İşyeri Kirasının Devri ve Rıza Yerine Geçen Karar Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.323

Yıllarca emek verilmiş bir dükkân devredilecektir. Alıcı bulunmuş, bedel konuşulmuştur. Sıra ev sahibine geldiğinde cevap gelir: “olmaz” — ya da “olur ama kira iki katına çıkacak.”

Konut kirasında bu tutuma karşı yapılabilecek pek bir şey yoktur. İşyeri kirasında ise kanun kiracıyı korur. Aşağıda devrin şartları, kiraya verenin sınırı ve hazır bir dava dilekçesi, devir talebi ve üç taraflı protokol yer almaktadır.

İşyerinde Ret Serbest Değildir

Kanunun tek cümlesi bu dosyaların tamamını belirler.

Kanuna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak devamı şudur: kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Madde gerekçesinde, “haklı sebebin” somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak hâkim tarafından belirleneceği ifade edilmiştir.

Konut kirasında durum farklıdır: haklı sebep sınırı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Kaynaklarda, konut kirasında kiraya verenin rıza vermekten kaçınabileceği ve rıza yerine geçen karar alınamayacağı belirtilmektedir.

Dolayısıyla dosyanın ilk sorusu basittir: kiralanan işyeri mi, konut mu?

İspat Yükü Kiraya Verende

Bu, kiracıyı gerçekten güçlü kılan noktadır.

Kaynaklarda, kanunun ifadesinden hareketle karine olarak baştan kabul edilenin haklı sebebin var olmadığı olduğu; bunun aksini kiraya verenin mahkeme önünde ispat etmek zorunda olduğu belirtilmektedir.

Yani kiracı, “haklı sebep yok” demekle yetinebilir; sebebin varlığını gösterme yükü karşı taraftadır.

Buna karşılık kiracı kendi tarafını da hazırlamalıdır: devralanın ödeme gücü, faaliyet konusu ve sicili dosyaya konulmalı; devralanın sözleşmedeki yükümlülükleri aynen üstlendiğine dair taahhüdü alınmalıdır. Bu belgeler, kiraya verenin ileri sürebileceği sebepleri baştan çürütür.

Rıza Yerine Geçen Karar

Kanunun kiracıya tanıdığı asıl çare budur.

Kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınıyorsa kiracı; mahkemeden devirden kaçınmada haklı bir sebebinin olmadığının tespiti ile rızanın verilmesi yerine geçecek bir karar alabilir.

Bu karar, kiraya verenin imzasının yerini alır ve devir gerçekleşir.

Dava öncesinde iki adım atılmalıdır:

• Devir talebi noter aracılığıyla ve devralanı somut olarak tanıtarak yapılmalı,
• Rıza verilmeyecekse haklı sebebin yazılı ve somut olarak bildirilmesi istenmelidir.

Kiraya verenin sessiz kalması veya gerekçesiz reddi, davada doğrudan lehe delil oluşturur.

“Kirayı Artıralım” Şartı Haklı Sebep Değildir

Uygulamada en sık karşılaşılan pazarlık budur.

Kaynaklarda, devir hâlinde kira bedeli, süre, kullanım amacı ve diğer şartların sırf devir nedeniyle kendiliğinden değişmeyeceği belirtilmektedir.

Kanun ayrıca devir için bir bedel ödenmesini öngörmemiştir. Dolayısıyla rızanın kira artışına veya “devir bedeli”ne bağlanması, kendiliğinden haklı sebep oluşturmaz.

Bu, esnaf açısından kritik bir korumadır: aksi hâlde kiraya veren, işletmenin devir değerinin bir kısmını her devirde talep edebilirdi.

Devrin Sonucu ve İki Yıllık Sorumluluk

Devir tamamlandığında hukuki tablo şöyledir:

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

Ancak bir istisna vardır ve devreden kiracıya mutlaka anlatılmalıdır: işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Yani dükkânı devretmek, sorumluluğu aynı gün bitirmez. Devralan kira ödemezse kiraya veren, bu süre içinde devredene de başvurabilir.

Bu nedenle devir protokolüne devir tarihindeki borç durumu ve güvence bedelinin akıbeti mutlaka yazılmalı; iki yıllık süre devreden tarafından takvime işlenmelidir.

