Depozito İadesi İhtarnamesi ve Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Depozito (güvence bedeli) 3 aylık kira bedelini aşamaz ve bankaya yatırılmışsa kiracının onayı olmadan çekilemez (TBK m.342). Ev sahibi depozitoyu haksız yere alıkoyuyorsa: önce ihtarname, sonra icra takibi veya alacak davası.

🛡️ Kiracı İçin: Tahliye Günü Yapılacak 5 Şey

Depozito uyuşmazlıklarının %90’ı, tahliye günü doğru belge tutulmamasından çıkar.

1. Tahliye tutanağı imzalatın. Kiraya verenle birlikte, taşınmazın durumunu ve “hasar bulunmadığını” belirten bir tutanak düzenleyin. İkiniz de imzalayın.
2. Bol bol fotoğraf ve video çekin. Her odayı, mutfağı, banyoyu, duvarları ayrıntılı çekin. Tarih damgalı olması için telefonun tarih ayarını kontrol edin.
3. Tüm faturaları kapatın ve belgeleyin. Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini sonlandırın; son ödeme dekontlarını saklayın. Aidat borcunuz olmadığına dair yöneticiden yazı alın.
4. Anahtar teslimini belgeleyin. Anahtarları elden veriyorsanız imzalı bir teslim belgesi alın. Kiraya veren almıyorsa noter aracılığıyla teslim edin — aksi hâlde “tahliye etmedi” iddiasıyla kira işlemeye devam eder.
5. Giriş fotoğraflarınızı saklayın. Taşındığınız gün çektiğiniz fotoğraflar, çıkışta “bu hasar zaten vardı” demenizin tek yoludur.

Depozitonun İki Yasal Sınırı ve Sonuçları

Kanun, güvence bedeli bakımından iki sınır getirmiştir. Bu sınırlara aykırı düzenlemeler geçersizdir.

İhtarnamenin Hukuki Etkileri

İhtarname zorunlu bir dava şartı değildir; ancak depozito dosyasında hukuki sonuçları doğuran ilk belgedir. Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117) ve temerrüt faizi bu tarihten itibaren işlemeye başlar. İhtarnamede verilen sürenin bitimi bu nedenle dilekçede faiz başlangıcı olarak gösterilir.

Kanuni faiz oranı 16/7/2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla değiştirilmiş olduğundan, eski tarihli örneklerde yazan sabit oranlar kullanılmamalı; dilekçede yalnızca “kanuni faiz” ifadesi ve başlangıç tarihi yazılmalıdır. Faiz hesabında mürekkep faiz yürütülemez (3095 s.K. m.3).

İcra Yolu: Takip, İtiraz ve İtirazın İptali

İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa dava açmadan önce ilamsız icra takibi başlatılabilir; takip için arabuluculuk gerekmez. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur (İİK m.62). Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde genel hükümlere göre alacağının varlığını ispat ederek itirazın iptalini dava edebilir; bu dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır (İİK m.67/1; HUAK m.18/B-1-a). Kira sözleşmesinde kiraya verenin güvenceyi aldığını imzasıyla kabul ettiği bir madde varsa, bu kayıt davanın temel delilidir. Takip ve itiraz aşamaları için ödeme emrine itiraz, dava için itirazın iptali davası, arabuluculuk için kira davasında dava şartı arabuluculuk yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kesinti Yapılabilecek ve Yapılamayacak Kalemler

Depozito bir cezai şart değil, güvence bedelidir. Bu nedenle ancak gerçek bir alacak karşılığında mahsup edilebilir.

Anahtar Teslimi ve İade Talebinin Belgeleri

Depozito iade edilmediğinde izlenecek üç adım sıralıdır ve her adım bir sonrakinin delilini oluşturur.

1. Yazılı talep. Noter aracılığıyla ihtarname gönderilir: sözleşmenin sona erdiği tarih, anahtar teslim tarihi, güvence tutarı ve iade için verilen süre yazılır.
2. İcra takibi. İlamsız takip başlatılır. İtiraz edilirse takip durur; bu durumda itirazın iptali davası açılması gerekir.
3. Alacak davası. Doğrudan dava açılabilir; sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Talep dilekçesinde yazılması gerekenler: güvence tutarı, ödendiğini gösteren belge (dekont veya sözleşmedeki kayıt), sözleşmenin sona erme tarihi, anahtar teslim tarihi ve faiz talebi — başlangıç tarihi ve türü belirtilerek.

Kiraya veren tarafında ise değerlendirme farklıdır: iade edilmeyecek bir tutar varsa, bunun hangi kaleme ilişkin olduğu yazılı olarak bildirilmeli ve belgelenmelidir. Gerekçesiz alıkoyma, faiz ve yargılama gideri yükü doğurur. Hasar iddiası varsa, tahliyeden hemen sonra tespit yaptırılması ve mümkünse delil tespiti talep edilmesi yerinde olur.

Erken tahliyede depozitonun akıbeti ve anahtar teslimi için erken tahliye rehberimize, abonelik ve aidat borçlarının kime ait olduğu için abonelik rehberimize bakabilirsiniz.

Depozito Nerede Durmalı? Usulün Önemi

Depozito uyuşmazlıklarının çoğu, paranın en başta yanlış yere yatırılmış olmasından doğar.

Kanunun öngördüğü usul şudur: güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.

Uygulamadaki en yaygın hata, paranın doğrudan kiraya verenin kişisel hesabına yatırılmasıdır. Bunun iki sonucu vardır:

• Getiri kaybedilir. Güvence kiracı adına açılan hesapta tutulduğunda faiz veya kâr payı kiracıya aittir.
• Bankadan iade yolu kapanır. Kanunun öngördüğü otomatik iade mekanizması yalnızca güvence bankada tutuluyorsa işler.

Sözleşme yapılırken: depozitonun bu usule göre yatırılacağının sözleşmeye yazılması, yıllar sonra çıkacak tartışmayı baştan önler.

Bankadan İade: Üç Aylık Kural

Güvence usulüne uygun tutuluyorsa, kiracı çoğu dosyada mahkemeye hiç gitmeden sonuç alabilir.

Bankanın temel yükümlülüğü: banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiracı lehine istisna: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse; banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Yani kiraya verenin sessiz kalması kiracının lehinedir. Üç ay dolduğunda bankaya yazılı başvuru yapılarak güvence, işlemiş nemasıyla birlikte geri alınabilir. Başvuru evrak kaydıyla yapılmalı ve kayıt numarası saklanmalıdır.

Dava aşamasına geçildiğinde kullanılacak metin için depozito iadesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Sözleşme Şartı ve Üç Aylık Tavan

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence iki kuralla sınırlandırılmıştır ve ikisi de kiracı lehinedir.

Birinci sınır — sözleşme şartı. Güvence, ancak sözleşmeyle kararlaştırılmışsa istenebilir. Sözleşmede depozitoya ilişkin bir madde yoksa kiracıdan güvence talep edilemez.

İkinci sınır — üç aylık tavan. Sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Bu tavan uygulamada sık aşılır: “beş aylık depozito” veya “altı ay peşin + depozito” gibi talepler kanunun sınırının üzerindedir. Hesap basittir: sözleşme tarihindeki aylık kira bedeli × 3. Bu tutarın üzerinde alınan kısım, iade talebinin ayrı bir kalemidir.

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında yükümlülük getiren düzenlemelerin sınırı için bağlantılı sözleşme yasağı yazımıza bakılabilir.

Kesinti Tartışmasında Kanuni Ölçüler: TBK m.334 ve m.335

Kanun bu ayrımı iki maddeyle kurar. Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür, ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir; sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında kiracının önceden tazminat taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.334). Kiraya veren de geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Aşağıdaki kalem listesi bu iki maddenin uygulamasıdır.

Uyuşmazlıkların tamamı bu ayrımda düğümlenir.

Kesilebilecekler:

• Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan gerçek zararlar,
• Kırılan, sökülen veya tahrip edilen unsurların onarım bedeli,
• Ödenmemiş yan giderler ve aboneliklerden kaynaklanan borçlar,
• Kiracıya ait olduğu hâlde ödenmemiş aidat borçları.

Kesilemeyecekler:

• Olağan kullanımdan doğan yıpranma. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimeler dışında teslim aldığı hâliyle geri vermekle yükümlüdür. Duvardaki normal solma, zeminde oluşan olağan aşınma bu kapsamdadır.
• Olağan yenileme giderleri. Boya badana gibi işlerin kesilmesi tartışmalıdır; yıpranmanın olağan sınırı aşıp aşmadığı incelenir.
• Belgesiz iddialar. Zararın varlığı ve miktarı bakımından ispat yükü kiraya verendedir; fatura veya tespit olmadan yapılan kesintiler kabul edilmez.
• Demirbaş ve büyük onarım. Bunlar kiraya verenin yükümlülüğündedir.

Kira borcu mahsubu ise ayrı bir tartışmadır: depozito bankadaysa kiraya veren onu tek başına çekemez (TBK m.342). Elden verilmişse kiraya veren muaccel alacağıyla takas beyanında bulunabilir; takas ancak bu iradenin kiracıya bildirilmesiyle gerçekleşir ve kiraya veren alacağını ispatlamak zorundadır (TBK m.139, m.143; TMK m.6).

İade Talebinin Yürütülmesi: Üç Basamak

Doğru sıra izlendiğinde çoğu dosya dava aşamasına gelmeden kapanır.

Birinci basamak — güvencenin yerini belirleyin. Depozito bankada bloke bir hesapta mı, yoksa doğrudan kiraya verene mi ödenmiş? Bu soru, izlenecek yolu tamamen değiştirir.

İkinci basamak — yazılı talep.

• Bankada ise: sözleşmenin sona ermesini izleyen üç aylık süre dolduğunda bankaya yazılı başvuru yapılır ve kayıt numarası alınır.
• Kiraya verende ise: yazılı talep iletilir; tercihen noter ihtarnamesiyle. İhtarnamede iade tutarı, sözleşmenin sona erdiği tarih, taşınmazın teslim tarihi ve ödeme yapılacak IBAN gösterilir.

Üçüncü basamak — dava. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde iade davası açılır. Talep; asıl alacak, faiz ve varsa nema kalemlerini birlikte içermelidir.

İhtarname zorunlu değildir; ancak talebin yapıldığını ve karşılanmadığını belgelemesi, faizin başlangıcı ve yargılama giderleri bakımından yararlıdır. Dava dilekçesi kurgusu için depozito iadesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Dava Dilekçesinde İşlenecek Hususlar ve Dayanakları

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa açılacak davada dilekçe, kiracının lehine olan her noktayı ayrı bir husus olarak ve dayandığı kanun maddesiyle birlikte ortaya koymalıdır. Kiraya verenin ileri süreceği boya bedeli, hasar veya kira borcu savunmaları da ayrı bir başlık açmadan, ilgili husus içinde karşılanır:

Dilekçe HMK m.119’daki unsurları taşımalı (kira hukuku dilekçe örnekleri); özellikle her vakıanın hangi delille ispat edileceği karşısında gösterilmelidir. Kira davaları basit yargılama usulüne tabi olduğundan cevaba cevap dilekçesi verilemez ve deliller dilekçeyle birlikte sunulmalıdır (HMK m.316-318). Tam metin için depozito iadesi dava dilekçesi örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

Özel Durumlar: Erken Çıkış, Satış ve Eşyalı Kiralama

Erken çıkış. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan çıkarsa, kira borcu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder; bu sürede uygun bir yeni kiracı bulunursa borç sona erer (TBK m.325). Kiraya veren bu dönemin kirasını depozitodan karşılamak isteyebilir; ancak makul sürenin ve yeni kiracıdan elde edilen kiranın hesaba katılması gerekir. İhtarnamede erken çıkış varsa bu durum ve teslim tarihi açıkça yazılmalıdır: erken tahliye ve sorumluluk.

Kiralanan satıldıysa. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Bankadaki güvence satıştan etkilenmez; elden verilmiş güvencede ise ihtarnamenin kime gönderileceği satış sözleşmesinde depozitonun devredilip devredilmediğine göre belirlenir. Tereddüt varsa ihtarname hem eski hem yeni malike gönderilmelidir: evi yeni biri satın aldı.

Eşyalı kiralama. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır (TBK m.339). Demirbaş listesi ve giriş durumu tutanağı yoksa eksik veya hasarlı eşya iddiası ispatlanamaz: eşyalı kirada demirbaş ve depozito. Boya ve eskime bedeli tartışması için çıkarken boya ve eskime bedeli yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya Veren Tarafında: Kesinti Yaparken

Bu rehber kiracı odaklıdır; ancak kiraya veren tarafında da yapılması gerekenler bellidir ve ihmal edildiğinde haklı bir kesinti dahi geri döner.

• Tespiti zamanında yaptırın. Hasar iddiası, taşınmazın teslim alındığı tarihe yakın bir zamanda belgelenmelidir. Aylar sonra yapılan tespit, hasarın kiracı döneminden kaynaklandığını göstermez.
• Kalemleri belgeleyin. Her kesinti kalemi için fatura, teklif veya keşif raporu bulunmalıdır.
• Kalanı iade edin. Kesinti tutarı depozitodan azsa bakiye derhal iade edilmelidir; tamamının bekletilmesi faiz sorumluluğu doğurur.
• Yazılı bildirim yapın. Hangi kalemden ne kadar kesildiği kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
• Süreyi gözetin. Güvence bankada tutuluyorsa, üç ay içinde dava veya takip yoluna gidildiğinin bankaya yazılı bildirilmesi gerekir.

Bu adımlar atlandığında, gerçekten var olan bir zarar dahi ispatlanamaz hâle gelir.

Kiraya veren hasar iddiasını belgelemek istiyorsa, teslimden hemen sonra keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla delil tespiti isteyebilir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m.400). Yeni kiracı taşınıp tadilat başladıktan sonra yapılan tespit, hasarın önceki kiracı döneminde oluştuğunu kanıtlamaz.

Tahliye Günü: On Beş Dakikalık İş

Depozito dosyalarında sonucu belirleyen şey hukuki argüman değil, çıkış günü yapılan kayıt işidir. Sonradan telafisi yoktur.

1. Teslim tutanağı. Taşınmazın durumu, teslim tarihi, sayaç endeksleri ve teslim edilen anahtar sayısı yazılır; karşılıklı imzalanır. Kiraya veren imzadan kaçınırsa bu husus tutanağa geçirilir ve tanık huzurunda tutulur.
2. Tarihli fotoğraflar. Her odanın, mutfağın, banyonun ve balkonun fotoğrafı; sayaçların yakın çekimi.
3. Sayaç endeksleri. Elektrik, su ve doğal gaz endeksleri yazıyla kaydedilir.
4. Abonelik kapama. Her abonelik için borcu yoktur yazısı alınır.
5. Aidat borcu yoktur yazısı. Apartman veya site yönetiminden temin edilir.

En önemli ayrıntı: aynı işlem giriş günü de yapılmış olmalıdır. Giriş ve çıkış fotoğrafları yan yana konduğunda hasar iddiaları kendiliğinden çözülür. Giriş tutanağı yoksa kiracı, taşınmazı hangi durumda teslim aldığını ispatlamakta zorlanır.

Anahtar teslim alınmıyorsa, alacaklının temerrüdü hâlinde borçlunun teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabileceği ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkimin belirleyeceği hükmünden yararlanılır (TBK m.107); uygulamada sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesi istenir ya da anahtarlar noter aracılığıyla tevdi edilir; tevdi belgesi teslim tarihinin resmî kanıtıdır ve erken tahliye tartışmalarında da kullanılır.

Depozito ihtarnamenizi dosyanıza göre düzenlemek, bankaya başvuru yapmak, icra takibi başlatmak veya arabuluculuk ve dava sürecini yürütmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Konunun ayrıntılı anlatımı için depozitomu geri alamıyorum yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular