Kamulaştırmada Bilirkişi ve Değer Ölçütleri

Kamulaştırma davalarında taşınmazın değeri, kural olarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Keşif ve İnceleme

Mahkeme, taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişi heyetinden rapor alır. Rapor; taşınmazın niteliğine, konumuna ve emsallere dayanır.

Rapora İtiraz

Taraflar, bilirkişi raporundaki değerlendirmelere itiraz edebilir; gerektiğinde yeni rapor alınabilir.

Önemi

Raporun ölçütlere uygunluğu, belirlenecek bedeli doğrudan etkiler.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Bilirkişi Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?

Kamulaştırma davasında bedeli belirleyen kurul, genel bilirkişilik rejiminden farklı ve özel bir usulle kurulur.

Kanunun kuralı: bilirkişi kurulu, kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre, üçü odalar listesinden, ikisi de idare kurulu listesinden seçilmek suretiyle beş kişiden oluşur.

Uzmanlık yoğunlaştırılabilir: kamulaştırılan taşınmazın üstün niteliği göz önüne alınarak, bilirkişilerden üçü aynı uzmanlık kolundan seçilebilir.

Listeler nasıl oluşur? Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’ne bağlı ihtisas odaları her il için on beş ilâ yirmi beş; il ve ilçe idare kurulları ise mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi seçer.

Zamanlaması bellidir: bu listeler her yıl Ocak ayının ilk haftasında hazırlanarak valiliklere verilir; valilikçe onanan listeler asliye hukuk mahkemelerine bildirilir.

Seçim kurayla yapılır: kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü mahkemece karara bağlanır ve hâkim bilirkişilere yemin ettirir.

Kimler Bilirkişi Olamaz?

Tarafsızlığı korumak için kanun, bilirkişi seçilemeyecek kişileri tek tek saymıştır.

Yasak kapsamındakiler: kamulaştırmayı yapan idarede görevli olanlar; kamulaştırılan taşınmazın sahipleri ile bunların usul ve füruu, karı-koca, üçüncü derece dâhil kan ve sıhrî hısımları; ve mal sahipleriyle menfaat ortaklığı bulunanlar.

“Üçüncü derece dâhil” ifadesi geniştir: yalnızca yakın akrabalar değil, amca, dayı, hala, teyze ve yeğen gibi hısımlar da kapsama girer.

Malik için pratik sonuç: atanan bilirkişilerden birinin idareyle bağlantısı veya karşı tarafla hısımlığı varsa, bu husus derhâl ve yazılı olarak mahkemeye bildirilmelidir.

Zamanında ileri sürülmelidir: itirazın rapor düzenlendikten sonra değil, kurul oluşturulduğu aşamada yapılması daha etkilidir.

Kanunun Saydığı Dokuz Değer Ölçütü

Bilirkişi raporunun hangi unsurları içermesi gerektiği kanunda tek tek belirlenmiştir; bu liste, rapora itirazın da temelini oluşturur.

Kurul, taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte gider ve hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra şu unsurları esas alır:

a) Cins ve nevi — b) Yüzölçümü — c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ve her unsurun ayrı ayrı değeri — d) Varsa vergi beyanı — e) Kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri.

Taşınmazın türüne göre özel ölçütler: f) Arazilerde, mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir; g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri; h) Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.

Ve kapatıcı ölçüt: ı) bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler.

Raporun biçimi de bağlayıcıdır: kurul, bu unsurları esas tutarak düzenleyeceği raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek zorundadır.

Rapora İtirazın En Güçlü Dayanağı

Bedeli düşük bulan malik için itirazın en sağlam zemini, raporun kanuni biçime uymamasıdır.

Birinci itiraz noktası — eksik unsur. Rapor, sayılan unsurların her birine ayrı ayrı cevap vermemişse kanuni biçime aykırıdır.

İkinci itiraz noktası — yöntem uyumsuzluğu. Arsa niteliğindeki taşınmaza net gelir, arazi niteliğindeki taşınmaza emsal yöntemi uygulanması, taşınmazın niteliğiyle bağdaşmaz.

Üçüncü itiraz noktası — emsalin uygunsuzluğu. Kanun, arsalarda özel amacı olmayan emsal satışları esas alır; özel bir amaçla yapılmış satışlar emsal alınamaz.

Dördüncü itiraz noktası — unsurların ayrı ayrı değerlendirilmemesi. Ağaç, yapı ve tesis gibi unsurların ayrı ayrı değeri gösterilmelidir.

Beşinci itiraz noktası — dinlenmeme. Keşifte hazır bulunan ilgililerin dinlenmesi kanuni bir gerekliliktir.

Yöntemlerin ayrıntısı için arsa kamulaştırmasında emsal karşılaştırma yöntemi, arazi (tarım) kamulaştırmasında net gelir yöntemi, kamulaştırmada bina ve yapı değerinin belirlenmesi ve kamulaştırmada ağaç, bağ-bahçe ve ürün bedeli sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İkinci Rapor Talep Edilebilir mi?

İlk rapor sonucu tatmin etmediğinde izlenecek yol, itirazın nasıl kurulduğuna bağlıdır.

İtiraz gerekçeli olmalıdır. “Bedel düşük” demek yeterli değildir; raporun hangi kanuni unsuru eksik bıraktığı veya hangi ölçütü yanlış uyguladığı gösterilmelidir.

Somut karşı veri sunun. Emsal satış kayıtları, imar durum belgesi, verim ve ürün kayıtları gibi belgeler itirazı somutlaştırır.

Kendi uzman görüşünüzü ekleyebilirsiniz. Taraflarca sunulan uzman görüşü, bilirkişi raporundaki teknik hataların gösterilmesinde kullanılır.

Ek rapor mu, yeni kurul mu? Mahkeme, eksikliğin niteliğine göre aynı kuruldan ek rapor isteyebileceği gibi yeni bir inceleme de yaptırabilir. Bu, mahkemenin takdirindedir.

Süreyi kaçırmayın: rapora itiraz, mahkemece verilen süre içinde yapılmalıdır; süresinde ileri sürülmeyen itirazlar sonuç doğurmayabilir.

Malikin Sürece Katkı Sağlayabileceği Anlar

Kamulaştırma dosyasında malikin etkili olabileceği aşamalar sınırlıdır; bunları bilmek sonucu değiştirir.

1. Kurul oluşturulurken. Bilirkişilerin kanuni yasaklar kapsamında olup olmadığı bu aşamada denetlenir.

2. Keşif gününde. Hazır bulunma ve beyanların tutanağa geçirilmesi, raporun içeriğini doğrudan etkiler.

3. Rapor tebliğ edildiğinde. Kanuni unsurların her birine cevap verilip verilmediği tek tek kontrol edilmelidir.

4. Değerleme tarihi kontrolünde. Raporda hangi tarihin esas alındığı, bedeli önemli ölçüde etkiler.

5. Karar öncesi son beyanda. İtirazların tümü dosyaya yazılı olarak yansıtılmalıdır.

Bu beş anın hiçbiri geri alınamaz; kaçırılan aşama, sonraki aşamada telafi edilemeyebilir.

Rapor Süresi ve Değerlemenin Esas Alınacağı Tarih

İki teknik ayrıntı, sonucu doğrudan etkiler ve uygulamada sıkça gözden kaçar.

Rapor süresi: bilirkişi kurulu, taşınmazın değerini kanundaki esaslara göre takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.

“Gerekçeli” ifadesi önemlidir: sonuca nasıl ulaşıldığı gösterilmeden verilen bir rapor denetime elverişli sayılmaz.

Değerleme tarihi: bilirkişilerce yapılan değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bu tarih neden kritik? Enflasyonist dönemlerde birkaç aylık fark dahi bedeli önemli ölçüde değiştirir. Raporda hangi tarihin esas alındığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Tebligat gecikmişse tarih değişir: idare, tebligatı kamulaştırma kararının tamamlanmasından itibaren bir yıl içinde usulüne göre yaptırmamışsa, kamulaştırma kararının hak sahibine tebliğ olunduğu gün; tebligat yapılmadan dava açılmışsa davanın açıldığı gün esas tutulur.

Lisanslı Değerleme Uzmanlarına Öncelik

2012 yılında yapılan bir eklemeyle, bilirkişilik uygulamasına yeni bir kaynak getirilmiştir.

Kural: yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, kanunda öngörülen değer tespitleri bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına yaptırılır.