Genel Kural: Sözleşmenin Devri (TBK m.205) ve Özel Kural (TBK m.323)

Kira ilişkisinin devri, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlenen sözleşmenin devri kurumunun kira sözleşmesine özgü bir uygulamasıdır. TBK m.205 uyarınca sözleşmenin devri; devralan ile devreden ve sözleşmede kalan diğer taraf arasında yapılan ve devredenin taraf sıfatıyla bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Aynı madde, sözleşmenin devrinin devredilen sözleşmenin şekline tabi olduğunu ve kanundan doğan özel hükümlerin saklı bulunduğunu belirtir.

TBK m.323 bu genel kurala iki özel ekleme yapar. Birincisi, kiraya verenin rızasının yazılı olması şarttır. İkincisi, işyeri kiralarında kiraya verenin rıza vermekten kaçınması haklı sebebe bağlanmış ve devredenin sorumluluğu sözleşmenin bitimine kadar, en fazla iki yılla sınırlı olarak sürdürülmüştür. Genel hükümlerde sözleşmede kalan tarafın rızası tamamen serbestken, işyeri kirasında bu serbestlik kanunla daraltılmıştır.

İşletme devriyle birlikte kira devri: TBK m.202 ve TTK m.11

Dükkân devirlerinin çoğunda kira ilişkisi tek başına değil, işletmeyle birlikte devredilir. TBK m.202 uyarınca bir malvarlığını veya işletmeyi aktif ve pasifleriyle birlikte devralan kişi, bunu alacaklılara bildirdiği veya ilan ettiği andan itibaren onların borçlarından sorumlu olur; önceki borçlu da devralanla birlikte, muaccel borçlar için bildirim veya ilan tarihinden, daha sonra muaccel olacak borçlar için muacceliyet tarihinden başlayarak iki yıl süreyle müteselsilen sorumludur. TTK m.11/3 ise ticari işletmenin bir bütün hâlinde devrine ilişkin sözleşmenin yazılı yapılmasını ve ticaret siciline tescil ve ilanını öngörür.

Bu iki rejim birbirinden ayrı işler. İşletme devri sözleşmesi imzalanmış ve sicile tescil edilmiş olsa bile, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisi devralana geçmez. Aynı şekilde kiraya verenin rızası, işletmenin diğer borçlarından doğan TBK m.202 sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu nedenle devren satışlarda iki ayrı belge hazırlanmalıdır: işletme devir sözleşmesi ve kiraya verenin de imzaladığı kira devri protokolü.

Devir mi, Alt Kira mı?

İki kurum sürekli karıştırılır; sonuçları ise tamamen farklıdır.

• Kira ilişkisinin devri: devreden kiracı sözleşmeden tümüyle çıkar; devralan doğrudan kiraya verene karşı taraf olur.
• Alt kira / kullanım hakkının devri: asıl kiracı, kiraya veren karşısındaki sözleşme tarafı ve sorumlu kişi olmaya devam eder.

Alt kira bakımından da rıza aranır: kanuna göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez.

Ayrıca alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur; bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Anahtarı Vermek Devir Değildir

Pratikte en pahalı hata budur.

Kaynaklarda, anahtarın ya da işletmenin fiilen teslim edilmesinin tek başına kira ilişkisinin devri olmadığı belirtilmektedir.

Yazılı rıza alınmadan yapılan fiilî devirlerde:

• Devreden kiracı hâlâ tek sorumlu taraftır,
• Kiraya veren, sözleşmeye aykırılık ileri sürerek tahliye yoluna gidebilir,
• Devralan, kiraya verene karşı hiçbir hak ileri süremez.

Bu nedenle “devren satılık” işlemlerinde bedel ödenmeden önce kiraya verenin yazılı rızası alınmalı ve üç taraflı protokol imzalanmalıdır. Aşağıdaki metin setinde bu protokolün hazır hâli yer almaktadır.

Rızasız Devrin Yaptırımı: TBK m.316 ile Fesih

Yazılı rıza alınmadan işyerinin başkasına devredilmesi veya kullandırılması, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılıktır. TBK m.316 uyarınca kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar edebilir. Süre içinde aykırılık sona erdirilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.

