Taşınmaz Satışında Tapu Devri Nasıl Yapılır? Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir taşınmazın mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmi satış ve tescil ile el değiştirir; sözlü ya da haricî (elden) anlaşmalar mülkiyet geçirmez. Bu rehberde tapu devrinin adımlarını, gerekli belgeleri, tapu harcı ve masrafları ile en çok hataya yol açan noktaları (özellikle satış bedelinin gerçek beyanı) açıklıyoruz. Devir öncesi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıysa, mülkiyet yine de bu resmi devirle geçer.

Tapu Devri Nedir ve Nerede Yapılır?

Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyet hakkının resmi olarak bir kişiden diğerine aktarılmasıdır. Satış, bağış, miras, takas veya mahkeme kararıyla yapılabilir; en yaygın nedeni alım-satımdır. TMK m. 705-706 uyarınca taşınmaz mülkiyeti tescille geçer. İşlemler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerinde; 1 Temmuz 2023’ten itibaren yetkilendirilmiş noterlerde de gerçekleştirilebilir; bu yetki, 7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesinden doğar.

Adım Adım Tapu Devri Süreci

1. Randevu: webtapu.tkgm.gov.tr (Web Tapu) üzerinden veya Alo 181 ile işlem yapılacak müdürlük seçilip randevu alınır. Randevusuz işlem büyük gecikmeye yol açar.
2. Belge hazırlığı: Gerekli belgeler (aşağıda) Web Tapu’ya yüklenir; takyidat (ipotek/haciz/şerh) kontrol edilir.
3. Ödeme: Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli, müdürlükçe (genellikle SMS ile) bildirilir; banka, PTT, Gelir İdaresi sitesi veya e-Devlet üzerinden ödenir. Dekont saklanır. Ödeme yapılmadan devir tamamlanmaz.
4. İmza: Randevu günü alıcı ve satıcı (veya vekilleri) kimlik asıllarıyla müdürlükte hazır bulunur. Memur, taşınmaz bilgilerini ve satış bedelini yüksek sesle okur; taraflar sözlü onaylayıp resmi satış senedini imzalar.
5. Tescil: İmzayla satış tamamlanır; yeni tapu çoğu zaman aynı gün hazırlanır ve e-Devlet’ten görüntülenebilir.

Gerekli Belgeler

Satıcıdan: Nüfus cüzdanı, tapu senedi, belediyeden alınan emlak rayiç (beyan) değeri yazısı (işlem günü tarihli olmalı), emlak vergisi borcu yoktur belgesi, konut nitelikli taşınmazda geçerli DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi.

Alıcıdan: Nüfus cüzdanı, 2 adet biyometrik fotoğraf, tapu harcı ödeme dekontu. İşlem vekille yapılıyorsa noter onaylı vekaletname; taraf tüzel kişiyse yetki belgesi ve imza sirküleri gerekir.

Önemli iki nokta: Satıcının emlak vergisi borcu bulunuyorsa tapu devri tamamlanamaz. Konutlarda geçerli DASK poliçesi olmadan devir yapılamaz.

Tapu Harcı ve Masraflar

Satış yoluyla devirde tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4‘tür (binde 20 alıcı + binde 20 satıcı = %2 + %2). Yasal düzenlemede harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; uygulamada taraflar aralarında farklı anlaşabilir. Örneğin 3.000.000 TL’lik bir konutta alıcı 60.000 TL, satıcı 60.000 TL öder (toplam 120.000 TL). Buna döner sermaye hizmet bedeli eklenir (2026 için büyükşehirlerde yaklaşık 6.681 TL’ye kadar çıkabilir).

Not: Bağış/hibe (bedelsiz devir) işlemlerinde harç oranı binde 68,31 (%6,83) olup bağışı kabul edenden alınır; bu oran satışa uygulanmaz. Bu ayrım vergisel açıdan kritiktir.

Kritik Uyarı: Satış Bedelini Düşük Göstermeyin

Uygulamada harçtan kaçınmak için satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi yaygındır; ancak bu ciddi risk taşır. Beyan edilen bedel, belediyenin rayiç (emlak beyan) değerinin altında olamaz. Gerçek bedel eksik gösterilirse yetkililerce tespit hâlinde: eksik beyan edilen tutar farkı tahsil edilir, vergi ziyaı cezası uygulanır ve gecikme faizi işletilir. (Eksik ödeme henüz tespit edilmemişse, Gelir İdaresi’ne pişmanlık dilekçesiyle cezanın bir kısmından kurtulmak mümkün olabilir.) Bu nedenle gerçek satış bedelinin beyan edilmesi hem güvenlik hem de ileride ceza yememek için önemlidir.

Güvenli Ödeme ve Takyidat Kontrolü

Nakit taşıma riskini ortadan kaldırmak için, satış bedelinin imza öncesi banka aracılığıyla veya bankaların Tapu Güvenli Ödeme Sistemi ile transfer edilmesi güçlü şekilde önerilir (yasal zorunlu değildir). Ayrıca devir öncesi taşınmazın tapu kaydındaki takyidat (ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamalar) mutlaka kontrol edilmelidir; bunlar mülkiyeti ve alıcının haklarını doğrudan etkiler. Vekaletle işlem yapılacaksa, vekaletnamede taşınmazın açık bilgileri ve sınırların/sürenin belirtilmesi, kötüye kullanma riskine karşı önemlidir; detay için Vekâletle Gayrimenkul Satışı rehberimize bakabilirsiniz.

Noterde mi, Tapu Müdürlüğünde mi?

2023’ten bu yana taşınmaz satışı için iki kapı var ve ikisi de aynı hukuki sonucu doğuruyor. Dayanak: 28 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı Kanun, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddesini değiştirmiş ve 61/A maddesini eklemiştir. Uygulama esasları ise 11 Ocak 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir.

Aynı düzenlemeyle noterlere bir yetki daha verilmiştir: taşınmaz satış vaadi sözleşmesini, taraflardan birinin talebi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh vermek. Şerhin hukuki sonuçları için gayrimenkul satış vaadi ve tapuya şerh yazımıza bakabilirsiniz.

Not: Harcı tam almadan işlem yapan noterler hakkında 492 sayılı Kanunun ilgili sorumluluk hükmü uygulanır. Yani düşük beyan riski noter kanalında da ortadan kalkmaz.

Mülkiyet Ne Zaman Geçer? Tescilsiz Kazanım Hâlleri

Kural nettir: taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne tescille kazanılır ve devri amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Ancak kanun, tescilden önce mülkiyetin geçtiği sayılı hâlleri de düzenler:

• Miras. Mirasçılar, murisin ölümüyle mülkiyeti kendiliğinden kazanır; tapudaki intikal işlemi kurucu değil açıklayıcıdır. Ayrıntı için miras hukuku rehberi.
• Mahkeme kararı. Tescile zorlama gibi davalarda mülkiyet kararla geçer; tapu işlemi kararın infazıdır: taşınmaz satış vaadinde tescile zorlama ve tapu iptali ve tescil davası.
• Cebrî icra. İhalenin kesinleşmesiyle mülkiyet alıcıya geçer.
• Kamulaştırma ve işgal gibi kanunda sayılan diğer hâller.

Bu hâllerde bile tasarruf işlemi yapabilmek için tescil şarttır: mülkiyeti kazanmış olsanız da, tapuda adınıza tescil edilmeden satamaz veya ipotek kuramazsınız. Elden yapılan haricî satışların hukuki durumu için harici (el senediyle) taşınmaz satışı yazımıza bakınız.

Vekâletle Devir: En Riskli Kanal

Tapu devri vekâletle yapılabilir; ancak dolandırıcılık dosyalarının büyük kısmı bu kanaldan doğar. Kontrol edilmesi gerekenler:

• Vekâletnamenin kapsamı. Genel vekâletname taşınmaz satışına yetki vermeyebilir; satış yetkisinin açıkça yazılı olması gerekir. Bedeli tahsil yetkisi ayrı bir kalemdir.
• Güncellik ve azil. Vekâletname azledilmiş olabilir. Noterden güncel durumun teyidi, sonradan doğacak iptal davalarını önler.
• Vekilin kendisiyle işlem yapması. Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınına devretmesi, menfaat çatışması nedeniyle ayrıca denetlenir.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekilin yetkisini vekâlet edenin zararına kullandığını bilen veya bilmesi gereken alıcı korunmaz. Bu ölçüt tapu kütüğüne güven ilkesi yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Satıcının vekille değil bizzat gelmesini istemek, alıcı açısından en ucuz risk yönetimidir.

Devir Öncesi Sekiz Kontrol

1. Takyidat dâhil güncel tapu kaydı. İpotek, haciz, tedbir, şerh ve beyanlar tek tek okunmalıdır. Kaydın üçüncü kişilere etkisi için tapu kütüğüne güven ilkesi.
2. Aile konutu şerhi. Şerh varsa eşin açık rızası olmadan devir yapılamaz: aile konutu şerhi.
3. Paylı mülkiyet ise önalım riski. Pay satın alıyorsanız diğer paydaşlar dava açabilir: önalım (şufa) hakkı davası. Ortaklık tartışmalıysa ortaklığın giderilmesi davası.
4. İmar ve yapı durumu. Yapı kullanma izni (iskân) var mı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi? Kat irtifakında bina henüz tamamlanmamış olabilir.
5. Kentsel dönüşüm ve riskli yapı kaydı. Taşınmaz riskli yapı ilan edilmişse süreç tamamen değişir: kentsel dönüşümde hak sahipleri.
6. Neyin satıldığı. Kombi, dolap, garaj ve depo dâhil mi? Bütünleyici parça ile eklenti ayrımı için bütünleyici parça ve eklenti.
7. Arazi ise vasfı. Tarım arazilerinde devir ve bölme izne tabidir: tarlaya ev ve bağ evi yapma şartları.
8. Devrin muvazaalı olup olmadığı. Mirastan mal kaçırma iddiası sonradan gelebilir: Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı.

Ödeme Güvenliği: Parayı Ne Zaman Vermeli?

En sık yaşanan zarar, paranın imzadan önce ve nakit verilmesidir. Güvenli sıra şudur:

• Kaparo aşaması. Ödenen tutarın hukuki niteliği (bağlanma parası mı, cayma parası mı) yazılı olarak belirlenmelidir: kapora (pey akçesi).
• Banka kanalı. Ödeme banka üzerinden ve açıklamalı yapılmalıdır; nakit ödeme hem ispatsız kalır hem düşük beyan iddiasını güçlendirir.
• Bakiyenin imza anında ödenmesi. Bedelin ana kısmı, tapu memuru veya noter huzurunda imza anında transfer edilmelidir. Bloke çek veya aynı anda EFT bu amaçla kullanılır.
• Dekontların saklanması. Ödeme belgeleri, sonradan çıkacak bedel ve beyan tartışmalarında birincil delildir.

Beyan edilen bedelin gerçek bedelin altında gösterilmesi hem cezalı tarhiyat hem de uyuşmazlıkta ispat sorunu doğurur; ayrıntı için tapu harcında eksik beyan ve tapu harcı ve alım-satımda vergiler yazılarımıza bakınız.

Devirden Sonra: Ayıp ve Sorumluluk

Tapu devri işlemin sonu değildir. Satıcının iki temel sorumluluğu devam eder:

• Zapttan sorumluluk. Taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişinin hakkı çıkar ve alıcı mülkiyeti kaybederse, satıcı sorumludur.
• Ayıptan sorumluluk. Satıcı, taşınmazın vaat ettiği nitelikleri taşımamasından ve değerini ya da kullanımını önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumludur. Alıcının, ayıbı öğrendikten sonra gecikmeksizin bildirim yükümlülüğü vardır; bildirim yapılmazsa taşınmaz kabul edilmiş sayılır.

Satıcının ayıbı hile ile gizlemesi hâlinde, sözleşmeye konulan sorumsuzluk kayıtları geçersiz sayılır ve süreler bakımından da farklı bir rejim işler. Bu nedenle “görüldüğü gibi satılmıştır” kaydı, gizlenen bir ayıba karşı satıcıyı korumaz.

Devirden sonra emlak vergisi mükellefiyeti de değişir; yeni malik bildirim yükümlülüğü altındadır: emlak vergisi uyuşmazlıkları ve emlak vergisi muafiyeti (sıfır oran). Apartman ve site yükümlülükleri için kat maliklerinin hak ve borçları, konunun genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku rehberi incelenebilir.

Satış Sözleşmesi ile Mülkiyetin Devri Arasındaki Ayrım: TMK m.705-706 ve TBK m.237

Taşınmaz satışında iki ayrı hukuki işlem bulunur ve tapu müdürlüğünde imzalanan resmî senet her ikisini birlikte içerir. Birincisi, satıcının mülkiyeti devretme, alıcının bedeli ödeme borcu altına girdiği borçlandırıcı işlem olan satış sözleşmesidir; taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (TBK m.237, TMK m.706). İkincisi, mülkiyetin fiilen alıcıya geçmesini sağlayan tasarruf işlemi olan tescil talebidir; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil şarttır (TMK m.705). Tapu memuru, resmî senedi düzenlerken tarafların satış iradesini ve satıcının tescil talebini birlikte tespit eder ve tescil yapıldığında mülkiyet alıcıya geçer.

Bu ayrımın pratik sonucu, geçersiz bir satış sözleşmesine dayanan tescilin yolsuz tescil sayılmasıdır: tescilin dayandığı hukuki sebep geçersizse, aynî hakkı zedelenen kişi tescilin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025); ancak tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek sonradan hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır, ancak malik bu hâllerde tapu kütüğünde tasarrufta bulunabilmek için önce tescil yaptırmalıdır (TMK m.705). Bu nedenle mirasçıların taşınmazı satabilmesi için önce intikal işlemiyle adlarına tescil yapılması gerekir.

Vekâletle Satışın Hukuki Şartları: TBK m.504, Özel Yetki ve Azil

Vekil, vekâlet sözleşmesinde veya vekâletnamede açıkça yetki verilmedikçe taşınmaz satamaz, bağışlayamaz veya rehin kuramaz; bu işlemler için özel yetki verilmesi zorunludur (TBK m.504). Uygulamada tapu müdürlükleri ve noterler, taşınmaz satışında kullanılacak vekâletnamelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmasını ve vekâletnamede satılacak taşınmazın ya da satış yetkisinin açıkça gösterilmesini arar. Vekâletnamede satış bedelini tahsil etme ve satış bedelini belirleme yetkisinin bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir; bedeli belirleme yetkisi verilmemiş bir vekilin düşük bedelle yaptığı satış, vekâlet verene karşı sorumluluk doğurur.

Vekâlet veren, vekâleti her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğer tarafın bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.512). Vekâletin azlinden haberi olmayan iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından vekilin azilden sonra yaptığı işlemin vekâlet vereni bağlayıp bağlamayacağı tartışma konusu olabileceğinden, alıcının işlem öncesinde vekâletnamenin güncel olup olmadığını noterlik sisteminden teyit ettirmesi gerekir. Vekilin, vekâlet verenin zararına olarak onu yanıltmak amacıyla karşı tarafla anlaşarak işlem yapması hâlinde, bu durumu bilen veya bilmesi gereken alıcı iyiniyet korumasından yararlanamaz ve tapu kaydının iptali istenebilir (TMK m.1024).

Tapu Müdürlüğündeki İşlemin Denetimi, Ret Kararı ve Devletin Sorumluluğu

Tapu memuru, tescil talebini kabul etmeden önce talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve işlemin hukuki sebebini gösteren belgelerin kanuna uygun olup olmadığını inceler; bu kapsamda kimlik tespiti, vekâletnamenin kapsamı, taşınmaz üzerindeki tedbir ve haciz kayıtları, aile konutu belirtmesi ve emlak vergisi borcu kontrol edilir. Resmî senedin düzenlenmesi sırasında taraflara senet okunur ve imzaları alınır (Tapu K. m.26). Yabancı alıcılar, kısıtlı veya vesayet altındaki kişiler ve tüzel kişiler bakımından ek belgeler istenir; örneğin vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m.462).

Tapu müdürlüğünün işlem yapmayı reddetmesi bir idari işlemdir; ret kararına karşı ilgili kadastro veya tapu bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir ve itirazın reddi hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan ise Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (TMK m.1007). Sahte kimlik veya sahte vekâletnameyle yapılan satışlarda gerçek malikin taşınmazını tapu iptali davasıyla geri alamadığı durumlarda, Devletin kusursuz sorumluluğuna dayanan tazminat davası bu nedenle önemli bir güvencedir.

Satış Vaadinden Tapuya: Tescile Zorlama, Şerh ve Bakiye Bedel

Tapu devrinden önce taraflar çoğu zaman bir satış vaadi sözleşmesi yapar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237, Noterlik K. m.60, m.89); bu sözleşme tapu kütüğüne şerh verilerek sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanacak kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilebilir (TMK m.1009). Şerh, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya hak tapuya tescil edilmezse tapu müdürlüğünce resen terkin edilir (Tapu K. m.26).

Satış vaadinde bulunan kişi devirden kaçınırsa, kazanan taraf mülkiyetin kendisine devrini sağlamak için tescile zorlama davası açabilir; bir taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran geçerli bir hukuki işleme dayanan kişi, devirden kaçınan malike karşı mülkiyetin kendisine hükmen devrini isteyebilir (TMK m.716). Yargı uygulamasında bu davada, vaat alacaklısının kendi edimini, yani bakiye satış bedelini ödemeye hazır olduğunu göstermesi ve mahkemenin vereceği süre içinde bakiye bedeli depo etmesi aranır. Tescile zorlama davası sözleşmeden doğan bir alacak hakkına dayandığından on yıllık genel zamanaşımına tabidir (TBK m.146); ancak şerhin beş yıllık süresi dolmadan davanın açılması ve taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması, üçüncü kişilere devir riskine karşı korumayı sürdürür.

Hasar, Yarar ve Satış Yılının Giderleri: Teslim Tarihinin Önemi

Tapuda devir ile taşınmazın fiilen teslimi çoğu zaman aynı gün gerçekleşmez; bu nedenle devirden teslime kadar geçen sürede taşınmazda meydana gelecek hasarın ve taşınmazın getireceği yararların kime ait olacağının sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre, aksi kararlaştırılmadıkça yarar ve hasar taşınmazın zilyetliğinin alıcıya devrine kadar satıcıya aittir. Satıcının devirden sonra taşınmazda oturmaya devam etmesi kararlaştırılmışsa, bu süre için kira veya kullanım bedeli ödenip ödenmeyeceği ve tahliye tarihi yazılı olarak belirlenmelidir; aksi hâlde alıcı, taşınmazı teslim almak için ayrıca dava açmak zorunda kalabilir.

Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir ve yeni malikin mükellefiyeti devri izleyen yıldan başlar (1319 s.K.); tapu müdürlüğü vadesi gelmiş emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını devir sırasında kontrol eder. Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak gider borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur ve yeni malik önceki dönem aidatından kişisel olarak sorumlu tutulmaz; ancak tescil edilmiş bir kanuni ipotek varsa taşınmaz bu yükle el değiştirir (KMK m.22). Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinde ise yeni malik kendi adına abonelik açtırır ve kural olarak önceki kullanıcının borcundan sorumlu tutulmaz. Bu kalemlerin devir günü itibarıyla sayaç değerleriyle birlikte tutanağa bağlanması, sonradan doğacak tartışmaları önler.

Satıcının Zapttan ve Ayıptan Sorumluluğu: TBK m.214-227 ve m.244

Satıcı, satılanın satış sözleşmesinin kurulması sırasında var olan hukuki sebeplerle üçüncü bir kişi tarafından alıcının elinden kısmen veya tamamen alınmasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.214). Taşınmaz satışında zapt, örneğin satıcının önceki bir satış vaadi şerhi nedeniyle taşınmazın üçüncü kişiye tescil edilmesi veya önalım hakkının kullanılması gibi hâllerde gündeme gelir. Satıcı ayrıca, satılanın alıcıya bildirdiği niteliklere sahip olmamasından ve niteliğinden veya amacından kaynaklanan kullanımını önemli ölçüde etkileyen ya da değerini azaltan maddi, hukuki veya ekonomik ayıplarından sorumludur (TBK m.219).

