Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası (m. 10)

Maddenin İskeleti: On Altı Fıkralık Bir Usul Zinciri

10. madde, kamulaştırmanın yargısal ayağını baştan sona kuran hükümdür. Aşağıda madde, fıkra sırasına sadık kalınarak açıklanmaktadır.

Birinci fıkra — davanın açılması

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde idare; 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespitini ve diğer belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder. Talebi ikilidir: bedelin tespiti ve bu bedelin peşin (veya 3. maddenin ikinci fıkrası kapsamındaysa taksitle) ödenmesi karşılığında idare adına tescil.

Fıkranın önkoşulu atlanmamalıdır: dava, satın alma usulünün başarısız olması hâlinde açılır. 8. madde satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır.

İkinci fıkra — duruşma günü ve tebligat

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler. Bu günü, dava dilekçesi ve idarece verilen belgelerin birer örneği eklenerek malike meşruhatlı davetiye ile bildirir. İdarece yapılan araştırmalar sonucunda adresi bulunamayanlara ise 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28. maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat yapılır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

Üçüncü fıkra — davetiyede bulunması zorunlu bilgiler

Davetiyede veya ilanda şunlar belirtilir: taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü; malik veya maliklerin ad ve soyadları; kamulaştırmayı yapan idarenin adı; 14. maddedeki süre içinde idari yargıda iptal veya adli yargıda düzeltim davası açılabileceği; husumetin kime yöneltileceği; dava açtığını belgelendirmeyenler bakımından işlemin kesinleşeceği ve tescil edileceği; bedelin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı; ve konuya ve değere ilişkin tüm savunma ile delillerin tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.

2025’te değişen kural. (f) bendinin önceki hâlinde, malikin dava açtığını belgelendirmesinin yanında ayrıca yürütmenin durdurulması kararı aldığını da belgelendirmesi aranıyordu. Anayasa Mahkemesi, 10 Temmuz 2025 tarihli E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararıyla bu ibareyi iptal etmiştir. Bugün tescilin önüne geçmek için dava açıldığının belgelenmesi yeterlidir.

Dördüncü fıkra — ilan

Mahkemece; taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır. İnternet haber sitesi şartı, 13 Ekim 2022 tarihli ve 7418 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle getirilmiştir.

Beşinci fıkra — anlaşmaya davet

Belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, tarafları taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Taraflar bedelde anlaşırsa hâkim, anlaşılan bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.

Altıncı fıkra — keşif

Taraflar bedelde anlaşamazsa hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü tayin eder; 15. maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Keşifte, taşınmazın bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması için davetiye çıkartılır ve muhtarın beyanı alınır.

Yedinci fıkra — bilirkişi raporu

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak 11. maddedeki esaslar doğrultusunda raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Duruşmada tarafların rapora itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Sekizinci fıkra — bedelin tespiti ve tescil

Taraflar bedelde anlaşamazsa gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir. Hâkim, raporlardan ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.

Bedelin yatırılması için idareye on beş gün süre verilir; gereken hâllerde bu süre bir defaya mahsus uzatılabilir. Makbuzun ibrazı üzerine mahkemece taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir; karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Kanun yolu sonucunda kesinleşen bedel, hak sahibine ödenen tutardan az olursa aradaki fark ilgilisinden talep edilir; ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz.

Bu fıkradaki iptal: 2020 kararı

Sekizinci fıkranın önceki hâlinde malik aleyhine işleyen bir mekanizma vardı. Mahkemece tespit edilen bedel idarenin kıymet takdir komisyonunun bedelinden fazla çıkarsa, malike peşin olarak yalnızca komisyonun tespit ettiği tutar ödeniyor, kalan kısım karar kesinleşene kadar üçer aylık vadeli hesapta bloke tutuluyordu.

Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla bu bölümü ve buna bağlı bloke ibaresini iptal etmiştir.

İptalin sonucu maliklerin lehine ve çok somuttur: mahkemenin tespit ettiği bedel, idarenin komisyonunun rakamıyla sınırlı olmaksızın peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırılır. İdarenin düşük komisyon takdiri, artık peşin ödenecek tutarın tavanı değildir.

Dokuzuncu fıkra — dört aylık süre ve faiz

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Uygulamada keşif ve rapor aşamaları nedeniyle dört ay çoğu dosyada aşıldığından bu faiz kalemi fiilen doğar; talep edilmezse gözden kaçar.

Diğer fıkralar

• Yokluğunda işlem. Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.
• Hak sahibi belirsizse. Mahkemece bedelin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
• Nitelik değişmişse. Kamulaştırılan taşınmaz, tahsis edildiği kamu hizmeti itibarıyla sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüşse istek hâlinde sicil kaydının terkinine karar verilir.
• Vergi ilişkisi. Tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinden bu taşınmaz nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz; tapu dairesi durumu vergi dairesine bildirir.
• Bekletici mesele. 14. maddedeki süre içinde idari yargıda iptal davası açılması ve yürütmenin durdurulması kararı verilmesi hâlinde, mahkemece idari yargıdaki dava bekletici mesele kabul edilerek sonucuna göre işlem yapılır.
• Husumet. Husumetin kime yöneltileceğinin davetiye ve ilanda belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle husumet yanlış yöneltilmişse, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Maddenin bir fıkrası, Anayasa Mahkemesi’nin 25 Aralık 2024 tarihli E.2024/101, K.2024/232 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Ayrıca dokuzuncu fıkrayı izleyen bir fıkra da 5 Nisan 2023 tarihli E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararla iptal edilmiştir. Bu nedenle maddeye dayanan bir dosyada kanunun güncel metninin kontrolü zorunludur.

Raporun Denetimi: 2942 m.11 Ölçütleri ve HMK m.266, m.281, m.293

Bu davada sonucu belirleyen tek şey bilirkişi raporudur. Raporun hangi ölçütlere göre hazırlanması gerektiği Kamulaştırma Kanunu’nda, nasıl denetleneceği ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yazılıdır.

Raporun uyması gereken ölçütler: 2942 m.11. Bilirkişi kurulu; taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini; arazilerde olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payını ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak, raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle bedeli tespit eder.

Maddenin son fıkrası iki unsuru kesin olarak dışarıda bırakır: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. İtiraz dilekçesinde ilk kontrol edilecek noktalar bunlardır: arsa–arazi nitelendirmesi doğru mu, unsurlar ayrı ayrı gösterilmiş mi, hesaba girmemesi gereken kalemler girmiş mi?

İki haftalık itiraz süresi: HMK m.281. Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını, belirsizlik gösteren hususlarda açıklama yapılmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, eksiklik veya belirsizliğin giderilmesi için ek rapor alabilir; gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla tekrar inceleme yaptırabilir. Yazının yedinci fıkra bölümünde anlatılan “duruşmada itirazların dinlenmesi” bu süreyi ortadan kaldırmaz; itirazın süresi içinde yazılı olarak da sunulması güvenlidir.

Bilirkişinin sınırı: HMK m.266. Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir; hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. Taşınmazın niteliğinin ve değerinin tespiti teknik konudur; buna karşılık “emsalin kabul edilebilir olup olmadığı” tartışması hukuki değerlendirme içerdiğinden, raporun bu alana taşması itiraz gerekçesidir.

En etkili araç: uzman görüşü — HMK m.293. Taraflar, dava konusu olayla ilgili olarak uzmanından bilimsel mütalaa alabilir ve sadece bu nedenle ayrıca süre istenemez. Hâkim, talep üzerine veya resen, kendisinden rapor alınan uzman kişinin duruşmaya davet edilerek dinlenilmesine karar verebilir; uzman kişinin çağrıldığı duruşmada hâkim ve taraflar gerekli soruları sorabilir. Bedel dosyalarında lisanslı bir değerleme kuruluşundan alınacak rapor, emsal seçimi ve kapitalizasyon oranı gibi teknik noktalarda itirazı somutlaştırır; “bence az” düzeyindeki itirazı denetlenebilir bir tartışmaya dönüştürür.

Keşif talebi: HMK m.288. Hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat duyu organları yardımıyla bulunduğu yerde veya mahkemede inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir; hâkim gerektiğinde bilirkişi yardımına da başvurur. Emsal taşınmazların da keşif kapsamına alınması, karşılaştırmanın yerinde yapılmasını sağlar ve rapora yöneltilecek itirazın en güçlü dayanağını oluşturur.

Raporun denetim haritası

Maddenin Sık Atlanan Üç Ayrıntısı

1. On günlük delil bildirimi. Davetiyede belirtilen bu süre, malikin değere ilişkin savunmasını sunacağı ilk ve en kritik penceredir.
2. Muhtar beyanı. Keşifte muhtarın hazır bulunması ve beyanının alınması kanunun açık gereğidir; bölgedeki emsal ve ürün deseni bilgisi dosyaya buradan girer.
3. Bir defaya mahsus uzatma. İdareye bedeli yatırması için verilen on beş günlük süre yalnızca bir kez uzatılabilir.