Bu yaptırım, devrin haklı sebep olmaksızın reddedildiği dosyalarda dahi geçerlidir. Kiraya verenin rızayı haksız yere esirgemesi, kiracıya kendiliğinden devir yetkisi vermez; kiracının yolu, fiilî devir değil rıza yerine geçen karar davasıdır. Fiilî devir yapılmışsa, kiraya verenin otuz günlük ihtarına karşı devralanın işyerinden çıkarılması veya süre içinde dava açılarak haklı sebep yokluğunun ileri sürülmesi gerekir.

Usul: Arabuluculuk, Görev ve Basit Yargılama

Rıza yerine geçen karar talebi kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan HUAK m.18/B-1-a uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir. Arabulucu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk görüşmesinde devralanın belgeleri ve taahhütnamesi sunulursa uyuşmazlık çoğu zaman bu aşamada çözülür.

Görevli mahkeme HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir ve dava HMK m.316 uyarınca basit yargılama usulüne tabidir; cevap süresi iki haftadır. Rıza yerine geçen karar niteliği gereği kesinleşmeyle hüküm doğurur. Bu nedenle devralanla yapılan anlaşmada, kararın kesinleşmesine kadar geçecek süre ve bu sürede kira bedelinin kim tarafından ödeneceği ayrıca düzenlenmelidir. Süreç takvimini planlamak için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Kira ilişkisinin devrinin genel çerçevesi için kira ilişkisinin devri (TBK m.323) rehberimize bakabilirsiniz.

İşyeri Kira Devri Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; eğik çizgiyle ayrılan seçeneklerden dosyanıza uyanı bırakın. İlk metin rıza yerine geçen karar davası, ardından devir talebi ihtarnamesi ve üç taraflı devir protokolü yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Kiralanan işyeri mi, konut mu?
• Kira ödemeleri düzenli mi?
• Devralanın faaliyet konusu aynı mı?
• Devralanın ödeme gücü belgelendi mi?
• Devralandan taahhütname alındı mı?
• Talep noter aracılığıyla yapıldı mı?
• Rıza verilmezse gerekçe yazılı istendi mi?
• Kiraya veren kira artışı şart koştu mu?
• Rıza alınmadan fiilî teslim yapıldı mı?
• Protokol üç taraflı ve yazılı mı?
• Devir tarihindeki borç durumu yazıldı mı?
• Güvence bedeli ve abonelikler düzenlendi mi?
• İki yıllık müteselsil sorumluluk takvime işlendi mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Devralanı tanıtmadan talep etmek. Kiraya veren bilgi eksikliğini savunma yapar.
• Sözlü rıza ile yetinmek. Kanun yazılı rıza aramaktadır.
• Anahtarı verip devir sanmak. Fiili teslim tek başına devir değildir.
• Kira artışını kabul etmek. Şartlar sırf devir nedeniyle değişmez.
• İki yıllık sorumluluğu atlamak. Devreden kiracı bu süreyle sorumlu kalır.
• Konut ile işyerini karıştırmak. Haklı sebep sınırı işyeri içindir.
• Rıza reddedildi diye fiilen devretmek. TBK m.316 uyarınca otuz gün süreli ihtar ve fesih riski doğar; doğru yol rıza yerine geçen karar davasıdır.
• İşletme devri sözleşmesini yeterli saymak. TTK m.11 kapsamındaki işletme devri, kiraya verenin TBK m.323 rızasının yerine geçmez.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak. HUAK m.18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.
• Devir tarihindeki borçları yazmamak. Sonradan uyuşmazlık doğar.

Adım Adım Süreç

1. Devralanı belirleyin — Mali durum ve sicil belgelerini toplayın.
2. Taahhütname alın — Yükümlülükleri aynen üstlensin.
3. Noterden talep gönderin — Rıza veya gerekçeli ret isteyin.
4. Cevabı bekleyin — Yazılı olması önemlidir.
5. Rıza gelirse protokol imzalayın — Üç taraflı ve yazılı.
6. Gelmezse arabulucuya başvurun — Anlaşma olmazsa son tutanakla rıza yerine geçen karar davası açın.
7. İki yılı takvime işleyin — Müteselsil sorumluluk sürüyor.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

İşyeri kirasını devredebilir miyim?

Kanuna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya veren gerekçesiz reddedebilir mi?

