Gayrimenkul ve kira hukuku rehberi; kira sözleşmesinden tahliyeye, tapu davalarından kat mülkiyetine kadar tüm başlıkları tek sayfada toplar. Aşağıdaki dizin, sitemizdeki 242 içeriğe doğrudan erişim sağlar.
Nasıl kullanılır: Kiracı veya kiraya veren olarak bir uyuşmazlık yaşıyorsanız önce Tahliye Sebepleri ve Kritik Süreler tablolarına bakın.
İcra yoluyla tahsil için İcra ve İflas Hukuku Rehberimiz; kamulaştırma için Kamulaştırma Rehberimiz; diğer alanlar için Hukuk Rehberlerimiz.
Konu Haritası
Aradığınız başlığı ve o başlıktaki içerik sayısını aşağıdan görebilirsiniz.
| Başlık | İçerik | Kapsam |
|---|---|---|
| Kira Sözleşmesi ve Taraflar | 69 | Kira sözleşmesinin kurulması, tarafların borçları, depozito, kefalet, eşyalı kira ve abonelik giderl… |
| Kira Bedeli, Artış ve Alacak | 10 | Kira artışında üst sınır, kira tespit davası, uyarlama talebi ve biriken kira alacağının tahsili. Ko… |
| Tahliye Sebepleri ve Davaları | 25 | Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: temerrüt, iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden i… |
| Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi | 22 | Aidat borcu, ortak alan kullanımı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşul… |
| Tapu, Mülkiyet ve Ortaklık | 45 | Tapu iptali ve tescil, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, öna… |
| Taşınmaz Satışı ve Devir | 7 | Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekil şartı, emlakçı komisyonu ve ön ödemeli konut satışı. Ta… |
| İnşaat ve Kat Karşılığı Sözleşmeler | 8 | Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı devri, yüklenicinin temerrüdü, teslimdeki gecikme ve ay… |
| İmar ve Yapı Ruhsatı | 8 | Yapı ruhsatı, iskân, kaçak yapı, yıkım kararları ve imar planı değişikliklerine karşı başvuru yollar… |
| Afet, Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm | 8 | Zorunlu deprem sigortası, riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci ve hasar sonrası kira ilişkisi… |
| İcra, Haciz ve İpotek | 2 | Kira alacağının icra yoluyla tahsili, tahliye taahhüdüne dayalı takip, ipotek ve haciz işlemleri.… |
| Kamulaştırma | 2 | Kamulaştırma bedelinin tespiti, acele kamulastirma ve kamulaştırmasız el atma.… |
| Vergi ve Harçlar | 3 | Tapu harcı, emlak vergisi, değerli konut vergisi, kira gelirinin beyanı ve değer artış kazancı.… |
| Miras ve İntikal | 2 | Taşınmazın mirasçılara intikali, veraset işlemleri ve tereke uyuşmazlıkları.… |
| Dilekçe Örnekleri | 6 | İhtarname, dava ve talep dilekçelerinin örnekleri. Örnekler yol göstericidir; somut olayınıza göre m… |
| Özel Durumlar | 25 | Uygulamada sık karşılaşılan ancak yukarıdaki başlıklara doğrudan girmeyen özel durumlar.… |
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
Yanlış sebebe dayanan dava reddedilir ve süre kaybettirir. Ankara — Av. Fatma Öztürk, Hukukçular Evi.
Tahliye Sebepleri
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Yanlış sebebe dayanan dava reddedilir.
| Sebep | Şartı | Özellik |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | Yazılı ihtar ve verilen sürenin geçmesi | Konutta en az otuz gün süre verilir |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Gereksinim (ihtiyaç) | Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı | Samimi ve zorunlu olmalıdır |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme zorunluluğu | Kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelmeli |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim | Altı ay sonra dava açılabilir |
| Tahliye taahhüdü | Kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş taahhüt | Tarih ve imza unsurları belirleyicidir |
| On yıllık uzama süresi | Konut ve çatılı işyerinde on yıllık uzama süresinin dolması | Sebep göstermeksizin fesih bildirimi |
| Kiracının kendi konutu bulunması | Aynı ilçede oturmaya elverişli konutu olması | Sözleşme kurulurken bilinmiyor olmalı |
Kira Artışı ve Tespit
| Durum | Kural | Açıklama |
|---|---|---|
| Konut kirası | Bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalaması | Sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılsa da bu sınır aşılamaz |
| Çatılı işyeri kirası | Aynı endeks sınırı uygulanır | Tarafların anlaşması sınırı aşamaz |
| Beş yıldan uzun süren kira | Kira tespit davasıyla yeniden belirlenebilir | Hakkaniyet ve emsal kira bedelleri gözetilir |
| Yabancı para üzerinden kira | Beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez | Aşırı ifa güçlüğü hâlleri saklıdır |
| Uyarlama talebi | Olağanüstü koşulların sözleşme dengesini bozması | Öngörülemezlik ve aşırı güçlük aranır |
Kritik Süreler
Kira hukukunda süreler kısadır ve çoğu hak düşürücüdür.
| İşlem | Süre |
|---|---|
| Temerrüt nedeniyle verilecek süre (konut) | En az otuz gün |
| İki haklı ihtar sonrası dava | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay |
| Yeni malikin bildirimi | Edinme tarihinden itibaren bir ay |
| Yeni malikin dava hakkı | Bildirimden altı ay sonra |
| Tahliye taahhüdüne dayalı dava veya takip | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay |
| On yıllık uzama süresinde fesih bildirimi | Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce |
| Önalım hakkının kullanılması | Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde iki yıl |
| Kira tespit davasının etkisi | Yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce açılmışsa |
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.
Doğrudan dava açarsanız usulden reddedilir. Sürecin doğru başlaması sonucu belirler.
Depozito Kuralları
| Konu | Kural |
|---|---|
| Üst sınır | Üç aylık kira bedelini aşamaz |
| Nakit verilmişse | Kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bankaya yatırılır |
| İade zamanı | Kira ilişkisinin sona ermesi ve kiralananın teslimi sonrası |
| Kesinti yapılabilecek hâller | Kira borcu, hasar ve sözleşmeden doğan diğer borçlar |
| Olağan kullanım eskimesi | Kiracıdan istenemez |
| Uyuşmazlıkta | Teslim tutanağı ve fotoğraflar belirleyici olur |
Taşınmaz Davaları
| Dava | Konusu | Özellik |
|---|---|---|
| Tapu iptali ve tescil | Yolsuz tescilin düzeltilmesi | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk |
| Muris muvazaası | Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırması | Saklı pay şartı aranmaz |
| Ortaklığın giderilmesi | Paylı veya elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi | Sulh hukuk |
| Ecrimisil | Haksız işgal tazminatı | Kötüniyetli zilyetten talep edilir |
| El atmanın önlenmesi | Mülkiyete yönelik müdahalenin durdurulması | Asliye hukuk |
| Önalım (şufa) | Paydaşın payını üçüncü kişiye satması | Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde iki yıl |
| Geçit hakkı | Genel yola bağlantısı olmayan taşınmaz | Zorunluluk ve bedel şartı |
Uyuşmazlıkta İlk Sekiz Adım
| Adım | Neden önemli |
|---|---|
| Sözleşmeyi ve eklerini toplayın | Hak ve yükümlülüklerin kaynağı sözleşmedir |
| Ödeme kayıtlarını çıkarın | Kira ve aidat ödemelerinin ispatı banka kayıtlarıyla yapılır |
| İhtarnameyi usulüne uygun gönderin | Noter aracılığıyla gönderim ispat kolaylığı sağlar |
| Teslim tutanağı ve fotoğraf saklayın | Depozito ve hasar uyuşmazlıklarında belirleyicidir |
| Tapu kaydını inceleyin | Şerh, ipotek ve haciz durumu işlemin geçerliliğini etkiler |
| Süreleri takvime işleyin | Tahliye sebeplerinin çoğu kısa ve kesin sürelere bağlıdır |
| Arabuluculuğu unutmayın | Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmüştür |
| Uzman desteği alın | Yanlış sebebe dayanan tahliye davası reddedilir |
Sık Görülen Yanılgılar
| Yanılgı | Doğrusu |
|---|---|
| Ev sahibi istediği zaman çıkarabilir | Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve dava veya icra yoluyla mümkündür |
| Sözleşmede yazan artış oranı her hâlde geçerlidir | Kanunî üst sınır aşılamaz |
| Sözleşme bitince kira ilişkisi sona erer | Konut ve çatılı işyerinde sözleşme kendiliğinden uzar |
| Tahliye taahhüdü her zaman geçerlidir | Kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olmalıdır |
| Depozito ev sahibinde kalır | Sözleşme sona erdiğinde iade edilir; yalnızca haklı kalemler kesilebilir |
| Aidatı ev sahibi öder | Kullanıma bağlı giderler kural olarak kiracıya aittir; yönetim planı belirleyicidir |
| Tapuda görünen malik her zaman gerçek maliktir | Yolsuz tescil hâlinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir |
| Paydaşlardan biri satarsa diğerleri müdahale edemez | Önalım hakkı süresinde kullanılabilir |
Kira Sözleşmesi ve Taraflar
Kira sözleşmesinin kurulması, tarafların borçları, depozito, kefalet, eşyalı kira ve abonelik giderleri. Aile konutu niteliğindeki kiralananlarda özel koruma uygulanır.
