Yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene sebep göstermeksizin tahliye hakkı verir (TBK m.352/1). Ancak taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersizdir.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], [Kiralanan adresi]
KONU: Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiralananın tahliyesi talebidir.
HARCA ESAS DEĞER: … TL (yıllık kira bedeli)
ARABULUCULUK: …/…/20… tarihli anlaşmama son tutanağı ektedir. (Dava şartı yerine getirilmiştir.)
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, maliki olduğu [kiralanan tam adresi] adresindeki taşınmazı, …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya vermiştir.
2. Davalı kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA, …/…/20… tarihinde, kendi el yazısı ve imzasıyla düzenlediği taahhütname ile; kiralananı …/…/20… tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmiştir. Taahhütnamenin aslı ekte sunulmuştur.
3. Taahhüt edilen …/…/20… tarihi gelmiş ve geçmiş olmasına rağmen, davalı kiralananı tahliye etmemiştir.
4. İşbu dava, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içinde açılmaktadır (TBK m.353).
5. Taahhütname, TBK m.352/1’in aradığı tüm şartları taşımaktadır:
• Yazılıdır ✓
• Kiracının bizzat kendisi tarafından verilmiştir ✓
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiştir ✓
• Belirli bir tahliye tarihi içermektedir ✓
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.352/1, m.353, m.354; HMK; 6325 s.K. (arabuluculuk) ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi aslı, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, tanık, keşif, bilirkişi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
a) Davanın KABULÜ ile davalının [kiralanan adresi] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
b) Yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.
Tarih: …/…/20…
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad] — İmza
EKLER: 1) Kira sözleşmesi 2) Tahliye taahhütnamesi aslı 3) Tapu kaydı 4) Arabuluculuk son tutanağı 5) Vekâletname
⚠️ Taahhüdü Geçersiz Kılan Tek Şey: Zamanlama
TBK m.352/1’in en kritik şartı şudur: taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmiş olmalıdır.
Neden? Kanun koyucu, kiracının sözleşme yapma anındaki zayıf konumunu korumak istemiştir. Ev bulma telaşındaki bir kiracı, sözleşme masasında önüne konan tahliye taahhüdünü özgür iradesiyle imzalamış sayılmaz.
Bu nedenle:
- Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü GEÇERSİZDİR.
- Sözleşmenin ekinde, aynı tarihte imzalanan taahhüt de geçersizdir.
- Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
Uygulamadaki en yaygın hile: Sözleşme anında boş bir taahhütname imzalatılıp, tarih kısmının sonradan doldurulması. Kiracı bu durumu ispat ederse taahhüt geçersiz sayılır — ancak ispat yükü kiracıdadır ve bu kolay değildir.
Geçerli Taahhüdün 4 Şartı
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| 1. Yazılı | Sözlü taahhüt geçersizdir. Noter şartı yoktur; adi yazılı yeterlidir. |
| 2. Kiracının bizzat kendisi | Kiracı tarafından verilmelidir. Eş, çocuk veya üçüncü kişinin taahhüdü kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa hepsinin taahhüdü gerekir. |
| 3. Sözleşmeden SONRA | En kritik şart. Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt geçersizdir. |
| 4. Belirli tarih | “En kısa sürede boşaltacağım” gibi belirsiz ifadeler yetersizdir. Net bir tahliye tarihi olmalıdır. |
Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır (TBK m.353). Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
Kiracı İçin: Taahhüde Nasıl İtiraz Edilir?
Tahliye taahhüdüne karşı savunma yolları:
1) Sözleşme ile aynı tarihli. En güçlü savunma. Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte veya öncesinde alınmışsa geçersizdir.
2) Boş imzalatıldı, sonradan dolduruldu. Taahhütnamenin bir kısmı sonradan doldurulmuşsa itiraz edilebilir. Bilirkişi incelemesi (mürekkep yaşı, yazı analizi) talep edilebilir. İspat yükü kiracıdadır ve zordur.
3) İmza inkârı. İmzanın kiracıya ait olmadığı iddiası — bilirkişi incelemesi yapılır.
