Kira hukuku, günlük hayatta en çok karşılaşılan ancak sürelerin en acımasız işlediği alanlardan biridir. Bir günlük gecikme tahliye hakkını düşürebilir, yanlış hükme dayanmak davayı reddettirebilir, sözleşmeye konulan bir cümle baştan geçersiz olabilir. Bu rehber, Hukukçular Evi’nin kira hukuku alanındaki bütün içeriklerini konu başlıklarına göre düzenler ve durumunuza uygun sayfaya doğrudan yönlendirir.
Kira uyuşmazlığınızda süre kaybetmeden yol haritası mı arıyorsunuz?
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.
⚡ Net Cevap: Türk hukukunda kira ilişkisi TBK m.299-356 arasında düzenlenir; konut ve çatılı işyeri kiralarında m.339-356 kiracıyı koruyan özel ve büyük ölçüde emredici kurallar getirir. Kira artışı önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez, beş yıldan sonra hâkim emsale göre belirler (m.344). Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak ödememe, iki haklı ihtar, taahhüt, gereksinim, yeniden inşa, yeni malik ve on yıllık uzama gibi kanuni sebeplere, kendi sürelerinde dayanabilir (m.315, 347, 350-352). Depozito üç aylık kirayı aşamaz (m.342). İlamsız icra yoluyla tahliye dışında her kira davasından önce arabuluculuk dava şartıdır; davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Durumunuz Hangisi? Hızlı Yönlendirme
Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan on durumu doğru başlangıç sayfasına bağlar.
| Durumunuz | Başlanacak rehber |
|---|---|
| Ev sahibim fahiş zam istiyor | Kira artış sınırı ve kira tespiti |
| Kiracım kirayı ödemiyor | Temerrüt ve 30 günlük ihtar |
| Depozitomu geri alamıyorum | Güvence bedelinin iadesi |
| Ev sahibi ihtiyaç diyerek çıkarmak istiyor | Gereksinim nedeniyle tahliye |
| Tahliye taahhüdü imzaladım | Tahliye taahhüdü şartları |
| On yıldır kiracıyım, çıkmam isteniyor | On yıllık uzama süresi |
| Sözleşme bitmeden çıkmak zorundayım | Erken tahliye ve sorumluluk |
| Oturduğum ev satıldı | Satış kirayı bozmaz |
| Evde ciddi ayıplar / onarım sorunu var | Kiralananın ayıbı |
| Dava açacağım, nereden başlamalıyım | Dava şartı arabuluculuk |
Kira Hukukunun Kanuni Haritası
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Kanun kira hükümlerini iki katmanda kurar: bütün kiralara uygulanan genel hükümler ve konut ile çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümler. Aşağıdaki harita, her uyuşmazlıkta hangi maddeye bakılacağını gösterir:
| Konu | Maddeler | Özü |
|---|---|---|
| Tanım ve süre | TBK m.299-300 | Kullanım karşılığı kira bedeli; belirli veya belirsiz süreli |
| Kiraya verenin borçları | TBK m.301-312 | Kullanıma elverişli teslim ve bulundurma, ayıp, el değiştirme (m.310), şerh (m.312) |
| Kiracının borçları | TBK m.313-322 | Kira bedeli, temerrüt (m.315), özen (m.316), bakım (m.317), bildirim (m.318), alt kira (m.322) |
| Devir ve erken çıkış | TBK m.323-326 | Kira ilişkisinin devri, kullanmama, erken tahliye (m.325), takas yasağı (m.326) |
| Sona erme | TBK m.327-338 | Süre, fesih dönemleri (m.328-329), önemli sebep (m.331), ölüm (m.333), iade (m.334-335) |
| Konut ve çatılı işyeri: kapsam | TBK m.339-342 | Altı aydan kısa geçici kullanım hariç; bağlantılı sözleşme yasağı; kullanma giderleri; güvence sınırı |
| Kira bedeli | TBK m.343-346 | Kiracı aleyhine değişiklik yasağı, TÜFE sınırı, tespit davası süresi, ek ödeme yasağı |
| Sona erme ve tahliye | TBK m.347-356 | Uzama ve on yıl, yazılı şekil, aile konutu, dava sebepleri ve süreleri, yeniden kiralama yasağı, ölüm |
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m.339). Arsa, tarla veya çatısız otopark gibi kiralarda ise genel hükümler geçerlidir; örneğin bu kiralarda belirli süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer (TBK m.327). Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır (TBK m.339). Bu ayrım, ihtar süresinden sözleşmenin uzamasına kadar pek çok sonucu değiştirir; bu nedenle bir uyuşmazlıkta ilk soru, kiralananın hangi rejime girdiğidir. Kapsam sorusunun ayrıntısı için konut ve çatılı işyeri kirası kapsamı yazımıza bakabilirsiniz.
