Tapu Harcı ve Alım-Satım Maliyeti Hesaplama Aracı (2026)

Taşınmaz alırken bütçeyi yalnızca satış bedeli üzerinden kurmak yaygın bir hatadır. Tapu harcı tek başına yüzde dörttür; buna döner sermaye bedeli, varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli ve KDV eklenir. Bu araç kalemleri ayrı ayrı gösterir ve taraf bazında toplam çıkarır.

Harç Oranı: Binde 20 + Binde 20

492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı 4 sayılı tarife uyarınca taşınmaz devirlerinde harç, alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam binde 40 oranında tahsil edilir.

Oran; konut, iş yeri, arsa ve tarla ayrımı yapılmaksızın aynıdır. Taşınmazın türü harç oranını değiştirmez.

Matrah: Emlak Vergisi Değerinden Düşük Olamaz

Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. İki değerden yüksek olanı matrah kabul edilir.

Bu nedenle işlem öncesinde ilgili belediyeden emlak vergisi değerinin öğrenilmesi gerekir. Aksi hâlde tapuda beklenmeyen bir fark tahakkukuyla karşılaşılabilir.

Arsalarda bu risk daha yüksektir: emlak vergisi değeri ile piyasa değeri arasındaki fark konutlara göre daha belirgin olabilir. İmar durumu ve konum, aynı bölgedeki parseller arasında bile önemli değer farkları oluşturur.

Düşük Beyanın İki Yönlü Bedeli

Harcı azaltmak amacıyla satış bedelinin gerçek değerinden düşük gösterilmesi yaygın bir uygulamadır ve iki ayrı risk taşır.

Birinci risk — vergi yaptırımı. Tespit hâlinde eksik ödenen harç gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir ve vergi ziyaı cezası kesilir. Yaptırım hem alıcıya hem satıcıya uygulanır.

İkinci risk — alıcının kendi aleyhine sonuç. Alıcı, taşınmazı ileride sattığında kazancı, alış ve satış bedeli arasındaki farktan hesaplanır. Alışta düşük bedel gösterilmişse bu fark yapay olarak büyür ve alıcı daha yüksek değer artış kazancı vergisiyle karşılaşır.

Döner Sermaye Bedeli Sabit Değildir

Tapu müdürlüğünde harçtan ayrı olarak bir döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir. Bu tutar taşınmazın değerinden bağımsızdır; ancak sabit de değildir.

Bedeli etkileyen unsurlar:

• Yöresel katsayı — taşınmazın bulunduğu il ve ilçeye göre değişir; büyükşehirlerde belirgin biçimde yükselir.
• Vekâletle işlem — katsayı artar.
• İpotek tesisi — konut kredisi kullanılan işlemlerde ayrıca bedel doğar.
• Alıcının yabancı olması — farklı tarife uygulanabilir.

Araç bu tutarı size sormaktadır; kaynaklar arasında ciddi farklar bulunduğundan işlem yapacağınız tapu müdürlüğünden teyit almanız gerekir.

Emlak Danışmanlığı Hizmet Bedelinin Tavanı

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca alım-satım işlemlerinde hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç toplamda yüzde dördünü aşamaz ve aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı arasında eşit paylaştırılır; eşit paylaşımda her bir tarafın ödeyeceği azami tutar satış bedelinin yüzde ikisidir (Yönetmelik m.20).

Bu tavana KDV dahil değildir; katma değer vergisi hizmet bedeli üzerinden ayrıca hesaplanır. Bu nedenle bir milyon liralık bir satışta yüzde iki hizmet bedeli yirmi bin lira, KDV ile birlikte daha yüksek bir tutara ulaşır.

Tavanın aşılması yönetmeliğe aykırıdır. Fazla tahsil edilen tutarın iadesi istenebilir ve ilgili il müdürlüğüne şikâyette bulunulabilir.

Özel Durumlar

Aile içi devir. Anne, baba veya çocuğa yapılan satış, üçüncü kişiye yapılan satışla aynı orana tabidir; harç bakımından ayrıcalık yoktur.

Bağış yoluyla devir. Bedelsiz devir bağış olarak yapılır. Bağışta tapu harcı satıştan farklı ve daha yüksek bir oranda, kayıtlı değer üzerinden binde 68,31 olarak bağışı kabul edenden alınır (492 s.K. (4) s. Tarife I-4); bunun yanında bağışı kabul eden bakımından veraset ve intikal vergisi de doğar (7338 s.K.). Ayrıca bağış, miras hukuku bakımından tenkis riski doğurabilir; saklı paylı mirasçılar bağışın indirilmesini isteyebilir.

Kentsel dönüşüm. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı işlemlerde tapu harcı, noter harcı ve döner sermaye ücreti muafiyeti uygulanabilir. Muafiyetin kapsamı işlemin niteliğine ve taraflarına göre belirlenir; tek tip uygulanmaz.

Miras yoluyla intikal. Veraset yoluyla mirasçılara geçen taşınmazların intikal tescili, satış işleminden farklı bir rejime tabidir.

Tapuda Ödenecek Kalemlerin Tam Listesi

Devir günü tapu müdürlüğünde ve öncesinde karşılaşılan kalemler şunlardır:

Kredi kullanılan işlemlerde ayrıca bankanın dosya masrafı ve hayat sigortası talepleri gündeme gelir. Bunlar tapu maliyeti değildir ancak nakit planlamasında yer tutar.

Harç Ne Zaman ve Nasıl Ödenir?

Tapu müdürlüğü işlem başvurusunu aldıktan sonra harç ve döner sermaye tahakkukunu düzenler. Taraflara SMS yoluyla bir e-tahsilat seri numarası bildirilir.

Ödeme kanalları:

• Gelir İdaresi Başkanlığı dijital vergi dairesi
• Anlaşmalı banka şubeleri
• İnternet ve mobil bankacılık

Ödeme tamamlanmadan devir işlemi sonuçlandırılmaz. Bu nedenle her iki tarafın da kendi payını randevu saatinden önce yatırmış olması, işlemin aynı gün bitmesi bakımından önemlidir.

Değer Artış Kazancı: Beş Yıl Kuralı

Taşınmazın satışından doğan kazanç belirli koşullarda gelir vergisine tabidir. Bu, devir anındaki harçtan ayrı bir yükümlülüktür ve satıcıyı ilgilendirir.

Temel kural şudur: iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan doğan kazanç değer artış kazancı sayılır. Beş yıl geçtikten sonra yapılan satışta bu vergi doğmaz.

Kazanç, satış bedeli ile iktisap bedeli arasındaki farktan hesaplanır. İktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere enflasyon oranında güncellenebilir; ayrıca satışa ilişkin giderler ve ödenen harçlar indirilebilir.

Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların elden çıkarılmasında değer artış kazancı doğmaz; bu, ivazsız iktisabın satıştan ayrıldığı önemli bir noktadır.

Vergi hesabı mali müşavirlik alanına girer; buradaki bilgiler yalnızca devir maliyetiyle bağlantısını göstermek içindir.

Devir Öncesi Tapu Kaydında Neye Bakılmalı?

Maliyet hesabı kadar önemli olan, taşınmazın hukuki durumudur. Tapu kaydındaki bazı kayıtlar devri engeller ya da alıcıyı sonradan zor durumda bırakır.

Paylı mülkiyette ayrıca önalım hakkı gündeme gelir: paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak payın kendilerine devrini isteyebilir; 7571 sayılı Kanun’dan sonra bedel tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir ve bu bedelle alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde yatırılır (TMK m.734). Hak, satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m.733).

Aracı Kullanırken: Doğru Matrahı Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

İkinci satır en kritik kuraldır: tapu harcı matrahı gerçek satış bedelidir ve bu bedel hiçbir şekilde emlak vergi değerinin altında gösterilemez. Bu nedenle işlemden önce belediyeden emlak vergi değerinin öğrenilmesi gerekir. Altıncı satır ise sık atlanan kalemdir; kredi kullanılıyorsa ipotek tesisine ilişkin ayrı bir harç doğar.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Toplam Maliyetiniz Ne?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Beşinci ve altıncı satırlar en pahalı riski gösterir: tapuda gerçek bedelin altında beyan yapılması, sonradan vergi dairesince tespit edildiğinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur ve bu tespit işlemden yıllar sonra da yapılabilir. Sekizinci satır ise pratik tavsiyedir — harcın hangi tarafça ödeneceği sözleşmede belirlenmelidir.

Konunun tam anlatımı için: tapu harcı ve gayrimenkul vergileri — harç matrahı, eksik beyan riski ve değer artışı kazancı orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Resmî Senet, Beyan Edilen Bedel ve Muvazaa: Maliyetin Hukuki Çerçevesi

Tapu harcı ve alım-satım maliyeti, satış sözleşmesinin kurulduğu resmî senetteki bedel üzerinden şekillenir. Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (TMK m.706, TBK m.237) ve bu senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (Tapu K. m.26). Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 s.K. m.63); dolayısıyla resmî senette gösterilen bedel hem harcın matrahı hem de ileride değer artışı kazancı ve önalım gibi hukuki sonuçların başlangıç noktasıdır.

Uygulamada harç yükünü azaltmak için resmî senette gerçek satış bedelinin altında bir bedel gösterilmesi, taraflar arasında görünüşteki bedel ile gerçek bedelin farklı olduğu bir bedelde muvazaa durumudur. Tarafların gerçek iradesi satış olduğundan ve satışın asli unsurları resmî senette yer aldığından, yargı uygulamasında bedelin düşük gösterilmesi kural olarak satış sözleşmesinin geçerliliğini ortadan kaldırmaz; ancak vergi ve harç bakımından eksik beyan sonuçları doğar ve eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenebilir (492 s.K. m.63, VUK m.344). Ayrıca alıcı ile satıcı arasında “bedelin bir kısmı elden ödendi” iddiasıyla doğan uyuşmazlıklarda, resmî senetteki bedelin aksinin ispatı yazılı delille yapılması gereken zor bir ispat konusudur (HMK m.200-201).

Konut Kredisiyle Alımda İpotek Tesisi ve Ek Masraflar

Taşınmaz banka kredisiyle alınıyorsa, satış işlemiyle eş zamanlı olarak kredi veren banka lehine ipotek tesis edilir ve bu işlem ayrı bir tapu işlemi olarak kendi harç ve döner sermaye kalemlerini doğurur. İpotek tesisinde harç, tarifede belirlenen oranda ipotek tutarı üzerinden hesaplanır; ancak konut finansmanı kapsamında kullandırılan kredilere ilişkin ipotek işlemleri bakımından mevzuatta harç istisnaları öngörüldüğünden, işlemin bu kapsamda olup olmadığı bankadan ve tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Kredi kullanımında bankanın talep ettiği değerleme raporu, zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası da nakit planlamasında yer tutar.

İpoteğin hukuki niteliği de maliyeti etkiler. Bankalar genellikle üst sınır ipoteği tesis eder; bu ipotekte kayıtta gösterilen tutar, doğmuş ve doğabilecek alacaklar için taşınmazın sorumlu olacağı azami miktardır (TMK m.851). Kredi borcu kapandığında ipoteğin kendiliğinden kalkmadığı, alacaklının terkin talebi veya yazısı gerektiği unutulmamalıdır; borç ödendiği hâlde alacaklı terkin için gerekli izni vermezse malik ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.883). Kredi sözleşmesi bakımından tüketici olan alıcı, konut finansmanı sözleşmelerine ilişkin tüketici mevzuatındaki bilgilendirme ve erken ödeme haklarından da yararlanır (6502 s.K. m.32 vd.).

Kredi kullanan alıcı bakımından tapu işlemi, bankanın ekspertiz ve kredi onay sürecine bağlıdır; bu nedenle satış sözleşmesinde veya kapora belgesinde kredinin onaylanmaması hâlinde tarafların durumunun düzenlenmesi önemlidir. Kredinin onaylanmaması nedeniyle satışın gerçekleşmemesi kapora ve cayma bedeli uyuşmazlıklarının sık görülen sebebidir; kaporanın cayma parası mı yoksa bağlanma parası mı olduğu sözleşmeden anlaşılmıyorsa, kural olarak bağlanma parası sayılır ve esas bedelden düşülür (TBK m.177-178).

Yabancı Alıcı ve Vekâletle İşlemde Maliyet ve Belgeler

Alıcının yabancı olması, işlemin maliyetini ve belge listesini genişletir. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki ülke, yüzölçümü ve güvenlik bölgesi sınırları uygulanır ve tapu müdürlüğü bu kontrolleri yapmadan işlemi sonuçlandırmaz. Uygulamada yabancılara yapılan satışlarda taşınmazın değerini gösteren değerleme raporu aranmakta, Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulundurulmakta ve yurt dışında düzenlenen vekâletnameler için apostil veya konsolosluk onayı istenmektedir; bunların her biri ek maliyet kalemi oluşturur.

Katma değer vergisi bakımından ise yurt dışında yerleşik yabancı gerçek kişilere ve yabancı kişilere yapılan ilk konut veya işyeri teslimlerinde, kanunda öngörülen döviz getirme ve belirli süre elden çıkarmama şartlarıyla KDV istisnası uygulanabilir (KDV K. m.13/i); istisnanın şartlarına aykırı davranılması hâlinde zamanında alınmayan vergi alıcıdan tahsil edilir. Taraflardan birinin vekille temsil edilmesi hâlinde, taşınmaz satışı için özel yetki içeren vekâletname gerekir (TBK m.504/3) ve vekâletname ile işlem yapılması döner sermaye tutarını etkileyebilir. Vekâletnamenin kapsamının dar yorumlanacağı gözetilerek, satış bedeli, alıcı ve taşınmazın açıkça gösterildiği bir vekâletname düzenlenmesi hem maliyet hem de hukuki güvenlik bakımından tercih edilmelidir.

İşlem Türüne Göre Matrah: Hisseli Satış, İhale, Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm

Aracın hesapladığı olağan satış senaryosu dışında kalan işlemlerde matrah ve harç yükü farklı belirlenir. Hisseli satışta matrah, devre konu payın gerçek bedelidir ve bu bedel payın emlak vergisi değerinden az olamaz; taşınmazın tamamının değeri esas alınmaz (492 s.K. m.63). Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan ihalelerde satış bedeli matrah olarak dikkate alınır; ihaleyle taşınmaz edinen kişi harcın yanında tellaliye ve katma değer vergisi gibi ihale şartnamesinde gösterilen giderleri de öder. Kamulaştırmalarda ise takdir edilen kamulaştırma bedeli esas alınır.

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı veya riskli alan kararı bulunan taşınmazlarda, 6306 sayılı Kanun’daki muafiyet kapsamında yapılan devir ve iktisaplar tapu harcından muaf tutulur ve muafiyetten yararlanmak için ilgili idareden alınacak yazının tapu müdürlüğüne sunulması gerekir (6306 s.K. m.7). Muafiyetin kapsamı yalnızca kanunda sayılan işlemlerle sınırlı olduğundan, dönüşüm sürecinde yapılan her satışın otomatik olarak harçtan muaf olduğu varsayılmamalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının yükleniciye devri ve bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine veya yüklenicinin alıcılarına devri de tapu işlemi olarak ayrıca harçlandırılır; bu işlemlerin maliyeti sözleşmede kime ait olacağı açıkça belirlenmelidir.

Satıcı Tarafında Maliyet: Değer Artışı Kazancı, İpotek Kapatma ve Emlak Vergisi

Satıcı bakımından alım-satım maliyeti, tapu harcındaki payıyla sınırlı değildir. İktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilir; kazanç hesabında iktisap bedeli, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere yeniden değerleme koşulları sağlanıyorsa endeks artışı oranında güncellenebilir ve elden çıkarma dolayısıyla yapılan giderler ile ödenen harçlar indirilir (GVK mük. m.80-81). İvazsız olarak, yani miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların elden çıkarılmasında değer artışı kazancı doğmaz.

Taşınmaz üzerinde satıcının kredisine ait bir ipotek varsa, satış bedelinin bir kısmı bu kredinin kapatılmasına ayrılır ve bankanın erken ödeme ve ipotek fekki işlemleri için talep ettiği tutarlar satıcının net elinde kalan bedeli azaltır. Satışın yapıldığı yıla ait emlak vergisinin ise satıcıya ait olduğu ve yeni malikin mükellefiyetinin izleyen yıldan başladığı gözetilmelidir; tapu müdürlüğü vadesi gelmiş emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını devir sırasında sorgular. Taraflar bu kalemlerin paylaşımını satış sözleşmesinde farklı düzenleyebilir; ancak bu anlaşma yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur ve vergi idaresini bağlamaz (VUK m.8).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: 492 m.63 ve düşük beyanın yaptırımı · emlakçı hizmet bedeli ve TBK m.520 · önalım süresi ve rayiç bedel · takyidat okumak · yabancıların taşınmaz edinimi · ipotek ve terkin

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı yüzde kaçtır?

Alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam binde 40, yani yüzde 4. Konut, iş yeri ve arsa için oran aynıdır.

Harcı sadece alıcı ödeyebilir mi?

Taraflar aralarında öyle anlaşabilir ve uygulamada yaygındır. Ancak bu anlaşma devlete karşı ileri sürülemez; eksik ödemede idare her iki tarafa da başvurabilir.

Satış bedelini düşük gösterirsem ne olur?

Tespit hâlinde eksik harç gecikme faiziyle tahsil edilir ve vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca alıcı ileride satarken daha yüksek değer artış kazancı vergisiyle karşılaşır.

Emlakçı en fazla ne kadar komisyon alabilir?

Toplamda satış bedelinin en fazla yüzde dördü; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşıldığından her taraf için yüzde iki. KDV bu tavana dahil değildir, ayrıca eklenir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Kesin tutar tapu müdürlüğünce düzenlenen tahakkuk üzerinden belirlenir.