Kira Hukuku Rehberi: Tahliye, Kira Artışı, Depozito ve Dilekçeler
24 Temmuz 2026

Kira Hukuku Rehberi: Tahliye, Kira Artışı, Depozito ve Dilekçeler

Kira hukuku, günlük hayatta en çok karşılaşılan ancak sürelerin en acımasız işlediği alanlardan biridir. Bir günlük gecikme tahliye hakkını düşürebilir, yanlış hükme dayanmak davayı reddettirebilir, sözleşmeye konulan bir cümle baştan geçersiz olabilir. Bu rehber, Hukukçular Evi’nin kira hukuku alanındaki bütün içeriklerini konu başlıklarına göre düzenler ve durumunuza uygun sayfaya doğrudan yönlendirir.

Kira uyuşmazlığınızda süre kaybetmeden yol haritası mı arıyorsunuz?
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp’tan Yazın

Durumunuz Hangisi? Hızlı Yönlendirme

Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan on durumu doğru başlangıç sayfasına bağlar.

En sık on durum ve başlangıç noktası
DurumunuzBaşlanacak rehber
Ev sahibim fahiş zam istiyorKira artış sınırı ve kira tespiti
Kiracım kirayı ödemiyorTemerrüt ve 30 günlük ihtar
Depozitomu geri alamıyorumGüvence bedelinin iadesi
Ev sahibi ihtiyaç diyerek çıkarmak istiyorGereksinim nedeniyle tahliye
Tahliye taahhüdü imzaladımTahliye taahhüdü şartları
On yıldır kiracıyım, çıkmam isteniyorOn yıllık uzama süresi
Sözleşme bitmeden çıkmak zorundayımErken tahliye ve sorumluluk
Oturduğum ev satıldıSatış kirayı bozmaz
Evde ciddi ayıplar / onarım sorunu varKiralananın ayıbı
Dava açacağım, nereden başlamalıyımDava şartı arabuluculuk

Kira Hukukunda Kritik Süreler

Kira uyuşmazlıklarında hak kayıplarının büyük çoğunluğu süre kaçırmaktan doğar. Aşağıdaki süreler, her biri kendi rehberinde ayrıntılı açıklanmak üzere, tek tabloda toplanmıştır.

Kira hukukunda en çok hak kaybına yol açan süreler
KonuSüreDayanak
Kira bedelinin ödenmemesinde ihtarKonut ve çatılı işyerinde en az 30 günTBK m.315
Sözleşmeye aykırı kullanımda ihtarEn az 30 günTBK m.316
Belirli süreli sözleşmede kiracının feshiSürenin bitiminden en az 15 gün önceTBK m.347
On yıllık uzama sonrası kiraya verenin feshiUzama yılının bitiminden en az 3 ay önceTBK m.347
Gereksinim nedeniyle tahliye davasıSürenin bitiminden itibaren 1 ayTBK m.350
Yeni malikin bildirimiEdinme tarihinden itibaren 1 ay; dava 6 ay sonraTBK m.351
Tahliye taahhüdüne dayalı dava/takipTaahhüt edilen tarihten itibaren 1 ayTBK m.352/1
İki haklı ihtar nedeniyle davaKira yılının bitiminden itibaren 1 ayTBK m.352/2
Yeniden kiralama yasağıTahliyeden itibaren 3 yılTBK m.355
Depozitonun üst sınırıEn çok üç aylık kira bedeliTBK m.342
Süre tablosu bir başlangıç noktasıdır

Her sürenin başlangıç anı (tebliğ mi, tescil mi, kira yılının bitimi mi) uyuşmazlığın kaderini belirler. Tablodaki satırı okuduktan sonra mutlaka ilgili rehberdeki ayrıntıya bakın; aynı süre farklı sebeplerde farklı andan işlemeye başlar.

Sürelerden biri size mi işliyor? Hemen değerlendirelim
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp’tan Yazın

1) Sözleşme: Kurulması, Kapsamı ve Taraflar

Kira ilişkisinin nasıl kurulduğu, hangi kiraların özel koruma altında olduğu, sözleşmenin nasıl uzadığı ve tarafların kim olduğu — sonraki bütün uyuşmazlıkların çerçevesi burada çizilir.

2) Kira Bedeli: Artış, Tespit ve Uyarlama

Kiranın ne kadar artabileceği, sınırın aşıldığı hâllerde ne yapılacağı, beş yılını dolduran ilişkilerde emsale göre güncelleme ve sözleşmeye konulan geçersiz bedel kayıtları.

3) Ödeme, Temerrüt ve Alacağın Tahsili

Kiranın nasıl ödeneceği, gecikmenin sonuçları, ihtar usulü, biriken alacağın tahsili ve yan giderlerin kime ait olduğu. Süreler burada kritik önemdedir.

4) Tahliye Sebepleri

Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Her sebebin kendi şartı, kendi bildirim usulü ve kendi hak düşürücü süresi vardır.

5) Tahliyenin İcrası, Mahkeme ve Arabuluculuk

Tahliye kararı almak ile tahliyeyi fiilen gerçekleştirmek farklı aşamalardır. Dava öncesi arabuluculuk şartı, doğru mahkeme seçimi ve kendiliğinden tahliyenin sonuçları.

6) Kiralananın Durumu: Ayıp, Onarım, Hasar ve İade

Kiralananın hangi hâlde teslim edilmesi gerektiği, onarım yükünün kime ait olduğu, hasar hâlinde sorumluluk ve çıkışta hangi eskimeden kiracının sorumlu tutulamayacağı.

7) Kullanım Kuralları ve Kiracının Sınırları

Kiracının kiralananı nasıl kullanacağı, hangi değişiklikleri yapabileceği, evcil hayvan meselesi ve kiraya verenin denetim hakkının nerede bittiği.

8) Devir, Ölüm ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Taraflardan biri değiştiğinde kira ilişkisi kural olarak devam eder. Kimin hangi hakları devraldığı, alt kira, terk ve erken çıkışın sonuçları.

9) Depozito, Güvenceler ve Özel Kiralama Türleri

Depozitonun sınırı ve iadesi, kiraya verenin hapis hakkı ile günübirlik kiralama, tarım arazisi, lojman ve işyeri kirasına özgü kurallar.

Sık Yapılan Beş Hata

  1. Yanlış hükme dayanmak. Kira ödenmemesi için TBK m.315, gereksinim için m.350, taahhüt için m.352 işletilir. Kanunda özel düzenlemesi olan bir olayda genel hükme dayanmak davanın reddiyle sonuçlanır.
  2. İhtarda kısa süre vermek. Konut ve çatılı işyeri kirasında kanunun aradığı asgari süreden kısa süre vermek feshi sakatlar.
  3. Arabuluculuk şartını atlamak. Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır; yerine getirilmeden açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.
  4. Matbu sözleşmeye güvenmek. Cezai şart ve muacceliyet kayıtları TBK m.346 uyarınca geçersizdir; kiracının imzalamış olması sonucu değiştirmez.
  5. Ödemeyi belgelememek. Elden ödeme hem vergisel yaptırım hem ispat sorunu doğurur; ödemelerin banka veya PTT üzerinden yapılması esastır.

İlgili Rehberler: Diğer Hukuk Dalları

Kira ilişkisi çoğu zaman başka hukuk dallarıyla kesişir:

Sık Sorulan Sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Ayrıntı ve güncel uygulama için kira artış sınırı rehberimize bakınız.

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve esaslı onarım, on yıllık uzama süresinin dolması ve sözleşmeye aykırı kullanım. Her birinin şartı ve süresi farklıdır.

Depozito en fazla ne kadar istenebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir (TBK m.342). Aşan kısım talep edilemez ve ödenmişse iadesi istenebilir.

Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Tek istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.

Sözleşmede cezai şart varsa ödemek zorunda mıyım?

Kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Bu geçersizlik emredici olduğundan kiracının imzası sonucu değiştirmez.

On yıllık kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin ve uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürenin hesabı özel biçimde yapılır; on yıl sözleşmenin başlangıcından değil, uzama döneminden sayılır.

Kirayı elden ödeyebilir miyim?

Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme hem özel usulsüzlük cezası riski doğurur hem de uyuşmazlıkta ödemenin ispatını güçleştirir.

Oturduğum ev satılırsa sözleşmem biter mi?

Hayır. Kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik ancak kanundaki şartları taşıyan bir sebebe dayanarak ve süresinde hareket ederek tahliye isteyebilir.

Kiracı vefat ederse sözleşme sona erer mi?

Kural olarak sona ermez; kira ilişkisi mirasçılarla devam eder. Mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi olağanüstü fesihle sona erdirebilir (TBK m.333). Konut kirasında birlikte yaşayanlar bakımından TBK m.356 ayrıca uygulanır.

Kiracı evde tadilat yapabilir mi?

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.320-321). Rıza varsa ve aksi kararlaştırılmamışsa kiracı, kiralananı eski hâline getirmekle yükümlü tutulamaz.

Kira uyuşmazlığınız için Ankara’da avukat desteği
Hukukçular Evi Ankara — durumunuza özel değerlendirme için bize ulaşın.

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp’tan Yazın

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğinden, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Post by Av. Fatma Öztürk