Kamulaştırma Hukuku Rehberi: Süreç, Bedel Tespiti ve Malikin Hakları

Kamulaştırma hukuku rehberi; kamu yararı kararından bedel tespitine, acele kamulaştırmadan geri alma hakkına kadar tüm başlıkları tek sayfada toplar. Aşağıdaki dizin, sitemizdeki 55 içeriğe doğrudan erişim sağlar.

Nasıl kullanılır: Size bir tebligat ulaştıysa önce Sekiz Aşama ve Kritik Süreler tablolarına bakın; bedelin nasıl hesaplandığını Değerleme tablosundan öğrenin.

İdarî işlemlere karşı genel başvuru yolları için İdare Hukuku Rehberimiz; taşınmaz uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Rehberimiz; diğer alanlar için Hukuk Rehberlerimiz.

Konu Haritası

Aradığınız başlığı ve o başlıktaki içerik sayısını aşağıdan görebilirsiniz.

Kamulaştırmanın Sekiz Aşaması

Aşamalardan birinin atlanması, işlemin iptali sebebidir.

Bedelin Belirlenmesi

Değerlendirme kamulaştırma tarihine göre yapılır.

Malikin Hakları

Acele Kamulaştırma

Kamulaştırmasız El Atma

Fiilî ve hukukî el atmada görevli yargı yeri farklıdır.

Geri Alma Hakkı

Kritik Süreler

Tebligat Aldığınızda İlk Sekiz Adım

Sık Görülen Yanılgılar

Kamu Yararı Kararı ve Usul

Kamulaştırma, kamu yararı kararı alınmasıyla başlar. Karar, yetkili merci tarafından verilir ve onaylanır; usule aykırılık iptal sebebidir.

Uzlaşma (Satın Alma) Aşaması

İdare, dava açmadan önce malikle uzlaşma (satın alma) görüşmesi yapmak zorundadır. Bu aşama zorunlu olup atlanamaz.

Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedel tespiti ve tescil davası açar. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.

Kamulaştırma Bedeli ve Değerleme

Bedel, kamulaştırma tarihindeki gerçek değere göre belirlenir. Arazide net gelir, arsada emsal karşılaştırma yöntemi esas alınır.

Acele Kamulaştırma

Olağanüstü hâller ve özel kanunlarda öngörülen durumlarda, bedel tespiti beklenmeksizin taşınmaza el konulmasıdır. Malikin hakları saklıdır.

Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin, kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen veya imar planıyla hukuken el atmasıdır. Malik bedel veya el atmanın önlenmesini isteyebilir.

Kısmî Kamulaştırma

Taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması hâlinde, kalan kısımda oluşan değer kaybı da bedele eklenir.

İrtifak Hakkı Kamulaştırması

Enerji nakil hattı, boru hattı ve benzeri tesisler için mülkiyet devri yapılmadan irtifak hakkı kurulmasıdır.

Geri Alma Hakkı

Kamulaştırılan taşınmaz, beş yıl içinde amacına uygun kullanılmazsa malik geri alma hakkını kullanabilir.

Ödeme, Faiz ve Vergi

Bedelin ödenme usulü, bankaya yatırma, faiz başlangıcı ve vergisel sonuçlar.

Özel Durumlar

Uygulamada sık karşılaşılan ancak yukarıdaki başlıklara doğrudan girmeyen özel durumlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma nasıl başlar?

Yetkili mercinin kamu yararı kararı almasıyla başlar. Karar onaylanır, taşınmaz belirlenir ve kıymet takdiri yapılır.

Uzlaşma aşaması zorunlu mu?

Evet. İdare, dava açmadan önce malikle uzlaşma görüşmesi yapmak zorundadır; bu aşama atlanamaz.

Uzlaşmaya katılmazsam ne olur?

İdare bedel tespiti ve tescil davası açar. Katılmamak, mahkemede bedel artırımı isteme hakkınızı ortadan kaldırmaz.

Bedel tespiti davası nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Kamulaştırma bedeli neye göre belirlenir?

Kamulaştırma tarihindeki gerçek değere göre; arazide net gelir metodu, arsada emsal karşılaştırma metodu esas alınır.

Sonradan oluşan değer artışı bedele yansır mı?

Hayır. Değerlendirme kamulaştırma tarihine göre yapılır ve kamulaştırma sebebiyle oluşan artışlar dikkate alınmaz.

Taşınmazımın bir kısmı kamulaştırıldı, kalan kısım için ne yapabilirim?

Kalan kısımda oluşan değer kaybı ayrı bir kalem olarak bedele eklenir. Kalan kısım kullanılamaz hâle gelmişse tamamının kamulaştırılması istenebilir.

Bilirkişi raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Kullanılan yönteme, seçilen emsallere ve hesaplama esaslarına yönelik somut itirazlar ileri sürülebilir.

Acele kamulaştırma nedir?

Olağanüstü hâller ve özel kanunlarda öngörülen durumlarda, bedel tespiti beklenmeksizin taşınmaza el konulmasıdır.

Acele kamulaştırmada hakkım var mı?

Evet. Bedel tespiti davası açma ve bedel artırımı talebinde bulunma haklarınız saklıdır; ayrıca karara karşı iptal davası açılabilir.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

İdarenin, kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen girmesi veya imar planıyla kamu hizmetine ayırıp uzun süre işlem yapmamasıdır.

Fiilî ve hukukî el atmada görevli mahkeme farklı mı?

Evet. Fiilî el atmada adlî yargı, hukukî el atmada idarî yargı görevlidir.

El atma hâlinde ne talep edebilirim?

Bedel veya el atmanın önlenmesini isteyebilirsiniz; ayrıca kullanım karşılığı ecrimisil talep edilebilir.

Geri alma hakkı nedir?

Kamulaştırılan taşınmaz, bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amacına uygun kullanılmazsa malik taşınmazı geri alabilir.

Geri alma hakkı ne kadar sürede kullanılır?

Hakkın doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır ve alınan bedel kanunî faiziyle iade edilir.

Kamu yararı kararına itiraz edebilir miyim?

Evet. Tebliğ veya öğrenmeden itibaren altmış gün içinde idarî yargıda iptal davası açılabilir.

Bedel ne zaman ödenir?

Mahkemece tespit edilen bedel, tescil kararı için malik adına bankaya yatırılır ve kısıtlama yoksa çekilebilir.

Ağaç ve yapılar için ayrı bedel alınır mı?

Evet. Ağaç, bitki örtüsü ve muhdesatlar ayrı kalem olarak değerlendirilir.

Kamulaştırma hangi adımla başlar?

3. madde uyarınca idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz; ardından 5 ve 6. maddelere göre kamu yararı kararı alınır ve onaylanır.

İdare önce dava mı açar, önce satın alma mı teklif eder?

8. madde, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır. Anlaşma olmazsa 10. maddeye göre dava açılır.

Tapudaki kamulaştırma şerhi ne kadar sürede düşer?

Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre başvurulduğuna dair belge tapu idaresine ibraz edilmezse şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

Mülkiyet hangi anda idareye geçer?

25. madde uyarınca mülkiyetin idareye geçmesi mahkemece verilen tescil kararı ile olur.