İşyeri Kiracım Borçlu – Eşyalarına El Koyabilir miyim?

Ne yaşandı?

Bir işyeri kiracısı kira borcunu ödemiyor. Kiraya veren, kiralananın içindeki demirbaş ve eşyaları alacağına karşılık tutup tutamayacağını, bunlara doğrudan el koyup koyamayacağını merak ediyor.

Hukuki durum

Türk Borçlar Kanunu m. 336 ve devamı, taşınmaz kiralarında kiraya verene bir “hapis hakkı” tanır. Buna göre kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın kullanımına ya da döşenmesine yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Madde “taşınmaz kiraları” dediği için konut kiralarını da kapsar; ancak haczedilemeyen mallar üzerinde kullanılamadığından asıl işlevini işyeri kiralarında görür.

Hapis hakkı, kiraya verene eşyaları kendiliğinden alma ya da satma yetkisi vermez. Hak, icra dairesi aracılığıyla (hapis hakkı defteri tutturularak ve gerektiğinde hapis hakkının paraya çevrilmesi yoluyla) kullanılır. Ayrıca kiracıya değil de açıkça üçüncü kişiye ait olduğu bilinen eşyalar, kural olarak hapis hakkının kapsamı dışında kalır.

Kiracı, hapis hakkı kapsamındaki eşyaları kiraya verenin bilgisi dışında kaçırmaya kalkışırsa, kiraya veren gecikmeksizin kolluk yardımıyla bunların alıkonulmasını isteyebilir. Bu da kiraya verene kendiliğinden el koyma yetkisi vermez; süreç icra dairesinin denetimindedir.

Ne yapmalısınız?

Eşyalara kendiniz el koymayın; bu, hukuka aykırı sonuç doğurabilir. Hapis hakkını icra dairesi üzerinden usulüne uygun kullanmak için bir avukatla ilerlemeniz yararlı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

Geçmiş Bir Yıllık ve İşlemekte Olan Altı Aylık Kira: Şartlar Farklıdır

TBK m.336’nın güvence altına aldığı on sekiz aylık kira iki farklı parçadan oluşur ve bu parçalar icra dairesinde farklı değerlendirilir. İşlemiş bir yıllık kira muaccel olduğu için, bu kısım bakımından defter tutulması talebi öğretide ek bir şart aranmaksızın yerine getirilebilir görülür. İşlemekte olan altı aylık kira ise henüz muaccel olmadığından, kiraya verenin TBK m.338’deki durumun, yani kiracının taşınmak veya eşyayı başka yere götürmek istediğinin varlığını icra dairesine göstermesi gerekir.

Hapis hakkı yalnızca kira bedeli alacağını güvence altına alır. Aidat, yan gider, tazminat veya cezai şart gibi kalemler kira sözleşmesinden doğsa bile TBK m.336’nın açık lafzı kira bedelinden söz ettiği için bu güvencenin dışında değerlendirilmelidir. Hapis hakkının kapsamını genişleten bir sözleşme hükmü de haczedilemeyen malları haczedilebilir hâle getiremez; İİK m.83/a, haczedilemeyecek mal ve hakların önceden haczedilebileceğine ilişkin anlaşmaların geçersizliğini düzenler.

Kira Alacağı İçin Diğer Yollar: İİK m.269, Arabuluculuk ve İhtiyati Haciz

Hapis hakkı alacağı güvence altına alır ama kiralananın boşaltılmasını sağlamaz. Kira alacağı ve tahliye için izlenecek asıl yol, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerindeki kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin ilamsız takiptir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ve kira borcunu ödeme süresi içinde ödemesi, aksi hâlde icra mahkemesinden tahliye isteneceği ihtar edilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi TBK m.315 ile uyumlu olarak otuz gündür.

Kira uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle icra takibi arabuluculuk şartına bağlı değilken, takibe itiraz üzerine alacak için dava yoluna gidilecekse arabuluculuk aşaması ayrıca planlanmalıdır.

Kiracının genel olarak mal kaçırdığı, hapis hakkı kapsamı dışındaki varlıklarını elden çıkardığı durumlarda ihtiyati haciz (İİK m.257) de değerlendirilebilir. İhtiyati haciz yalnızca kiralanandaki eşyayla sınırlı değildir; ancak mahkeme kararı ve kural olarak teminat gerektirir. Hapis hakkı defteri ise harca tabi değildir (Harçlar Kanunu m.13/g) ve kiralanandaki eşyaya odaklanır. Hangi yolun seçileceği, eşyanın değeri, kaçırılma riski ve kiracının diğer malvarlığına göre belirlenir. Dosyanıza uygun yolu belirlemek için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Tahliye takibinin işleyişi için kira borcu ve icra yoluyla tahliye ve ihtiyati haciz için ihtiyati haciz sayfalarına bakabilirsiniz.

Kendiliğinden Hak Almanın Hukuki ve Cezai Sonuçları

Türk Ceza Kanunu, eski 765 sayılı Kanun’daki “kendiliğinden hak alma” suçunu bağımsız bir suç olarak korumamış; bunun yerine bazı suçların hukuki bir ilişkiye dayanan alacağın tahsili amacıyla işlenmesini daha az cezayı gerektiren hâl olarak düzenlemiştir. Bu, alacaklı kiraya veren için eylemin serbest olduğu anlamına gelmez; yalnızca hangi suç hükmünün uygulanacağını değiştirir.

