Arsa ve Tarla Alırken İmar Durumu ve Riskler

Arsa veya tarla almak, çoğu kişi için hayatının en büyük yatırımıdır; ancak imar durumu ve tapu nitelikleri iyi incelenmezse ciddi kayıplara yol açabilir. Tapuda “arsa” yazması, oraya ev yapılabileceği anlamına gelmez. Bu rehberde arsa ile tarla farkını, imar durumunun nasıl sorgulanacağını, hisseli tapu ve ifraz risklerini, DOP kesintisini ve satın almadan önceki kontrol listesini açıklıyoruz.

Arsa ile Tarla Arasındaki Temel Fark: İmar Durumu

İki kavram arasındaki en temel fark imar durumudur ve tabi oldukları kanunlar tamamen farklıdır:

• Tarla: Tarıma ayrılmış, belediye imar sınırları dışında kalan veya henüz imar uygulaması (parselasyon) görmemiş kadastro parselidir. Tapuda niteliği “Tarla”, “Bağ”, “Bahçe” veya “Zeytinlik” olarak geçer ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘na tabidir.
• Arsa: Belediyece 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamına alınmış, kamuya ayrılacak alanları terk edilmiş ve üzerine ruhsatlı yapı inşa edilebilen imar parselidir. 3194 sayılı İmar Kanunu‘na tabidir.

Bir tarlanın “arsa” vasfı kazanması için belediye/valilik tarafından imar uygulamasına tabi tutulması gerekir. Arsada, imar planındaki koşullara (Emsal, TAKS, KAKS) göre yasal inşaat yapılabilir; tarlaya ev yapmak ise kural olarak yasaktır (istisnalar aşağıda).

Kritik Uyarı: Tapuda “Arsa” Yazması Yeterli Değil

En sık yapılan hata, tapudaki nitelikle imar hakkını karıştırmaktır. Tapu kaydındaki taşınmaz niteliği ile belediyedeki imar planı kararı farklı bilgi alanlarıdır. Kâğıt üzerinde “arsa” görünen bir yer, imar planında tarım alanı, park, yol, yeşil alan, sosyal donatı alanı veya sit alanı olarak ayrılmış olabilir. Bu durumda tapuda adınız yazsa bile oraya tek bir çivi dahi çakamazsınız; belediye ruhsat vermez. Ayrıca kamu kullanımına (yol/park/yeşil/donatı) ayrılmış parseller uzun vadede kamulaştırma veya terk işlemlerine konu olabilir.

İmar durumu yalnızca “yapı yapılır mı?” sorusunu değil; kaç kat çıkılabileceğini, taban oturumunu ve yapının konut mu ticari mi olacağını da belirler. “Ticari imarlı” veya “arsa” ifadeleri tek başına yeterli değildir; güncel uygulama imar planı, plan notları ve resmi imar durumu birlikte kontrol edilmelidir.

İmar Durumu Nasıl Sorgulanır?

İmar durumu belgesini (imar çapı), taşınmazın bağlı olduğu belediyenin imar ve şehircilik biriminden alabilirsiniz. Çoğu belediyede dilekçe, tapu fotokopisi ve kimlik yeterlidir; bazı belediyeler e-Devlet veya kendi e-belediye portalları üzerinden online imar durumu çıktısı da verir. Parsel numarasıyla yapılan sorgulamada parselin hangi fonksiyona (konut, ticaret, sanayi, park, yol vb.) atandığı, yani plan kapsamında olup olmadığı belirtilir. Parsel “plansız alan” ise yapılaşma açısından ciddi kısıtlar olabilir.

Tarlaya Ev Yapmak: Kural ve İstisnalar

Yatırımcıların en büyük yanılgısı “kendi tarlama istediğim evi yaparım” düşüncesidir. Hukuk bu konuda katıdır: tarlaya konut yapmak kural olarak yasaktır. Ancak belirli istisnalar vardır:

• Alan şartı: Arazi en az 5.000 m² olmalıdır.
• Yol cephesi: Arazinin resmi bir yola en az 25 metre cephesi bulunmalıdır.
• İnşaat sınırı: Toplam inşaat alanı arazinin %5’ini (örneğin 5.000 m² için 250 m²) ve 2 bağımsız bölümü geçemez.

Önemli bir yanılgı da prefabrik/konteyner yapılarla ilgilidir: Bunların “geçici” olduğu için ruhsat gerektirmediği düşünülür. Oysa toprağa sabitlenen, elektrik ve su aboneliği alan her yapı “kalıcı yapı” statüsündedir ve ruhsat gerektirir. Ruhsatsız yapının yıkım riski için Kaçak (Ruhsatsız) Yapı ve Yıkım Riski rehberimize bakabilirsiniz.

Hisseli Tapu Riski

Özellikle tarlalar çoğu zaman hisselidir (paylı mülkiyet). Hisseli tapuda satın alınan yerin sınırları kâğıt üzerinde net değildir; sadece toplam arazinin yüzde kaçına sahip olduğunuz belirtilir. Örneğin 1.000 m²’lik arazide belli bir hisseye sahip olmanız, size fiilen belirli bir 100 m²’yi kullanma hakkı vermez. Riskler:

• Hissedarların rızası olmadan arazi üzerinde inşaat yapmak, parseli bölmek (ifraz) veya satmak çoğu zaman mümkün olmaz.
• Önalım (şuf’a) hakkı: Bir hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı satış bedeli üzerinden öncelikli satın alma hakkı vardır (TMK). Bu, alıcı için belirsizlik yaratır. Arsa vasfındaki müstakil parselde bu risk yoktur.
• İmar uygulaması sırasında paydaşlar arasında uyuşmazlık projeyi tıkayabilir.

Bu nedenle mümkün olduğunda müstakil (bağımsız) parsel tercih edilmeli; hisseli alınacaksa hissedar sayısı ve ortaklık yapısı ayrıntılı incelenmelidir.

İfraz (Bölme) ve DOP Kesintisi

Bir arsayı bölmek (ifraz) her zaman mümkün değildir. İfraz için gereken temel şartlar: imar planına uygunluk (plansız alanda ifraz yapılamaz), her yeni parçanın asgari imar parseli büyüklüğüne uyması, her yeni parselin imar yoluna cephesi olması, parselin kadastro haritasında tanımlı olması ve tapuda takyidat (ipotek/haciz) bulunmaması. Tarla/bağ vasfında Tarım İl Müdürlüğü izni gerekebilir. İmar Kanunu m. 15 uyarınca, yol/meydan/yeşil saha/park gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan kısımların ifraz veya tevhidine izin verilmez.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): Belediye bir bölgeyi imara açarken; yol, park, okul, cami gibi kamusal alanlar için maliklerin arazisinden bedelsiz kesinti yapar. İmar Kanunu m. 18’e göre bu kesinti, düzenlemeye tabi arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ını geçemez. Örneğin 10 dönüm tarlanız imara açıldığında elinize yaklaşık 5,5 dönüm arsa kalabilir; alan küçülür ama m² birim değeri imar sayesinde önemli ölçüde artar.

Yola Cephe: Olmazsa Olmaz

Bir taşınmazın en kritik unsurlarından biri yola cephesidir. Yol olmayan arsaya belediye ruhsat vermez; elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı hizmetleri ulaştırılamaz ve inşaat çoğu zaman yasal olarak mümkün değildir. Araziye yalnızca komşu tarlalardan geçerek ulaşılabiliyorsa, bu durum hukuki sorunlara ve davalara yol açabilir (bkz. Geçit Hakkı). Bu nedenle kadastro haritasından parselin “kadastral yola cepheli” olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli, gerekirse belediyeden onaylı imar çapı belgesi alınmalıdır.

Satın Almadan Önce Kontrol Listesi

• Tapu kaydı: Vasıf, şerhler (haciz/ipotek), hisselilik — TAKBİS ve tapu müdürlüğü teyidi.
• İmar durumu: Belediye imar birimi; plan kararları, lejant/fonksiyon, plan notları.
• Parselasyon/ifraz: İmar parseli mi, yola cephesi var mı, kadastral geçişler.
• Alan kısıtları: Sit, orman, mera, DSİ taşkın sınırı, dere yatağı, kıyı kenar çizgisi.
• Tarım sınıfı: Mutlak/dikili tarım arazisi imara açılması yasal olarak çok zordur.
• Altyapı ve erişim: Yol, elektrik, su, kanal gibi hizmetlere erişim.
• Kamulaştırma/emsal: Rayiç bedeller, çevredeki satış verileri.
• Tapu türü: 2B tapusu mu, resmi kadastro tapusu mu?
• Uzman görüşü: Harita/kadastro mühendisi, şehir plancısı ve hukukçu incelemesi.

Son olarak: “Yakında imara açılacak” söylemlerine değil, resmi plana ve askıya çıkmış kararlara bakın. Tarlanın imara açılması; üst ölçekli planlara uygun uygulama imar planı yapılması, kurum görüşleri ve belediye meclisi/bakanlık onayı gerektiren, uzun ve belirsiz bir süreçtir. Devir işleminin geneli için Taşınmaz Satışında Tapu Devri rehberimize bakabilirsiniz.

İmar Planı Askı Süresi ve İtiraz

İmar planları zaman içinde değişebilir; yeni yollar, yeşil alanlar tanımlanabilir ve parselinizin fonksiyonu lehe (konuttan ticaret+konuta) ya da aleyhe (konuttan parka/yola) dönebilir. İmar planı askıya çıktığında ilgililerin belirli süre içinde itiraz hakkı vardır; süresinde itiraz edilmezse parselin park/yola dönüşmesine karşı hak kaybı yaşanabilir. Aleyhe plan değişikliklerinde maliklerin itiraz ve dava hakları bulunsa da süreç teknik ve hukuki bilgi gerektirir; bir uzmanla değerlendirilmesinde fayda vardır.

Satın Alma Öncesi: Kurum Kurum Kontrol

Arsa ve tarla alımlarındaki kayıpların tamamı, önceden yapılabilecek kontrollerin atlanmasından doğar. Hangi bilginin nereden alınacağı bellidir.

Hisseli Tapunun Doğurduğu Sorunlar

Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda, satın alınan “pay” belirli bir yer anlamına gelmez. Bu, uygulamada en yaygın yanılgıdır.

1. Pay, taşınmazın tamamı üzerindedir. Belirli bir bölümün mülkiyeti değil, taşınmazın tümü üzerinde oransal bir haktır.
2. Kullanım paylaşımı ayrıdır. Paydaşlar arasında yapılan fiilî taksim, aksi kararlaştırılmadıkça bağlayıcı bir mülkiyet düzeni oluşturmaz.
3. Önalım hakkı. Paylardan biri üçüncü kişiye satıldığında, diğer paydaşların önalım hakkı doğar ve dava yoluyla kullanılabilir.
4. Yapılaşma güçlüğü. Yapı ruhsatı için kural olarak tüm paydaşların muvafakati gerekir.
5. Çıkış yolu. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır; bu, satış yoluyla sonuçlanabilir.

İmar Planına İtiraz: Askı Süresi

İmar planları askıya çıkarıldığında, itiraz için sınırlı bir pencere açılır. Bu pencere kaçırıldığında plan kesinleşir.

Tarım arazilerinde ayrıca bir sınır vardır: bu araziler, belirlenen asgari büyüklüğün altına düşecek biçimde bölünemez. Bu kural, mirasla intikal eden araziler bakımından da uygulanır ve paylaşımın nasıl yapılacağını doğrudan etkiler. Alım öncesinde parselin bölünebilir olup olmadığı ilgili müdürlükten sorulmalıdır.

Yapı kullanma izni ve ruhsat süreçleri için iskân rehberimize, kamulaştırma hâlinde taşınmaz üzerindeki yüklerin akıbeti için kamulaştırma rehberimize bakabilirsiniz.

Tarlada Bölünmezlik Sınırı: 5403 Sayılı Kanun

Tarla alımlarında en geç fark edilen ve en çok pişmanlık yaratan kısıt budur. İmar mevzuatı bir yana, taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse ikinci bir rejim devreye girer.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, asgari tarımsal arazi büyüklüğü kavramını getirmiştir ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır.

Kanun alt sınırları da göstermiştir: asgari tarımsal arazi büyüklüğü, mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez.

Yasağın kapsamı geniştir ve alıcıyı doğrudan ilgilendirir: tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez; Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.

Son cümle kritiktir. Bir tarladan “hisse” satın alarak sonradan bölme planı yapan alıcı, tapu müdürlüğünde işlemin reddiyle karşılaşabilir. Ayrıca il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri Kanuna ekli listede belirlenmiş olup, tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve bölünemez; bu nitelik şerh konulmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

Alım öncesi tek adım: taşınmazın bulunduğu yerin il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne başvurup taşınmazın sınıfını ve bölünebilir olup olmadığını yazıyla sormak. Bu yazı alınmadan hisseli tarla alımı yapılmamalıdır. İfraz süreci için arsa bölme (ifraz) yazımıza bakılabilir.

Vasıf Riskleri: Orman, Mera, Zeytinlik, 2B

Tapuda yazan vasıf ile taşınmazın gerçek hukuki durumu her zaman örtüşmez. Alım öncesinde araştırılması gereken vasıf riskleri şunlardır:

Orman. Orman sınırları içinde veya orman sınırına bitişik taşınmazlarda, orman kadastrosu ve sınır belirleme işlemleri sorgulanmalıdır. Orman vasıflı yerler özel mülkiyete konu olmaz.

Mera, yaylak, kışlak. Bu yerler de özel mülkiyete konu olmayan kamu mallarındandır. Mera vasfının kaldırılması ayrı ve uzun bir süreçtir.

Zeytinlik. Zeytinlik alanlarda yapılaşma ve kullanım özel bir rejime tabidir; ayrıntı için zeytinlik alanlarında yapılaşma yazımıza bakılabilir.

Hazine ve orman vasfından çıkarılan yerler. Bu tür taşınmazlarda tapu kaydındaki şerh ve beyanlar ile satış koşulları ayrıca incelenmelidir.

Kıyı ve sit alanları. Kıyı kenar çizgisi ve koruma alanı sınırları, yapılaşma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir.

Bu araştırma tek bir kurumdan yapılamaz: Orman Bölge Müdürlüğü, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Milli Emlak Müdürlüğü ayrı ayrı sorulmalıdır. Emlakçı beyanı veya “komşular öyle diyor” bilgisi bu araştırmanın yerine geçmez.

Plandaki Fonksiyon: Alırken Görülmeyen Risk

İmar durumu belgesinde yalnızca yapılaşma koşullarına bakmak yetmez; taşınmazın planda hangi fonksiyona ayrıldığı da okunmalıdır.

Taşınmaz veya bir bölümü planda yol, park, okul, sağlık tesisi veya yeşil alan olarak ayrılmışsa, o kısımda yapılaşma yapılamaz. Alıcı, kullanamayacağı bir alanın bedelini ödemiş olur.

Bu durumda iki ihtimal doğar:

• İdare kamulaştırır. Bedel ödenir ancak süreç uzun sürebilir ve bedel tartışması doğar.
• İdare kamulaştırmaz. Taşınmaz yıllarca kısıtlı kalır; malik ne kullanabilir ne değerlendirebilir. Bu durumda hukuki el atma tartışması gündeme gelir; ayrıntı için hukuki el atma (imar kısıtlılığı) yazımıza bakılabilir.

Ayrıca parsel henüz imar uygulaması görmemişse, ileride yapılacak parselasyonda düzenleme ortaklık payı kesintisi uygulanacaktır. Alınan yüzölçümün tamamı değil, kesinti sonrası kalan kısım kullanılabilir olacaktır. Bu kesinti alım fiyatına yansıtılmalıdır; ayrıntı için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı yazımıza bakılabilir.

Satış Vaadi ve Tapu Şerhi

Arsa ve tarla alımlarında ödeme çoğu zaman taksitli yapılır; bu da tapu devri ile ödeme arasında bir boşluk doğurur. Boşluk yönetilmezse alıcı korumasız kalır.

Bu boşluğu kapatan araç taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Dikkat edilecek noktalar:

• Şekil şartı. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır; noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı sözleşme, alıcıya beklediği korumayı sağlamaz.
• Tapuya şerh. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi hâlinde alıcının hakkını korur. Şerh edilmemiş bir vaat, yalnızca kişisel hak doğurur.
• Ödeme planı ve devir tarihi. Hangi ödemenin ardından tapu devrinin yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
• İmar durumuna ilişkin taahhüt. Satıcının taşınmazın imar durumu, vasfı ve bölünebilirliği hakkında verdiği bilgiler sözleşmeye yazılmalıdır; sonradan gerçeğe aykırı çıkması hâlinde dayanak oluşturur.

Ayrıca kapora ve ön ödemelerin banka kanalıyla yapılması, ödemenin ispatını kolaylaştırır. Elden yapılan ödemeler uyuşmazlık hâlinde ispat sorunu doğurur.

Süreler ve Şekil Şartları: 3194 s.K. m.8, m.18 ile TMK m.706

Arsa ve tarla alımında kaybedilen haklar çoğu zaman bilgi eksikliğinden değil, süre ve şekil kurallarının atlanmasından doğar. Bu kuralların her birinin kanunda açık karşılığı vardır.

Askı süresi ve itiraz: 3194 s.K. m.8. Belediye sınırları içindeki nazım ve uygulama imar planları, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer ve onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir; belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisi on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Belediye dışındaki yerler. Aynı madde uyarınca belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde planlar valilik veya ilgilisince yapılır; valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer ve yine bir ay süreyle ilan edilir. Bu hâlde itirazlar valiliğe yapılır ve valilik itirazları ile planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Askı süresi kaçarsa ne olur? Bir aylık askı süresi içinde itiraz edilmemesi, dava hakkını tümüyle ortadan kaldırmaz; ancak süreç uzar. İtiraz edilmişse ret kararı üzerine, edilmemişse kesinleşme veya öğrenme tarihine göre İYUK m.7 uyarınca altmış günlük sürede iptal davası açılması gerekir. Bu nedenle alım öncesinde planın askıya çıkma tarihi ve varsa itiraz kayıtları sorgulanmalıdır.

Düzenleme ortaklık payının üst sınırı: 3194 s.K. m.18. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak bu paylar, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Alınacak yerin daha önce düzenlemeye girip girmediği, ikinci kez kesinti riski bakımından belirleyicidir.

Tarımda bölünmezlik: 5403 s.K. m.8. Tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez; bu araziler bölünemez eşya niteliği kazanmıştır. Hisseli alımlarda bu kural, “ileride ifraz ederiz” beklentisini hukuken imkânsız hâle getirebilir; bu nedenle taşınmazın niteliği ve yüzölçümü, alım öncesinde il/ilçe tarım müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Satış ancak resmî şekilde: TMK m.706 ve TBK m.237. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Aynı doğrultuda taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Bu nedenle harici satış senedi, adi yazılı sözleşme veya elden ödeme belgesi mülkiyet geçirmez; yalnızca ödenen bedelin iadesi bakımından sonuç doğurabilir.

Satış vaadi ve şerhin süresi: Tapu Kanunu m.26. Güvenli ara çözüm noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir ve bu sözleşme tapu siciline şerh verilebilir. Şerh, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmeyi sağlar; ancak süreye bağlıdır: şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerh tapu idaresince re’sen terkin edilir.

Ruhsatsız yapının sonucu: 3194 s.K. m.32. Tarlaya veya imarsız alana yapılan yapı bakımından yaptırım nettir: ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespit edildiğinde yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur. Verilen süre içinde ruhsat alınmaz veya aykırılık giderilmezse, ruhsat iptal edilir ve yapı idarece yıktırılır. Ayrıca 3194 s.K. m.42 uyarınca idari para cezası uygulanır.

Alım öncesi doğru sıra. Özet olarak: imar durumu ve plan fonksiyonu belgeyle alınmalı; plan yeniyse askı ve itiraz kayıtları sorgulanmalı; tarım arazisinde bölünmezlik teyit edilmeli; ödeme yapılacaksa noterde satış vaadi düzenlenip tapuya şerh verilmeli; devir ise yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılmalıdır.

Süre ve şekil haritası

Alım Sonrası İlk Otuz Gün

Tapu devri tamamlandıktan sonra da yapılması gereken işler vardır; bunlar ihmal edildiğinde sonradan masraf çıkar.

1. Tapu kaydını kontrol edin. Yüzölçümü, ada-parsel, nitelik ve şerhlerin doğru işlendiğini doğrulayın; hata varsa düzeltme talebini hemen yapın.
2. Emlak vergisi bildirimini yapın. Bildirim yükümlülüğü alıcıya geçer; gecikme cezalı tarhiyata yol açar.
3. Aplikasyon yaptırın. Parselin fiilî sınırlarını zeminde belirletin. Komşu parselle taşkınlık veya tecavüz varsa erken tespit edilmelidir; ayrıntı için taşkın yapı ve temliken tescil yazımıza bakılabilir.
4. İmar durumunu güncelleyin. Alım sırasında alınan belge eskimişse yenisini alın; plan değişmiş olabilir.
5. Askı ilanlarını takibe alın. Belediyenin plan ve parselasyon ilanlarını düzenli izleyin; süreler askı ile başlar.

Bu beş adım, sonraki yıllarda çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü baştan önler.

Sık Sorulan Sorular

İmar planı askıya çıktığında itiraz süresi nedir?

3194 s.K. m.8 uyarınca planlar onay tarihinden itibaren ilan yerlerinde ve idarenin internet sayfasında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir ve bir aylık ilan süresi içinde itiraz edilebilir; itirazları belediye meclisi veya belediye dışı yerlerde valilik on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Askı süresini kaçırırsam dava hakkım biter mi?

Hayır. İtiraz edilmişse ret kararı üzerine, edilmemişse kesinleşme veya öğrenme tarihine göre İYUK m.7 uyarınca altmış günlük sürede iptal davası açılabilir. Bu nedenle alım öncesinde planın askıya çıkma tarihi ve itiraz kayıtları sorgulanmalıdır.

İmara açılınca kesinti en fazla ne kadar olur?

3194 s.K. m.18 uyarınca düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Taşınmazın daha önce düzenlemeye girip girmediği, ikinci kez kesinti riski bakımından belirleyicidir.

Adi yazılı sözleşmeyle arsa satın alınabilir mi?

Hayır. TMK m.706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır; TBK m.237 uyarınca da taşınmaz satışının geçerliliği için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Harici senet mülkiyet geçirmez.

Noterde satış vaadi yaptırdım; şerh ne kadar süre korur?

Tapu Kanunu m.26 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh verilebilir; şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh tapu idaresince re’sen terkin edilir.

Arsa ile tarla arasındaki fark nedir?

Temel fark imar durumudur. Tarla, imar görmemiş kadastro parselidir (5403 s. Kanun; tapuda Tarla/Bağ/Bahçe/Zeytinlik). Arsa, uygulama imar planına alınmış, ruhsatlı yapı yapılabilen imar parselidir (3194 s. İmar Kanunu).

Tapuda “arsa” yazıyorsa oraya ev yapabilir miyim?

Mutlaka değil. Tapudaki nitelik ile imar planı kararı farklı bilgilerdir. “Arsa” görünen yer imar planında tarım/park/yol/yeşil alan olabilir; bu durumda ruhsat alınamaz. Belediyeden imar durumunu sorgulamak şarttır.

Tarlaya ev yapılır mı?

Kural olarak yasaktır. İstisna olarak; arazi en az 5.000 m², yola en az 25 m cepheli olmalı ve toplam inşaat %5’i ile 2 bağımsız bölümü geçmemelidir. Prefabrik/konteyner de toprağa sabitlenip abonelik alınca kalıcı yapı sayılır ve ruhsat gerektirir.

Hisseli tapu almak riskli mi?

Evet. Sınırlar kâğıt üzerinde net değildir; hissedar rızası olmadan inşaat/ifraz/satış zordur ve pay satışında diğer paydaşların önalım (şuf’a) hakkı vardır. Mümkünse müstakil parsel tercih edilmelidir.

İmara açılınca ne kadar kesinti (DOP) olur?

Belediye, kamusal alanlar için Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapar; bu kesinti yasal olarak arazinin düzenleme öncesi yüzölçümünün %40’ını geçemez (İmar K. m. 18). Alan küçülür ancak m² değeri genellikle artar.

Yola cephesi olmayan arsa alınır mı?

Çok risklidir. Yol olmayan arsaya belediye ruhsat vermez, altyapı ulaşmaz ve inşaat yasal olmayabilir. Kadastro haritasından “kadastral yola cepheli” olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.