Listeler nasıl temin edilir? Lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini gösteren listeler, her yıl Ocak ayı içinde Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir ve mahkemelere bildirilir.

Bu düzenleme 16 Mayıs 2012 tarihli 6306 sayılı Kanunla eklenmiştir.

Malik için pratik sonuç: bulunduğunuz yerde yeterli sayıda lisanslı değerleme uzmanı varsa, tespitin öncelikle bu uzmanlara yaptırılmasını talep etmek mümkündür.

Sürecin bütünü için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfamıza bakabilirsiniz.

Keşif Gününde Malik Ne Yapmalı?

Keşif, malikin sürece doğrudan katılabileceği tek aşamadır ve iyi hazırlanmak sonucu değiştirir.

1. Keşifte hazır bulunun. Kanun, kurulun hazır bulunan ilgilileri dinlemesini öngörür; bulunmamak bu imkânı kaybettirir.

2. Emsal satışları önceden toplayın. Çevredeki benzer taşınmazların satış bilgileri, arsa niteliğindeki yerlerde belirleyicidir.

3. Değeri etkileyen unsurları listeleyin. Yol cephesi, imar durumu, altyapı, ağaç ve yapı gibi unsurlar tek tek gösterilmelidir.

4. Beyanınızı tutanağa geçirtin. Sözlü olarak söylenenler kayda geçmezse sonradan ileri sürülmesi güçleşir.

5. Fotoğraf ve belge sunun. Ruhsat, imar durum belgesi ve ürün kayıtları raporun dayanağını güçlendirir.

Ve rapor geldiğinde süreyi kaçırmayın: rapora itiraz, mahkemece verilecek süre içinde ve gerekçeli biçimde yapılmalıdır.

Bilirkişi Kurulunun Kanundaki Görevi

Kanun, bilirkişi kurulunun yalnızca rapor yazmasını değil; belirli bir usulle çalışmasını da öngörmüştür.

Bedel tespiti esaslarını düzenleyen maddeye göre bilirkişi kurulu:

1. Kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte gider,
2. Hazır bulunan ilgilileri de dinler,
3. Maddede sayılan unsurları esas tutarak raporunu düzenler.

İkinci adım, malikin en önemli hakkıdır ve çoğu zaman yeterince kullanılmaz: keşifte hazır bulunan ilgililerin dinlenmesi kanuni bir yükümlülüktür. Bu nedenle keşfe katılmak, sonradan rapora itiraz etmekten çok daha etkilidir.

Keşifte yapılması gerekenler:

• Değeri etkileyen unsurları yerinde göstermek,
• Beyanların tutanağa geçirilmesini istemek,
• Ağaç, yapı ve tesisleri saydırmak,
• Emsal olarak sunulacak taşınmazları bildirmek.

Rapor düzenlendikten sonra denetlenecek iki hüküm vardır. Maddenin (c) bendi, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların her birinin ayrı ayrı değerinin gösterilmesini ister. (ı) bendi ise diğer objektif ölçülerin ancak her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla kullanılabileceğini öngörür.

Bu iki bent, gerekçesiz ve toplu rakam veren raporlara karşı doğrudan dayanak oluşturur.

Rapor Denetim Tablosu

Bu dört satır, itiraz dilekçesinin iskeletini oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Görevlendirme kararında neler bulunmalı?

HMK m.273 uyarınca mahkeme, bilirkişiyi görevlendirirken kararında inceleme konusunun açıkça ve bütün sınırlarıyla belirlenmesine, bilirkişi tarafından cevaplanması gereken sorulara ve raporun teslim edileceği süreye yer vermek zorundadır; dosya dizi pusulasına bağlı olarak teslim edilir.

Bilirkişiyi reddedebilir miyim?

HMK m.272 uyarınca bilirkişinin reddi hâkimin reddi sebeplerine dayanır; görevden alma, ret ve çekinme talepleri görevlendiren mahkemece dosya üzerinden incelenip karara bağlanır ve kararlar kesindir. Redde ilişkin kararlara karşı ancak esas hakkındaki kararla birlikte kanun yoluna başvurulabilir.

Bilirkişi raporunu ne kadar sürede vermek zorunda?

