Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.350/2

“Binayı yenileyeceğim” gerekçesi, tahliye davalarında en çok reddedilen gerekçelerden biridir. Sebebi basittir: kanun tadilat yapılmasını değil, belirli nitelikte bir imalatı tahliye sebebi saymıştır ve bunun ispatı teknik belgeye dayanır.

Aşağıda iki şartın ne olduğu, esaslılığın nasıl gösterildiği, dava penceresinin nasıl hesaplandığı ve tahliyeden sonra devreye giren yükümlülükler ile hazır bir dava dilekçesi ve bildirim metni yer almaktadır.

Kanunun Aradığı İki Şart

Hükmün lafzı iki koşulu birlikte arar; biri eksikse dava reddedilir.

Birinci şart — imalat esaslı ve gerekli olmalıdır. Kanun; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi hâllerini sayar. Basit bakım, boya badana veya yenileme nitelikli işler bu kapsamda değildir.

İkinci şart — imalat sırasında kullanım imkânsız olmalıdır. Bu, davanın omurgasıdır. Kiracı imalat sürerken taşınmazda oturmaya devam edebiliyorsa tahliye şartı gerçekleşmez.

İki şartın birlikte aranması, uygulamada şu sonucu doğurur: cephe boyanması, mutfak dolabı yenilenmesi veya kombi değişimi gibi işler için açılan davalar reddedilir. Tahliye, ancak yapının fiilen kullanılamaz hâle geleceği imalatlarda mümkündür.

İmalat “Esaslı” Sayılır mı?

Esaslılık, her olayın şartlarına göre değerlendirilir. Uygulamada belirleyici ölçüt şudur: ruhsat eki projelerin değiştirilmesini gerektiren imalatların esaslı sayıldığı kabul edilmektedir.

Esaslı sayılmaya elverişli imalatlar:

• Yeniden inşa. Yapının yıkılıp yeniden yapılması.
• Taşıyıcı sisteme müdahale. Güçlendirme, kolon-kiriş imalatı, temel takviyesi.
• Plan değişikliği. Bağımsız bölüm iç düzeninin veya bölme duvarlarının tamamen değiştirilmesi.
• Kat ilavesi veya genişletme.
• Altyapının tamamen yenilenmesi. Elektrik, su, ısıtma ve kanalizasyon tesisatının sökülüp yeniden kurulması.
• Kullanım amacı değişikliği. Konutun işyerine veya tersine dönüştürülmesi.

Esaslı sayılmayanlar: boya badana, kapı pencere değişimi, mutfak ve banyo yenilemesi, zemin kaplaması, cephe temizliği. Bu işler yapı kullanılırken de gerçekleştirilebildiğinden ikinci şartı da karşılamaz.

İspatın Merkezi: Proje ve Ruhsat

Bu davalarda beyan değil belge konuşur. Uygulamada tadilat projesinin mahkemeye sunulması aranmaktadır.

Dosyaya sunulması gerekenler:

• Onaylı mimari proje ve varsa statik proje,
• Yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusuna ilişkin evrak,
• Teknik rapor. İmalatın niteliğini, süresini ve imalat sırasında yapının kullanılamayacağını açıklayan mühendis raporu,
• Varsa riskli yapı tespit raporu veya güçlendirme projesi,
• Yaklaşık maliyet ve iş programı. İmalatın kapsamını somutlaştırır.

Ayrıca keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilmelidir. Hâkim, imalatın esaslı olup olmadığını ve kullanımın imkânsızlığını çoğu zaman bilirkişi raporuna göre değerlendirir; bu nedenle heyette inşaat mühendisi veya mimar bulunması istenmelidir.

Ruhsat henüz alınmamışsa dava zayıflar. Bu nedenle mümkün olduğunca ruhsat süreci tamamlandıktan sonra dava açılması isabetlidir.

Dava Penceresi: Bir Ay

Bu maddede tahliye hakkı sürekli değildir; yılda bir kez açılan dar bir pencereden kullanılır.

Kanun şu takvimi kurar:

• Belirli süreli sözleşmelerde: sürenin sonunda, o tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.

Süreyi uzatan bildirim. Kanun bir kolaylık tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu, proje ve ruhsat süreci uzayan dosyalarda hayat kurtarır: ruhsat henüz çıkmamışsa, süre içinde yazılı bildirim yapılarak dava hakkı bir yıl korunur ve dava, belgeler tamamlandığında açılır.

Pratik sonuç: sözleşme süresinin bittiği tarih önceden takvime alınmalı ve o ay içinde ya dava açılmalı ya da bildirim yapılmalıdır. Süreler için tahliye süresi hesaplama yazımıza bakılabilir.

Tahliyeden Sonrası: Öncelik Hakkı

Bu hüküm, kiraya verenin en çok gözden kaçırdığı ve en pahalıya patlayan kısmıdır.

Kanun iki katmanlı bir koruma getirir:

Birinci katman — üç yıl kuralı. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

İkinci katman — eski kiracının öncelik hakkı. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yani imalat bittiğinde kiraya verenin yükümlülüğü sürmektedir: eski kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve yeni kira bedeliyle kiralama teklifi sunulmalıdır. Kiracı bir ay içinde kullanmazsa hak sona erer.

Yaptırım ağırdır: kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Ayrıntı için yeniden kiralama yasağı: üç yıl kuralı yazımıza bakılabilir.

Dava Şartı Arabuluculuk: Bir Aylık Süreyle Birlikte Planlanmalı

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi yalnızca kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kuralın dışında tutar. TBK m.350/2’ye dayanan yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye ilamsız icra ile istenemediği için bu dava arabuluculuk şartına tabidir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, HMK m.115 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Bir aylık dava süresi ile arabuluculuk aynı takvimde düşünülmelidir. HUAK m.18/A’nın on beşinci fıkrasına göre arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Arabulucu, görevlendirmesinden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir.

Pratik sonuç şudur: sürenin son günlerine kalınmışsa, bir aylık süre dolmadan arabuluculuk başvurusu yapılması süreyi korur. TBK m.353’teki yazılı bildirim ise dava açma süresini bir kira yılı uzattığı için, proje ve ruhsat süreci tamamlanmamış dosyalarda arabuluculuğun da acele edilmeden, belgeler hazır olduğunda yürütülmesine imkân tanır.

Süre Hesabı: Belirli, Belirsiz ve Yıldan Yıla Uzayan Sözleşmeler

TBK m.350 dava süresini sözleşmenin türüne göre ikiye ayırır. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Uygulamada yıldan yıla uzayan sözleşmelerde dava süresi, ilgili uzama yılının bitiminden itibaren hesaplanır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarih esas alınır. TBK m.329 uyarınca taşınmaz kiralarında taraflar, yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için ve üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; yerel âdet yoksa fesih altı aylık kira döneminin sonu için yapılabilir. Dava, bu şekilde belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Dava sebeplerine ilişkin bu hükümler TBK m.354 uyarınca kiracının aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye “kiraya veren tadilat yapacağında kiracı derhâl çıkar” gibi bir hüküm konması, kanunun aradığı iki şartı ve süreleri ortadan kaldırmaz. Süre hesabında tereddüt varsa, dava penceresini kaçırmamak için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Usul: Görev, Yetki ve Basit Yargılama

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ile sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m.10) birlikte değerlendirilir; kiralananın bulunduğu yer çoğu dosyada ifa yeri olarak öne çıkar. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen dava ve işlerde HMK m.316/1-a uyarınca basit yargılama usulü uygulanır; bu usulde davalının cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır.

Görev ve yetki uyuşmazlıklarının ayrıntısı için kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme sayfasına bakabilirsiniz.

TBK m.355 Hesabı: Üç Yıl, Bir Ay ve Tazminatın Alt Sınırı

Tahliyeden sonraki yükümlülükler, kiraya verenin hesabını dava kadar etkiler. TBK m.355/2 uyarınca yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Bu kural, imalat yapılmadan taşınmazın aynı durumda başka kişiye verilmesini önler. İmalat tamamlandıktan sonra ise eski kiracının öncelik hakkı devreye girer; kiraya veren yeni durum ve yeni kira bedeliyle yazılı bildirim yapar, kiracı bu bildirimi izleyen bir ay içinde hakkını kullanmazsa öncelik hakkı sona erer.

Riskli Yapı Varsa Yol Değişir

Yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmışsa, süreç kira mevzuatından çıkar ve kentsel dönüşüm rejimine girer.

Bu ayrım pratik olarak önemlidir:

• TBK m.350/2 yolu kira sözleşmesini sona erdirmeye yöneliktir ve sulh hukuk mahkemesinde dava gerektirir.
• Kentsel dönüşüm yolu ise idari bir süreçtir; riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım idarece istenir ve kiracı da bu sürece tabi olur.

Riskli yapı süreci başlatılabiliyorsa, ayrı bir tahliye davası açmaya çoğu zaman gerek kalmaz. Ancak kiracının hakları bakımından ayrı bir rejim işler; ayrıntı için kentsel dönüşümde kiracının hakları ve tahliye yazımıza bakılabilir.

Kiracı Tarafında Savunma

Dilekçe hazırlanırken karşı tarafın nereye yükleneceği önceden düşünülmelidir. Bu davalarda tipik savunmalar şunlardır:

• “İmalat esaslı değildir.” Yapılacak işin basit bakım niteliğinde olduğu, ruhsat gerektirmediği ileri sürülür.
• “İmalat sırasında oturulabilir.” İkinci şartın gerçekleşmediği savunulur; bu savunma keşifle karşılanır.
• “Gerçek amaç tahliyedir.” Kira bedelini yükseltmek veya başka bir kiracıya vermek amacıyla dava açıldığı ileri sürülür.
• “Dava süresinde açılmamıştır.” Bir aylık pencerenin kaçırıldığı savunulur.
• “Proje ve ruhsat yoktur.” İmalatın somut bir plana dayanmadığı ileri sürülür.

Üçüncü savunma, tahliye sonrası dönemle birlikte değerlendirilir: taşınmaz imalat yapılmadan başkasına kiralanmışsa, hem tazminat sorumluluğu doğar hem de davadaki iyiniyet tartışmalı hâle gelir.

Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; imalatın türüne ve sözleşme tipine göre ilgili bentleri bırakın. Sonunda, dava açma süresini bir kira yılı uzatan bildirim metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Tapu kaydı ve kira sözleşmesi,
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak (HUAK m.18/B),
• Sözleşmenin türü (belirli / belirsiz süreli) ve bitiş tarihi,
• Bir aylık dava penceresinin başlangıç ve bitiş tarihleri,
• Onaylı mimari ve statik proje,
• Yapı ruhsatı veya ruhsat başvuru evrakı,
• İmalatın niteliğini ve süresini açıklayan teknik rapor,
• İmalat sırasında kullanımın imkânsız olduğuna dair teknik değerlendirme,
• Varsa riskli yapı tespit raporu,
• Süre uzatan bildirim yapılmışsa ihtarname ve tebliğ şerhi,
• Tahliye sonrası öncelik hakkı bildirimi için takvim planı.

Sık Yapılan Hatalar

• Basit tadilatı esaslı saymak. Boya badana ve bakım nitelikli işler tahliye sebebi oluşturmaz.
• Proje ve ruhsat sunmamak. Esaslılık ve zorunluluk, teknik belgelerle ortaya konur.
• Kullanımın imkânsızlığını göstermemek. İmalat sırasında oturulabiliyorsa şart gerçekleşmez.
• Bir aylık dava süresini kaçırmak. Süre, sözleşme süresinin sonundan veya belirlenen fesih tarihinden işler.
• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
• Sözleşmenin yıllık uzadığını hesaba katmamak. Konut ve çatılı işyerinde TBK m.347 uyarınca süre yıldan yıla uzar; dava penceresi uzama yılının sonuna göre belirlenir.
• Bildirimi geç yapmak. Süre uzatan bildirim, en geç dava açma süresi içinde yapılmalıdır.
• Öncelik hakkını atlamak. Tahliyeden sonra eski kiracıya yazılı bildirim yapılmadan taşınmaz başkasına kiralanamaz.
• Üç yıllık yasağı hesaba katmamak. Aykırılık, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğurur.

Adım Adım Süreç

1. İmalatın niteliğini belirleyin — Esaslı mı, basit bakım mı? Ruhsat eki projede değişiklik gerekiyor mu?
2. Proje ve ruhsat sürecini başlatın — Onaylı mimari ve statik proje, dava dosyasının omurgasıdır.
3. Teknik rapor aldırın — İmalat sırasında kullanımın imkânsız olduğunu teknik olarak belgeleyin.
4. Sözleşme türünü ve süresini tespit edin — Belirli mi belirsiz süreli? Dava penceresi buna göre hesaplanır.
5. Gerekiyorsa süre uzatan bildirimi yapın — Dava açma süresi bir kira yılı uzar.
6. Süresinde dava açın — Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde.
7. Öncelik hakkı bildirimini planlayın — İmalat bitince eski kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Tadilat yapacağım diye kiracı çıkarılabilir mi?

Her tadilat yeterli değildir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalı ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız bulunmalıdır.

Kanunun aradığı iki şart nedir?

İmalatın esaslı ve gerekli olması ile imalat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması. Bu iki şart birlikte aranır.

Boya badana tadilatı yeterli mi?

Hayır. Basit bakım, boya badana veya yenileme niteliğindeki işler esaslı sayılmaz ve tahliye sebebi oluşturmaz.

Tadilatın esaslı olduğu nasıl anlaşılır?

Her olayın şartlarına göre değerlendirilir. Uygulamada ruhsat eki projelerin değiştirilmesini gerektiren imalatların esaslı sayıldığı kabul edilmektedir.

Projeyi mahkemeye sunmak zorunlu mu?

Uygulamada tadilat projesinin mahkemeye sunulması aranmaktadır. Proje ve ruhsat evrakı olmadan esaslılık ve zorunluluk ispatlanamaz.

Kiracı imalat sırasında evde kalabilir mi?

Kiralananın kullanımı imalat sırasında mümkün ise tahliye şartı gerçekleşmez. Kullanımın imkânsız olduğu keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konur.

Dava ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Bir aylık süre kaçırılırsa ne olur?

Dava süresinde açılmadığında reddedilir ve kural olarak bir sonraki dönem beklenir.

Dava açma süresi uzatılabilir mi?

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Eski kiracının öncelik hakkı nedir?

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Öncelik hakkı nasıl kullanılır?

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

Öncelik hakkı sona ermeden taşınmaz kiralanabilir mi?

Hayır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Üç yıl kuralı nasıl işler?

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Yasağa aykırılığın yaptırımı nedir?

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Riskli yapı süreci varsa hangi yol izlenir?

Yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmışsa süreç kentsel dönüşüm mevzuatına göre işler ve tahliye ile yıkım ayrı bir usule tabidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası için arabuluculuk şart mı?

Evet. HUAK m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yalnızca İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisnadır. Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk bir aylık dava süresini etkiler mi?

HUAK m.18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.

Kira sözleşmesi yıldan yıla uzadıysa dava ne zaman açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Uygulamada dava süresi ilgili uzama yılının bitiminden itibaren bir ay olarak hesaplanır.

Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi nasıl belirlenir?

TBK m.329 uyarınca taşınmaz kiralarında yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur; yerel âdet yoksa fesih altı aylık kira döneminin sonu için yapılabilir.

Tahliye davasında cevap süresi ne kadar?

Sulh hukuk mahkemesinde görülen tahliye davalarında basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a); davalının cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır.

Sözleşmeye tadilatta derhâl tahliye şartı konabilir mi?

Hayır. TBK m.354 uyarınca dava sebeplerine ilişkin hükümler kiracının aleyhine değiştirilemez; kanunun aradığı iki şart ve süreler sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.