Kira Hukukunda Kritik Süreler
Kira uyuşmazlıklarında hak kayıplarının büyük çoğunluğu süre kaçırmaktan doğar. Aşağıdaki süreler, her biri kendi rehberinde ayrıntılı açıklanmak üzere, tek tabloda toplanmıştır.
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesinde ihtar | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün | TBK m.315 |
| Sözleşmeye aykırı kullanımda ihtar | En az 30 gün | TBK m.316 |
| Belirli süreli sözleşmede kiracının feshi | Sürenin bitiminden en az 15 gün önce | TBK m.347 |
| On yıllık uzama sonrası kiraya verenin feshi | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce | TBK m.347 |
| Gereksinim nedeniyle tahliye davası | Sürenin bitiminden itibaren 1 ay | TBK m.350 |
| Yeni malikin bildirimi | Edinme tarihinden itibaren 1 ay; dava 6 ay sonra | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı dava/takip | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar nedeniyle dava | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK m.352/2 |
| Yeniden kiralama yasağı | Tahliyeden itibaren 3 yıl | TBK m.355 |
| Depozitonun üst sınırı | En çok üç aylık kira bedeli | TBK m.342 |
Her sürenin başlangıç anı (tebliğ mi, tescil mi, kira yılının bitimi mi) uyuşmazlığın kaderini belirler. Tablodaki satırı okuduktan sonra mutlaka ilgili rehberdeki ayrıntıya bakın; aynı süre farklı sebeplerde farklı andan işlemeye başlar.
Sürelerden biri size mi işliyor? Hemen değerlendirelim
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.
1) Sözleşme: Kurulması, Kapsamı ve Taraflar
Kira ilişkisinin nasıl kurulduğu, hangi kiraların özel koruma altında olduğu, sözleşmenin nasıl uzadığı ve tarafların kim olduğu — sonraki bütün uyuşmazlıkların çerçevesi burada çizilir.
- Kira Sözleşmesinin Şekli, Kurulması ve İspatı
- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı: Hangi Kiralar Özel Korumadan Yararlanır? (TBK 339)
- Kira İlişkisinde Tarafların Temel Borçları (Genel Çerçeve)
- Kira Sözleşmesinde Genel İşlem Koşulları ve Haksız Şartlar
- Eklenti ve Ortak Yerlerin Kira Kapsamı (Otopark, Depo)
- Kira Sözleşmesinin Yenilenmesinde Şart Değişikliği ve Sınırlar
- “Sözleşmem Bitti Ama Oturuyorum” – Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması
- Ev Sahibi Yenilemede Yeni Şart (Kefil/Peşin Ödeme) Dayatıyor
- Aile Konutu Olarak Kullanılan Kiralık Taşınmaz (TBK m.349): Eşin Rızası ve Çifte Bildirim
- Birden Fazla Kiracı ve Müteselsil Sorumluluk
- Sözleşmede İki Kiracı Var, Biri Ödemiyor – Diğeri Tamamından Sorumlu mu?
- Ev Arkadaşım Taşındı, Tüm Kira Bana mı Kaldı?
- Kira Sözleşmemi Tapuya Şerh Ettirebilir miyim? (Güvence)
- Kira Sözleşmesinde Kefalet: Şekil Şartları ve Kefilin Sorumluluğu (TBK m. 583)
- Sözleşmedeki Kefil Ne Kadar ve Ne Süreyle Sorumlu?
- Bağlantılı Sözleşme Yasağı: Kirayı Sigortaya Bağlamak (TBK m.340)
- Kefaletten Nasıl Kurtulunur? Kefaletin Sona Ermesi (TBK m.598-601)
2) Kira Bedeli: Artış, Tespit ve Uyarlama
Kiranın ne kadar artabileceği, sınırın aşıldığı hâllerde ne yapılacağı, beş yılını dolduran ilişkilerde emsale göre güncelleme ve sözleşmeye konulan geçersiz bedel kayıtları.
