Kira ve Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bir kira davası açmadan önce, davanın hangi mahkemede ve hangi yerde görüleceğini doğru belirlemek gerekir. Yanlış mahkemeye başvuru, görevsizlik ya da yetkisizlik kararıyla zaman kaybına yol açabilir.

Kanun ne diyor?

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar (tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, uyarlama gibi) görev bakımından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve HMK m.4 bunu dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın öngörür. Ancak maddenin kendisinde önemli bir istisna vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Yetki bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yanında; genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi ve sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de duruma göre yetkili olabilir. Arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklarda ise davadan önce arabulucuya başvurulmuş olması aranır.

Uygulamada durum

Görev kuralları kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir; görevli olmayan mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlanır. Yetki ise birçok hâlde kesin değildir; bu durumda davacı, kanunun tanıdığı seçimlik yetkili mahkemelerden birinde dava açabilir. Tarafların yetki sözleşmesi yapabilme imkânı, kanunun izin verdiği sınırlar içinde değerlendirilir.

Doğru mahkemenin seçimi, davanın esasına geçilmeden önce çözülmesi gereken bir usul meselesidir. Bu nedenle dava açmadan önce hem görevin (Sulh Hukuk) hem de yetkinin doğru belirlenmesi, sürecin gecikmeden ilerlemesi açısından önemlidir.

Yetki kuralı birçok hâlde kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, dava açıldığı yer mahkemesinde görülmeye devam edebilir. Görev itirazı ise yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Pratik sonuç

Uyuşmazlığınızın türüne göre Sulh Hukuk Mahkemesi’ni ve doğru yer mahkemesini belirleyin; arabuluculuk şartını gözden kaçırmayın. Görev ve yetkiyi doğru kurmak için bir avukata danışmanız yararlı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

HMK m.4’ün Kapsamı: Değer Sınırı Yok, Ama Bir İstisna Var

Kira uyuşmazlıklarında görev kuralı sanıldığından hem daha geniş hem daha keskindir.

Değer veya tutar sınırı bulunmaz. HMK m.4, sulh hukuk mahkemelerinin bu davalara dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın bakacağını öngörür. Alacak ne kadar yüksek olursa olsun asliye hukuk mahkemesi görevli hâle gelmez.

Kapsam geniştir: madde, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları ve bu davalara karşı açılan davaları sulh hukukun görevine bırakır. Yani karşı dava da aynı mahkemede görülür.

Tek istisna nettir: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık tutulmuştur. Bu yolda tahliye sulh hukuktan değil icra mahkemesinden istenir.

Bu istisnanın işleyişi ve süreleri için kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi (İİK 269) sayfamıza bakabilirsiniz.

Doğru Merci Nasıl Seçilir? Üç Ayrı Yol

“Kiracıyı çıkarmak” tek bir hukuki yol değildir; hangi mercie gideceğiniz dayandığınız sebebe bağlıdır.

1. Sulh hukuk mahkemesi — dava yoluyla tahliye. Gereksinim (kiraya verenin veya yeni malikin), yeniden inşa ve esaslı onarım, tahliye taahhüdüne dayalı dava, iki haklı ihtar gibi sebeplerde yol budur. Ayrıca kira bedelinin tespiti, uyarlama ve kira alacağı davaları da buraya aittir.

2. İcra mahkemesi — ilamsız icra yoluyla tahliye. Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye talepli takipte, ödeme süresi geçtikten sonra tahliye icra mahkemesinden istenir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde de itirazın kaldırılması ve tahliye bu mercidedir.

3. İcra dairesi — haciz ve infaz. Kira alacağının tahsili için haciz işlemleri icra dairesinde yürür; tahliye kararının infazı da buradan yapılır.

Sebeplere göre ayrıntı için: yeni malikin gereksinimi (TBK 351), yeniden inşa ve esaslı onarım (TBK 350) ve icra yoluyla tahliye: taahhüt ve kesinleşmiş karar.

Görev Kamu Düzenine İlişkindir — Sonradan da İleri Sürülebilir

Görev kurallarının en önemli özelliği, tarafların iradesine bağlı olmamasıdır.

Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkindir; taraflar ileri sürmese dahi mahkemece yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde tutulur.

Pratik sonucu ağırdır: yanlış mahkemede açılan dava, aylar sonra bile görevsizlikle sonuçlanabilir. Kaybedilen yalnızca zaman değildir; bazı tahliye sebeplerinde hak düşürücü süreler işlemeye devam eder ve yeniden dava açma imkânı ortadan kalkabilir.

Yetki ise farklıdır: kira davalarında yetki kural olarak kesin değildir; bu nedenle yetki itirazının süresinde ve usulünce ileri sürülmesi gerekir. Süresinde ileri sürülmeyen yetki itirazı sonuç doğurmaz.

Görevsizlik Kararı Çıktı: İki Hafta İçinde Hareket Edin (HMK m.20)

Yanlış mahkemede açılan dava kendiliğinden doğru mahkemeye gitmez. Kanun burada kısa ve katı bir süre öngörür; kaçırılırsa dava açılmamış sayılır.

HMK m.20 uyarınca görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi hâlinde taraflardan birinin, iki hafta içinde kararı veren mahkemeye başvurarak dava dosyasının görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmesi gerekir.

Sürenin başlangıcı üç ihtimale göre değişir ve karıştırılması hak kaybına yol açar:

(1) Karar verildiği anda kesin ise → tebliğ tarihinden.

(2) Süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmişse → kararın kesinleştiği tarihten.

(3) Kanun yoluna başvurulmuşsa → bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden.

Yaptırım ağırdır: süresinde başvurulmazsa dava açılmamış sayılır ve görevsizlik ya da yetkisizlik kararını veren mahkeme bu konuda re’sen karar verir. Yani karşı tarafın talebi beklenmez.

Sonrası kendiliğinden yürür: dosya kendisine gönderilen mahkeme, kendiliğinden taraflara davetiye gönderir.

Neden bu kadar önemli? Çünkü dava açılmamış sayıldığında, davanın açılmasına bağlanan sonuçlar da doğmamış olur. Tahliye sebeplerinin çoğunda hak düşürücü nitelikte süreler bulunduğundan, bu iki haftanın kaçırılması yalnızca dosyayı değil hakkı da sona erdirebilir.

Sulh Hukukun Diğer Görev Alanları

HMK m.4, kira uyuşmazlıklarının yanında üç başlık daha sayar ve bunlar kira ilişkileriyle sık sık kesişir.

Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi: taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukukta görülür. Paylı mülkiyete konu kiralanan taşınmazlarda bu iki dava türü çoğu zaman birlikte gündeme gelir.

Zilyetliğin korunması: taşınır ve taşınmaz mallarda sadece zilyetliğin korunmasına yönelik davalar da sulh hukuka aittir. Kiraya verenin kendiliğinden tahliye girişimlerinde kiracının başvurabileceği yol budur.

Kanunla görevlendirilen davalar: HMK ile diğer kanunların sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davalar da bu kapsamdadır.

Sınırda Kalan Hâller: Her Sözleşme Kira Değildir

Uygulamada en çok tartışılan konu, uyuşmazlığın gerçekten kira ilişkisinden doğup doğmadığıdır.

Yargıtay bu ayrımı somut ilişkinin niteliğine göre yapar. Örneğin bir hizmet ya da organizasyon sözleşmesine dayalı alacağın tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali davasında, taraflar arasındaki akdi ilişki kira ilişkisi olmadığı için sulh hukuk mahkemesi görevli değildir.

Sık karşılaşılan sınır durumları: intifa veya oturma hakkına dayalı kullanımlar, ortaklık ilişkisi içinde yer kullanımı, işletme devri sözleşmeleri ve hasılat paylaşımına dayalı düzenlemeler. Bunlarda sözleşmenin adı “kira” olsa dahi mahkeme, ilişkinin gerçek niteliğini araştırır.

Dava açmadan önce yapılacak kontrol: sözleşmenin adı değil, tarafların edimleri belirleyicidir. Bir tarafın belirli bir bedel karşılığında bir şeyin kullanımını devri söz konusuysa kira ilişkisi vardır; edimler bunun ötesine geçiyorsa görev tartışması doğar.

Arabuluculuk: Hangi Yolda Aranır, Hangisinde Aranmaz?

Arabuluculuk şartı, seçtiğiniz yola göre değişir ve bu ayrım atlandığında dava usulden reddedilir.

Aranır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayalı tahliye davaları, kira bedelinin tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır.

Aranmaz: ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışında tutulmuştur. Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabuluculuk başvurusu gerekmez.

Bu ayrım stratejik bir sonuç doğurur: kira borcunu ödemeyen kiracı bakımından icra yolu, hem arabuluculuk aşamasını atlaması hem de alacak ile tahliyeyi birlikte yürütmesi sebebiyle çoğu zaman daha hızlıdır. Buna karşılık gereksinim gibi sebeplerde dava yolu zorunludur ve arabuluculuk şartı işler.

El değiştirme hâlinde hangi sebebe dayanılabileceği için “satış kirayı bozmaz”: kiralananın el değiştirmesi (TBK 310) sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davalarında görevli mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, alacak davaları da dâhil olmak üzere, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Tek istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; bu yolda tahliye icra mahkemesinden istenir.

Kira davası nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Kira sözleşmesinin ifa yeri de yetkili olabilir.

Arabuluculuk şartı geçerli mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışında tutulmuştur; kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabuluculuk başvurusu gerekmez.

Kira alacağı yüksekse asliye hukuk mahkemesi mi görevli olur?

Hayır. HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemeleri bu davalara dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın bakar. Alacak ne kadar yüksek olursa olsun görev değişmez.

Tahliyeyi her zaman sulh hukuk mahkemesinden mi isterim?

Hayır. HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakmıştır. Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye talepli takipte tahliye icra mahkemesinden istenir.

Karşı dava da aynı mahkemede mi görülür?

Evet. HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları birlikte sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır.

Yanlış mahkemede dava açtım, ne olur?

Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkindir ve taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir. Bu nedenle dava aylar sonra dahi görevsizlikle sonuçlanabilir; bazı tahliye sebeplerinde bu sırada hak düşürücü süreler işlemeye devam eder.

Görevsizlik kararı verildi, ne yapmalıyım?

HMK m.20 uyarınca iki hafta içinde kararı veren mahkemeye başvurarak dosyanın görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmelisiniz. Süre; karar verildiği anda kesinse tebliğ tarihinden, kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmişse kesinleşme tarihinden, kanun yoluna başvurulmuşsa ret kararının tebliğ tarihinden işler. Aksi hâlde dava açılmamış sayılır ve mahkeme bu konuda re’sen karar verir.

Sözleşmenin adı kira ama ilişki farklıysa ne olur?

Mahkeme sözleşmenin adına değil, tarafların edimlerine bakarak ilişkinin gerçek niteliğini araştırır. Yargıtay uygulamasında, örneğin hizmet ya da organizasyon sözleşmesine dayalı alacak uyuşmazlığında akdi ilişki kira ilişkisi olmadığından sulh hukuk mahkemesi görevli görülmemiştir.

Her kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmem gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabuluculuk başvurusu gerekmez.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi