Emlakçı komisyonu, hukuken hizmet bedeli olarak adlandırılır ve dayanağını Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık sözleşmesinden alır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ise bu ilişkiyi standarda bağlar: yetki belgesi zorunluluğu getirir, sözleşmeyi yazılı şekle tabi tutar ve komisyona üst sınır koyar. Uyuşmazlıkların çoğu tek bir soruda düğümlenir: emlakçı bu bedele gerçekten hak kazandı mı?
Kira veya taşınmaz uyuşmazlığınızı doğru yoldan çözün
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Üst Sınırlar
| İşlem | Azami hizmet bedeli |
|---|---|
| Alım satım | Sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç %4’ü |
| Kiralama | KDV hariç bir aylık kira bedeli |
| Devren işlemler (işletme devri) | Yönetmelikteki tavan dışında; serbestçe kararlaştırılır |
Bu oranlar azami sınırdır; taraflar daha düşük bir bedel kararlaştırabilir. Arsa, konut ve işyeri bakımından oran farkı yoktur.
Paylaşım kuralı
Alım satımda hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Uygulamada %2 alıcı, %2 satıcı biçiminde uygulanır. Sözleşmede bedelin tamamının tek tarafa yükleneceği yazılmamışsa, tek taraftan tamamının istenmesi yönetmeliğe aykırıdır.
Kiralamada da benzer mantık geçerlidir: komisyonun kiracı tarafından ödeneceğine dair açık bir hüküm yoksa paylaşım kuralı devreye girer.
Komisyon Ne Zaman Hak Edilir?
Simsarlık sözleşmesinde ücret, sözleşmenin kurulmasına aracılık edilmesi hâlinde doğar. Yani emlakçı, taraflar arasındaki satış veya kira sözleşmesinin kurulmasına neden olduğu ölçüde bedele hak kazanır.
Taşınmazı göstermek tek başına yetmez
Emlakçı, yalnızca taşınmazı göstermiş olmasından dolayı bedel talep edemez. Buna karşılık taşınmaz ilçe dışındaysa ulaşım bedeli isteyebilir.
Emlakçıyı devre dışı bırakmak
Yönetmelikte özel bir koruma vardır: taşınmazın, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması hâlinde işletme hizmet bedeline hak kazanır. Yani emlakçının gösterdiği evi sonradan doğrudan ev sahibinden almak komisyondan kurtarmaz.
Bu kuralın işleyebilmesi için emlakçının taşınmaz gösterme belgesini usulüne uygun düzenlemiş ve imzalatmış olması gerekir. Belge yoksa emlakçının ispat yükü ağırlaşır.
Yetki Belgesi Şartı
Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılabilir. Yetki belgesi bulunmayan kişinin komisyon talep etme hakkı tartışmalıdır ve uyuşmazlıkta aleyhine değerlendirilir. Emlakçının yetki belgesi, Ticaret Bakanlığı’nın ilgili bilgi sistemi üzerinden sorgulanabilir.
Sözleşmede Bulunması Gerekenler
- Tarafların kimlik bilgileri ve emlakçının yetki belgesi numarası
- Taşınmazın adresi ve nitelikleri
- Sözleşmenin süresi
- Verilen hizmetin kapsamı
- Hizmet bedelinin oranı veya tutarı, ödeme şekli ve zamanı
- Cayma hâlinde ödenecek bedel
- Nüsha sayısı ve imzalar
Yazılı sözleşme bulunmaması, komisyon talebini kendiliğinden geçersiz kılmasa da emlakçının ispat yükünü ağırlaştırır ve yönetmeliğe aykırılık nedeniyle idari yaptırım riski doğurur.
Uyuşmazlık Çıkarsa
Talep edilen komisyon üst sınırı aşıyorsa, aşan kısım istenemez. Tüketici sıfatıyla yapılan işlemlerde tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi, ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda ise genel mahkemeler görevlidir. Ayrıca yönetmeliğe aykırılık, Ticaret Bakanlığı’na yapılacak şikâyetin konusu olabilir.