İşyeri kiralarında hayır. Haklı sebep bulunmadıkça rıza vermekten kaçınılamaz. Haklı sebebin, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak hâkim tarafından belirleneceği belirtilmektedir.

Reddedilirse ne yapabilirim?

Kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınıyorsa kiracı, mahkemeden devirden kaçınmada haklı sebebi bulunmadığının tespiti ile rızanın verilmesi yerine geçecek karar talep edebilir.

İspat yükü kimdedir?

Kanunun ifadesinden hareketle, karine olarak baştan kabul edilenin haklı sebebin var olmadığı olduğu; bunun aksini kiraya verenin mahkeme önünde ispat etmek zorunda olduğu belirtilmektedir.

Konut kirasında da aynı mı?

Hayır. Haklı sebep sınırı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Konut kirasında kiraya verenin rıza vermekten kaçınabileceği ve rıza yerine geçen karar alınamayacağı belirtilmektedir.

Devir gerçekleşince ne olur?

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

Devreden kiracının sorumluluğu tamamen biter mi?

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiraya veren devir için para isteyebilir mi?

Kanunda devir için bir bedel öngörülmemiştir. Ayrıca kira bedeli, süre, kullanım amacı ve diğer şartların sırf devir nedeniyle kendiliğinden değişmeyeceği belirtilmektedir.

Devirle alt kira arasındaki fark nedir?

Devirde devreden kiracı sözleşmeden tümüyle çıkar ve devralan doğrudan kiraya verene karşı taraf olur. Alt kirada ise asıl kiracı, kiraya veren karşısındaki sözleşme tarafı ve sorumlu kişi olmaya devam eder.

Alt kira için de rıza gerekir mi?

Kanuna göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez.

Alt kirada haklı sebep sınırı var mı?

Haklı sebep sınırı, kira ilişkisinin devri bakımından ve işyeri kiraları için öngörülmüştür. Alt kirada kiraya verenin rızası aranır.

Alt kiracı sözleşmeye aykırı kullanırsa ne olur?

Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Anahtarı teslim etmek devir sayılır mı?

Anahtarın ya da işletmenin fiilen teslim edilmesinin tek başına kira ilişkisinin devri olmadığı belirtilmektedir. Devir için kiraya verenin yazılı rızası ve taraf değişikliği gerekir.

Devir talebinde neler sunulmalı?

Devralanın kimlik ve sicil bilgileri, faaliyet konusu, ödeme gücünü gösteren belgeler ve sözleşmedeki yükümlülükleri üstlendiğine dair taahhüt sunulması, kiraya verenin bilgi eksikliği savunmasını karşılar.

Bu düzenlemenin amacı nedir?

Kaynaklarda, işyeri kiralarında ret hakkının haklı sebep süzgecinden geçirilmesinin esnafın işletme değerini paraya çevirebilmesine olanak sağladığı belirtilmektedir.

Hangi mahkemede dava açılır?

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür. HUAK m.18/B-1-a uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Rıza vermeyen ev sahibine rağmen dükkânı fiilen devredersem ne olur?

Yazılı rıza olmadan yapılan devir sözleşmeye aykırı kullanımdır. TBK m.316 uyarınca kiraya veren çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir.

İşletmeyi devren sattım, kira kendiliğinden devralana geçer mi?

Hayır. TTK m.11/3 kapsamındaki ticari işletme devri ve TBK m.202’deki işletme devri, kiraya verenin TBK m.323 uyarınca vermesi gereken yazılı rızanın yerine geçmez; kira devri için ayrıca kiraya verenin rızası gerekir.

İşletme devrinde eski borçlardan kim sorumlu olur?

TBK m.202 uyarınca işletmeyi aktif ve pasifleriyle devralan, alacaklılara bildirim veya ilan anından itibaren borçlardan sorumlu olur; devreden de iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.

Devredenin kefili devralanın kira borcundan sorumlu olur mu?

Kefalet, kefilin kabul ettiği borçlu ve borç için geçerlidir. Kefil ayrıca yazılı olarak kabul etmedikçe devralanın borçları için sorumlu tutulması tartışmalıdır; devralan için TBK m.583’teki şekle uygun yeni bir kefalet düzenlenmesi en güvenli yoldur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.