Konut, arsa, işyeri gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, paylaşımı ve yönetimi gayrimenkul hukuku içinde yer alır. Bu alan başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (kira) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere çeşitli düzenlemelere dayanır. Taşınmazlarla ilgili işlemlerin yüksek değerli olması, dikkatli hareket etmeyi gerektirir.
Bu rehberde; tapu ve mülkiyet devrini, satış sözleşmelerini, kira hukukunu, kat mülkiyetini ve sık görülen uyuşmazlıkları sade bir dille açıklıyoruz.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti ve buna bağlı hakların kazanılması, kullanılması ve devri ile ilgili kuralları kapsar. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır.
Tapu ve Mülkiyetin Devri
Taşınmaz satışı kural olarak tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır. Hile, muvazaa veya hukuka aykırılık hâllerinde tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Tapu kayıtlarının ve taşınmazın hukuki durumunun önceden incelenmesi önem taşır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Dikkat Edilecekler
Satıştan önce tapu durumu, ipotek/haciz şerhleri, imar durumu ve kullanım izinleri incelenmelidir. Kapora/cayma şartları ve ödeme planı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
Kira Hukuku
Konut ve çatılı işyeri kiraları 6098 sayılı Kanun’a tabidir. Kira bedeli, kira tespiti ve artış kuralları, tahliye sebepleri ve depozito gibi konular sık uyuşmazlık doğurur. Tahliye, ancak kanunda öngörülen sebep ve usullerle mümkündür.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
Apartman ve sitelerde ortak yaşam, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre düzenlenir. Aidatlar, ortak alanların kullanımı ve yönetim kararları bu alanın başlıca konularıdır; aidat alacakları için takip yolu da mevcuttur.
İmar ve Gayrimenkul
Bir taşınmazın değeri ve kullanımı, büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır. Yapı kayıt, ruhsat ve kentsel dönüşüm süreçleri gayrimenkulü doğrudan etkileyebilir; satın almadan önce bu hususların araştırılması önerilir.
Sık Görülen Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Uygulamada en çok karşılaşılanlar arasında el atmanın önlenmesi (men-i müdahale), haksız kullanım için ecrimisil, paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve tapu iptali-tescil davaları yer alır.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz satışı için tapuda işlem şart mı?
Evet, taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak tapuda resmî şekilde yapılır; harici (adi) satış vaadi farklı sonuçlar doğurur.
Kiracımı istediğim zaman çıkarabilir miyim?
Hayır. Tahliye yalnızca kanunda öngörülen sebep ve usullerle mümkündür; keyfî tahliye hukuken sonuç doğurmaz.
Kira artışı sınırsız mı?
Kira artışları kanuni sınırlara tabidir; uyuşmazlık hâlinde kira tespit davası gündeme gelebilir.
Paydaşıyım ama satışta anlaşamıyoruz, ne yapabilirim?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ile taşınmazın satışı veya paylaşımı sağlanabilir.
Tapu iptali davası hangi hâllerde açılır?
Hile, muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi hukuka aykırılık hâllerinde gündeme gelebilir; somut duruma göre değerlendirilir.
Sonuç
Gayrimenkul işlemleri yüksek değerli ve geri dönüşü zor olabilen işlemlerdir; sözleşme öncesi inceleme ve doğru hukuki adımlar büyük önem taşır.
Gayrimenkul hukukuyla ilgili durumunuza özel bir değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