Alıcı, satılanı teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıp gördüğünde uygun süre içinde satıcıya bildirmek zorundadır; olağan gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayan ayıplar sonradan ortaya çıkarsa hemen bildirilmelidir (TBK m.223). Satıcının ayıptan sorumlu olmayacağına ilişkin anlaşmalar, satıcı ayıbı aldatma amacıyla gizlemişse kesin olarak hükümsüzdür (TBK m.221). Ayıp hâlinde alıcı, sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim, aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme seçimlik haklarından birini kullanabilir (TBK m.227). Taşınmaz satışında ayıptan doğan davalar, taşınmazın devrinden itibaren beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.244); satıcı konutu ticari amaçla satan bir kişi ve alıcı tüketici ise, tüketici mevzuatındaki beş yıllık süre ile ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi hâlinde sürenin uygulanmaması kuralı gözetilir (6502 s.K. m.12).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: tapu harcı ve bağış harcı · takyidat okumak · harici satışın geçersizliği · Devletin sorumluluğu · emlakçı hizmet bedeli · pay satışında önalım

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devri nerede yapılır?

Tapu müdürlüklerinde veya 1 Temmuz 2023’ten itibaren yetkilendirilmiş noterlerde yapılabilir. Noterlere bu yetki, 7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesiyle verilmiş; uygulama esasları 11 Ocak 2023 tarihli Yönetmelikle belirlenmiştir.

Noterde satışın tapu müdürlüğünden farkı nedir?

Hukuki sonuç aynıdır. Tapu harcı her iki kanalda da 492 sayılı Kanuna göre alınır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve değerli kâğıt bedelinden istisnadır; buna karşılık noter ücreti ödenir ve bu ücret taşınmazın değerine göre 500 TL’den az, 4.000 TL’den fazla olamaz.

Mülkiyet ne zaman geçer?

Kural olarak tapu kütüğüne tescille geçer ve devri amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi sayılı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu hâllerde de tasarruf işlemi yapabilmek için tescil şarttır.

Hangi belgeler gerekir?

Satıcıdan kimlik, tapu senedi, belediyeden işlem günü tarihli emlak rayiç değeri yazısı, emlak vergisi borcu yoktur belgesi ve konut nitelikli taşınmazda geçerli DASK poliçesi; alıcıdan kimlik, biyometrik fotoğraf ve harç dekontu. Vekille işlemde noter onaylı vekâletname, tüzel kişide yetki belgesi ve imza sirküleri aranır.

Tapu harcı ne kadar ve kim öder?

Satış yoluyla devirde harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam yüzde dörttür; kanuni düzenlemede alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi olarak alınır. Uygulamada taraflar aralarında farklı anlaşabilir. Buna ayrıca döner sermaye hizmet bedeli eklenir.

Satış bedelini düşük göstermenin riski nedir?

Gerçek bedelin altında beyan, cezalı tarhiyata yol açar ve aradaki fark için vergi gecikme faiziyle istenir. Ayrıca uyuşmazlık çıktığında ödediğiniz gerçek bedeli ispat etmeniz zorlaşır. Harcı tam almadan işlem yapan noterler bakımından da ayrı bir sorumluluk hükmü uygulanır.

Vekâletle devirde nelere dikkat etmeliyim?

Vekâletnamede satış yetkisinin açıkça yazılı olması, bedeli tahsil yetkisinin ayrıca değerlendirilmesi ve vekâletin azledilip azledilmediğinin noterden teyidi gerekir. Vekilin yetkisini vekâlet edenin zararına kullandığını bilen veya bilmesi gereken alıcı korunmaz.

Devirden sonra ayıp çıkarsa ne yapabilirim?

Satıcı, taşınmazın vaat ettiği nitelikleri taşımamasından ve değerini ya da kullanımını önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumludur. Ayıbı öğrendikten sonra gecikmeksizin bildirimde bulunmak gerekir; aksi hâlde taşınmaz kabul edilmiş sayılır. Satıcı ayıbı hile ile gizlemişse sorumsuzluk kayıtları geçersizdir.

Pay (hisse) satın alıyorum; ek bir risk var mı?

Evet. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını dışarıdan birine satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak tapunuzun iptalini isteyebilir. Ayrıca aile konutu şerhi varsa eşin açık rızası olmadan devir yapılamaz.