Kiraya veren, alacağını tahsil amacıyla kiracının eşyasını rızası dışında alıp götürürse hırsızlık suçunun daha az cezayı gerektiren hâline ilişkin TCK m.144/1-b gündeme gelir; bu hâlde soruşturma ve kovuşturma şikâyete bağlıdır. Alacağını tahsil amacıyla tehdit veya cebir kullanırsa TCK m.150/1 uyarınca tehdit veya kasten yaralama suçuna ilişkin hükümler uygulanır. Kiracının kullanımındaki işyerine rızası dışında girilmesi de ayrıca konut veya işyeri dokunulmazlığının ihlali bakımından değerlendirilebilir.

Hukuk bakımından ise kiracının zilyetliğine yapılan saldırıya karşı TMK m.981 uyarınca zilyedin kuvvet kullanarak savunma hakkı, TMK m.982 ve devamı uyarınca zilyetliğin iadesi ve saldırının önlenmesi davaları gündeme gelir. Kiraya verenin hukuka aykırı eylemi TBK m.49 anlamında haksız fiil oluşturur ve eşyanın zarar görmesi, iş kaybı gibi zararlar bakımından tazminat sorumluluğu doğurabilir. Kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli bulundurma borcunu da (TBK m.301) ihlal etmiş olur.

📌 İlgili rehber: İflasın devam eden sözleşmelere etkisi: kira, tedarik ve bayilik

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının eşyalarına kendim el koyabilir miyim?

Hayır. Kiraya veren hapis hakkını doğrudan doğruya kiracının mallarına kendiliğinden el koyarak kullanamaz. TBK m.338 uyarınca taşınırların alıkonulması sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla mümkündür.

Hapis hakkı hangi alacakları kapsar?

TBK m.336 uyarınca işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini, yani toplam on sekiz aylık kira alacağını kapsar. Bunun ötesindeki alacaklar hapis hakkının güvencesi altında değildir.

Hangi eşyalar üzerinde kullanılabilir?

Kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz; bu nedenle temel ev eşyalarının haczedilemediği konut kiralarında pratik etkisi çok sınırlıdır.

Nasıl kullanılır, usulü nedir?

İcra dairesine veya sulh hâkimine başvurularak hapis hakkına konu eşyanın defterinin tutulması istenir. İİK m.270 uyarınca kiraya verene icra takibinde bulunması için on beş günü geçmemek üzere süre verilir; bu sürede rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılmalıdır.

Defter tutulunca kiracı işini durdurmak zorunda mı?

Hayır. Deftere kaydedilen eşya üzerinde kiracının tasarruf yetkisi sınırlanır ve eşya taşınmazdan uzaklaştırılamaz; ancak kiracı, paraya çevirme amacıyla kendisinden alınıncaya kadar bu eşyayı kullanmaya devam edebilir.

Kiracı eşyaları gizlice taşıdı, ne yapabilirim?

TBK m.338/2 ve İİK m.271 uyarınca gizlice veya zorla götürülen eşya, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde icra dairesinin emri ve kolluk gücü yardımıyla kiralanana geri getirilebilir. On gün, kiraya verenin talepte bulunma süresidir.

Kiralananda başkasına ait eşyalar var, onlar da kapsamda mı?

TBK m.337 uyarınca kiraya veren, üçüncü kişilere ait taşınırlar üzerinde hapis hakkını ancak iyiniyetli olması hâlinde kullanabilir; eşyanın kiracıya ait olmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa kullanamaz. Çalınmış veya malikinin elinden rızası dışında çıkmış eşya kapsam dışıdır.

Kilidi değiştirip kiracıyı içeri almasam olur mu?

Olmaz. Kilit değiştirmek kiracının zilyetliğine son vermek anlamına gelir; kiracı zilyetliğin korunmasını isteyebilir ve tazminat talep edebilir. Ayrıca alacağın tahsili amacıyla tehdit veya cebir kullanılması hâlinde tehdit ve yaralama suçlarına ilişkin hükümler uygulanır.

Kiracının eşyasının başkasına ait olduğunu öğrenirsem ne olur?

TBK m.337 uyarınca kiraya veren, kiracının getirdiği taşınırların kiracıya ait olmadığını sözleşme devam ederken öğrendiği hâlde sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.

Hapis hakkı aidat ve tazminat alacaklarını da kapsar mı?

TBK m.336 işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinden söz eder. Aidat, yan gider, tazminat ve cezai şart gibi kalemler bu güvencenin dışında değerlendirilmeli ve ayrıca takip edilmelidir.

Hapis hakkı defteri için harç öder miyim?

Hayır. Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için defter tutulması istemi Harçlar Kanunu m.13/g uyarınca harca tabi değildir.

Kira alacağı davası için arabuluculuk şart mı?

Evet. HUAK m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklıdır.

Eşyayı alıp götürürsem hangi suç gündeme gelir?

Alacağı tahsil amacıyla eşyanın rıza dışında alınması TCK m.144/1-b, tehdit veya cebir kullanılması TCK m.150/1 kapsamında değerlendirilir; ayrıca zilyetliğin korunması davaları ve tazminat sorumluluğu doğabilir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi