Tahliye Sebepleri ve Dava Açma Süresi Hesaplama Aracı — TBK m.350-355 (2026)

Tahliye davalarında en sık yapılan hata sebebi değil süreyi kaçırmaktır. Çoğu sebepte pencere yalnızca bir aydır ve bu bir ayın içinde zorunlu arabuluculuğun da tamamlanması gerekir. Bu araç sebebinize göre sürenin ne zaman başladığını ve son günü hesaplar.

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Zorunlu Arabuluculuk Süreyi Yiyor

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşamama son tutanağı eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir; bu yol arabuluculuk kapsamı dışındadır.

Bunun pratik sonucu şudur: bir aylık dava açma süresi içinde hem arabuluculuk sürecini tamamlamak hem de dava açmak gerekir. Arabuluculuk başvurusu geciktirilirse süre fiilen kaybedilir.

Yeni Malikin İki Ayrı Yolu

Taşınmazı satın alan kişi kiracıyı doğrudan çıkaramaz; satış kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı hâline gelir. İki yol vardır:

Yol 1 — bildirim yolu (m.351/1). Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol tamamen kapanır.

Yol 2 — sözleşme sonu yolu (m.351/2). Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak. Bildirim yapılmamış olsa bile bu yol açıktır; ancak sözleşmenin bitimini beklemek gerekir.

Gereksinimin Samimiyeti

Gereksinim sebebiyle tahliyede ispat yükü kiraya verendedir ve mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.

Değerlendirmede dikkate alınanlar: ihtiyacın sürekli olup olmadığı, kiraya verenin veya yakınının başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı, ihtiyaç iddia edilen kişinin fiilen o bölgede oturma zorunluluğu ve taşınmazın iddia edilen kullanıma elverişliliği.

Kanun kapsamı sınırlıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş kural olarak bu kapsamda değildir; ancak bakmakla yükümlü olunan bir kişi ise ayrıca değerlendirilir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yazılı tahliye taahhüdü en hızlı yollardan biridir ancak şekil şartları katıdır:

• Yazılı olmalıdır.
• Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

Son şart belirleyicidir: kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnameleri Yargıtay içtihadıyla geçersiz sayılır. Gerekçe, kiracının sözleşme kurulurken taahhüt vermeye zorlanmış olabileceğidir; taahhüdün kiracının serbest iradesiyle ve sonraki bir tarihte verilmesi aranır.

Taahhüde dayanarak icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilir; her ikisi de taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde yapılmalıdır.

On Yıllık Uzama: Sebep Göstermeden Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih bildiriminde bulunamaz. Kiracı ise sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Tek istisna on yıllık uzama süresidir: bu süre dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Hesap şöyledir: bir yıllık ilk sözleşme süresi + on yıllık uzama = on bir yıl. Bu, tahliye sebeplerinin tamamı içinde gerekçe ve ispat aranmayan tek yoldur.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

Gereksinim veya yeniden inşa amacıyla tahliye sağlandığında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa hâlinde eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

İki Haklı İhtar: Sık Yapılan Hatalar

Kiracı, kira bedelini ödemediği için bir kira yılı içinde kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Uygulamada dava kaybettiren noktalar:

İhtarların icra takibi yoluyla yapılması da mümkündür; ödeme emri tebliği yazılı ihtar yerine geçer.

Hangi Yol Daha Hızlı?

Tahliye sebepleri hız bakımından eşit değildir. Dosyanın koşulları izin veriyorsa daha kısa yolu seçmek aylar kazandırır.

Kiracı bakımından da tablo aynı bilgiyi verir: hangi sebebe dayanıldığında hangi savunmanın önem taşıdığını gösterir. Gereksinim iddiasında samimiyet, taahhütte imza tarihi, iki haklı ihtarda ihtarların usulü tartışılır.

Tahliye Kararı Alındıktan Sonra: İcra Aşaması

Tahliye kararını almak sürecin yarısıdır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa kararın icra yoluyla yerine getirilmesi gerekir ve bu aşamanın kendi süreleri vardır.

Tahliye ilamı icraya konulduğunda kiracıya icra emri tebliğ edilir ve taşınmazı boşaltması için süre verilir. Süre sonunda tahliye edilmezse, icra dairesi zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.

Eşyaların durumu. Tahliye edilen taşınmazdaki eşyalar kiracıya teslim edilir; kiracı hazır değilse eşyalar muhafaza altına alınır ve masrafı kiracıdan tahsil edilir.

Tahliye kararının kesinleşmesi kural olarak aranmaz; ancak kiracı kanun yoluna başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Bu ihtimal, tahliye planlamasında hesaba katılmalıdır.

Aracı Kullanırken: Sebebi ve Tarihleri Doğru Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Birinci satır tüm hesabı belirler: her tahliye sebebinin kendine özgü bildirim ve dava süresi vardır — gereksinimde sözleşme sonu, taahhütte taahhüt tarihi, iki haklı ihtarda kira yılının bitimi esas alınır. Altıncı satır ise yeni malikler için kritiktir; edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim süresi kaçırıldığında bu sebebe dayanılamaz.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hangi Yol Açık, Ne Zaman?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Altıncı satır kiraya verenler için en geniş imkândır: on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, en az üç ay önce yapılacak bildirimle sözleşme sebep gösterilmeksizin sona erdirilebilir. Dokuzuncu satır ise bunun karşılığındaki yükümlülüktür — gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat sorumluluğu doğar.

Konunun tam anlatımı için: tahliye sebepleri ve süreleri — her sebebin şartları, bildirim usulü ve dava süreleri orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Çoğu sebepte bir ay. Süre gereksinimde sözleşmenin bitiminden, taahhütte boşaltma tarihinden, iki haklı ihtarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden işler.

Evi satın aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?

Doğrudan hayır. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Yazılı olmalı, boşaltma tarihi belirli olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır.

Tahliye davası açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmenin niteliği ve tarihlerin ispatı sonucu değiştirebilir.