Kira Bedeli, Artış ve Alacak
Kira artışında üst sınır, kira tespit davası, uyarlama talebi ve biriken kira alacağının tahsili. Konut kiralarında artış oranı tüketici fiyat endeksi ile sınırlandırılmıştır.
Tahliye Sebepleri ve Davaları
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: temerrüt, iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresi.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
Aidat borcu, ortak alan kullanımı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşuluk uyuşmazlıkları.
Tapu, Mülkiyet ve Ortaklık
Tapu iptali ve tescil, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, önalım ve geçit hakkı.
Tapu kaydına güven mutlak değildir.
Yolsuz tescil, muris muvazaası ve önalım gibi hâllerde tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.
Taşınmaz Satışı ve Devir
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekil şartı, emlakçı komisyonu ve ön ödemeli konut satışı. Taşınmaz satışı resmî şekle tabidir.
İnşaat ve Kat Karşılığı Sözleşmeler
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı devri, yüklenicinin temerrüdü, teslimdeki gecikme ve ayıplı iş.
İmar ve Yapı Ruhsatı
Yapı ruhsatı, iskân, kaçak yapı, yıkım kararları ve imar planı değişikliklerine karşı başvuru yolları.
Afet, Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm
Zorunlu deprem sigortası, riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci ve hasar sonrası kira ilişkisinin durumu.
| Afet, Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm — 8 içerik |
|---|
| DASK – Zorunlu Deprem Sigortası: Kapsam, Hasar ve Tazminat |
| Deprem/Ağır Hasar Nedeniyle Bina Boşaltıldı – Kira Ne Olur? |
| Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun — Riskli Yapı Tespiti, Çoğunluk Anlaşması, Kira Yardımı |
| Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Haklarınız |
| Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Hukuki Tuzaklar |
| Kiracı Olarak DASK/Konut Sigortası Zorunlu mu, Hasarda Kim Sorumlu? |
| Kiralananın Sigortalanması: DASK ve Konut Sigortasında Sorumluluk |
| Kiralananın Yok Olması veya Kullanılamaz Hâle Gelmesi |
İcra, Haciz ve İpotek
Kira alacağının icra yoluyla tahsili, tahliye taahhüdüne dayalı takip, ipotek ve haciz işlemleri.
| İcra, Haciz ve İpotek — 2 içerik |
|---|
| İpotek ve İpoteğin Terkini: Borç Bitince Tapudan Nasıl Silinir? |
| Kamulaştırılan Taşınmaz Üzerindeki İpotek ve Hacizlerin Durumu |
Kamulaştırma
Kamulaştırma bedelinin tespiti, acele kamulastirma ve kamulaştırmasız el atma.
| Kamulaştırma — 2 içerik |
|---|
| Arsa Kamulaştırmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi |
| Kamulaştırmada Arsa mı Arazi mi? Taşınmazın Niteliği ve Değerlemeye Etkisi |
Vergi ve Harçlar
Tapu harcı, emlak vergisi, değerli konut vergisi, kira gelirinin beyanı ve değer artış kazancı.
Miras ve İntikal
Taşınmazın mirasçılara intikali, veraset işlemleri ve tereke uyuşmazlıkları.
| Miras ve İntikal — 2 içerik |
|---|
| Ev Sahibi Vefat Etti — Mirasçılarıyla Kira İlişkim Nasıl Sürer? |
| Kiraya Verenin Ölümü: Miras Kalan Taşınmazda Kiracı İlişkisi |
Dilekçe Örnekleri
İhtarname, dava ve talep dilekçelerinin örnekleri. Örnekler yol göstericidir; somut olayınıza göre mutlaka uyarlanmalıdır.
Özel Durumlar
Uygulamada sık karşılaşılan ancak yukarıdaki başlıklara doğrudan girmeyen özel durumlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi beni istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve dava ya da icra yoluyla mümkündür.
Kira artışında üst sınır nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını aşamaz.
Sözleşmede daha yüksek artış yazıyorsa ne olur?
Kanunî üst sınır aşılamaz; sözleşmedeki fazla kısım bu sınırla sınırlı olarak uygulanır.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde açılabilir. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa yeni dönemde uygulanır.
Kirayı ödemezsem hemen çıkarılır mıyım?
Önce yazılı ihtarla süre verilir; konut kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödenmezse tahliye istenebilir.
İki haklı ihtar ne demek?
Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez haklı ihtar yapılmasıdır. Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?
Hayır. Kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
On yıllık uzama süresi nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya veren, sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunabilir.
Evi satın alan yeni malik beni çıkarabilir mi?
Gereksinim şartı varsa; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunması ve altı ay sonra dava açması gerekir.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozitomu geri alamıyorum, ne yapmalıyım?
Kira ilişkisi sona erip kiralanan teslim edildikten sonra iade istenir. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıdan istenemez.
Aidatı kim öder?
Kullanıma bağlı giderler kural olarak kiracıya aittir; ana giderler ve yönetim planı hükümleri belirleyicidir.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür.
Muris muvazaası nedir?
Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki satış işlemidir; tapu iptali ve tescil davasına konu olur.
Ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılır?
Satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılır.
Ecrimisil nedir?
Taşınmazın haksız olarak işgal edilmesi nedeniyle istenen tazminattır.
Kaçak yapı için ne yapılabilir?
Yapı kayıt belgesi, ruhsata bağlama veya yıkım kararına karşı idarî başvuru yolları somut duruma göre değerlendirilir.
- Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği — Yolsuz Tescil (TMK m.1025)
- Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.713)
- Taşkın Yapı ve Temliken Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.725)
- Zorunlu Geçit Hakkı Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.747)
- Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi Dilekçesi (TMK m.644)
- Kat Mülkiyetinin Devri Dava Dilekçesi Örneği (KMK m.25)
- Meskenin İşyerine Çevrilmesi Dava Dilekçesi Örneği (KMK m.24)
- Rezerv Yapı Alanı Belirlenmesinin İptali Dava Dilekçesi (6306 m.2/1-c)
- Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesinin Sürdürülmesi Dilekçesi (TBK m.356)
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.352/2)
- İşyeri Kirasının Devri ve Rıza Yerine Geçen Karar Dilekçesi (TBK m.323)
- Kiralananın Ayıbı, Kira İndirimi ve Giderim Dilekçesi (TBK m.305-307)
- Kira Sözleşmesinde Kefaletin Geçersizliği ve Menfi Tespit Dilekçesi (TBK m.583)
- Kooperatif Ortaklıktan Çıkarma Kararına İtiraz Dilekçesi (1163 m.16)
- İkinci El Konutta Gizli Ayıp ve Bedel İndirimi Dilekçesi (TBK m.219-231)
- Yöneticiden Hesap Sorma, Azil ve Yönetici Atanması Dilekçesi (KMK m.34, 39)
- Kapora (Pey Akçesi) İadesi Dava Dilekçesi (TBK m.177-178)
- Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi (TMK m.15)
- Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi
- Vekâletin Kötüye Kullanılması ile Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi (TBK m.504)
- Kat ve Bağımsız Bölüm İlavesinde Eski Hâle Getirme Dilekçesi (KMK m.44)
- El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni) Dava Dilekçesi (TMK m.683)
- Hazine Taşınmazının Doğrudan Satışı ve Kiralanması Dilekçesi (4706)
- Kamu Konutu (Lojman) Tahliye İşlemine İtiraz Dilekçesi (2946)
- Afette Hasar Tespitine İtiraz ve Hak Sahipliği Dilekçesi (7269)
- Yabancının Taşınmaz Ediniminde Red ve Tasfiyeye İtiraz Dilekçesi (Tapu K. m.35)
- Hazine Taşınmazında Ecrimisil İhbarnamesine İtiraz Dilekçesi (2886 m.75)
- Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dilekçesi (TBK m.118, 125)
- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Dilekçesi (KMK m.14)
- Engellinin Erişimi İçin Proje Tadili Dilekçesi (KMK m.42)
- Yapı Malikinin Sorumluluğu Tazminat Dilekçesi (TBK m.69)
- Sitede Ortak Gidere ve Kurul Kararına İtiraz Dilekçesi (KMK m.69-73)
- Kira Uyarlama Dava Dilekçesi (TBK m.138)
- Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi (TBK m.344-345)
- Emlakçı Komisyonuna İtiraz ve Menfi Tespit Dilekçesi (TBK m.520)
- İpoteğin Fekki (Terkini) Dava Dilekçesi (TMK m.883)
- Devre Tatil ve Devre Mülk Sözleşmesinin İptali Dilekçesi (6502 m.50)
- Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme ve Bedel İadesi Dilekçesi (6502 m.45)
- Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi (TBK m.237)
- Ayıplı ve Eksik Konut Dava Dilekçesi (TKHK m.11, TBK m.478)
- Tapu Kaydında Düzeltim Dava Dilekçesi (TMK m.1027)
- Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dilekçesi (KMK m.33)
- Turizm Bölgesinde Acele Kamulaştırma ve Tahsis Dilekçesi (2634)
- Mera Tespit ve Tahdidine İtiraz Dava Dilekçesi (4342)
- Orman Kadastrosuna İtiraz Dava Dilekçesi Örneği (6831 m.11)
- Tarım Dışı Kullanım İzni Başvuru ve Dava Dilekçesi (5403)
- Komşu Kazı Nedeniyle Bina Hasarı Tazminat Dava Dilekçesi
- Kira Hukuku Rehberi
- İcra ve İflas Hukuku Rehberi
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi
- Miras Hukuku Rehberi
- Tüm Hukuk Rehberleri
