Emlakçı Komisyonuna İtiraz ve Menfi Tespit Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.520

Satış tapuda tamamlanır, herkes memnundur. Ertesi gün emlakçıdan mesaj gelir: komisyon talep edilmektedir. Oysa ortada imzalanmış hiçbir belge yoktur; sadece birkaç telefon görüşmesi ve bir daire gezisi.

Bu uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen şey pazarlık değil, iki kanun hükmüdür. Aşağıda yazılı şekil şartı, ücrete hak kazanma ölçütü, devre dışı bırakma tartışması ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve emlakçı tarafı için alacak dilekçesi yer almaktadır.

Birinci Kural: Yazılı Şekil

Bu, dosyaların çoğunu tek başına çözen hükümdür ve çok sık ihlal edilir.

Kanun açıktır: taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Bu bir ispat kuralı değil, geçerlilik şartıdır. Şekle aykırılığın sonucu doğrudan geçersizliktir. Yargı kararlarında da, yazılı ve imzalı bir sözleşme bulunmadığında emlakçının ücret talep edemeyeceği vurgulanmıştır.

Usul sonucu ağırdır: şekil şartına tabi bu sözleşmede tanık dinlenemez ve yemin yoluna başvurulamaz. Yani “sözlü anlaştık” savunması dosyaya sokulamaz.

Bir denge noktası da vardır: Yargıtay, yalnızca hizmet alanın imzasının bulunduğu, emlakçının imzasının bulunmadığı sözleşmeleri dahi dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gereğince geçerli kabul edebilmektedir. Dolayısıyla imzaladığınız bir belge varsa, emlakçının imzasının eksikliğine güvenmek doğru değildir.

İkinci Kural: Sonuç ve Nedensellik

Yazılı sözleşme varsa tartışma buraya kayar.

Kanuna göre simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Bu hüküm simsarlığı diğer iş görme sözleşmelerinden ayırır. Bir avukat veya doktor sonuç alınamasa da emeğinin karşılığını isteyebilirken, simsar kural olarak yalnızca başarı hâlinde ücrete hak kazanır.

İki unsur birlikte aranır:

• Sözleşme kurulmuş olmalıdır — görüşme, gezdirme ve pazarlık tek başına yetmez,
• Sözleşme simsarın faaliyeti sonucunda kurulmuş olmalıdır — yani nedensellik bağı bulunmalıdır.

Ayrıca: simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

Emlakçıyı Devre Dışı Bırakmak

Uygulamada en çok denenen ve en çok yanlış bilinen yol budur.

Alıcı ile satıcı emlakçı aracılığıyla tanışır, sonra “emlakçısız halledelim” diyerek doğrudan sözleşme kurarlar. Bunun komisyon borcunu ortadan kaldıracağı düşünülür.

Oysa ölçüt nedensellik bağıdır. Tarafların bir araya gelmesi emlakçının faaliyetiyle sağlanmışsa, sonradan onu devre dışı bırakarak sözleşme kurmak ücret hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık, karşı tarafla emlakçıdan bağımsız biçimde — başka bir ilan, başka bir aracı veya doğrudan tanışıklık yoluyla — bir araya gelinmişse nedensellik bağı kurulamaz. Bu nedenle ilan kayıtları, mesajlaşmalar ve tanışma süreci dosyanın en önemli delilleridir ve silinmemelidir.

Ödemeden Önce İtiraz Edin

Bu, dosyanın maliyetini belirleyen tercih noktasıdır.

Komisyon ödendikten sonra geri alınması için iade (istirdat) davası açmak gerekir: ispat yükü ağırlaşır, süreç uzar ve para karşı taraftadır.

Buna karşılık ödeme yapılmadan önce yazılı itiraz gönderildiğinde konum tersine döner. Talep sürerse açılacak menfi tespit davasında borçlu olunmadığının tespiti istenir ve para elde kalır.

İhtarnamede iki şey mutlaka istenmelidir: iddia edilen yazılı sözleşmenin bir örneği ve emlakçının yetki belgesi. Taşınmaz ticareti mevzuatı bu faaliyeti yürütenler bakımından yetki belgesi zorunluluğu ile hizmet bedeline ilişkin sınırlamalar öngörmektedir; yetki belgesi durumu Ticaret İl Müdürlüğünden sorulabilir.

Senet İmzalamayın

Bu uyuşmazlıklarda en ciddi risk senettir.

Komisyon karşılığı verilen senet üçüncü kişilere devredilirse, emlakçıya karşı ileri sürülebilecek savunmalar zayıflar ve icra takibiyle karşılaşılır. Senet verilmişse:

• Gecikmeden menfi tespit davası açılmalı,
• Takip yönünden ihtiyati tedbir talep edilmeli,
• Koşulları varsa kötü niyet tazminatı istenmelidir.

Ücret Aşırıysa

Esas savunmalar tutmazsa devreye giren terditli taleptir.

Mevzuatta, aşırı ücretin borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde indirilebilmesine imkân tanınmıştır. Bu talep kendiliğinden dikkate alınmaz; dilekçede terditli olarak açıkça ileri sürülmelidir.

Karşılaştırma yapılırken sunulan hizmetin kapsamı — kaç gösterim yapıldığı, pazarlığa katılınıp katılınmadığı, evrak hazırlığında rol alınıp alınmadığı — ortaya konulmalıdır.

Emlakçı Tarafında

Aynı hükümler, hizmeti gerçekten veren emlakçı için de bir yol haritasıdır.

Ücret alacağının güvencesi tek şeydir: baştan imzalanmış, ücreti açıkça yazan yazılı sözleşme. Sözleşmede taşınmazın nitelikleri, aracılık edilecek asıl sözleşmenin konusu ve ücret açıkça belirtilmelidir.

Buna ek olarak ilan kayıtları, gösterim formları ve yazışmalar saklanmalıdır; nedensellik bağı bu belgelerle kurulur. Aşağıdaki dilekçe setinde emlakçı tarafı için hazır bir alacak dilekçesi de yer almaktadır.

Emlak Komisyonu Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin menfi tespit ve iade davası, ardından itiraz ihtarnamesi ve emlakçı tarafı için alacak dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Yazılı sözleşme var mı, kimlerin imzası bulunuyor?
• Sözleşmede ücret açıkça yazılı mı?
• Taraflar kimin aracılığıyla tanıştı?
• İlan kayıtları ve mesajlaşmalar saklandı mı?
• Emlakçı somut hangi hizmeti verdi?
• Asıl sözleşme kuruldu mu, koşula mı bağlı?
• Aynı işlemde karşı taraftan da ücret alınmış mı?
• Emlakçının yetki belgesi var mı?
• Senet verildi mi, vadesi ne zaman?
• Ödeme yapıldı mı — menfi tespit mi, iade mi?
• Dilekçede terditli indirim talebi var mı?
• Görevli mercii: hakem heyeti mi mahkeme mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Önce ödeyip sonra itiraz etmek. Ödeme sonrası iade için dava gerekir.
• Yazılı sözleşme yokluğunu gündeme getirmemek. Bu bir geçerlilik şartıdır.
• Nedensellik bağını tartışmamak. Ücret sonuca ve nedenselliğe bağlıdır.
• Senet vermek. Senet üçüncü kişiye devredilirse savunma zayıflar.
• Yetki belgesini sormamak. Mevzuat bu belgeyi zorunlu kılmaktadır.
• Terditli indirim talebi koymamak. Esas talep kabul görmezse indirim gündeme gelir.
• Yazışmaları silmek. Tanışma ve gösterim süreci bu kayıtlarla kurulur.

Adım Adım Süreç

1. Yazılı sözleşme var mı bakın — Yoksa geçerlilik şartı eksiktir.
2. Nedensellik bağını değerlendirin — Tarafları kim bir araya getirdi?
3. Ödemeden önce itiraz edin — Yazılı ihtarname gönderin.
4. Sözleşmenin aslını isteyin — İddia edilen belge dosyaya girmeli.
5. Yetki belgesini sorgulayın — Ticaret İl Müdürlüğünden.
6. Senet verdiyseniz hızlı hareket edin — Menfi tespit ve tedbir.
7. Doğru mercie başvurun — Tüketici hakem heyeti mi, mahkeme mi?

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yönetmelik Katmanı: Yetki Belgesi, Hizmet Bedeli Tavanı ve Bertaraf Hâli

Simsarlık ilişkisinin özel hukuk tarafı Borçlar Kanunu’nda düzenlenmişken, mesleki faaliyetin şartları ve alınabilecek bedelin üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te belirlenmiştir. Bedele itiraz edilirken bu ikinci katmanın kullanılmaması, elde edilebilecek en somut dayanağı boşa çıkarır.

Bedelin aşırı olduğu iddiası, Yönetmelik’teki üst sınır sayesinde takdire dayalı bir tartışma olmaktan çıkar. Alım satımda hizmet bedeli oranı, sözleşmede yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz; kiralamada ise bedel, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarını geçemez. Talep edilen tutar bu sınırların üzerindeyse itiraz doğrudan bu hükme dayandırılabilir ve hesap dilekçede rakamla gösterilebilir. Hizmet bedelinin genel çerçevesi için emlakçı komisyonu ve hizmet bedeli şartları incelenmelidir.

Aynı maddedeki tek bedel kuralı, uygulamada sıkça karşılaşılan bir tahsil biçimini karşılar. Aracılık hizmetiyle birlikte danışmanlık, evrak takibi veya benzeri hizmetlerin de verildiği hâllerde, bunlar için ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel üst sınırı aşamaz. Dolayısıyla komisyonun yanında “dosya”, “danışmanlık” veya “işlem” adı altında ayrıca ücret istenmesi bu hükümle bağdaşmaz; ödenmiş olsa dahi iadesi talep edilebilir.

Buna karşılık Yönetmelik’te iş sahibi aleyhine işleyen bir hüküm de bulunur ve bunun bilinmesi gerekir. Emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan malikle anlaşmak, her hâlde ücret yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Hüküm, taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline yine de hak kazanılacağını öngörür. Yani taşınmaz gösterme belgesi imzalanmışsa ve sözleşme süresi devam ediyorsa, devre dışı bırakma tek başına koruma sağlamaz. Bu nedenle imzalanan belgelerin niteliği ve tarihleri dosyada baştan tespit edilmelidir.

Bu tespitin yapılabilmesi için de Yönetmelik ayrı bir imkân sunar. İşletme, yetkilendirme sözleşmesini ve bu sözleşme çerçevesinde düzenlenen belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklamakla yükümlüdür. Dolayısıyla uyuşmazlıkta hangi belgelerin imzalandığı, taşınmaz gösterme belgesinin düzenlenip düzenlenmediği ve sözleşmenin süresi bu kayıtlardan ortaya konabilir; dilekçede bu belgelerin karşı taraftan istenmesi ayrıca talep edilmelidir. Ayrıca işletmenin yetki belgesinin bulunup bulunmadığı da sorgulanmalıdır; zira taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılır ve belge il müdürlüğünce Bilgi Sistemi üzerinden verilir. Simsarlık hükümlerinin işleyişi için taşınmaz simsarlığı ve emlak komisyonu, uyuşmazlığın hakem heyeti boyutu için tüketici hakem heyeti parasal sınırları incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Simsarlık sözleşmesi nedir?

Simsarın, taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Emlak komisyon sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Evet. Kanuna göre taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu bir geçerlilik şartıdır.

Yazılı sözleşme yoksa komisyon istenebilir mi?

Şekle aykırılığın sonucu geçersizliktir. Yargı kararlarında, yazılı ve imzalı bir sözleşme bulunmadığında emlakçının ücret talep edemeyeceği vurgulanmıştır.

Yazılı sözleşme yokken tanık dinletilebilir mi?

Şekil şartına tabi bu sözleşmede tanık dinlenemez ve yemin yoluna başvurulamaz.

Sözleşmede sadece benim imzam varsa ne olur?

Yargıtay, yalnızca aracılık hizmeti alanın imzasının bulunduğu, emlakçının imzasının bulunmadığı sözleşmeleri dahi dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gereğince geçerli kabul edebilmektedir.

Emlakçı ne zaman ücrete hak kazanır?

Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Çaba göstermesi yeterli değil mi?

Hayır. Ücret sonuca ve nedenselliğe bağlanmıştır. Bu yönüyle simsarlık, sonuç alınmasa da ücrete hak kazanılabilen diğer iş görme sözleşmelerinden ayrılır.

Sözleşme koşula bağlıysa ücret ne zaman ödenir?

Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

Emlakçıyı devre dışı bırakırsam komisyon ödemez miyim?

Nedensellik bağı kurulabiliyorsa ücret hakkı devam edebilir. Tarafların bir araya gelmesi emlakçının faaliyetiyle sağlanmışsa, sonradan doğrudan sözleşme kurulması tek başına ücret hakkını ortadan kaldırmaz.

Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan ücret alabilir mi?

Kanunda simsarın ücret hakkını kaybedeceği hâller düzenlenmiştir. Aynı işlemde her iki taraftan ücret alınması, dürüstlük kuralı çerçevesinde ücret hakkı bakımından değerlendirilir.

Ücret aşırıysa ne yapılabilir?

Mevzuatta aşırı ücretin borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından indirilebilmesine imkân tanınmıştır. Bu talep dilekçede terditli olarak ileri sürülmelidir.

Emlakçının yetki belgesi olmalı mı?

Taşınmaz ticareti mevzuatı, bu faaliyeti yürütenler bakımından yetki belgesi zorunluluğu ve hizmet bedeline ilişkin sınırlamalar öngörmektedir. Yetki belgesi durumu ilgili Ticaret İl Müdürlüğünden sorulabilir.

Komisyonu ödedim, geri alabilir miyim?

Ücretin hukuki dayanağı bulunmuyorsa ödenen tutarın iadesi (istirdadı) istenebilir. Bu nedenle mümkünse ödeme yapmadan önce yazılı itiraz gönderilmesi tercih edilmelidir.

Emlakçı senet aldıysa ne yapmalıyım?

Senedin üçüncü kişilere devri riskine karşı gecikmeden menfi tespit davası açılmalı ve takip yönünden ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Hizmet ticari veya mesleki olmayan amaçlarla alınmışsa uyuşmazlık tüketici işlemi olarak değerlendirilebilir ve tüketici mahkemesi görevli olur. Aksi hâlde genel mahkemeler görevlidir.

Simsarlık sözleşmesine hangi hükümler uygulanır?

Kanuna göre simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Ücret alacağına ilişkin özel hükümler ise ayrıca düzenlenmiştir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.