Gayrimenkul Hukuku Rehberi: Tapu, Kira, Kat Mülkiyeti ve Uyuşmazlıklar

Gayrimenkul hukuku; taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları, bunların devrini ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları düzenleyen geniş bir hukuk dalıdır. Tapudan kiraya, kat mülkiyetinden kamulaştırmaya kadar pek çok konuyu kapsar. Bu rehber, gayrimenkul hukukunun başlıca başlıklarını bir arada sunar ve ilgili ayrıntılı yazılara yönlendirir.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, esas olarak Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku hükümlerine dayanır. Taşınmaz üzerindeki en geniş hak mülkiyettir; bunun yanında irtifak hakları (geçit, intifa), rehin hakları (ipotek) ve şerhler gibi sınırlı ayni haklar da taşınmaz üzerinde kurulabilir. Bu hakların doğumu, devri ve sona ermesi kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir.

Tapu ve Mülkiyetin Devri

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu kütüğüne tescil ile kazanılır (TMK m. 705). Miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi tescile bağlıdır. Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde (hile, sahtecilik, muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, çifte tapu gibi) tapu iptali ve tescil davası açılarak kaydın düzeltilmesi sağlanır.

Gayrimenkul Satışı ve Satış Vaadi

Taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekle bağlıdır: satış, ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmî senetle gerçekleşir; harici (adi yazılı) satış sözleşmeleri mülkiyeti geçirmez. Tarafların ileride satış yapma taahhüdü olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenlenir ve tapuya şerh edilebilir. Satış öncesi tapu kaydının, üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin dikkatle incelenmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkları önler.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi

Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılarda hak ve yükümlülükler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkına sahipken; çatı, asansör, bahçe gibi ortak yerlerde arsa payları oranında hak sahibidir. Aidatların ödenmesi, ortak giderlerin paylaşımı, yönetici seçimi ve kat malikleri kurulu kararları sık uyuşmazlık konusudur; bu davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira Hukuku

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine tabidir. Kira bedelinin belirlenmesi ve artırımı, kira tespiti davası, kiracının tahliyesi (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye) ve depozito sık görülen konulardır. Kira ilişkisinden doğan davalar ve tahliye istemleri, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Taşınmaza idarenin müdahalesi de gayrimenkul hukukunun önemli bir alanıdır. İdarenin kamu yararı için usulüne uygun el koyması kamulaştırma; usule uymadan, bedel ödemeden el koyması ise kamulaştırmasız el atmadır. Malikin bedel, tazminat, el atmanın önlenmesi ve iptal gibi hakları, ayrı rehberlerimizde ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

İmar, Yapı ve Kentsel Dönüşüm

Bir taşınmazda ne yapılabileceğini imar planları ve imar mevzuatı belirler. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskân), ruhsatsız yapılar için imar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi ile afet riski taşıyan yapılarda kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) bu başlığın başlıca konularıdır. İmar durumu, taşınmazın değerini ve üzerinde yapılaşma hakkını doğrudan etkiler.

Sık Görülen Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil davası: yolsuz veya gerçeği yansıtmayan tapu kaydının düzeltilmesi,
• El atmanın önlenmesi (men) davası: taşınmaza haksız müdahalenin durdurulması,
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası: paylı/elbirliği mülkiyetin satış veya taksim yoluyla sona erdirilmesi,
• Önalım (şufa) davası: paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşın öncelikli alım hakkı,
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı): taşınmazın izinsiz kullanımı karşılığı.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda (tapu iptali, men, ortaklığın giderilmesi gibi), taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görevli mahkeme ise dava türüne göre değişir: kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevliyken, kira/tahliye ve ortaklığın giderilmesi gibi davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ayrıntılar için gayrimenkul davalarında görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku neleri kapsar?

Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları, bunların devrini ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsar: tapu, gayrimenkul satışı, kat mülkiyeti, kira, kamulaştırma, imar/kentsel dönüşüm ve tapu iptali gibi davalar başlıca konularıdır.

Taşınmaz satışı nasıl geçerli olur?

Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmî senetle geçerlidir; harici (adi yazılı) satış mülkiyeti geçirmez. İleride satış taahhüdü olan satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenlenir ve tapuya şerh edilebilir.

Tapu kaydı yanlışsa ne yapabilirim?

Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa (hile, sahtecilik, muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, çifte tapu gibi) tapu iptali ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini isteyebilirsiniz.

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar hangi mahkemede görülür?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar (aidat, ortak gider, yönetici, kurul kararları gibi) kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira ve tahliye davaları nerede açılır?

Kira ilişkisinden doğan davalar ve tahliye istemleri, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Gayrimenkul davalarında hangi mahkeme yetkilidir?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görevli mahkeme dava türüne göre asliye hukuk veya sulh hukuk olabilir.

İlgili Rehber: İmar ve Kamulaştırma Hukuku Rehberi (79 Makale)