Tahliye Davasına Cevap Dilekçesi Örneği (2026) — Kiracı Savunması

Tahliye davası tebliğ edildiyse, iki hafta içinde cevap dilekçesi vermelisiniz (HMK m. 317/2). Kiracının elindeki savunmaların tamamı kanunla çizilmiştir: ihtar süresinin TBK m. 315/2‘deki otuz günden kısa olması, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce alınmış olması (TBK m. 352/1), gereksinimin samimi olmaması (TBK m. 350), yeni malikin bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme süresine uymaması (TBK m. 351) ve arabuluculuk dava şartının yerine getirilmemesi (6325 s.K. m. 18/B). Ancak bu son itirazın kanunda yazılı bir istisnası vardır ve gözden kaçırılırsa itiraz boşa gider.

Mevzuat Haritası

Cevap Süresi: HMK m. 317

Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde ve basit yargılama usulüne göre görülür (HMK m. 316 vd.). Bu usulün iki sonucu doğrudan kiracıyı etkiler.

Cevap süresi. HMK m. 317/2 uyarınca davalının cevap süresi, dava dilekçesinin kendisine tebliğinden itibaren iki haftadır. Mahkeme, durum ve koşullara göre cevap dilekçesinin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor yahut imkânsız olduğu hâllerde, yine bu süre zarfında başvuran davalıya bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir.

Buradaki incelik gözden kaçar: ek süre talebinin, iki haftalık süre dolmadan yapılması gerekir. Süre geçtikten sonra yapılan ek süre talebi sonuç doğurmaz.

Cevap verilmezse. Dava kendiliğinden reddedilmez; davalı, davacının ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılır. Ancak bu teorik koruma pratikte yeterli değildir: delillerinizi sunamaz, karşı iddialarınızı (ihtarın geçersizliği, taahhüdün geçersizliği gibi) usulüne uygun ileri süremezsiniz.

Deliller dilekçeyle birlikte sunulur. Basit yargılama usulünde taraflar, dilekçeleriyle birlikte tüm delillerini sunmak ve hangi vakıanın hangi delille ispat edileceğini belirtmek zorundadır. Sonradan delil sunmak kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle cevap dilekçesi tüm belgelerle birlikte hazırlanmalıdır.

Son satır özellikle önemlidir: yazılı yargılamadan farklı olarak basit usulde replik ve düplik aşaması yoktur. Yani cevap dilekçesi, savunmanızı yazılı olarak ortaya koyabileceğiniz tek fırsattır.

Arabuluculuk İtirazı: 6325 m. 18/B ve İstisnası

Bu, 2023 sonrası açılan davalarda en hızlı sonuç veren itirazdır; ancak yanlış dosyada ileri sürüldüğünde zaman kaybettirir.

Kanuni metin. 6325 sayılı Kanun’a 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen ve 1/9/2023‘te yürürlüğe giren m. 18/B şöyledir: “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.”

Son tutanak eklenmemişse ne olur? Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklemezse mahkeme, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulması gerektiği, aksi hâlde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderir. İhtarın gereği yerine getirilmezse dava, dilekçe karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın usulden reddedilir.

Uyarı. Bu itirazı ileri sürmeden önce iki şeyi kontrol edin: dava dilekçesinin eklerinde son tutanak var mı ve dava, m. 18/B/1-(a)’daki ilamsız icra istisnası kapsamında mı? Davacı zaten arabuluculuğa başvurmuşsa itiraz zaman kaybettirir ve kötü niyet izlenimi doğurabilir.

Bir Aylık Süre ve TBK m. 353’ün Gözden Kaçan Etkisi

Tahliye davalarında “bir aylık hak düşürücü süre” savunması sık kullanılır; ancak bu sürenin uzayabileceği çoğu zaman bilinmez.

Bir aylık sürenin kaynağı. Süre, dayanılan sebebe göre farklı maddelerde yer alır: gereksinim ve yeniden inşa sebebinde TBK m. 350, tahliye taahhüdünde TBK m. 352/1, iki haklı ihtarda TBK m. 352/2, yeni malikte TBK m. 351. Yani “TBK m. 353 uyarınca bir ay” demek doğru değildir; m. 353 süreyi koyan değil uzatan hükümdür.

TBK m. 353 — dava süresinin uzaması. Madde, kiraya verenin en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağını öngörür.

Bunun kiracı bakımından iki sonucu vardır. Birincisi, süre itirazı ileri sürülürken dosyada böyle bir yazılı bildirim bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir; varsa itiraz sonuç vermez. İkincisi, bildirim varsa da süresinde yapılmış olması gerekir: dava açma süresi geçtikten sonra yapılan bildirim uzatma sonucu doğurmaz. Bu nedenle bildirimin tarihi ve tebliğ tarihi ayrıca incelenmelidir.

Savunma Haritası: Hangi Davaya Hangi Cevap?

Kiracının Kanuni Kalkanı: TBK m. 354 ve m. 355

m. 354 — dava sebeplerinin sınırlılığı. Madde tek cümledir ama kira hukukunun omurgasını kurar: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Bunun iki sonucu vardır. Birincisi, kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanarak dava açabilir; sözleşmeye eklenen yeni bir tahliye sebebi hüküm doğurmaz. İkincisi, kiracının korumasını zayıflatan sözleşme kayıtları geçersizdir. Örnekler:

• “Kiraya veren dilediği zaman, sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir” → hükümsüz.
• “Kiracı, ihtar süresi olmaksızın tahliye edileceğini kabul eder” → hükümsüz.
• “Kira bir gün geciktiğinde sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır” → m. 315’teki süre ve fesih bildirimi şartını bertaraf ettiği ölçüde hükümsüz.

m. 355 — yeniden kiralama yasağı. Bu hüküm, tahliye sonrasını korur ve kiracıların çoğu varlığından habersizdir.

Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar sebebiyle boşaltma hâlinde ise kiralanan, eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; sona ermedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Bu hükme aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani gereksinim iddiasıyla tahliye edilen kiracı, taşınmazın kısa süre sonra başkasına kiralandığını öğrenirse ayrı bir dava hakkına sahiptir.

m. 347 — on yıl kuralı. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

m. 348 — bildirimin şekli. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Sözlü veya telefonla yapılan bildirim sonuç doğurmaz.

Fiili tahliye yasağı. Kiraya veren kilidi değiştiremez, eşyayı çıkaramaz, elektrik ve suyu kestiremez. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir. Fiilî tahliye girişimi suç oluşturabilir; derhâl kolluğa başvurulmalı ve durum tutanakla belgelenmelidir.

Cevap Dilekçesi Hazırlarken Kontrol Listesi

1. Tebliğ tarihini yazın ve iki haftayı hesaplayın. HMK m. 317/2; ek süre talebi süre dolmadan yapılmalıdır.

2. Davanın dayandığı maddeyi belirleyin. m. 315 mi, m. 350 mi, m. 351 mi, m. 352 mi? Savunma tamamen buna göre kurulur.

3. Arabuluculuk eklerini kontrol edin. Son tutanak var mı? Dava ilamsız icra istisnası kapsamında mı (6325 m. 18/B/1-a)?

4. Bir aylık süreyi ve m. 353 bildirimini birlikte inceleyin. Yazılı bildirim varsa süre bir kira yılı uzamış olabilir.

5. İhtarnameyi üç yönden okuyun. Yazılı mı, süre otuz gün mü, süre sonunda fesih bildirimi var mı?

6. Taahhütnamede tarihe bakın. Kiralananın tesliminden sonra mı verilmiş? Belli bir tahliye tarihi var mı?

7. Tapu kayıtlarının celbini isteyin. Gereksinim iddiasında davacının başka taşınmazı olup olmadığı belirleyicidir.

8. Yazışmaları dosyaya koyun. Dava öncesi fahiş zam talebi, samimiyetsizliğin en güçlü göstergesidir.

9. Tüm delilleri dilekçeyle birlikte sunun. Basit usulde sonradan delil sunmak kural olarak mümkün değildir.

10. Sözleşmedeki aleyhe kayıtları m. 354 ile karşılayın. Bu kayıtlar kesin olarak hükümsüzdür.

11. Tahliye sonrasını planlayın. Gereksinim sebebiyle çıkarıldıysanız m. 355’teki üç yıllık yasağı ve tazminat hakkını takip edin.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye davasına cevap süresi kaç gündür?