HMK m.274 uyarınca rapor için verilecek süre üç ayı geçemez ve bilirkişinin talebi üzerine mahkeme gerekçe göstererek üç ayı geçmemek üzere uzatabilir; basit yargılama usulüne tabi dava ve işlerde bu süreler iki ay olarak uygulanır. Süresinde rapor vermeyen bilirkişi görevden alınabilir.

Gerçeğe aykırı rapor nedeniyle tazminat istenebilir mi?

HMK m.285 uyarınca bilirkişinin kasten veya ağır ihmal suretiyle düzenlediği gerçeğe aykırı raporun mahkemece hükme esas alınması sebebiyle zarar görenler, Devlete karşı tazminat davası açabilir; Devlet ödediği tazminat için bilirkişiye rücu eder. Rapor hükme esas alınmamışsa bu yol işlemez.

Bu tazminat davası nerede açılır?

HMK m.286 uyarınca Devlet aleyhine açılacak tazminat davası, gerçeğe aykırı raporun ilk derece mahkemesince hükme esas alındığı hâllerde o mahkemenin yargı çevresindeki bölge adliye mahkemesi hukuk dairesinde; bölge adliye mahkemesince hükme esas alındığı hâllerde ise Yargıtay ilgili hukuk dairesinde görülür.

Kamulaştırma davasında bilirkişi kurulu kaç kişidir?

Beş kişiden oluşur: üçü odalar listesinden, ikisi idare kurulu listesinden seçilir. Taşınmazın üstün niteliği göz önüne alınarak bilirkişilerden üçü aynı uzmanlık kolundan seçilebilir.

Bilirkişi listeleri nasıl hazırlanır?

Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’ne bağlı ihtisas odaları her il için on beş ilâ yirmi beş, il ve ilçe idare kurulları ise mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi seçer. Listeler her yıl Ocak ayının ilk haftasında valiliklere verilir.

Kimler bilirkişi olamaz?

Kamulaştırmayı yapan idarede görevli olanlar; taşınmaz sahipleri ile bunların usul ve füruu, karı-koca, üçüncü derece dâhil kan ve sıhrî hısımları; ve mal sahipleriyle menfaat ortaklığı bulunanlar.

Bilirkişi raporunda neler bulunmak zorundadır?

Cins ve nevi, yüzölçümü, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, resmî kıymet takdirleri; arazilerde net gelir, arsalarda emsal satış değeri, yapılarda resmî birim fiyat ve yıpranma payı ile diğer objektif ölçüler. Rapor, bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmelidir.

Rapor ne kadar sürede verilir?

Bilirkişi kurulu gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.

Değer hangi tarihe göre belirlenir?

Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur. İdare tebligatı kamulaştırma kararının tamamlanmasından itibaren bir yıl içinde usulüne göre yaptırmamışsa kararın tebliğ olunduğu gün, tebligat yapılmadan dava açılmışsa davanın açıldığı gün esas alınır.

Lisanslı değerleme uzmanı bilirkişi olabilir mi?

Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına yaptırılır. Bu düzenleme 2012 yılında eklenmiştir.

Keşifte hazır bulunmam gerekir mi?

Kanun, bilirkişi kurulunun taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek hazır bulunan ilgilileri de dinlemesini öngörür. Bu nedenle keşifte hazır bulunmak ve beyanları tutanağa geçirtmek önemlidir.

Bilirkişi kurulu kaç kişiden oluşur?

15. madde uyarınca kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur.

Kurulda gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmak zorunda mı?

Evet. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Kanun’a göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur.

Bölgede uygun uzman yoksa kurul eksik kurulabilir mi?

Hayır. Bu uzmanlar, kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir.

Bilirkişi raporu ne kadar sürede verilir?

15. madde uyarınca kurul, taşınmazın değerini 11 ve 12. maddelere göre takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.

Rapor hangi güne göre değer tespiti yapar?

15. maddenin son fıkrası uyarınca değer tespitinde idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bilirkişinin ücret dışında çıkar sağlaması suç mu?

31. maddenin (a) bendi bunu yasaklar; 33. madde uyarınca aykırı hareket edenler iki yıldan aşağı olmamak üzere hapis ve para cezasıyla cezalandırılır.

Bilirkişi ücretini kim öder?

7584 sayılı Kanun’la değiştirilen 29. madde uyarınca bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri idarece ödenir.