Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı ve Yasal Üst Sınır (TBK m.344-345)

Kira artışında üst sınır tektir ve kanunda yazılıdır: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile artış bu sınıra çekilir; daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o geçerlidir. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 tavanı 2024 ortasında sona ermiştir. Aşağıdaki araç sözleşmedeki oran ile endeks sınırını karşılaştırır, uygulanacak oranı belirler ve beş yıllık dönemin dolup dolmadığını gösterir.

TBK m.344 Fıkra Fıkra: Dört Ayrı Kural

Kira artışını düzenleyen tek hüküm Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir ve dört fıkrası birbirinden farklı durumları çözer. Uygulamadaki karışıklığın çoğu, bu fıkraların birbirine karıştırılmasından doğar.

Birinci ve ikinci fıkralarda endeks bir tavan işlevi görür. Üçüncü fıkrada ise durum değişir: beş yılın sonunda hâkim, endeksi yalnızca gözetilecek unsurlardan biri olarak dikkate alır ve emsal kira bedelleriyle taşınmazın durumunu da tartarak bedeli belirler. Bu, endeksin üzerine çıkılabildiği tek hâldir.

Dördüncü fıkra, döviz üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıllık bir dondurma getirir. Bu süre içinde bedelde değişiklik yapılamaz. Ancak maddede Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi hükmü saklı tutulmuştur; yani aşırı ifa güçlüğü koşulları gerçekleşmişse uyarlama yolu bu süre içinde de açıktır.

Kira Tespit Davası: Zamanı ve Etkisi (TBK m.345)

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni kira döneminin başından itibaren etkili olması bir zamanlama şartına bağlıdır.

TBK m.345/2 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Pratik sonucu şudur: otuz günlük pencere kaçırıldıysa ve yazılı bildirim de yapılmadıysa, açılacak dava sonucu belirlenen bedel yeni dönemin başından değil, ondan sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu, kiraya veren için bir yıllık kayıp anlamına gelir. Aracın çıktısındaki bildirim tarihi bu pencereyi gösterir.

Maddenin üçüncü fıkrası ayrı bir kolaylık getirir: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu hâlde ayrıca ihtar veya otuz günlük süre koşulu aranmaz.

Yüzde 25 Tavanının Hukuki Serüveni

Konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici tavan, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile getirilmişti. Düzenleme, konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemlerinde artışın bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde yirmi beşini geçemeyeceğini öngörüyordu; endeks oranı bu orandan düşükse endeks uygulanıyordu.

Bu geçici düzenleme 2024 yılının ortasında sona ermiştir ve süresi uzatılmamıştır. Dolayısıyla bugün konut kiralarında geçerli tek üst sınır, TBK m.344/1’deki endeks oranıdır. İnternette hâlâ yüzde 25 tavanından söz eden içerikler bulunmakta; bunlar güncelliğini yitirmiştir.

Bir ayrıntı önemlidir: tavanın yürürlükte olduğu döneme ilişkin artışlar bakımından tavan uygulanmaya devam eder. Yani 2022-2024 arasındaki bir kira yılında yüzde 25’in üzerinde tahsil edilen artış, o dönem bakımından yasal sınırı aşmış sayılır ve iade tartışması doğurur. Geçmiş dönem hesaplarında hangi kira yılında hangi kuralın geçerli olduğu ayrı ayrı belirlenmelidir.

İşyeri Kiralarında Durum ve 6217 Sayılı Kanun Ertelemesi

TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamı için geçerlidir; yüzde 25 tavanı ise yalnızca konut kiralarına özgüydü. Yani işyeri kiralarında endeks sınırı kesintisiz biçimde uygulanmıştır.

Buna karşılık işyeri kiraları bakımından ayrı bir geçiş sorunu yaşanmıştır. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’nun bazı maddelerinin uygulanması sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Bu erteleme 1 Temmuz 2020 tarihinde sona ermiştir; bu tarihten itibaren ilgili hükümler bu kiralara da uygulanmaktadır.

Erteleme döneminde bu sözleşmelerde öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde mülga Borçlar Kanunu uygulanıyordu. Bu nedenle 2020 öncesine uzanan uzun süreli işyeri kiralarında, hangi dönemde hangi rejimin geçerli olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Fazla Tahsil Edilen Artış: İade ve İhtirazi Kayıt

Yasal sınırın üzerinde artış yapılmış ve kiracı bunu ödemişse, aşan kısım hukuki sebepten yoksun bir ödeme niteliği taşır ve iadesi istenebilir. Uygulamada bu talep, sebepsiz zenginleşme veya alacak davası biçiminde ileri sürülür.

Talebin güçlü olması için iki şey önemlidir. Birincisi ihtirazi kayıttır: ödeme yapılırken banka dekontunun açıklama kısmına “fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak üzere” benzeri bir kayıt düşülmesi, sonradan “bu artışı kabul etmiştin” savunmasını karşılar. İkincisi yazılı bildirimdir; kiracının artışın yasal sınırı aştığını yazılı olarak bildirmiş olması, iradesinin ödemeye rıza yönünde olmadığını gösterir.

Kayıtsız ödeme yapılmış olması iade talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak ispat yükünü ağırlaştırır. Bu nedenle tartışmalı bir artışta atılacak ilk adım ödemeyi tümüyle kesmek değil, sınır içindeki tutarı kayıt düşerek ödemektir.

Artış Uyarlama Davası Değildir

Kira artışı ile sözleşmenin uyarlanması sıkça karıştırılır. İkisi farklı hükümlere dayanır ve farklı sonuçlar doğurur.

Artış, TBK m.344 çerçevesinde yenileme döneminde bedelin endeks sınırı içinde güncellenmesidir; olağan bir işlemdir ve dava gerektirmez. Uyarlama ise TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanır: sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış, bu durum borçludan kaynaklanmamış ve ifayı ondan istemek dürüstlük kurallarına aykırı düşecek ölçüde değiştirmişse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Uyarlamanın eşiği yüksektir. Enflasyonun yükselmesi tek başına olağanüstü durum sayılmaz; aksi hâlde her kira sözleşmesi uyarlama davasının konusu olurdu. Uygulamada uyarlama, uzun süreli ve döviz üzerinden kararlaştırılmış kiralarda daha kolay kabul görür.

Örnek Hesap: Üç Ayrı Senaryo

Aşağıdaki örneklerde mevcut aylık kira 20.000 TL ve yenileme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde 40 olarak varsayılmıştır. Oran örnek amaçlıdır; gerçek hesapta yenileme ayına ait TÜİK verisi kullanılmalıdır.

Son satır ayrıca incelenmelidir: 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’ın 4/g maddesi uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında taşınmaz kira sözleşmelerinde bedeli döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz; istisnalar 2008-32/34 sayılı Tebliğ’de düzenlenmiştir. Yasağa aykırı dövizli kiralarda bedelin Türk lirası üzerinden değerlendirilmesi gündeme gelir.

Artış Uyuşmazlığında Eksik ve Fazla Ödemenin Kanuni Sonuçları

Artış tartışması çoğu zaman ödeme davranışı üzerinden hukuki sonuç doğurur. Kiracı yasal sınır içindeki artışı ödemezse fark kira borcu olarak birikir. TBK m.315 uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ayrıca TBK m.352/2 uyarınca kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiraya veren sınır içindeki bedeli kabul etmiyorsa kiracı temerrüde düşmemek için TBK m.107 uyarınca alacaklının temerrüdü hükümlerine başvurabilir: sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek bedeli oraya yatırır ve borcundan kurtulur. Kira bedellerinin kendisi ise TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; birikmiş fark bu süre içinde talep edilebilir.

Temerrüt ve ihtar süreçleri için kira bedelinin ödenmemesi ve 30 günlük ihtar (TBK m.315) sayfasına bakabilirsiniz. Artış hesabınızın dosyanıza uygunluğunu kontrol etmek için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Mevzuat Çerçevesi

Yasal Sınır Nasıl İşler?

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılına ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Önemli olan üç nokta vardır:

• Oran, yenileme ayına ait on iki aylık ortalama değişim oranıdır; yıllık enflasyon rakamı değildir. İki veri farklıdır ve karıştırılması hatalı sonuç verir.
• Sözleşmede daha düşük bir oran veya sabit artış kararlaştırılmışsa o geçerlidir; kanun üst sınır koyar, alt sınır koymaz.
• Sözleşmede oran hiç yazılmamışsa kiraya veren tek taraflı artış yapamaz; artış ya tarafların anlaşmasıyla ya da hâkim kararıyla yapılır ve her iki hâlde de bu sınırı aşamaz (TBK m.344/1-2).

Yüzde 25 tavanı sona erdi

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25’lik geçici tavan 2024 yılının ortasında sona ermiştir. Bugün geçerli tek üst sınır tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama oranıdır. İnternette hâlâ yüzde 25 tavanından söz eden kaynaklar bulunmakta; bunlar güncelliğini yitirmiştir.

Beş Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beş yılın sonundaki kira yılında yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Bu belirlemede endeks oranı bir üst sınır oluşturmaz; hâkim emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli tespit eder.

Bu, kiraya veren bakımından piyasanın çok altında kalmış kiraları güncellemenin tek etkili yoludur. Kiracı bakımından ise uzun süredir aynı yerde oturmanın hakkaniyet indirimi olarak değerlendirilebileceği bir alandır.

Tespit davasında dikkat edilecekler

• Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce ihtar gönderilmesi ya da dava açılması hâlinde, karar yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Emsal araştırması dosyanın omurgasıdır: aynı bina veya çevredeki yeni sözleşmeler, ilan kayıtları ve emlak ofisi bilgileri sunulmalıdır.
• Tespit kararından sonraki yıllarda artış yine endeks sınırına döner; karar bir kez piyasa seviyesine getirir.

Artış Uygulanırken Yapılan Hatalar

Kiracı Fazla Ödeme Yaptıysa

Yasal sınırın üzerinde ödenen kira, hukuki sebepten yoksun bir ödeme olduğundan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. TBK m.78/1 uyarınca borç olmayan bir edimi isteyerek yerine getiren kişi, ancak bunu borçlu olduğu yanılgısıyla yaptığını ispat ederse geri isteyebilir; sınırı bilerek ve kendi iradesiyle yüksek ödeme yapan kiracı bakımından iade talebi bu nedenle güçleşir. İhtirazi kayıt, ödemenin rıza ile değil zorunluluk nedeniyle yapıldığını gösterdiğinden bu ispatı kolaylaştırır. İstem hakkı TBK m.82 uyarınca geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde ödemeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar; kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak da dava şartıdır (HUAK m.18/B).

Artış Dışındaki Yükümlülükler

Kira bedeli dışında kalan kalemler bu sınıra tabi değildir. Aidat, ısınma ve site giderleri gibi ödemeler kendi mevzuatına ve yönetim kararlarına göre değişir. Kiraya verenin bu kalemleri kira artışı gibi göstererek sınırı aşmaya çalışması, uyuşmazlık hâlinde kabul görmez.

Diğer hesaplama araçları: Tüm araçlara Hukuki Hesaplama Araçları sayfasından ulaşabilir; Kıdem ve İhbar Tazminatı Hesaplama ve Hukuki Süre Hesaplayıcı araçlarını da kullanabilirsiniz.

Hesaplamada Yapılan Beş Hata

Kira artışı uyuşmazlıklarının çoğu, yanlış verinin kullanılmasından doğar. Aşağıdaki hatalar en sık karşılaşılanlardır.

Eksik Ödemenin Sonuçları

Kiracının, talep edilen artışı fazla bularak eksik ödeme yapması yaygın bir tepkidir; ancak riskleri vardır.

1. Yasal tavana kadar ödeme zorunludur. Sözleşmedeki oran yüksek olsa dahi, yasal tavana kadar olan kısım geçerlidir ve ödenmelidir.
2. Tavan altında ödeme temerrüt doğurur. Yasal tavana kadar hesaplanan tutarın altında ödeme yapılması, temerrüt ve tahliye süreçlerini başlatabilir.
3. Doğru tutum: hesaplayıp ödemek, farkı yazılı bildirmek. Yasal tavana göre hesaplanan tutar ödenir; aşan kısmın geçersiz olduğu noter aracılığıyla bildirilir.
4. Kiraya veren kabul etmiyorsa. Ödeme reddediliyorsa tevdi mahalli tayini istenerek bedel belirlenen yere yatırılır; böylece temerrüde düşülmez.

Artış Bildirimi ve Belgelenmesi Gerekenler

Artışın uygulanabilmesi için ayrıca ihtarname gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir; ancak yazılı bildirim uygulamada sorunları önler.

Üçüncü satır özellikle önemlidir: kira ödemelerinin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması — “Ekim 2026 kira bedeli” gibi — hem ödeme tarihini hem hangi döneme ait olduğunu ispatlar. Elden yapılan ödemeler, karşı taraf inkâr ettiğinde ispatlanamaz.

İşyeri kiraları bakımından da aynı yasal tavan uygulanır: konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi aşan kısım geçersizdir.

Beş yıl sonrasında açılacak kira tespit davası ve emsal araştırması için kira uyarlama ve tespit rehberimize, dilekçe unsurları ve zorunlu arabuluculuk şartı için kira tespit dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalarındaki değişim oranı kadar olabilir (TBK m.344/1). Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile artış bu sınıra çekilir; daha düşük bir oran yazılmışsa o geçerlidir.

Yüzde 25 kira artış tavanı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 tavanı 2024 yılının ortasında sona ermiştir ve uzatılmamıştır. Bugün geçerli tek üst sınır endeks oranıdır. Tavanın yürürlükte olduğu döneme ilişkin artışlar bakımından ise o dönemin kuralı uygulanır.

Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama aynı şey mi?

Hayır, iki ayrı veridir. Kira artışında kullanılması gereken, yenileme ayına ait on iki aylık ortalamalardaki değişim oranıdır. Yıllık enflasyon rakamının kullanılması hatalı ve çoğu zaman yüksek bir sonuç verir.

Beş yıl sonra kira nasıl belirlenir?

TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli; endeks oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirlemede endeks bir üst sınır oluşturmaz.

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması gerekir (TBK m.345/2). Sözleşmede artış hükmü varsa bu koşullar aranmaz.

Sözleşmede oran hiç yazmıyorsa ne olur?

Bu hâlde de artış endeks sınırı ile bağlıdır. Taraflar anlaşamazsa bedel, endeks oranını geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Kira dövizle kararlaştırılmışsa artış yapılabilir mi?

TBK m.344/4 uyarınca yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Sürenin sonunda üçüncü fıkra uygulanır. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır.

Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?

Yasal sınırın üzerinde ödenen kira için iade talebinde bulunulabilir. Talebin güçlü olması için ödemeye ihtirazi kayıt konulması ve durumun yazılı bildirilmesi önerilir. Kayıtsız ödeme talebi ortadan kaldırmaz ancak ispatı zorlaştırır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; girdiğiniz kira ve tarih bilgileri sunucuya gönderilmez.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. TBK m.345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Beş yıl dolmamışsa hâkim bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere kiralananın durumuna göre belirler (TBK m.344/2).

Sözleşmede artış oranı yoksa ev sahibi kendiliğinden zam yapabilir mi?

Hayır. Artış tarafların anlaşmasıyla veya hâkim kararıyla yapılır; her iki hâlde de bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı aşılamaz (TBK m.344/1-2).

Ev sahibi kirayı kabul etmezse ne yapmalıyım?

TBK m.107 uyarınca alacaklının temerrüdü hâlinde borçlu, sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek kira bedelini oraya yatırabilir ve böylece temerrüde düşmekten kurtulur.

Fazla ödenen kiranın iadesi ne zaman zamanaşımına uğrar?

Sebepsiz zenginleşmeden doğan iade istemi TBK m.82 uyarınca geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde ödemeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar.

Artışı ödemezsem tahliye edilir miyim?

Yasal sınır içindeki artışın ödenmemesi kira borcunun ödenmemesi sayılır. TBK m.315 uyarınca en az otuz gün süreli ihtarla fesih, TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılında iki haklı ihtar hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Endeks oranı her ay değişir; hesap yaparken yenileme ayına ait TÜİK verisini kullanınız.