HMK m. 317/2 uyarınca dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır. Süre dolmadan başvurulması kaydıyla, mahkeme bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir.

Cevap vermezsem ne olur?

Davacının ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılırsınız. Ancak delillerinizi ve karşı iddialarınızı usulüne uygun ileri süremezsiniz; basit yargılamada cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilemediğinden bu telafisi güç bir kayıptır.

Arabuluculuk şartı her tahliye davasında aranır mı?

Hayır. 6325 m. 18/B/1-(a), kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakır. İİK m. 269 kapsamındaki takiplerde arabuluculuk dava şartı değildir.

Ev sahibi arabuluculuğa gitmediyse ne olur?

Son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de sunulmazsa dava, dilekçe karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın usulden reddedilir.

İhtar süresi 15 gün verilmişti, geçerli mi?

Hayır. TBK m. 315/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Daha kısa süre veren ihtar geçersizdir.

İhtarda başka ne aranır?

İhtarın yazılı olması ve verilen sürede ifa edilmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. Yalnızca “borcunuzu ödeyin” denilen ve fesih ihtarı içermeyen bir yazı, m. 315/2’nin aradığı unsuru taşımaz.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçersizdir?

TBK m. 352/1, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belli bir tarih için verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı anda ve teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir.

Taahhüde dayalı dava ne zamana kadar açılabilir?

TBK m. 352/1 uyarınca taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır.

Bir aylık süre uzayabilir mi?

Evet. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Süre itirazı ileri sürülmeden önce dosyada böyle bir bildirim olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Gereksinim kimin için ileri sürülebilir?

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için. Bu sayımda yer almayan kişiler için gereksinim iddiası dinlenmez.

Yeni malik ne zaman dava açabilir?

TBK m. 351/1 uyarınca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla. Ayrıca m. 351/2 uyarınca bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

İki haklı ihtar için ne gerekir?

TBK m. 352/2 uyarınca bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmak. Dava, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Sözleşmede “sebep göstermeden tahliye” maddesi var, geçerli mi?

Hayır. TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; bu tür kayıtlar hükümsüzdür.

Ev sahibi kirayı almıyor, ne yapmalıyım?

Ödeme iradenizi belgeleyin: kira bedelini kiraya veren adına bankaya yatırın veya genel hükümler çerçevesinde hâkimin belirleyeceği yere tevdi edin. Aksi hâlde “kira ödenmedi” iddiasıyla tahliye riski doğar.

Gereksinim iddiasıyla çıkarıldım, ev başkasına kiralandı; hakkım var mı?

Evet. TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Ev sahibi kilidi değiştirdi, ne yapmalıyım?

Derhâl kolluğa başvurun ve durumu tutanakla belgeleyin. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir; fiilî tahliye girişimi suç oluşturabilir.

Sonuç

Tahliye davasında kiracının konumu güçlüdür; çünkü kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanabilir ve her sebep kendi şekil ve süre şartlarını taşır. Savunma da bu yapıyı izler: önce usul (HMK m. 317’deki iki hafta, 6325 m. 18/B’deki dava şartı ve istisnası), sonra süre (m. 350-352’deki bir ay ve m. 353’ün uzatma etkisi), sonra esas (ihtarın otuz günü, taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması, gereksinimin samimiyeti). Bunların üstünde ise TBK m. 354 durur: sözleşmeye yazılan hiçbir kayıt, kanunun kiracıya tanıdığı korumayı daraltamaz. Cevap dilekçenizin dosyanıza göre hazırlanması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Atıf yapılan başlıca mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 107, 315, 344, 347, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 114, 115, 316, 317, 318; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B (28/3/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklenmiştir, yürürlük 1/9/2023); 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. Mevzuat değişebileceğinden, dava tarihinde yürürlükteki metnin teyidi gerekir.