Kamulaştırmada Arsa mı Arazi mi? Taşınmazın Niteliği ve Değerlemeye Etkisi

Kamulaştırmada taşınmazın arsa mı yoksa arazi (tarla) mı sayıldığı, ödenecek kamulaştırma bedelini doğrudan etkiler. Uygulamada arsaların metrekare değeri, arazilerin metrekare değerinin çoğu zaman belirgin biçimde üzerindedir; bu nedenle taşınmazın niteliğinin doğru belirlenmesi, malikin hak kaybına uğramaması açısından kritik öneme sahiptir.

Ayrım Neden Önemli?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa niteliğindeki bir taşınmaz ile arazi niteliğindeki bir taşınmazın aynı değerde olamayacağını kabul etmektedir. Çünkü değerleme yöntemleri farklıdır: arsalar emsal (benzer) satış yöntemiyle, araziler ise olduğu gibi kullanılmasında getireceği net gelir (gelir/kapitalizasyon) yöntemiyle değerlenir. Bu yüzden niteliğin yanlış belirlenmesi, bedelin gerçek değerin altında kalmasına yol açabilir.

Arsa Sayılma Kriterleri

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 12, arsayı ‘belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi’ olarak tanımlar. İmar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılması için ise, Yargıtayca da benimsenen Bakanlar Kurulu’nun 28.02.1983 tarihli kararı uyarınca şu koşullar aranır:

• Taşınmazın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması,
• Belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma) yararlanması,
• Meskûn (yerleşim) yerler arasında bulunması.

Ayrıca taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içindeyse arsa sayılır. Uygulama imar planı dışında ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmaz da, Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı uyarınca kural olarak arsa kabul edilir; bu durumda plana alınma tarihi, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklık ve iskâna yönelik yapılaşma olasılığı değerlendirilir.

Arazi (Tarla) Sayılma

Buna karşılık, imar uygulaması görmemiş, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan, çevresi meskûn olmayan ve tarımsal nitelikteki taşınmazlar arazi (tarla) olarak değerlendirilir. Nazım ve uygulama imar planı dışında olan ve çevresi meskûn olmayan bir taşınmaz, belediye mücavir alanında olsa bile tarla vasfında kabul edilebilir.

Tapu Kaydı Değil, Fiili Durum Esastır

Önemli bir kural: taşınmazın niteliği belirlenirken tapudaki kayıt tek başına bağlayıcı değildir. Tapuda ‘tarla’ olarak görünen bir taşınmaz, belediye/mücavir alanda olup imar planı içinde yer alıyor ve tüm belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa arsa olarak değerlenir. Mahkeme, niteliği belirlemek için ilgili belediyeden taşınmazın imar durumunu sorar ve değerlendirme tarihindeki fiili durumu esas alarak, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişiyle mahallinde keşif yapar.

Değerleme Yöntemleri ve Bilirkişi

Niteliğe göre değerleme ve bilirkişi farklılaşır:

• Arsa: kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan ve tapuda yapılmış emsal satışlarla karşılaştırılır; emsal ile dava konusunun üstün/eksik yönleri kıyaslanır. İmar uygulaması görmüş arsalarda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi gözetilir. Bilirkişi olarak inşaat mühendisi/mimar yer alır.
• Arazi: olduğu gibi kullanımda getireceği net gelir, kapitalizasyon faiz oranıyla (Yargıtay’ın sulu tarım arazilerinde yerleşik oranı %5) bedele dönüştürülür; ileride arsa olma ihtimali, altyapı ve çevre iskânı objektif değer artışı olarak gözetilir. Bilirkişi olarak ziraat mühendisi yer alır.
• Her iki hâlde de m. 15 uyarınca bilirkişilerden biri, SPK’ya göre yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı olmalıdır.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taşınmazınız arsa niteliğinde olmasına rağmen arazi sayılıp düşük değerlenmişse, bu durum bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz edilerek düzeltilebilir. İtirazda imar durumu, belediye hizmetleri, emsal satışlar, DOP kesintisi ve kapitalizasyon oranı incelenmelidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, niteliği veya yöntemi yanlış belirleyen raporlara dayalı kararları istikrarlı biçimde bozmaktadır.

Nitelik Hangi Tarihe Göre Belirlenir?

Bu sorunun cevabı, tüm tartışmanın çerçevesini çizer ve uygulamada sıkça atlanır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun tespiti: kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin, değerlendirmede ise idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün esas alınması gerekir.

Sonuç açıktır: bir taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu, değerlendirme günündeki durumuna göre belirlenir ve bedel buna göre tespit edilir.

Bunun pratik anlamı: taşınmaz yıllar önce tarla iken bugün imar planına alınmışsa, bugünkü durum esas alınır. Tersi de geçerlidir.

Tapu kaydındaki vasıf bağlayıcı değildir: tapuda “tarla” yazması, değerlendirme günündeki fiilî ve hukuki durum arsa niteliğini gösteriyorsa sonucu değiştirmez.

Bu nedenle ilk temin edilecek belge: değerlendirme tarihine ait imar durum belgesidir; güncel değil, o tarihteki durum önemlidir.

Arsa Sayılmanın Ölçütleri: Bakanlar Kurulu Kararı

İmar planında yer almayan taşınmazların arsa sayılıp sayılmayacağı, 1983 tarihli bir kararnamede ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Kararnamenin adı: “Arsa Sayılacak Parsellenmiş Arazi Hakkında Karar” (28.02.1983 tarihli, 83/6122 sayılı).

Birinci hâl: belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış bulunan yerler.

İkinci hâl: belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn hâlde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan parsellenmiş arazi ve arazi parçacıkları.

İkinci hâl özellikle önemlidir: imar planı olmasa dahi, çevresi meskûn ve belediye hizmetlerinden yararlanan bir yer arsa sayılabilir.

Bu ölçütler kümülatif okunur: “fiilen meskûn olma” ile “belediye hizmetlerinden faydalanma” birlikte aranır.

Belediye Sınırları Dışındaki Taşınmazlar

Kararname, belediye ve mücavir alan dışındaki yerler için ayrı ve daha dar bir kapı açar.

Hükmün içeriği: belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai ya da turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.

Yargıtay bu bendi dar yorumlar: belediye ve mücavir alan dışındaki bir taşınmazın bu bende göre arsa sayılabilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Şartlar: maddede sayılan özellikte olmak; bu özelliği nedeniyle Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde bulunmak; ve orada imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış olmak.

Biri eksikse arsa sayılmaz: örneğin sadece ana yol kenarında bulunmak tek başına yeterli değildir.

Bu nedenle iddia belgeyle desteklenmelidir: ilgili Bakanlar Kurulu kararı ve o alandaki imar planı dosyaya sunulmalıdır.

Mahkemenin Re’sen Araştırma Yükümlülüğü

Niteliğin tespiti, tarafların beyanına bırakılabilecek bir konu değildir.

Kural: kamulaştırma konusu taşınmazın niteliği ayrıntılı olarak araştırılmalı ve bu nitelik esas alınarak değer biçilmelidir.

Tarafların beyanı yeterli değildir: tarafların beyanları ile yetinilmemeli, ilgili kurumlardan gerekli bilgi ve belgeler istenmelidir.

Hangi kurumlardan? Öncelikle belediye başkanlığından imar durumu, plan kapsamı ve hizmet götürülüp götürülmediği sorulur.

Keşifte hâkimin gözlemi de kayda geçer: keşif sırasında taşınmazın niteliğine ilişkin hâkim tarafından yapılan gözlem tutanağa geçirilmelidir.

Malik için pratik sonuç: raporda niteliğin hangi belgeye dayandırıldığı gösterilmemişse, bu husus doğrudan itiraz konusudur.

Nitelik Yanlış Belirlenirse Ne Olur?

Niteliğin yanlış tespiti, yalnızca bir sınıflandırma hatası değil, yöntem hatasıdır.

Zincirleme etkisi vardır: arsa sayılan taşınmaza emsal karşılaştırma, arazi sayılana net gelir yöntemi uygulanır. Nitelik yanlışsa uygulanan yöntem de yanlış olur.

Bedelde ciddi fark doğurur: iki yöntem birbirinden bağımsız hesap mantıklarına dayandığından, sonuçlar arasında büyük fark oluşabilir.

İtirazın kurulması: yalnızca “taşınmazım arsadır” demek yeterli değildir; değerlendirme tarihindeki imar durumu, belediye hizmetleri ve çevrenin meskûn olup olmadığı belgelenmelidir.

Toplanacak belgeler: imar durum belgesi, plan örneği, belediye hizmet yazısı, altyapı abonelik kayıtları ve çevre yapılaşmasını gösteren görüntüler.

Yöntemlerin ayrıntısı için arsa kamulaştırmasında emsal karşılaştırma yöntemi ve arazi (tarım) kamulaştırmasında net gelir yöntemi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Karma Nitelikli ve Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazlar

Bir taşınmazın tamamı tek bir nitelikte olmayabilir; bu hâlde değerleme bölünür.

Kısmen arsa kısmen arazi: taşınmazın bir bölümü imar planı içinde, diğer bölümü dışında kalıyorsa, her bölüm kendi niteliğine göre değerlenir.

Üzerinde yapı varsa: zemin değeri ile yapı değeri ayrı ayrı hesaplanır ve toplanır; yapı için ayrı ölçütler uygulanır.

Ağaç ve dikili unsurlar: arazi niteliğindeki taşınmazlarda bunlar ayrı bir kalem olarak değerlendirilir.

Bu nedenle rapor tek bir rakamla yetinemez: her bölümün ve her unsurun değeri ayrı gösterilmelidir.

Yapı değerlemesi için kamulaştırmada bina ve yapı değerinin belirlenmesi; ölçütlerin tamamı için kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde değerlendirme kriterleri sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Niteliğe İtiraz İçin Kontrol Listesi

Rapor elinize geçtiğinde nitelik tespitini şu sırayla denetleyin.

1. Hangi tarih esas alınmış? Nitelik, değerlendirme günündeki duruma göre belirlenmiş mi?

2. Hangi belgeye dayanılmış? İmar durum belgesi dosyada var mı, hangi tarihi taşıyor?

3. Belediye sınırları içinde mi? Belediye ve mücavir alan sınırları araştırılmış mı?

4. Çevre meskûn mu? Fiilen meskûn olma ve belediye hizmetlerinden faydalanma ayrı ayrı incelenmiş mi?

5. Yöntem niteliğe uygun mu? Arsaya emsal, araziye net gelir yöntemi uygulanmış mı?

6. Keşif gözlemi tutanakta mı? Hâkimin gözlemi kayda geçirilmiş mi?

Sürecin bütünü için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfamıza bakabilirsiniz.

Nitelik Ayrımının Kanundaki Sonucu

Arsa ve arazi ayrımı akademik bir tartışma değildir; kanun iki farklı değerleme yöntemi öngördüğü için doğrudan bedeli belirler.

Bedel tespiti esaslarını düzenleyen maddeye göre bilirkişi kurulu:

• Arazilerde — taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelirini,
• Arsalarda — kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini

esas tutar.

Aradaki fark yöntemseldir: arazide gelir, arsada emsal. Aynı taşınmaz için iki yöntem çok farklı sonuç verebilir.

Arazi yönteminde dikkat edilmesi gereken iki ifade vardır:

“Olduğu gibi kullanılması hâlinde”. Yani mevcut kullanım esastır; ileride yapılabilecek daha kârlı kullanım değil.

“Net gelir”. Brüt hasılat değil, giderler düşüldükten sonra kalan tutardır. Bu nedenle rapora itirazda hem hasılat kalemleri hem gider kalemleri ayrı ayrı incelenmelidir.

Nitelik tespiti tartışmalıysa dayanılacak veriler şunlardır: tapu kaydındaki vasıf, imar durumu, kadastro paftası, altyapı bağlantıları, çevredeki fiilî yapılaşma ve varsa imar planı kararları. Bu unsurlar birlikte değerlendirilir; tek bir kaydın vasfı kesin biçimde belirlediği söylenemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmada arsa mı arazi mi olması bedeli etkiler mi?

Evet, doğrudan etkiler. Arsalar emsal satış yöntemiyle (genellikle daha yüksek), araziler ise net gelir/kapitalizasyon yöntemiyle değerlenir. Bu nedenle niteliğin doğru belirlenmesi bedel açısından kritiktir.

Bir taşınmaz hangi hâllerde arsa sayılır?

1/1000 uygulama imar planı içindeyse; ya da belediye/mücavir alan sınırlarında olup belediye hizmetlerinden yararlanıyor ve meskûn yerler arasındaysa arsa sayılır. Nazım imar planı içindeki taşınmaz da kural olarak arsadır.

Tapuda tarla yazıyorsa kesin arazi mi sayılır?

Hayır. Tapudaki kayıt tek başına bağlayıcı değildir. Tapuda tarla görünse de taşınmaz belediye/mücavir alanda, imar planı içinde ve belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa arsa olarak değerlenir; değerlendirme tarihindeki fiili durum esastır.

Arsa ve arazi nasıl değerlenir?

Arsalar özel amacı olmayan emsal satışlarla karşılaştırılarak (gerekirse DOP kesintisiyle), araziler olduğu gibi kullanımda getireceği net gelirin kapitalizasyonuyla (sulu tarımda genellikle %5 oran) değerlenir. Yapılarda resmi birim fiyatlar kullanılır.

Taşınmazın niteliğini kim belirler?

Mahkeme, ilgili belediyeden imar durumunu sorar ve değerlendirme tarihindeki fiili duruma göre niteliği belirler; ardından niteliğe uygun bilirkişiyle (arsada mimar/inşaat, arazide ziraat mühendisi; biri SPK lisanslı değerleme uzmanı) mahallinde keşif yapar.

Taşınmazım arsa olduğu hâlde arazi sayıldı, ne yapabilirim?

Bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz ederek niteliğin yeniden değerlendirilmesini isteyebilirsiniz. İtirazda imar durumu, belediye hizmetleri ve emsal satışlar incelenmelidir; yöntemi yanlış raporlar Yargıtayca bozulmaktadır.

Arsa mı arazi mi olduğu hangi tarihe göre belirlenir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre niteliğin belirlenmesinde değerlendirme tarihi esas alınır; taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu değerlendirme günündeki durumuna göre belirlenir.

Tapuda tarla yazıyorsa arazi mi sayılır?

Hayır. Tapu kaydındaki vasıf tek başına bağlayıcı değildir; değerlendirme günündeki fiilî ve hukuki durum esas alınır.

İmar planı yoksa arsa sayılabilir mi?

Sayılabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn hâlde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan parsellenmiş arazi ve arazi parçacıkları arsa sayılır.

Belediye sınırları dışındaki taşınmaz arsa sayılır mı?

Ancak dar şartlarla. Deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında bulunma veya sınai ya da turistik önem yahut hızlı şehirleşme dolayısıyla Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde ve imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış olması gerekir.

Yol kenarında olmam arsa saymak için yeterli mi?

Hayır. Yargıtay bu bendi dar yorumlar; maddede sayılan özellikte olmak, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alan sınırları içinde bulunmak ve imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış olmak şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Niteliği kim araştırır?

Mahkeme. Taşınmazın niteliği ayrıntılı olarak araştırılmalı, tarafların beyanları ile yetinilmemeli, ilgili kurumlardan bilgi ve belge istenmelidir. Keşifte hâkimin gözlemi de tutanağa geçirilir.

Nitelik yanlış belirlenirse ne olur?

Uygulanacak değerleme yöntemi de yanlış olur. Arsaya emsal karşılaştırma, araziye net gelir yöntemi uygulandığından, nitelik hatası bedelde ciddi fark doğurur.

Taşınmazın bir kısmı imar planında ise ne olur?

Her bölüm kendi niteliğine göre değerlenir. Üzerinde yapı varsa zemin ve yapı değerleri ayrı ayrı hesaplanarak toplanır.

Taşınmazın arsa mı arazi mi sayılması neyi değiştirir?

Uygulanacak değerleme yöntemini değiştirir. 11. maddenin (f) bendi arazilerde net gelir yöntemini, (g) bendi arsalarda emsal karşılaştırmayı esas alır.

Nitelik hangi tarihe göre belirlenir?

11. maddenin (f) ve (h) bentlerinde yer alan \u201ckamulaştırma tarihindeki\u201d ibareleri Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiştir. Değer tespitinde ise 15. maddenin son fıkrası uyarınca belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Üzerinde yapı olan taşınmazda bedel nasıl hesaplanır?

Zemin ve yapı ayrı kalemlerdir. 11. madde, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerinin raporda gösterilmesini ister.

Kısmi kamulaştırmada kalan kısımdaki değer artışı bedelden düşülür mü?

12. madde uyarınca artış miktarı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedelinden çıkarılır; ancak bu indirme kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.