Kira Depozito Faizi ve İade Hesaplama 2026 — TBK m.342

Depozito tartışmalarının neredeyse tamamı iki soruda düğümlenir: ne kadar alınabilir ve ne zaman geri verilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu her ikisine de rakamla cevap verir — güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya yazılı bildirimde bulunmazsa banka parayı kiracıya iade etmek zorundadır. Geç iade edilen depozitoya işleyecek faiz ise 2026’da değişti: 31 Temmuz 2026’dan itibaren yasal faiz sabit oran olmaktan çıktı. Aşağıdaki araç bu üç hesabı birlikte yapar.

Depozito Nedir? TBK m.342 ve Nispi Emredici Nitelik

Uygulamada depozito denen şeyin kanundaki adı güvence bedelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında bu güvenceyi düzenler ve maddenin tamamı kiracı lehine nispi emredici niteliktedir. Bunun anlamı şudur: taraflar kanunun çizdiği çerçeveyi kiracı lehine genişletebilir, ancak kiracı aleyhine daraltamaz. Sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar bu ölçüde geçersizdir.

Maddenin ilk cümlesi bir üst sınır koyar: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. İkinci fıkra güvencenin nerede duracağını belirler: güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Üçüncü fıkra ise iadeyi bir süreye bağlar.

Bu üç fıkra birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo nettir: depozito bir ödeme değil, emanet niteliğinde bir güvencedir. Mülkiyeti kiraya verene geçmez; kiracının malvarlığında kalır ve yalnızca belirli koşullarda kiraya verenin alacağına mahsup edilmek üzere bloke edilir. Maddenin düzenlenmesinde kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257e maddesi göz önünde tutulmuştur.

Üst Sınır: Üç Aylık Kira Bedeli ve Aşan Kısmın Akıbeti

Sınır açık biçimde üç aylık kira bedelidir. Ölçüt, depozitonun kararlaştırıldığı andaki kira bedelidir; kira sonradan artmış olsa bile geriye dönük olarak depozito farkı istenemez. Kiraya verenin “kira arttı, depozitoyu tamamla” talebi kanunda dayanak bulmaz.

Peki sözleşmede üç aylık kirayı aşan bir depozito kararlaştırılmışsa ne olur? Sınırı aşan kısım bakımından kısmi butlan hükümleri devreye girer: sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır, yalnızca aşan kısma ilişkin kayıt geçersiz sayılır. Kiracı, fazladan verdiği miktarın iadesini isteyebilir; bu talep için alacak davası veya icra takibi yoluna başvurulabilir.

Eski Borçlar Kanunu döneminde depozito bedeline dair sınırlayıcı bir hüküm yoktu. 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren TBK m.342 bu boşluğu doldurmuştur. Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan kişiler ile kamu veya özel hukuk tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiraları bakımından ise uygulama 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenmişti; bu erteleme sona erdiğinden hüküm bugün bu kiralarda da uygulanır.

Depozito Nereye Yatırılır? Vadeli Tasarruf Hesabı Zorunluluğu

Uygulamadaki en yaygın hata, depozitonun doğrudan kiraya verenin kişisel hesabına yatırılması ya da elden nakit verilmesidir. Kanun bunu öngörmez. Para, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; katılım bankasında katılma hesabı da bu kapsamda değerlendirilir. Kıymetli evrak verilmişse bir bankaya depo edilir.

Hesabın kimin adına açıldığından çok, çift imza koşulunun kurulmuş olması önemlidir. Hesap kiracı adına açılsa dahi kiracı, kiraya verenin onayı olmadan tek başına bu hesapta tasarruf edemez. Aynı şekilde kiraya veren de kiracının onayı olmadan parayı çekemez. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak serbest bırakabilir.

Bu mekanizmanın pratik değeri büyüktür. Depozito bankada bloke ise, tahliye sonrasında kiraya verenin parayı kendiliğinden alıkoyması mümkün olmaz; kiracının da parayı çekip kaçması söz konusu olmaz. Uyuşmazlık, banka nezdinde bekleyen bir tutar üzerinden çözülür.

Kiraya Veren Parayı Bankaya Yatırmadıysa

Pratikte depozitoların çoğu bankaya yatırılmaz. Bu durumda kanuna aykırılık kiraya verenin lehine bir sonuç doğurmaz; aksine, kiracının konumunu güçlendirir.

Kiraya veren, kanunun öngördüğü usule uymayarak parayı kendi malvarlığında tutmuş ve kullanmışsa, borca aykırılıktan doğan sorumluluk hükümleri (TBK m.112) çerçevesinde doğan zarardan ve işleyecek faizden sorumlu olur. Somut olayın özelliklerine göre, güvence olarak alınan paranın sözleşmeye aykırı biçimde kendi amacı dışında kullanılması Türk Ceza Kanunu’nun 155. maddesindeki güveni kötüye kullanma suçu tartışmasını da gündeme getirebilir.

Bu ihtimalde kiracının izleyeceği yol bankaya başvurmak değil, doğrudan kiraya verene karşı alacak talebinde bulunmaktır. Aracın “kiraya verenin elinde” seçeneği bu durumu ayrıca uyarır ve faiz hesabını buna göre yapar.

Bankanın İade Yükümlülüğü: Üç Aylık Süre (TBK m.342/3)

Maddenin son fıkrası iade mekanizmasını kurar. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu hükmün üç ayrıntısı sık atlanır. Birincisi, sürenin başlangıcı sözleşmenin sona ermesidir; sona erme sebebi (sürenin dolması, fesih, tahliye) fark etmez. İkincisi, bildirimin yazılı ve bankaya yapılması gerekir; kiracıya çekilen ihtarname bu şartı karşılamaz. Üçüncüsü, süre dolduğunda iade kendiliğinden gerçekleşmez; banka ancak kiracının istemi üzerine öder, dolayısıyla kiracının bankaya yazılı talep iletmesi gerekir.

Aracın çıktısındaki “bankadan iade isteme hakkı” satırı bu tarihi verir. Sona erme tarihine üç ay eklenerek hesaplanır; ay sonlarında gün karşılığı bulunmayan hâllerde ilgili ayın son günü esas alınır.

Depozito Hangi Alacaklara Mahsup Edilir?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına ve kiralanana verdiği zararlara karşı güvencedir. Kiraya verenin depozitoyu alıkoyabilmesi için ortada gerçek ve ispatlanabilir bir alacak bulunmalıdır. Uygulamada mahsuba konu edilen tipik kalemler şunlardır: ödenmemiş kira bedelleri, ödenmemiş yan giderler ve ortak gider payları, kiracının devrettiği aboneliklerden kalan faturalar ve olağan kullanımı aşan hasarlar.

Buradaki ayrım kritiktir: olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıya yüklenemez. Boyanın solması, parkenin normal aşınması, armatürün ömrünü doldurması olağan kullanım kapsamındadır. Buna karşılık kırılan cam, sökülen dolap, sigara yanığı veya izinsiz yapılan tadilatın eski hâle getirilmesi kiracının sorumluluğundadır. Bu ayrımın ispatı için giriş ve çıkış tutanaklarının fotoğraflı biçimde düzenlenmesi, uyuşmazlığı büyük ölçüde bitirir.

Kiralananın ayıbı, kira indirimi ve giderim talepleri ayrı bir başlıktır; bu konuda kiralananın ayıbı ve kira indirimi dava dilekçesi örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

Son Ayın Kirası Depozitodan Düşülür mü?

Kiracıların sık başvurduğu yol, çıkarken son ayın kirasını ödememek ve “nasıl olsa depozitom var” demektir. Bu, hukuken güvenli bir yol değildir.

Depozito bir peşin ödeme değil, güvencedir. Taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı, tek taraflı iradesiyle depozitoyu kira borcuna mahsup edemez. Ödenmeyen kira bakımından kiraya veren temerrüt hükümlerine başvurabilir; koşulları varsa iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye süreçleri işletilebilir. İki haklı ihtar yolu için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi örneği rehberimiz ayrıntılıdır.

Doğru yol, mahsup konusunda yazılı mutabakat kurmaktır. Tarafların “son ayın kirası depozitodan mahsup edilmiştir, karşılıklı alacak kalmamıştır” şeklinde imzaladıkları bir tutanak, sonraki tartışmaların tamamını keser.

Temerrüt ve Faiz: 2026’da Değişen Yasal Faiz Rejimi

İade edilmeyen depozito bir para borcudur ve borçlu temerrüde düştüğünde faiz işler. Faizin başlangıcı temerrüt tarihidir. Sözleşmede ayrı bir tarih kararlaştırılmamışsa, kiracının yazılı ihtarıyla kiraya veren temerrüde düşer; ihtar çekilmemişse dava veya icra takibi tarihi esas alınır.

Uygulanacak oran ise 2026’da köklü biçimde değişti. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun’un 1. maddesi, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle bütünüyle yeniden yazıldı. Oran artık kanunda rakamla yazmaz: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni yasal faiz oranıdır. Reeskont oranı 30 Haziran günü, önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan orandan beş puan veya daha çok farklı ise, yılın ikinci yarısında 30 Haziran günü belirlenen oranın yüzde sekseni geçerli olur.

Değişikliğin arka planında Anayasa Mahkemesi’nin 22 Temmuz 2025 tarihli, E.2024/24, K.2025/164 sayılı kararı vardır. Mahkeme, sabit oranlı yasal faizin paranın enflasyon karşısındaki değer kaybını karşılamadığı gerekçesiyle maddeyi sözleşmeden kaynaklanmayan borç ilişkileri yönünden iptal etmiş, iptalin yürürlüğünü 1 Eylül 2026’ya bırakmıştı. Kanun koyucu bu tarihten önce yeni düzenlemeyi yürürlüğe koyarak boşluğun doğmasını engelledi. Konunun tamamı için yasal faiz değişikliği ve reeskont endekslemesi rehberimize bakabilirsiniz.

7589 sayılı Kanun’da faize ilişkin bir geçiş hükmü öngörülmemiştir. Faiz, işlediği her dönem için o dönemde yürürlükte olan orana göre hesaplanır. Bu nedenle 31 Temmuz 2026 tarihini kapsayan bir alacakta hesabın ikiye bölünmesi zorunludur; tek oran üzerinden yapılan hesap eksik veya fazla sonuç verir. Araç bu bölmeyi otomatik yapar ve her dilimi ayrı satırda gösterir.

Son olarak 3095 sayılı Kanun uyarınca kanuni faiz ve temerrüt faizi hesaplanırken mürekkep faiz yürütülemez; yani faize yeniden faiz işletilmez. Araç da basit faiz esasına göre hesap yapar.

Zamanaşımı

Depozito iade alacağı, kira bedeli alacağı değildir. Bu nedenle kira bedellerine ilişkin beş yıllık zamanaşımı yerine, Türk Borçlar Kanunu m.146’daki genel on yıllık zamanaşımının uygulanacağı kabul edilmektedir. Sürenin başlangıcı, alacağın muaccel hâle geldiği andır; uygulamada bu, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç aylık sürenin dolmasıdır.

Zamanaşımı hâkim tarafından resen dikkate alınmaz; karşı taraf def’i ileri sürmedikçe sonuç doğurmaz. Buna karşılık uzun süre beklemek yalnızca zamanaşımı riski değil, ispat güçlüğü de doğurur: tahliye tutanağı, fotoğraflar ve dekontlar zamanla kaybolur.

Dava ve İcra Yolu: Arabuluculuk, Görev, Yetki

Depozito iadesi talebi kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlandığına dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar miktarına bakılmaksızın bu mahkemede görülür. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeridir; sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.

Alternatif yol ilamsız icra takibidir. Kiracı, depozito alacağı için doğrudan icra takibi başlatabilir. Takibe itiraz edilirse itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yoluna gidilir. Elde yazılı bir sözleşme ve dekont varsa bu yol çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

Depozito Yerine Senet, Kefil veya Teminat Mektubu

TBK m.342 güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilmesi hâlini ayrıca düzenler. Uygulamada kiraya verenler zaman zaman bunların yerine boş senet, açık imzalı belge ya da kefil talep eder. Bu taleplerin her biri ayrı bir hukuki rejime tabidir ve kiracı bakımından farklı riskler taşır.

Kıymetli evrak verilmişse kanun bunun bankaya depo edilmesini arar; kiraya verenin cebinde duran bir senet, maddenin öngördüğü güvence düzenine uygun değildir. Boş veya açık senet ise bedelsizlik ve senedin anlaşmaya aykırı doldurulması tartışmalarını doğurur; bu tartışmada ispat yükü çoğu zaman senedi imzalayan tarafa düşer, dolayısıyla kiracı için en riskli seçenektir.

Kefalet ise ayrı bir sözleşmedir ve Türk Borçlar Kanunu’nun kefalete ilişkin şekil şartlarına tabidir. Kefilin sorumlu olacağı azami miktarın, kefalet tarihinin ve kefalet türünün kefilin el yazısıyla belirtilmesi zorunludur; eşin rızası aranan hâllerde bu rıza da alınmalıdır. Şekil şartlarına uyulmaması kefaleti geçersiz kılar. Bu konudaki ayrıntılar için kira sözleşmesinde kefaletin geçersizliği ve menfi tespit dilekçesi sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı Değiştiğinde Depozito Kime İade Edilir?

Kira ilişkisinin devri veya kiracının değişmesi hâlinde depozito otomatik olarak yeni kiracıya geçmez. Güvence, onu fiilen veren kişinin malvarlığındadır; iade de kural olarak ona yapılır.

Uygulamada üç ayrı senaryo görülür. Birincisi, eski kiracının depozitoyu geri alması ve yeni kiracının kendi güvencesini vermesidir; en temiz çözüm budur. İkincisi, tarafların yazılı mutabakatıyla depozitonun devredilmesidir; bu hâlde üç köşeli bir protokol imzalanması ve devir tutarının açıkça yazılması gerekir. Üçüncüsü ise hiçbir yazılı düzenleme yapılmadan sözlü mutabakatla devam edilmesidir; bu senaryo, sonradan hem eski hem yeni kiracının aynı parayı talep etmesine yol açar.

Kiralananın el değiştirmesi hâlinde ise durum farklıdır. Taşınmazı devralan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; kiracının depozito iade alacağı bakımından devreden ile devralan arasındaki iç ilişki, kiracıyı bağlamayacak biçimde çözülür. Kiracının, devir sırasında depozitonun akıbetine ilişkin yazılı bir kayıt istemesi bu tartışmayı baştan önler.

Sık Yapılan Yedi Hata

Mevzuat Çerçevesi

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Ölçüt, depozitonun kararlaştırıldığı andaki kira bedelidir. Aşan kısma ilişkin kayıt geçersizdir ve iadesi istenebilir.

Kira arttı, ev sahibi depozito farkı isteyebilir mi?

Kanunda böyle bir tamamlama yükümlülüğü öngörülmemiştir. Üst sınır, güvencenin kararlaştırıldığı andaki kira bedeline göre belirlenir; kiranın sonradan artması geriye dönük bir fark talebi doğurmaz.

Depozito kimin hesabında durmalıdır?

TBK m.342/2 uyarınca para, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Depozitonun faizi kime aittir?

Depozito kiracının malvarlığında kaldığı için hesabın getirisi de kiracıya aittir. Aksi yöndeki sözleşme kaydı, hüküm kiracı lehine emredici olduğundan geçerli değildir.

Depozito ne zaman iade edilir?

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). İade kendiliğinden olmaz; kiracının bankaya yazılı talepte bulunması gerekir.

Son ayın kirasını depozitodan düşebilir miyim?

Taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı tek taraflı mahsup yapamaz. Depozito bir peşin ödeme değil güvencedir. Ödenmeyen kira, kiraya veren bakımından temerrüt ve koşulları varsa tahliye sebebi oluşturabilir.

Ev sahibi depozitoyu bankaya yatırmadıysa ne yapabilirim?

Bu hâlde banka mekanizması işlemez; talep doğrudan kiraya verene yöneltilir. Kanuna aykırı biçimde parayı kendi malvarlığında tutan ve kullanan kiraya veren, TBK m.112 çerçevesinde doğan zarardan ve işleyecek faizden sorumlu olur.

İade edilmeyen depozitoya hangi faiz işler?

Sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa yasal faiz işler. Oran 1 Ocak 2006 – 31 Mayıs 2024 arası yüzde 9, 1 Haziran 2024 – 30 Temmuz 2026 arası yüzde 24, 31 Temmuz 2026’dan itibaren yüzde 31’dir. Faiz, işlediği her dönem için o dönemin oranına göre ayrı hesaplanır.

Depozito davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava açmadan önce kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir; son tutanak dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; girdiğiniz kira, depozito ve tarih bilgileri sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yasal faiz oranı her yıl Merkez Bankası reeskont oranına göre kendiliğinden güncellendiğinden, hesap yaparken dönemin oranını kontrol ediniz.