İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK 350

Uygulamada Sık Karşılaşılan Gereksinim Durumları

Gereksinimin dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca sürmesi beklenir; gelecekte doğabilecek bir ihtiyaç, örneğin henüz tarihi belli olmayan bir evlilik, dava tarihinde gerçek bir gereksinim sayılmayabilir. Gereksinim dava sırasında ortadan kalkarsa, örneğin ihtiyaç sahibi başka bir konut edinirse, bu durum davanın sonucunu doğrudan etkiler. Bu nedenle ihtiyaç sahibinin yargılama boyunca barınma durumunu gösteren belgelerin güncel tutulması gerekir. Tanık beyanları da gereksinimin samimiyeti bakımından önemlidir: ihtiyaç sahibinin mevcut konutundaki koşulları, aile düzenindeki değişikliği veya iş yerine uzaklığı bilen kişilerin dinlenmesi, belgelerle birlikte mahkemenin kanaatini güçlendirir. Kiracı ise kiraya verenin ve ihtiyaç sahibinin adına kayıtlı diğer taşınmazların tapu kayıtlarının getirtilmesini ve taşınmazın kiralık ilanına çıkarılıp çıkarılmadığının araştırılmasını isteyebilir.

Süreler: Hangi Yolda Ne Kadar Beklenir?

İhtiyaç nedeniyle tahliyede dava açma süresi, kiraya verenin sıfatına ve sözleşmenin türüne göre değişir. Süre kaçırıldığında dava reddedilir.

İhtiyacın İspatı: Kim İçin, Hangi Belge?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. Kimin ihtiyacına dayanıldığına göre sunulacak belgeler değişir.

Üç Yıl Yasağı ve Yaptırımı

İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz.

1. Kapsam. Yasak, ihtiyaç sebebiyle tahliye hâllerinde uygulanır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede de benzer bir sınır bulunur.
2. Yaptırım. Aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
3. İspat. Eski kiracı, taşınmazın başkasına kiralandığını göstermelidir — yeni kira sözleşmesi, abonelik kayıtları, adres kaydı, tanık.
4. Haklı sebep. Kiraya veren, taşınmazı kiralamasını gerektiren haklı bir sebep bulunduğunu ispatlarsa tazminat doğmaz.

Usul bakımından son bir hatırlatma: tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) mahkemesidir.

Kira ödenmemesi hâlinde izlenecek üç tahliye yolu ve ihtar usulü için temerrüt ve tahliye rehberimize, kira bedelinin tespiti ve zorunlu arabuluculuk şartı için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Üç yıllık yasağın ayrıntısı ve tazminat davasının kurgusu için yeniden kiralama yasağı: üç yıl kuralı yazımıza bakabilirsiniz. Tahliye sonrası üç yıl boyunca taşınmazın gerçekten ihtiyaç sahibi tarafından kullanılması, hem yasağa uyumun hem de sonradan tartışılabilecek samimiyetin en güçlü kanıtıdır; abonelik ve yerleşim yeri kayıtları bu dönemde saklanmalıdır.

Dava Penceresi ve Süreyi Uzatan Bildirim

İhtiyaç nedeniyle tahliyede hak sürekli değildir; dar bir pencereden kullanılır ve pencere kaçırıldığında bir yıl beklenir.

Kanun şu takvimi kurar:

• Belirli süreli sözleşmelerde: sürenin sonunda, o tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.

Süreyi uzatan bildirim. Kanun önemli bir kolaylık tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu hüküm, hazırlığı tamamlanmamış dosyalarda hayat kurtarır: belgeler eksikse süre içinde yazılı bildirim yapılır ve dava, hazırlık tamamlandığında açılır.

Pratik sonuç: sözleşmenin bittiği tarih önceden takvime alınmalı ve o ay içinde ya dava açılmalı ya bildirim yapılmalıdır. Üçüncü bir seçenek yoktur.

Takvim örnekleri

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır ve bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328). Konut ve çatılı işyeri kiralarının büyük bölümü belirli süreli yapıldığından, uygulamada en sık kullanılan takvim ilk satırdakidir.

Özel Durumlar: Paylı Mülkiyet, Dava Değeri ve Kararın İcrası

Birden fazla malik. Kiralanan paylı mülkiyette ise adi kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gereken önemli yönetim işlerindendir (TMK m.691). Paydaşlardan birinin kendi gereksinimi için dava açması hâlinde bu çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve dava açan paydaşın kiraya veren sıfatı ilk incelenen konulardan biri olur; paydaşların davaya katılması veya muvafakat vermesi dosyayı güçlendirir.

Dava değeri ve harç. Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı sözleşme olsun veya olmasın, bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır (492 s. Harçlar K. m.17). Dilekçede dava değeri bu nedenle bir yıllık kira bedeli olarak gösterilir.

