Acele Kamulaştırma: El Koyma, Bedel ve İptal Davası (m. 27)

Acele Kamulaştırma Hangi Hâllerde Mümkündür?

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmanın hızlandırılmış bir versiyonu değildir; kanunun sıkı biçimde sınırladığı istisnai bir yoldur. 27. madde üç hâl sayar ve bunların dışında bu yola başvurulamaz:

1. 3634 sayılı Millî Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacı.
2. Aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâller.
3. Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar.

İkinci hâl uygulamada en sık dayanılan yoldur ve burada belirleyici olan, aceleliğe karar verme yetkisinin Cumhurbaşkanında olmasıdır. İdarenin kendi takdiriyle “acil” ilan etmesi yeterli değildir; usulüne uygun bir acelelik kararının varlığı aranır.

Bu nedenle acele kamulaştırma dosyalarında ilk kontrol edilecek belge, acelelik kararının kendisidir: kararın varlığı, hangi taşınmazları kapsadığı ve gerekçesinin kanunun saydığı hâllerden birine oturup oturmadığı.

İşleyiş: Yedi Gün ve Bankaya Yatırma

27. maddenin kurduğu mekanizma, olağan usulden temelli biçimde ayrılır: kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere el koyma gerçekleşir. Yani kamulaştırmanın usul basamakları tersine çevrilir.

Süreç şöyle işler: ilgili idarenin istemi üzerine mahkeme, yedi gün içinde taşınmazın 10. madde esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değerini belirler. Bu değer, idare tarafından mal sahibi adına 10. maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir.

Buradaki bilirkişi tespiti, olağan usuldeki nihai bedel tespiti değildir. Amaç, el koymanın karşılığı olarak bir tutarın malik adına bloke edilmesidir; nihai bedel sonradan açılacak davada belirlenir.

Mülkiyet Devrolmaz: Kurumun En Kritik Noktası

Acele kamulaştırmanın en sık yanlış anlaşılan yönü budur. 27. madde idareye el koyma yetkisi verir; mülkiyeti devretmez.

Mülkiyetin ne zaman geçtiğini 25. madde belirler: mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur. Acele kamulaştırmada tescil kararı, ancak sonradan açılacak bedel tespiti ve tescil davasında verilir.

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• El koyma kararından sonra da taşınmaz tapuda malik adına kayıtlı kalmaya devam eder.
• İdare, nihai bedel tespiti için 10. maddeye göre dava açmak zorundadır.
• Bankaya yatırılan tutar nihai bedel değildir; malik daha yüksek bedel talep edebilir.

Tapuya İşlenen Kayıt ve Boşaltma

27. maddeye 19 Nisan 2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanun’un 29. maddesiyle eklenen fıkra, el koymanın tapu ve zilyetlik boyutunu düzenler:

Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır.

Bu fıkra üç ayrı sonuç doğurur. Birincisi, tapuya işlenen kayıt bu kez gerçek bir devir yasağıdır — 7. maddedeki bildirim amaçlı kamulaştırma şerhinden farklıdır. İkincisi, boşaltma 20. madde rejimine tabidir: idarenin talebi üzerine icra memuru taşınmazı on beş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder, bu süre içinde boşaltılmazsa icraca boşaltılır. Üçüncüsü, aynı maddeye göre itiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.

Ekili arazi bakımından tek esneklik yine 20. maddededir: ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır; hasat beklenemiyorsa idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla boşaltmayı talep edebilir.

Taksitli Kamulaştırmada Yatırılacak Tutar

27. maddenin son fıkrası, taksitli kamulaştırma hâlini ayrıca düzenler: bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hâllerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

3. maddenin ikinci fıkrası, büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda taksitli ödemeye izin veren istisnadır. Bu fıkra kapsamındaki bir acele kamulaştırmada bankaya yatırılan tutar bedelin tamamı değil, yalnızca ilk taksittir.

Aynı kural, kentsel dönüşüm kaynaklı acele kamulaştırmalarda da devreye girer. 6306 sayılı Kanun, kendi kapsamındaki kamulaştırmaların 2942’nin 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projesi kamulaştırması sayılacağını ve ilk taksit ödemesinin o fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılacağını düzenler.

İdare Bedel Davası Açmazsa Ne Olur?

Acele kamulaştırmanın yapısal riski budur: el koyma gerçekleşir, ancak nihai bedel tespiti için dava açılmazsa taşınmaz fiilen elden çıkmış, bedel ise belirsiz kalmış olur.

Kanunun kurgusunda el koyma geçici bir aşamadır ve idarenin 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil davası açması beklenir. İdare bu davayı açmadığında taşınmaz, kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın kamu hizmetine tahsis edilmiş durumda kalır.

Bu noktada malikin elindeki yollar, kamulaştırmasız el atma rejimine yaklaşır: taşınmaza fiilen el konulmuş olması nedeniyle el atmanın önlenmesi ve bedel talepleri gündeme gelir. Bankaya yatırılmış bir tutar varsa, bu tutarın akıbeti ve nihai bedelle ilişkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.

Malikin Elindeki Üç Ayrı Hat

Acele kamulaştırma dosyasında birbirine karıştırılmaması gereken üç ayrı yol vardır:

Bu ayrımın önemi şudur: taşınmazı geri getirme hedefi ile bedeli yükseltme hedefi farklı yollardan yürür. Tescil gerçekleştikten sonra bedele yönelen bir talep taşınmazı geri getirmez; buna karşılık kamulaştırma işleminin iptali hedefleniyorsa süresi içinde idari yargıya gidilmesi gerekir.

Mülkiyetin Geçme Anı ve İptal Yolu: 2942 s.K. m.25, m.14 ile İYUK m.27

Acele kamulaştırmada en sık karıştırılan iki nokta vardır: mülkiyetin tam olarak ne zaman geçtiği ve aceleliğe karşı dava açılırken hangi sürenin işlediği. Her ikisinin de kanunda açık karşılığı bulunur.

Mülkiyetin geçme anı: 2942 s.K. m.25. Kanun bu soruyu tereddüde yer bırakmadan cevaplar: hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10 uncu madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur. Acele el koyma kararı bir tescil kararı olmadığından, mülkiyeti geçirmez; malik, tescil kararına kadar malik olarak kalır.

Tescil kararından sonraki sınır. Aynı madde uyarınca, mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazda yeni inşaat veya ekim yapmak ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz. Bu nedenle el koyma ile tescil arasındaki dönemde yapılan yatırımlar bakımından tarih titizlikle belgelenmelidir.

İptal davasının süresi: 2942 s.K. m.14. Malik, 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden; kendilerine tebligat yapılamayanlar bakımından gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. Acelelik kararı ise ayrı bir idari işlem olduğundan, ona karşı dava İYUK m.7 uyarınca kural olarak altmış günlük süreye tabidir; iki süre karıştırılmamalıdır.

İptal davası bekletici sorun olur: 2942 s.K. m.10. Aynı maddede açık bir bağlantı kurulmuştur: 14 üncü maddede belirtilen süre içinde kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi hâlinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır. Yani yürütmenin durdurulması kararı alınmadan, asliye hukuktaki bedel davası kendiliğinden durmaz.

Yürütmenin durdurulması: İYUK m.27. Karar için iki şart birlikte aranır: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması; bu şartlar kararda gerekçeleriyle belirtilir. Acele kamulaştırmada zarar unsuru; taşınmazın fiilen kullanımının kaybı, üzerindeki yapı ve dikili varlıkların geri dönüşsüz biçimde etkilenmesi ve işletme faaliyetinin durması ile somutlaştırılır.

Husumette yanlışlık kurtarılır: 2942 s.K. m.10. Kanun bir güvence daha verir: kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmişse, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

İvedi yargılama usulü: İYUK m.20/A. Bir ayrıntı daha vardır: 2942 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları ivedi yargılama usulüne tabi uyuşmazlıklar arasında sayılmıştır. Bu usulde süreler kısalır ve istinaf yoluna başvurulamaz; karar doğrudan temyize tabi olur. Dava açılmadan önce acelelik kararının hangi makam tarafından alındığı belirlenmelidir.

Karardan sonra ödeme: 2942 s.K. Ek m.4. Bedel hükme bağlandıktan sonra ödeme de süreye bağlıdır: idareler, mahkeme kararı gereğince ödenmesi gereken tutarı, hak sahibinin banka hesap numarasının bildirilmesini müteakip otuz gün içinde öder. Bu süre dolmadan başlatılan icra takibi erken sayılır; bildirim evrak kaydıyla yapılmalıdır.

Kullanılmazsa geri alma: 2942 s.K. m.23. Acele el koyma sonrasında proje yürümezse malik korumasız kalmaz: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedeli aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, beş yılın dolmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Süre ve dayanak haritası

Dosya Açılırken Kontrol Edilecekler

1. Acelelik kararı var mı ve yetkili merci mi vermiş? Kanunun saydığı üç hâlden birine dayanmalıdır.
2. Karar hangi taşınmazları kapsıyor? Kapsam dışı bir parsele el konulmuşsa dayanak yoktur.
3. Yedi günlük tespit yapılmış mı? Bilirkişiler 15. maddeye göre mi seçilmiş?
4. Bedel gerçekten bankaya yatırılmış mı? El koyma bu yatırıma bağlıdır.
5. Tapuya devir yasağı şerhi işlenmiş mi? 7139 sayılı Kanun’la eklenen fıkranın gereğidir.
6. Boşaltma 20. maddeye uygun mu? On beş günlük tebliğ yapılmış mı, ekili arazide hasat gözetilmiş mi?
7. İdare bedel tespiti davasını açtı mı? Açmadıysa el atma rejimi gündeme gelir.
8. Taksitli kamulaştırma mı? Öyleyse yatırılan tutar yalnızca ilk taksittir.