- “Ev Sahibi Fahiş Zam İstiyor” – Kira Artış Sınırı ve Kira Tespiti
- Ev Sahibi Yıl İçinde İkinci Kez Zam İstiyor – Yapabilir mi?
- Ev Sahibi Geçen Yılki Eksik Zammı Geriye Dönük İstiyor — Ödemeli miyim?
- Kira Artış Oranı ve Yasal Sınır (TBK m.344)
- Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı ve Yasal Üst Sınır (TBK 344)
- Kira Bedeli Tespit Davası — TBK m.344-345 (2026 Rehberi)
- Kiracı 6 Yıldır Oturuyor – Kirayı Emsallere Göre Güncelletebilir miyim?
- Kira Tespiti ve Tahliye Davaları: Artış Sınırı ve Tahliye Sebepleri
- Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği (2026) — TBK 344
- Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı (32 sayılı Karar)
- Kira Sözleşmelerinde Cezai Şart ve Muacceliyet Kaydı Yasağı (TBK 346)
- Sözleşmede “Bir Ay Ödemezsen Tüm Yıl Muaccel + Cezai Şart” Yazıyor – Geçerli mi?
3) Ödeme, Temerrüt ve Alacağın Tahsili
Kiranın nasıl ödeneceği, gecikmenin sonuçları, ihtar usulü, biriken alacağın tahsili ve yan giderlerin kime ait olduğu. Süreler burada kritik önemdedir.
- Kira Ödemelerinin Banka/PTT Üzerinden Yapılması Zorunluluğu
- Kısmi Ödeme, İfa ve Kira Borcunun Sona Ermesi
- Kirayı Yanlış Hesaba/Eski Ev Sahibine Ödedim — Geçerli mi?
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt, 30 Günlük İhtar ve Tahliye (TBK 315)
- Kiracı Bu Ay Kirayı Ödemedi – Hemen Çıkarabilir miyim?
- Kira Ödenmemesi İhtarnamesi Örneği (2026) — 30 Günlük Süre
- Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Talepli İcra Takibi
- Kira Borcu ve Tahliye: İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi (Örnek 13, İİK 269)
- Kira İlişkisinde Temerrüt Faizi ve Munzam Zarar
- Kira Alacağında ve Kira İlişkisinden Doğan Taleplerde Zamanaşımı (TBK m.147)
- Biriken Kira İçin Ne Kadar Geriye Dönük Dava Açabilirim?
- Doğalgaz/Elektrik/Su Aboneliği ve Borcu Kime Ait?
- Aidat ve Ortak Giderleri Kim Ödeyecek – Kiracı mı, Ev Sahibi mi?
- Yan Giderler, Aidat ve Ortak Giderler: Yük Kime Ait? (TBK 341, 302)
- Kiralananı Kullanmasam da Kira Öder miyim? (TBK m.324)
4) Tahliye Sebepleri
Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Her sebebin kendi şartı, kendi bildirim usulü ve kendi hak düşürücü süresi vardır.
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri
- Tahliye Sebepleri ve Dava Açma Süresi Hesaplama Aracı — TBK m.350-355 (2026)
- Kiracı Tahliye Taahhüdü 2026: TBK 352 Şartları Rehberi
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Dilekçesi Örneği (2026)
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK 350
- Yeni Malikin Gereksinimi (İhtiyacı) Nedeniyle Tahliye
- Oturduğum Evi Yeni Biri Satın Aldı, Kendisi Oturacakmış: TBK m.310 ve m.351 Süreleri
- Ev Sahibi “Oğlum Oturacak” Deyip Çıkardı, Sonra Başkasına Kiraladı
- Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye
- “Ev Sahibi Binayı Yıkıp Yeniden Yapacak” – Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
- “10 Yıldır Kiracıyım, Sebepsiz Çıkmamı İstiyorlar” – On Yıllık Uzama
- Yeniden Kiralama Yasağı: Tahliye Sonrası Üç Yıl Kuralı (TBK 355)
- Önemli Sebeple Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi (TBK m. 331)
- Katlanılamaz Bir Durum Oluştu – Sözleşmeyi Hemen Feshedebilir miyim?
5) Tahliyenin İcrası, Mahkeme ve Arabuluculuk
Tahliye kararı almak ile tahliyeyi fiilen gerçekleştirmek farklı aşamalardır. Dava öncesi arabuluculuk şartı, doğru mahkeme seçimi ve kendiliğinden tahliyenin sonuçları.
- Kira Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Şart mı? (HUAK m.18/B) — İstisna ve Süreler
- Kira ve Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- İcra Yoluyla Tahliye: Taahhüt ve Kesinleşmiş Karar
- “Taahhüt/Karar Var Ama Kiracı Çıkmıyor” – İcra Yoluyla Tahliye
- Hükmen Teslim ve Cebri Tahliye (İİK m.24 ve m.26): Taşınır Teslimi, Taşınmaz Tahliye ve Teslimi, İlamsız Kira Tahliyesi (m.269, m.272)
- Kiraya Verenin Haksız (Kendiliğinden) Tahliyesi ve Kiracının Zilyetlik Koruması
- Ev Sahibi Kapıyı Kilitledi/Eşyalarımı Çıkardı – Ne Yapabilirim?
- Kira Hukuku Örnek Dilekçeler (2026) — Kiracı ve Ev Sahibi İçin
6) Kiralananın Durumu: Ayıp, Onarım, Hasar ve İade
Kiralananın hangi hâlde teslim edilmesi gerektiği, onarım yükünün kime ait olduğu, hasar hâlinde sorumluluk ve çıkışta hangi eskimeden kiracının sorumlu tutulamayacağı.
- “Kiraladığım Evde Ciddi Ayıplar Var” – Kiralananın Ayıbı
- Kiralananda Onarım ve Masraflar: Yük Kime Ait? (TBK m.301, 302, 303, 305, 307, 317)
- “Evde Zorunlu Onarım Yaptım” – Kiracının Masrafları
- Ev Sahibi Kombi/Büyük Onarımı Yapmıyor — Ne Yapabilirim?
- Kiracı Olarak DASK/Konut Sigortası Zorunlu mu, Hasarda Kim Sorumlu?
- Deprem/Ağır Hasar Nedeniyle Bina Boşaltıldı – Kira Ne Olur?
- Kiracının İade Borcu ve Olağan Kullanımdan Doğan Eskime
- “Çıkarken Boya ve Eskime Bedeli İsteniyor” – İade Borcu ve Olağan Eskime
- Eşyalı Evden Çıkarken Demirbaş ve Eşya Bedeli İsteniyor: TBK m.334-335 ve Depozito Rejimi
7) Kullanım Kuralları ve Kiracının Sınırları
Kiracının kiralananı nasıl kullanacağı, hangi değişiklikleri yapabileceği, evcil hayvan meselesi ve kiraya verenin denetim hakkının nerede bittiği.
- “Kiracı Evi Amacı Dışında Kullanıyor / Komşuları Rahatsız Ediyor” – Aykırı Kullanım
- Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygı Yükümü (TBK m.316): İhtar, Otuz Gün ve Fesih
- Ev Sahibi Evcil Hayvan Beslememi Yasaklıyor — Hakkı Var mı?
- Kira Sözleşmesinde Evcil Hayvan, Kullanım Kuralları ve Sınırları
- Kiracının Tadilat ve Değişiklik Yapma Hakkı: TBK m. 321, Yazılı Rıza, Eski Hale Getirme ve Değer Artışı (2026)
- Evimin Alıcılara veya Yeni Kiracılara Gösterilmesi (TBK m.319): Sınırlar, Bildirim ve İndirim Hakkı
- Ev Sahibi İzinsiz/Habersiz Eve Giriyor — Ne Yapabilirim?
- Kiracının Konut Dokunulmazlığı ve Kiraya Verenin Denetim Sınırı
- Kiracı Eve Sözleşmede Olmayan Kişileri Aldı: Ne Yapılabilir?
8) Devir, Ölüm ve Sözleşmenin Sona Ermesi
Taraflardan biri değiştiğinde kira ilişkisi kural olarak devam eder. Kimin hangi hakları devraldığı, alt kira, terk ve erken çıkışın sonuçları.
- “Satış Kirayı Bozmaz”: Kiralananın El Değiştirmesi
- Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323): Yazılı Rıza, Haklı Sebep ve İki Yıllık Müteselsil Sorumluluk
- “İşletmeyi Devrederken Kirayı da Devretmek İstiyorum” – Kira İlişkisinin Devri
- Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri: Şartları ve Sonuçları (TBK m. 322)
- Ev Sahibi Vefat Etti — Mirasçılarıyla Kira İlişkim Nasıl Sürer?
- Kiracının Ölümü ve Kira Sözleşmesinin Devamı (TBK m.333 ve m.356): Fesih Penceresi ve Taraf Teşkili
- “Kiracı Vefat Etti, Ailesi Oturabilir mi?” – Kiracının Ölümü
- Kiralananın Terki ve Kiraya Verenin Hakları
- “Sözleşme Bitmeden Çıkmak Zorundayım” – Erken Tahliye ve Sorumluluk
- Kiracının Erken Tahliyesi: Makul Süre, Tazminat ve Sorumluluk (TBK 325)
- Kiracı İflas Ederse Kira Sözleşmesi Ne Olur? (TBK m.332)
- Kiracı Eşyalarını Bırakıp Gitti: Kiraya Veren Ne Yapabilir?
9) Depozito, Güvenceler ve Özel Kiralama Türleri
Depozitonun sınırı ve iadesi, kiraya verenin hapis hakkı ile günübirlik kiralama, tarım arazisi, lojman ve işyeri kirasına özgü kurallar.
- “Depozitomu Geri Alamıyorum” – Güvence Bedelinin İadesi
- Depozito İadesi İhtarnamesi ve Dava Dilekçesi Örneği (2026)
- İşyeri Kiracım Borçlu – Eşyalarına El Koyabilir miyim?
- Konutun Kısa Süreli/Günübirlik Kiraya Verilmesi ve Kat Mülkiyeti
- Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgem İptal Edilirse Ne Olur? Evrak Denetimi, 30 Günlük Süre ve İptale Karşı Dava (2026)
- Tarla ve Hobi Bahçesi Kiralama: Sözleşme ve Hukuki Riskler
- İşe Bağlı (Lojman/Görev) Konutta Oturuyorum, İşten Ayrıldım – Çıkmam Gerekir mi?
- Hizmetle (İşle) Bağlantılı Konutların (Lojman) Hukuki Durumu
- İşyeri Kiralarken “Hava Parası/Peştamallık” İstendi — Yasal mı?
- Kira Gelirini Beyan Etmemenin Sonuçları (2026 İstisna Tutarı: 58.000 TL)
- Kamulaştırmada Kiracının ve Zilyedin Hakları: Bedel, Muhdesat ve Tahliye
- Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi: Kim Öder, Ne Zaman Doğar?
Usulün Özeti: Arabuluculuktan İcraya
| Aşama | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Arabuluculuk | Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç | HUAK m.18/B-1-a |
| Arabuluculuk süresi | Görevlendirmeden itibaren üç hafta, en fazla bir hafta uzatma; zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez | HUAK m.18/A-9, m.18/A-15 |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi, değere bakılmaksızın | HMK m.4/1-a |
| Yetkili mahkeme | Davalının yerleşim yeri; sözleşmenin ifa yeri | HMK m.6, m.10 |
| Yargılama usulü | Basit yargılama; cevap süresi iki hafta; deliller dilekçeyle | HMK m.316-318 |
| Tahliye davasında harç | Bir yıllık kira bedeli üzerinden | Harçlar K. m.17 |
| İlamsız tahliye | Ödeme emrine yedi gün itiraz; ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde tahliye talebi | İİK m.269, m.269/a |
| Taahhüde dayalı icra | Tahliye emri on beş gün; itiraz yedi gün | İİK m.272-275 |
| İlamın icrası | İcra emriyle yedi gün içinde teslim | İİK m.26 |
| Zamanaşımı | Kira bedellerinde beş yıl | TBK m.147/1 |
Tablodaki her satır ayrı bir hak kaybı riskidir. En sık hatalar arabuluculuk son tutanağının dilekçeye eklenmemesi, yanlış mahkemede dava açılması ve ilamsız takipte altı aylık tahliye talebi süresinin kaçırılmasıdır. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımının durması ve hak düşürücü sürenin işlememesi, bir aylık dava pencerelerinin hesabında mutlaka dikkate alınmalıdır. Dilekçe örneklerinin tamamı için kira hukuku örnek dilekçeler sayfamıza bakabilirsiniz.
2026 İçin Güncel Rakamlar ve Değişiklikler
| Konu | 2026 durumu | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira artış sınırı | Önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimi; %25 geçici konut tavanı 1/7/2024’te sona erdi | TBK m.344; geçici m.1-2 |
| Kanuni faiz | TCMB önceki yıl sonu reeskont oranının yüzde sekseni | 3095 s.K. m.1 (7589 s.K.) |
| Elden kira ödemesinde asgari ceza (mükellef olmayan) | 8.700 TL; her iki tarafa ayrı ayrı | VUK mük. m.355 |
| Konut kira geliri istisnası | 58.000 TL | GVK m.21 |
| Turizm amaçlı konut kiralama | İzin belgesi zorunlu; kiracının turizm amaçlı alt kiralaması yasak | 7464 s.K. m.3 |
Rakamların ayrıntısı ilgili rehberlerde açıklanmıştır: banka ile ödeme zorunluluğu, kira tespit davası, depozito ve faiz.
Kiraya Veren ve Kiracının Temel Hakları: Karşılaştırma
Kira ilişkisinde hakların neredeyse tamamı karşılıklıdır: kanun bir tarafa bir imkân tanırken diğer tarafa da o imkânın sınırını veya karşı hakkını verir. Aşağıdaki tablo, en sık uyuşmazlık konularında iki tarafın elindeki araçları yan yana gösterir; her satırın ayrıntısı ilgili rehberde açıklanmıştır.
| Konu | Kiraya verenin hakkı | Kiracının hakkı |
|---|---|---|
| Kira bedeli | Yeni dönemde TÜFE sınırında artış; beş yıldan sonra emsale göre tespit (m.344) | Sınırı aşan artışı ödememe; fazla ödemenin iadesi (m.344, m.77) |
| Ödenmeyen kira | Otuz günlük ihtar ve fesih (m.315); ilamsız takip (İİK m.269) | İhtar süresinde tam ödemeyle feshi önleme |
| Ayıp ve onarım | Onarım çalışmalarına katlanılmasını isteme (m.319) | Giderme, kiradan indirim, tazminat, fesih (m.305-308) |
| Süre sonu | Yalnızca kanuni sebeplerle ve sürelerinde dava (m.350-352, m.354) | On beş gün önceki yazılı bildirimle çıkış (m.347) |
| On yıl sonrası | Üç ay önceki bildirimle sebepsiz fesih (m.347) | Bildirim şekil ve süresini denetleme (m.348) |
| Satış | Yeni malikin gereksinim davası (m.351) | Sözleşmenin devamı (m.310); şerh varsa güçlü koruma (m.312) |
| Güvence | En çok üç aylık kira (m.342) | Üç ay kuralıyla bankadan iade (m.342) |
| Çıkış | Teslimde eksikleri hemen yazılı bildirme (m.335) | Olağan eskimeden sorumsuzluk (m.334) |
Sık Yapılan Sekiz Hata
- Yanlış hükme dayanmak. Kira ödenmemesi için TBK m.315, gereksinim için m.350, taahhüt için m.352 işletilir. Kanunda özel düzenlemesi olan bir olayda genel hükme dayanmak davanın reddiyle sonuçlanır.
- İhtarda kısa süre vermek. Konut ve çatılı işyeri kirasında kanunun aradığı asgari süreden kısa süre vermek feshi sakatlar.
- Arabuluculuk şartını atlamak. Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır; yerine getirilmeden açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.
- Matbu sözleşmeye güvenmek. Cezai şart ve muacceliyet kayıtları TBK m.346 uyarınca geçersizdir; kiracının imzalamış olması sonucu değiştirmez.
- Ödemeyi belgelememek. Elden ödeme hem vergisel yaptırım hem ispat sorunu doğurur; ödemelerin banka veya PTT üzerinden yapılması esastır.
Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte almak. Kanun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar (TBK m.352/1); sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhüt geçersiz sayılma riski taşır: tahliye taahhüdüne dayalı tahliye.
Aile konutunda eşi atlamak. Kiracı olmayan eş sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilmelidir (TBK m.349/3); tek eşe gönderilen ihtar tahliyeyi dayanaksız bırakabilir.
Kendi başına tahliye etmek. Kapı kilidini değiştirmek, suyu veya elektriği kesmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak hukuka aykırıdır; kiracı zilyetliğin korunması yollarına başvurabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir: ev sahibi kapıyı kilitledi.
İlgili Rehberler: Diğer Hukuk Dalları
Kira ilişkisi çoğu zaman başka hukuk dallarıyla kesişir:
- Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesinin Sürdürülmesi Dilekçesi (TBK m.356)
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.352/2)
- İşyeri Kirasının Devri ve Rıza Yerine Geçen Karar Dilekçesi (TBK m.323)
- Kiralananın Ayıbı, Kira İndirimi ve Giderim Dilekçesi (TBK m.305-307)
- Kira Sözleşmesinde Kefaletin Geçersizliği ve Menfi Tespit Dilekçesi (TBK m.583)
- Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Başvuru ve Dava Dilekçesi (6306 m.5)
- Kapora (Pey Akçesi) İadesi Dava Dilekçesi (TBK m.177-178)
- Kamu Konutu (Lojman) Tahliye İşlemine İtiraz Dilekçesi (2946)
- Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dilekçesi (TBK m.118, 125)
- Kira Uyarlama Dava Dilekçesi (TBK m.138)
- Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi (TBK m.344-345)
- Emlakçı Komisyonuna İtiraz ve Menfi Tespit Dilekçesi (TBK m.520)
- Erken Tahliyede Kira Alacağına Cevap Dilekçesi Örneği (TBK m.325)
- Depozito (Güvence Bedeli) İadesi Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.342)
- Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK m.350/2)
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.351)
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
- Gayrimenkul Hukuku Rehberi (üst rehber)
- Kentsel Dönüşüm ve 6306 sayılı Kanun (kiracının hakları dahil)
- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Rehberi
- İcra ve İflas Hukuku Rehberi
- Tüketici Hukuku Rehberi
Kira uyuşmazlığınızda hangi maddenin, hangi sürenin ve hangi yolun uygulanacağını belirlemek, ihtarname ve dilekçelerinizi hazırlamak ya da arabuluculuk, dava ve icra sürecini yürütmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Ayrıntı ve güncel uygulama için kira artış sınırı rehberimize bakınız.
Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve esaslı onarım, on yıllık uzama süresinin dolması ve sözleşmeye aykırı kullanım. Her birinin şartı ve süresi farklıdır.
Depozito en fazla ne kadar istenebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir (TBK m.342). Aşan kısım talep edilemez ve ödenmişse iadesi istenebilir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Tek istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.
Sözleşmede cezai şart varsa ödemek zorunda mıyım?
Kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Bu geçersizlik emredici olduğundan kiracının imzası sonucu değiştirmez.
On yıllık kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin ve uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürenin hesabı özel biçimde yapılır; baskın uygulamaya göre on yıl sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sözleşme süresinden sonraki uzama döneminden sayılır.
Kirayı elden ödeyebilir miyim?
Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme hem özel usulsüzlük cezası riski doğurur hem de uyuşmazlıkta ödemenin ispatını güçleştirir.
Oturduğum ev satılırsa sözleşmem biter mi?
Hayır. Kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik ancak kanundaki şartları taşıyan bir sebebe dayanarak ve süresinde hareket ederek tahliye isteyebilir.
Kiracı vefat ederse sözleşme sona erer mi?
Kural olarak sona ermez; kira ilişkisi mirasçılarla devam eder. Mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi olağanüstü fesihle sona erdirebilir (TBK m.333). Konut kirasında birlikte yaşayanlar bakımından TBK m.356 ayrıca uygulanır.
Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.320-321). Rıza varsa ve aksi kararlaştırılmamışsa kiracı, kiralananı eski hâline getirmekle yükümlü tutulamaz.
Kira hükümleri hangi kiralara uygulanır?
Genel kira hükümleri (TBK m.299-338) tüm kiralara uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler (m.339-356) ise bu kiralarla birlikte kullanımı bırakılan eşyayı da kapsar; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).
Kira davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir (HMK m.6, m.10).
Kiracının ölümünde kimler sözleşmeyi sürdürebilir?
Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar ve belirli koşullarda ortakları, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler (TBK m.356). Mirasçılar ise yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK m.333).
Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1); her ayın kirası kendi vadesinden itibaren ayrı ayrı zamanaşımına uğrar. Kısmi ödeme veya borç ikrarı zamanaşımını keser (TBK m.154).
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılabilir; kendiliğinden tahliye girişimleri hukuka aykırıdır ve kiracı zilyetliğin korunması yollarına başvurabilir.
Kira uyuşmazlığınız için Ankara’da avukat desteği
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