Tahliye kararının icrası. Bir taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam icra dairesine verildiğinde, icra müdürü icra emri tebliğ ederek borçluya yedi gün içinde taşınmazın teslimini emreder; borçlu emri yerine getirmezse ilam zorla icra olunur ve teslim edilen taşınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu ayrıca hükme gerek kalmadan çıkarılır (İİK m.26). Kanun yoluna başvuran kiracı, icranın geri bırakılması için İİK m.36’daki teminat şartlarını yerine getirmek zorundadır. Kararın icrasına ilişkin ayrıntı için icra yoluyla tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Davasız Çözüm: Anlaşmalı Tahliye ve Taahhüt

Gereksinim davası keşif, tanık ve tapu sorgularıyla uzayabilir. Kiraya veren ve kiracı, makul bir taşınma süresi ve gerekirse taşınma masrafına katkı karşılığında anlaşmalı tahliye üzerinde uzlaşabilir. Bu uzlaşma arabulucu önünde yapılırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli belge ilam niteliği kazanır (HUAK m.18/B-3). Taraflar arabuluculuk dışında anlaşıyorsa, kiracının kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi mümkündür; bu taahhüde dayanarak kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerlilik şartları için tahliye taahhüdüne dayalı tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Anlaşmalı çözümde de üç yıllık kiralama yasağı akılda tutulmalıdır: tahliye gereksinim gerekçesiyle sağlanmış ve taşınmaz kısa süre içinde başkasına kiralanmışsa, eski kiracı TBK m.355’e dayanarak tazminat isteyebilir. Anlaşma metninde tahliyenin sebebinin açıkça yazılması, sonradan çıkabilecek bu tartışmayı önler; anahtar teslim tarihi de tutanağa bağlanmalıdır.

Kiracı Tarafında Savunma

Dilekçe hazırlanırken karşı tarafın nereye yükleneceği önceden düşünülmelidir. Bu davalarda tipik savunmalar şunlardır:

• “İhtiyaç gerçek değildir.” Davacının başka konutu bulunduğu, taşınmazın satışa çıkarıldığı veya kiralık ilanı verildiği ileri sürülür.
• “İhtiyaç samimi değildir.” Asıl amacın kira bedelini yükseltmek veya başka bir kiracıya vermek olduğu savunulur.
• “İhtiyaç zorunlu değildir.” Davacının hâlihazırda elverişli bir konutta oturduğu ileri sürülür.
• “Dava süresinde açılmamıştır.” Bir aylık pencerenin kaçırıldığı savunulur.
• “İhtiyaç sahibi kapsam dışıdır.” Kanunun saydığı kişiler dışında biri için talepte bulunulduğu ileri sürülür.

Son savunma özellikle önemlidir: gereksinim, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için olmalıdır. Kardeş, yeğen veya arkadaş için ileri sürülen ihtiyaç bu kapsamda değerlendirilmez.

Yeni malikin durumu farklı bir maddeye tabidir; ayrıntı için yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İşyeri İhtiyacında Farklı Değerlendirilenler

Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacı aynı maddeye dayanır; ancak ispatta öne çıkan unsurlar farklıdır.

İşyeri gereksiniminde dosyaya sunulması beklenen belgeler:

• Faaliyet belgesi ve vergi kaydı. İhtiyaç sahibinin fiilen ticari faaliyette bulunduğunu gösterir.
• Mevcut işyerinin durumu. Hâlen kiracı olarak bulunuluyorsa kira sözleşmesi ve ödeme dekontları; işyeri tahliye tehdidi altındaysa buna ilişkin belgeler.
• Faaliyetin niteliğine uygunluk. Dava konusu taşınmazın, yürütülecek faaliyet için elverişli olduğunun gösterilmesi. Konum, alan ve ruhsat durumu bu kapsamda değerlendirilir.
• Ruhsat imkânı. Taşınmazda o faaliyet için işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilir mi? Alınamıyorsa ihtiyaç iddiası zayıflar.

Son madde sık atlanır: taşınmazın iskânı yoksa veya imar durumu o kullanıma elvermiyorsa, iddia edilen faaliyetin fiilen yürütülemeyeceği ileri sürülebilir. Bu nedenle işyeri ihtiyacına dayalı davalarda imar durumu ve iskân belgesi önceden kontrol edilmelidir.

Gereksinim davasının takvimini kurmak, süreyi uzatan bildirimi göndermek, ihtiyacı belgeleyen dosyayı hazırlamak, arabuluculuk ve dava sürecini yürütmek ya da kiracı olarak gereksinim iddiasına karşı savunma hazırlamak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Genel çerçeve için ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular