Tahliye Sebepleri ve Dava Açma Süresi Hesaplama Aracı — TBK m.350-355 (2026)

Tahliye davalarında en sık yapılan hata sebebi değil süreyi kaçırmaktır. Çoğu sebepte pencere yalnızca bir aydır ve bu bir ayın içinde zorunlu arabuluculuğun da tamamlanması gerekir. Bu araç sebebinize göre sürenin ne zaman başladığını ve son günü hesaplar.

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Zorunlu Arabuluculuk Süreyi Yiyor

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşamama son tutanağı eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir; bu yol arabuluculuk kapsamı dışındadır.

Bunun pratik sonucu şudur: bir aylık dava açma süresi içinde hem arabuluculuk sürecini tamamlamak hem de dava açmak gerekir. Arabuluculuk başvurusu geciktirilirse süre fiilen kaybedilir.

Yeni Malikin İki Ayrı Yolu

Taşınmazı satın alan kişi kiracıyı doğrudan çıkaramaz; satış kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı hâline gelir. İki yol vardır:

Yol 1 — bildirim yolu (m.351/1). Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol tamamen kapanır.

Yol 2 — sözleşme sonu yolu (m.351/2). Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak. Bildirim yapılmamış olsa bile bu yol açıktır; ancak sözleşmenin bitimini beklemek gerekir.

Gereksinimin Samimiyeti

Gereksinim sebebiyle tahliyede ispat yükü kiraya verendedir ve mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.

Değerlendirmede dikkate alınanlar: ihtiyacın sürekli olup olmadığı, kiraya verenin veya yakınının başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı, ihtiyaç iddia edilen kişinin fiilen o bölgede oturma zorunluluğu ve taşınmazın iddia edilen kullanıma elverişliliği.

Kanun kapsamı sınırlıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş kural olarak bu kapsamda değildir; ancak bakmakla yükümlü olunan bir kişi ise ayrıca değerlendirilir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yazılı tahliye taahhüdü en hızlı yollardan biridir ancak şekil şartları katıdır:

• Yazılı olmalıdır.
• Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

Son şart belirleyicidir: kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnameleri Yargıtay içtihadıyla geçersiz sayılır. Gerekçe, kiracının sözleşme kurulurken taahhüt vermeye zorlanmış olabileceğidir; taahhüdün kiracının serbest iradesiyle ve sonraki bir tarihte verilmesi aranır.

Taahhüde dayanarak icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilir; her ikisi de taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde yapılmalıdır.

On Yıllık Uzama: Sebep Göstermeden Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih bildiriminde bulunamaz. Kiracı ise sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Tek istisna on yıllık uzama süresidir: bu süre dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Hesap şöyledir: bir yıllık ilk sözleşme süresi + on yıllık uzama = on bir yıl. Bu, tahliye sebeplerinin tamamı içinde gerekçe ve ispat aranmayan tek yoldur.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

Gereksinim veya yeniden inşa amacıyla tahliye sağlandığında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa hâlinde eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

İki Haklı İhtar: Sık Yapılan Hatalar

Kiracı, kira bedelini ödemediği için bir kira yılı içinde kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Uygulamada dava kaybettiren noktalar:

İhtarların icra takibi yoluyla yapılması da mümkündür; ödeme emri tebliği yazılı ihtar yerine geçer.

Hangi Yol Daha Hızlı?

Tahliye sebepleri hız bakımından eşit değildir. Dosyanın koşulları izin veriyorsa daha kısa yolu seçmek aylar kazandırır.

Kiracı bakımından da tablo aynı bilgiyi verir: hangi sebebe dayanıldığında hangi savunmanın önem taşıdığını gösterir. Gereksinim iddiasında samimiyet, taahhütte imza tarihi, iki haklı ihtarda ihtarların usulü tartışılır.

Tahliye Kararı Alındıktan Sonra: İcra Aşaması

Tahliye kararını almak sürecin yarısıdır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa kararın icra yoluyla yerine getirilmesi gerekir ve bu aşamanın kendi süreleri vardır.

Tahliye ilamı icraya konulduğunda kiracıya icra emri tebliğ edilir ve taşınmazı boşaltması için süre verilir. Süre sonunda tahliye edilmezse, icra dairesi zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.

Eşyaların durumu. Tahliye edilen taşınmazdaki eşyalar kiracıya teslim edilir; kiracı hazır değilse eşyalar muhafaza altına alınır ve masrafı kiracıdan tahsil edilir.

Tahliye kararının kesinleşmesi kural olarak aranmaz; ancak kiracı kanun yoluna başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Bu ihtimal, tahliye planlamasında hesaba katılmalıdır.

Aracı Kullanırken: Sebebi ve Tarihleri Doğru Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Birinci satır tüm hesabı belirler: her tahliye sebebinin kendine özgü bildirim ve dava süresi vardır — gereksinimde sözleşme sonu, taahhütte taahhüt tarihi, iki haklı ihtarda kira yılının bitimi esas alınır. Altıncı satır ise yeni malikler için kritiktir; edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim süresi kaçırıldığında bu sebebe dayanılamaz.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hangi Yol Açık, Ne Zaman?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Altıncı satır kiraya verenler için en geniş imkândır: on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, en az üç ay önce yapılacak bildirimle sözleşme sebep gösterilmeksizin sona erdirilebilir. Dokuzuncu satır ise bunun karşılığındaki yükümlülüktür — gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat sorumluluğu doğar.

Konunun tam anlatımı için: tahliye sebepleri ve süreleri — her sebebin şartları, bildirim usulü ve dava süreleri orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Sebeplerin Sınırlılığı: TBK m.354

Hesaplama aracının verdiği sonucu doğru okumak için önce şu kuralı bilmek gerekir: tahliye sebepleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır.

TBK m.354: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

İki sonuç doğurur. Birincisi, sözleşmeyle yeni bir tahliye sebebi kararlaştırılamaz. İkincisi, mevcut sebeplerin şartları kiracı aleyhine değiştirilemez.

En sık karşılaşılan geçersiz şart. Kiraya verenin talebi üzerine kiracının herhangi bir sebep gösterilmeksizin kiralananı boşaltacağını öngören hükümler, sebeplerin sınırlılığı ilkesine aykırıdır. “İstenildiğinde tahliye edilir” biçimindeki düzenlemeler geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz.

Yargıtay uygulaması. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2017 tarihli 2017/4869 E., 2017/12183 K. sayılı kararında; sözleşmede taraflarca yeni bir fesih hakkı öngörülmüş olmasına rağmen, kanunda düzenlenmeyen bu fesih ve tahliye şartının geçerli kabul edilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir.

Kararın gerekçesi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebeplerinin sınırlı olduğu; sözleşmede yer alan hükümlerin kanuna aykırı olması hâlinde hukukî sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır.

İki ayrı sona erdirme yolu. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sebepler iki başlık altındadır: bildirim yoluyla (TBK m.347) ve dava yoluyla (TBK m.350 vd.). Bildirim yolunda sözleşmenin en az on yıldır devam ediyor olması aranırken; dava yolunda kanunda sayılan hâllerin gerçekleşmesi yeterlidir ve belirli bir sürenin geçmesi aranmaz.

Bir geçiş kuralı. 6217 sayılı Kanun‘un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın m.323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 hükümlerinin uygulanması belirli bir süre ertelenmişti. Bu erteleme süresi dolmuştur; hükümler bugün bu kiracılar bakımından da uygulanır.

Yeniden Kiralama Yasağı: TBK m.355

Gereksinim ve yeniden inşa sebepleri, kanunun en ağır yaptırımına bağlanmıştır.

Kural. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa hâlinde. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile ve üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Yaptırım. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Fonksiyonu. Doktrinde bu hüküm; m.347 ve m.354 üzerinden kurulan kiracıyı koruma sisteminin emniyet supabı olarak nitelendirilmektedir. Amaç, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin gerçek dışı kullanılmasını önlemektir.

Önemli bir şart. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6530 E., 2015/10458 K. sayılı kararında belirtildiği üzere; kiraya veren gereksinim amacıyla tahliye davası açmamış ve kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemişse, m.355 uyarınca tazminat koşulları oluşmaz.

Pratik sonuç. Kiracı kendiliğinden çıkmışsa yeniden kiralama yasağına dayanılarak tazminat istenemez. Yasak, zorla sağlanan tahliyelere bağlanmıştır.

Tarihçe. Benzer bir düzenleme, mülga 6570 sayılı Kanun‘un 15. maddesinde de bulunmaktaydı.

Zorunlu Arabuluculuk: 6325 Sayılı Kanun m.18/B

Süre hesabını doğrudan etkileyen bu şartın kaynağı, Borçlar Kanunu’nda değil ayrı bir kanundadır.

Dayanak. 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun‘un 37. maddesiyle, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘na 18/B maddesi eklenmiştir.

Hüküm. Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…

Yürürlük. Düzenlemenin yürürlüğü, aynı Kanuna eklenen geçici 3. madde uyarınca 1 Eylül 2023 tarihine bırakılmıştır.

Kapsam geniştir. Kira ilişkisinden doğan alacak, tazminat, tahliye, sözleşmenin sona ermesi ve kira bedelinin uyarlanması gibi taleplere ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru zorunludur.

İstisna dardır. Hükümden yalnız ilamsız icra yoluyla tahliye hariç tutulmuştur. Doktrinde bu istisnanın dar yorumlanması gerektiği belirtilmektedir.

İtirazın kaldırılmasında da aranmaz. İlamsız icra takibine itiraz edilmesi ve takibin durması hâlinde icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında da dava şartı olarak arabuluculuk bulunmaz.

Uyulmazsa ne olur? Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.

Usul dayanağı — HMK m.114 ve m.115. Dava şartlarının mevcut olup olmadığı mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır. Noksanlık giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verilir.

Geçmiş dosyalar korunmuştur. Geçici 3. madde uyarınca; 18/B maddesinin dava şartı hükümleri, maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay’da görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.

Anlaşma belgesinde şerh. Bu uyuşmazlıklar bakımından yapılan anlaşmalarda icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Görev ve Yetki

Doğru sürede açılan bir dava, yanlış mahkemede açıldığında da sonuç vermez.

Görev — HMK m.4/1-a. Sulh hukuk mahkemeleri; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevlidir.

Değer önemsizdir. Madde “tüm uyuşmazlıkları” dediğinden, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Görev kamu düzenindendir. HMK m.114/1-c uyarınca görev bir dava şartıdır ve mahkemece re’sen gözetilir; taraflar da her aşamada ileri sürebilir.

Genel yetki — HMK m.6/1: genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

Ek seçenek — HMK m.10. Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmelerinde bu yer kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir.

Bir karışıklık noktası. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin değildir; bu nedenle HMK m.12‘deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Yetki burada kesin değildir.

Sonucu — HMK m.116 ve m.117. Yetki, kesin yetki kuralının bulunmadığı hâllerde bir ilk itirazdır; ilk itirazların hepsi cevap dilekçesinde ileri sürülmek zorundadır, aksi hâlde dinlenemez.

Yargılama usulü. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar basit yargılama usulüne tâbidir. HMK m.317 uyarınca cevap süresi iki hafta olup ek süre iki haftayı geçemez; taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremezler.

Deliller — HMK m.318. Taraflar dilekçeleri ile birlikte tüm delillerini açıkça ve hangi vakıanın delili olduğunu belirterek göstermek zorundadır.

İcra Aşaması: İİK m.269 ve m.272

Karar alınması sürecin sonu değildir; fiilî tahliye İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürür.

İki ayrı ilamsız yol vardır. Birincisi kira bedelinin ödenmemesi, ikincisi sözleşme süresinin sona ermesi sebebine dayanır.

Temerrüt yolu — İİK m.269. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, ilamsız takip yoluyla hem alacağını hem de tahliyeyi talep edebilir. Borçluya gönderilen ödeme emrinde, borcun ödenmemesi hâlinde tahliye isteneceği ihtar edilir.

İtiraz süresi. Borçlu, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. Kira sözleşmesini ve imzasını açıkça reddetmezse, sözleşme kabul edilmiş sayılır.

Ödeme süresi — TBK m.315. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse; kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.

Süre bitimi yolu — İİK m.272. Sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru, bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Bu yol dar bir alanda işler. Yazılı sözleşme bulunması ve sürenin dolmuş olması aranır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347‘deki kendiliğinden uzama kuralı nedeniyle bu yolun kullanım alanı sınırlıdır.

Arabuluculuk aranmaz. 6325 sayılı Kanun m.18/B‘deki istisna gereği, ilamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk dava şartı uygulanmaz. Bu, bu yolun hız avantajını oluşturur.

İlamlı icra. Mahkemeden alınan tahliye kararı kesinleştikten sonra ilamlı icra yoluyla infaz edilir; icra dairesi borçluya icra emri göndererek taşınmazın tahliye ve teslimini ister.

Kesinleşme şartı. Tahliye ilamlarının icrası için kural olarak kararın kesinleşmesi beklenir; bu nedenle kanun yolu süreleri fiilî tahliye takvimini doğrudan etkiler.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Çoğu sebepte bir ay. Süre gereksinimde sözleşmenin bitiminden, taahhütte boşaltma tarihinden, iki haklı ihtarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden işler.

Evi satın aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?

Doğrudan hayır. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Yazılı olmalı, boşaltma tarihi belirli olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır.

Tahliye davası açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmenin niteliği ve tarihlerin ispatı sonucu değiştirebilir.