Uyuşmazlıkta bakılacak belgeler
- Yetkilendirme (aracılık) sözleşmesi
- Taşınmaz gösterme belgesi
- Yetki belgesi sorgusu
- Satış veya kira sözleşmesinin tarihi
- Ödeme kayıtları ve yazışmalar
Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşme imzalamadan taşınmaz gezilmesi ve sonradan komisyonun tartışmalı hâle gelmesi
- Komisyonun tamamının tek tarafa yüklendiğinin yazılı olarak kararlaştırılmaması
- KDV’nin oranın içinde olduğu sanılması — üst sınırlar KDV hariçtir
- Devren işletme devirlerinde tavanın uygulanacağı varsayımı
Yetkilendirme Sözleşmesi Türleri
Uygulamada iki tür yetkilendirme görülür. Münhasır olmayan yetkilendirmede iş sahibi aynı taşınmaz için birden fazla işletmeyle çalışabilir; hizmet bedeline, sözleşmenin kurulmasına fiilen aracılık eden işletme hak kazanır. Münhasır yetkilendirmede ise belirli süre boyunca tek işletmeye yetki verilir. Münhasır yetkinin süresi ve kapsamı sözleşmede açıkça yazılmalıdır; belirsiz süreli münhasırlık uygulamada geçersiz sayılma riski taşır.
Taşınmaz Gösterme Belgesi Neden Önemli?
Bu belge, hangi taşınmazın hangi tarihte kime gösterildiğini kayda geçirir ve emlakçının hizmet bedeli hakkının temel dayanağıdır. Belge düzenlenmemişse, emlakçının aracılık ettiğini ispat etmesi güçleşir. Alıcı veya kiracı açısından ise belgeyi imzalamanın anlamı şudur: aynı taşınmazı sonradan doğrudan malikten almak, komisyon yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Komisyon Hangi Anda Muaccel Olur?
Hizmet bedeli, kural olarak aracılık edilen sözleşmenin kurulmasıyla doğar: satışta tapu devri veya bağlayıcı satış vaadi, kiralamada kira sözleşmesinin imzalanması. Ön görüşme, taşınmaz gezdirme ve pazarlık aşamalarında yapılan masraflar, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça ayrıca istenemez. Sözleşme kurulmadan cayılması hâlinde ise cayma bedeli ancak sözleşmede öngörülmüşse talep edilebilir.
Fatura ve Vergi Boyutu
Hizmet bedeli karşılığında fatura düzenlenmesi zorunludur. Fatura kesilmemesi, hem vergi mevzuatına aykırılık hem de talebin ispatı bakımından emlakçı aleyhine sonuç doğurur. Tüketici tarafında ise faturasız yapılan ödemenin iadesi talebinde ispat güçlüğü yaşanır; bu nedenle ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması önerilir.
Uyuşmazlıkta Kullanılabilecek Argümanlar
- Yetki belgesi bulunmaması
- Yazılı yetkilendirme sözleşmesinin hiç düzenlenmemiş olması
- Talep edilen bedelin yönetmelikteki üst sınırı aşması
- Paylaşım kuralına aykırı biçimde bedelin tamamının tek taraftan istenmesi
- Gösterme belgesinin bulunmaması nedeniyle aracılığın ispatlanamaması
- Sözleşmenin kurulmasında emlakçının fiilen rol oynamamış olması
Komisyon uyuşmazlığı
Yetki belgesi, yazılı sözleşme ve gösterme belgesi bulunmayan taleplerde durumunuz güçlüdür.
Taşınmaz dosyanızı birlikte değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Komisyon Ne Zaman Hak Edilir?
Simsarlık ücreti sözleşmenin kurulmasına aracılık edilmesi hâlinde doğar.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Temel şart | Aracılık faaliyetiyle sözleşmenin kurulmuş olması | Nedensellik bağı |
| Sözleşme kurulmazsa | Kural olarak ücret istenemez | Emek yeterli değil |
| Yazılı sözleşme | Yetkilendirme belgesi | İspat için önemli |
| Nedensellik | Emlakçının faaliyeti sonucu bulunmuş olmalı | Belirleyici |
| Taraflar sonradan anlaşırsa | Emlakçıyı devre dışı bırakma | Ücret yine istenebilir |
| Kim öder | Sözleşmeye göre | İki taraftan da alınabilir |
| Oran | Mevzuatta belirlenen üst sınır | Aşılamaz |
| KDV | Ayrıca hesaplanır | Fatura |
| Yer gösterme belgesi | Tek başına ücret doğurmaz | Sözleşme kurulmalı |
Beşinci satır uygulamadaki en sık uyuşmazlıktır: alıcı ile satıcının emlakçıyı devre dışı bırakarak kendi aralarında anlaşmaları, emlakçının ücret hakkını ortadan kaldırmaz — sözleşmenin onun aracılığıyla kurulan temas sonucu yapıldığı ispatlanabiliyorsa ücret istenebilir. İkinci satır ise dengeleyici kuraldır; sözleşme hiç kurulmamışsa harcanan emek tek başına ücret doğurmaz.
Uyuşmazlıkta Tarafların Yapması Gerekenler
Komisyon uyuşmazlıkları büyük ölçüde belge eksikliğinden doğar.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Yetki belgesi | Yazılı ve imzalı | Oran ve kapsam yazılı olsun |
| Yer gösterme belgesi | Hangi taşınmaz, hangi tarih | Nedensellik ispatı |
| Oran kontrolü | Mevzuattaki üst sınır | Aşan kısım istenemez |
| Kim ödeyecek | Sözleşmede açıkça belirtilsin | Tartışma önlenir |
| Ödeme zamanı | Tapu devri anında | Yaygın uygulama |
| Sözleşme kurulmadıysa | Ücret talebine itiraz edin | Yazılı |
| Fazla alınmışsa | İadesi istenebilir | Sebepsiz zenginleşme |
| Uyuşmazlık | Tüketici hakem heyeti veya mahkeme | Tutara göre |
| Belge saklama | Tüm yazışma ve belgeler | İspat |
Birinci ve dördüncü satırlar tarafların lehine olan iki temel kayıttır: komisyon oranının ve ücreti kimin ödeyeceğinin yazılı yetki belgesinde açıkça gösterilmesi — bu iki husus belirlenmediğinde tapu devri anında ciddi tartışmalar yaşanır. Yedinci satır ise düzeltme yoludur; mevzuattaki üst sınırın üzerinde tahsil edilen tutarın iadesi istenebilir.
Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa
Emlakçı ile Çalışırken Dikkat Edilecekler
Hem alıcı hem satıcı açısından yazılı düzen uyuşmazlığı önler.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Yetkilendirme | Yazılı ve süreli | Kapsamı belirleyin |
| Münhasır yetki | Tek emlakçıya verilmişse | Sonuçları ağır |
| Oran | Mevzuattaki üst sınır | Aşılamaz |
| Kim ödeyecek | Açıkça yazılsın | Tartışma önlenir |
| Yer gösterme | Belgelenmeli | Nedensellik |
| Ödeme zamanı | Tapu devri anında | Yaygın |
| Fatura | İstenmeli | Vergi boyutu |
| Yetkisiz kişi | Belge kontrolü | Taşınmaz ticareti yetki belgesi |
| Uyuşmazlık | Tüketici hakem heyeti veya mahkeme | Tutara göre |
Birinci ve dördüncü satırlar en kritik iki kayıttır: yetkinin kapsamı ve süresi ile komisyonu kimin ödeyeceği yazılı olarak belirlenmelidir. Sekizinci satır ise ön kontroldür — taşınmaz ticaretiyle uğraşanların yetki belgesi bulunması gerekir ve bu belge sorgulanabilir.
Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa
Sık Sorulan Durumlar
Emlak komisyonunda en çok merak edilenler.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Sözleşme kurulmadı, ödemeli miyim | Kural olarak hayır | Emek tek başına yetmez |
| Emlakçıyı atlayıp anlaştık | Ücret yine istenebilir | Nedensellik ispatlanırsa |
| Oran ne kadar | Mevzuattaki üst sınır | Aşılamaz |
| İki taraftan da alır mı | Sözleşmeye göre | Yazılı belirleyin |
| Yer gösterdi, satmadım | Ücret doğmaz | Sözleşme şart |
| Fazla aldı | İadesi istenebilir | Sebepsiz zenginleşme |
| Fatura vermiyor | Talep edin | Vergi boyutu |
| Yetki belgesi yok | Faaliyeti mevzuata aykırı | İhbar edilebilir |
| Uyuşmazlık | Tüketici hakem heyeti veya mahkeme | Tutara göre |
İlk iki satır en çok tartışılan iki durumu karşılaştırır: sözleşme hiç kurulmamışsa emlakçının harcadığı emek tek başına ücret doğurmaz; buna karşılık taraflar emlakçıyı devre dışı bırakarak kendi aralarında anlaşmışsa, temasın onun aracılığıyla kurulduğu ispatlandığında ücret istenebilir.
Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa
Emlakçının Sorumlulukları
Simsar yalnızca ücrete hak kazanmaz; yükümlülükleri de vardır.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Sadakat ve özen | Müvekkilin menfaatini gözetme | Temel borç |
| Bilgilendirme | Taşınmazın durumu hakkında doğru bilgi | Yanıltıcı beyan sorumluluğu |
| Takyidat bildirimi | İpotek, haciz, şerh | Araştırma |
| Yanlış bilgi verirse | Tazminat sorumluluğu | Zarar doğarsa |
| İki tarafı temsil | Menfaat çatışması | Bildirim yükümlülüğü |
| Yetki belgesi | Taşınmaz ticareti yetki belgesi | Zorunlu |
| Sözleşme örneği | Taraflara verilmeli | Belge düzeni |
| Aykırılık | Ücret hakkını kaybedebilir | Ağır ihlalde |
| Şikâyet | İlgili ticaret müdürlüğü | İdari yol |
İkinci ve dördüncü satırlar alıcı ve satıcıyı koruyan noktadır: emlakçı taşınmazın durumu hakkında doğru bilgi vermekle yükümlüdür; yanıltıcı beyanı nedeniyle zarar doğarsa tazminat sorumluluğu gündeme gelir. Dokuzuncu satır ise idari yolu gösterir — mevzuata aykırı faaliyet ilgili ticaret müdürlüğüne şikâyet edilebilir.
Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa
Sıkça Sorulan Sorular
Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?
Alım satımda sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördü, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bunlar azami sınırdır, daha düşük kararlaştırılabilir.
Komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Tek tarafa yüklenmesi için sözleşmede açık hüküm bulunmalıdır.
Emlakçının gösterdiği evi doğrudan ev sahibinden alırsam komisyon öder miyim?
Evet. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden alım veya kiralama yapılırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır.
Yetki belgesi olmayan emlakçı komisyon isteyebilir mi?
Taşınmaz ticareti yetki belgesi olanlarca yapılabilir. Yetki belgesi bulunmayan kişinin komisyon talebi tartışmalıdır ve uyuşmazlıkta aleyhine değerlendirilir.
Bilgilendirme: Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Oran ve süreler mevzuat değişiklikleriyle güncellenebilir; işlem öncesi teyit edin.
İlgili Rehberler
- Kapora (Pey Akçesi) İadesi Dava Dilekçesi (TBK m.177-178)
- Emlakçı Komisyonuna İtiraz ve Menfi Tespit Dilekçesi (TBK m.520)
- Kaparo (Pey Akçesi) ve İadesi
- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı (TBK 339)
- Gayrimenkul ve Kira Hukuku — tüm rehberler
- Gayrimenkul Hukuku Rehberi
İşlem öncesi kontrol
Süreler ve usul şartları çoğu dosyada esastan önce belirleyici oluyor.