4) Kiracı bizzat vermemiş. Taahhüt eş veya üçüncü kişi tarafından verilmişse kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa, sadece birinin taahhüdü yetersizdir.
5) 1 aylık süre geçmiş. Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmamış veya icra takibi başlatmamışsa hak düşer.
6) Taahhüt belirsiz. Net tahliye tarihi içermeyen taahhüt geçersizdir.
Not: TBK m.354 uyarınca, tahliye davasına ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan aksi kayıtlar geçersizdir.
Dava mı, İcra mı?
Tahliye taahhüdüne dayanarak iki yol izlenebilir:
1) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası. Klasik yol. ⚠️ Arabuluculuk dava şartıdır — son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
2) İcra takibi yoluyla tahliye (İİK m.272 vd.). Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesinden tahliye emri çıkarılır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye icra edilir. İtiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister.
Hangisi daha hızlı? Genellikle icra yolu. Ancak hangi yolun sizin dosyanız için uygun olduğu ve arabuluculuk şartının bu yolda nasıl uygulanacağı avukatınızca değerlendirilmelidir.
Görevli mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Taahhüde Dayalı Tahliyede İki Yol
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa kiraya veren dava veya icra takibi yollarından birini seçer.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Yol — 1 | Tahliye davası | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yol — 2 | İcra yoluyla tahliye | İcra dairesi |
| Süre | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay | Hak düşürücü |
| Süre kaçarsa | Taahhüde dayanılamaz | Diğer sebepler kalır |
| İcra takibinde | Tahliye emri gönderilir | İtiraz süresi |
| Kiracı itiraz ederse | İcra mahkemesinde kaldırma | Belgeye dayalı |
| İmza inkârı | İcra mahkemesi dar inceleme yapar | Genel mahkeme gerekebilir |
| Dava yolunda | Tam yargılama | Daha uzun ama kesin |
| Seçim | Taahhüt net ve imzası tartışmasızsa icra daha hızlı | Strateji |
Üçüncü satır en kritik süredir: taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür ve kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar. Dokuzuncu satır ise yol seçiminde ölçüt verir — taahhüdün imzası tartışmasızsa icra yolu belirgin biçimde hızlıdır.
Dilekçede Nelere Dikkat Edilmeli?
Taahhüde dayalı taleplerde belgelerin eksiksiz sunulması süreci kısaltır.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Taahhüt belgesi | Aslı veya onaylı örneği | Temel dayanak |
| Düzenleme tarihi | Kiralananın tesliminden sonra olmalı | Geçerlilik şartı |
| Tahliye tarihi | Açık ve belirli | Belirsizse geçersiz |
| Kiracının imzası | Bizzat kiracı tarafından | Vekâlet varsa yetki |
| Kira sözleşmesi | Ekte sunulmalı | İlişkinin ispatı |
| Bir aylık süre | Dilekçede tarih hesabı gösterilmeli | Denetim |
| Talep | Tahliye ve yargılama gideri | Açıkça |
| İcra yolunda | Tahliye emri örneği | Örnek numarası |
| Kiracı çıkmazsa | Cebrî tahliye | İcra dairesince |
İkinci satır taahhüdün geçerliliğinin belkemiğidir: tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir — sözleşmeyle birlikte veya teslimden önce alınan taahhütler baskı altında verilmiş sayılarak geçersiz kabul edilir. Üçüncü satır ise ikinci şarttır; tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması aranır.
Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye
Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur?
Taahhüde dayalı takipte kiracının sınırlı ama etkili itiraz imkânları vardır.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| İmza inkârı | Taahhüdü imzalamadığı iddiası | İnceleme gerekir |
| Boş imza iddiası | Tarih sonradan doldurulmuş | Sık ileri sürülür |
| Teslimden önce alınma | Sözleşmeyle birlikte imzalanmış | Geçersizlik sebebi |
| Belirsiz tarih | Tahliye günü açık değil | Geçersizlik |
| Süre itirazı | Bir aylık süre geçmiş | Hak düşürücü |
| Vekâlet yetkisi | İmzalayanın yetkisi yoksa | Geçersizlik |
| İcra mahkemesi | Dar ve belgeye dayalı inceleme | Sınırlı |
| Genel mahkeme | İmza incelemesi gerekiyorsa | Süreç uzar |
| Kiraya veren için | Taahhüdü noterde düzenletin | İtirazları önler |
Üçüncü satır en sık kabul edilen itirazdır: tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle birlikte veya kiralananın tesliminden önce alındığının ortaya konması hâlinde taahhüt geçersiz sayılır. Dokuzuncu satır ise kiraya verenler için en etkili önlemdir — taahhüdün noterde düzenlenmesi, hem imza hem tarih itirazlarını büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye
Taahhüt Verirken Kiracının Bilmesi Gerekenler
Tahliye taahhüdü imzalamak ciddi ve bağlayıcı bir işlemdir.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Ne anlama gelir | Belirtilen tarihte çıkma yükümlülüğü | Bağlayıcı |
| Ne zaman geçersiz | Teslimden önce veya sözleşmeyle birlikte alınmışsa | Koruma |
| Boş imza | Tarihi boş bırakmayın | Sonradan doldurulabilir |
| Tarih belirli olmalı | “Uygun bir zamanda” gibi ifadeler | Geçersizlik iddiası |
| Baskı altında | İrade sakatlığı ileri sürülebilir | İspat güç |
| Vekâletle | Yetkiyi kontrol edin | Özel yetki |
| Süre geçerse | Bir ay içinde işlem yapılmazsa | Taahhüde dayanılamaz |
| Yeni sözleşme | Taahhütten sonra yenilenmişse | Değerlendirilir |
| Öneri | İmzalamadan önce hukuki görüş alın | Sonuçları ağır |
İkinci ve üçüncü satırlar kiracının iki savunma hattıdır: taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alınmış olması geçersizlik sebebidir ve tarihi boş bırakılarak imzalanan taahhütlerde boş imza iddiası ileri sürülebilir. Yedinci satır ise süre korumasıdır — taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde dava veya takip yapılmazsa taahhüde dayanılamaz.
Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye
📖 İlgili Rehberler
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.352/2)
- Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK m.350/2)
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.351)
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
- 📚 Kira Hukuku Örnek Dilekçeler (Tümü)
- İcra ve İflas Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
- Kira Ödenmemesi İhtarnamesi Örneği
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
- Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği
- Depozito İadesi İhtarnamesi ve Dava Dilekçesi Örneği
- Tahliye Davasına Cevap Dilekçesi Örneği
Taahhüdün Tarihi: Dosyanın Kilidi
Bu dilekçelerde tartışmanın tamamı tek bir soruda düğümlenir: taahhüt ne zaman verildi?
Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasını arar. Amaç açıktır: sözleşme kurulurken, kiracının zayıf konumda olduğu anda alınan taahhütlerin geçerli sayılmaması.
Uygulamadaki en yaygın durum şudur: sözleşmeyle aynı gün ve boş bir kâğıt üzerinde taahhüt imzalatılır, tarih sonradan doldurulur. Kiracı bu hususu ileri sürdüğünde dosya, tarihin gerçekliği tartışmasına döner.
Bu nedenle kiraya veren tarafında yapılması gereken, taahhüdün teslimden sonra alındığını bağımsız delille desteklemektir:
- Taahhüdün noterde düzenlenmesi veya imzanın notere onaylattırılması,
- Teslim tutanağı ile taahhüt tarihinin farklı olduğunu gösteren belgeler,
- Taahhüdün alındığı tarihe ilişkin yazışmalar.
Kiracı tarafında ise savunma bu eksen üzerine kurulur: taahhüdün sözleşmeyle birlikte, teslimden önce alındığı ileri sürülür ve bu iddia sözleşme tarihi ile taahhüt tarihinin karşılaştırılmasıyla desteklenir.
Dava ve İcra Yolu: Bir Aylık Pencere
Taahhüt geçerli olsa dahi, süre kaçırıldığında sonuç doğurmaz.
Kiracı, yazılı olarak taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa; kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İki yol arasındaki fark:
- İcra yolu. Tahliye talepli takip başlatılır. Kiracı süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye istenebilir. Hızlıdır; ancak itiraz hâlinde süreç icra mahkemesine taşınır.
- Dava yolu. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Taahhüdün geçerliliği burada esastan tartışılır.
Seçim ölçütü: taahhüt noterde düzenlenmiş ve tarih tartışmasızsa icra yolu hızlıdır. Taahhüt adi yazılı ve tarih tartışmalıysa, dava yolu daha güvenlidir; çünkü itiraz hâlinde tartışma zaten esasa taşınacaktır.
İcra yoluna ilişkin ayrıntı için icra yoluyla tahliye yazımıza bakılabilir.
Taahhüt teslimden önce alınmışsa geçersizdir
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Tahliye taahhüdü dosyanız için görüşelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Taahhüt Kimden Alınmalı?
Taahhüdün geçerliliği kadar, kimin verdiği de sonucu belirler.
- Kiracının bizzat kendisi. Taahhüdü kiracı veya usulüne uygun yetkilendirilmiş vekili vermelidir. Aile bireyinin imzası kiracıyı bağlamaz.
- Birden fazla kiracı varsa. Müşterek kiracıların tamamının taahhütte imzası bulunmalıdır. Eksik imza, taahhüdü imzalamayan kiracı bakımından sonuç doğurmaz.
- Tüzel kişi kiracıda. Taahhüdü temsile yetkili kişinin imzalaması ve yetkinin imza sirküleriyle belgelenmesi gerekir.
- Kefil. Kefilin imzası, kiracının taahhüdünün yerine geçmez.
Ayrıca taahhütte boşaltma tarihinin açık ve belirli olması aranır. “En kısa sürede” veya “ihtiyaç doğduğunda” gibi ifadeler, taahhüdü belirsiz kılar ve dayanak oluşturmaz.
Kiracının İtiraz Edebileceği Noktalar
Taahhüde dayalı tahliyede kiracının savunması genellikle şu başlıklarda toplanır:
- Taahhüt teslimden önce alınmıştır. Sözleşmeyle aynı gün veya öncesinde imzalanmışsa geçersizlik ileri sürülür.
- İmza bana ait değildir. Bu iddia ileri sürüldüğünde imza incelemesi yaptırılır.
- Boş kâğıda imza attırıldı, tarih sonradan dolduruldu. Belgede yazı ve imzanın oluşum sırasına ilişkin inceleme talep edilir.
- Bir aylık süre geçmiştir. Taahhüt edilen tarihten itibaren süresinde harekete geçilmediği savunulur.
- Taahhütten sonra yeni sözleşme yapılmıştır. Tarafların sonraki davranışları, taahhütten vazgeçildiği yönünde değerlendirilebilir.
Bu savunmalar önceden bilindiğinde, kiraya veren tarafında dosya buna göre hazırlanır: taahhüdün noterde düzenlenmesi, teslim tutanağının ayrı tarihli olması ve taahhüt sonrası yazışmaların saklanması.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Yazılı olmalı, kiracının bizzat kendisi tarafından verilmeli, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA düzenlenmeli ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir (TBK m.352/1).
Sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt geçerli mi?
Hayır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Taahhüt, sözleşmenin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmelidir.
Tahliye taahhüdünde süre nedir?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır (TBK m.353). Süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
Taahhüt noterden mi olmalı?
Hayır, noter şartı yoktur. Adi yazılı taahhüt geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından noter tercih edilebilir.
Eşim taahhüt verdi, ben bağlı mıyım?
Taahhüt kiracının bizzat kendisi tarafından verilmelidir. Eş veya üçüncü kişinin taahhüdü kiracıyı bağlamaz. Birden fazla kiracı varsa hepsinin taahhüdü gerekir.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Son tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir.
