Tahliye davası tebliğ edildiyse, iki hafta içinde cevap dilekçesi vermelisiniz (HMK m.317). Kiracının elinde güçlü savunmalar vardır: ihtarın 30 günden kısa olması, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı tarihli olması, ihtiyacın samimi olmaması, arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO: 20…/……… E.
CEVAP VEREN (DAVALI – KİRACI): [Ad Soyad] (T.C. [—]), [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad] (varsa)
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad]
KONU: Davaya karşı cevaplarımızın ve usule ilişkin itirazlarımızın sunulmasıdır.
TEBLİĞ TARİHİ: …/…/20… (İşbu cevap dilekçesi iki haftalık yasal süre içindedir.)
USULE İLİŞKİN İTİRAZLARIMIZ:
1) ARABULUCULUK DAVA ŞARTI YERİNE GETİRİLMEMİŞTİR: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Davacı, dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağını eklememiştir. Bu, HMK m.114-115 anlamında bir dava şartı noksanlığıdır ve davanın usulden reddi gerekir. [Bu itirazı yalnızca gerçekten son tutanak yoksa ileri sürün.]
2) DAVA SÜRESİNDE AÇILMAMIŞTIR: TBK m.353 uyarınca tahliye davası, [taahhüt tarihinden / kira süresinin bitiminden] itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davacı bu süreyi geçirmiştir. Dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmelidir.
ESASA İLİŞKİN CEVAPLARIMIZ: [Davanın dayandığı sebebe göre uygun olanı seçiniz]
A) KİRA ÖDENMEMESİ İDDİASINA KARŞI (TBK m.315):
• Kira borcum bulunmamaktadır; tüm ödemelerim banka kanalıyla yapılmıştır. (Ekte: dekontlar.)
• Davacının çektiği ihtarnamede tanınan süre 30 günden kısadır. TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az otuz gün olmalıdır. İhtar geçersizdir.
• İhtarname tebliğ edilmemiştir / usulsüz tebliğ edilmiştir.
• İhtarda tanınan 30 günlük süre içinde borç ödenmiştir. (Ekte: dekont.)
• Davacı, kira bedelini almaktan kaçınmış; bu nedenle ödeme, [bankaya bloke hesaba yatırılmış / mahkemeye tevdi edilmiştir].
B) TAHLİYE TAAHHÜDÜ İDDİASINA KARŞI (TBK m.352/1):
• Taahhütname, kira sözleşmesiyle AYNI TARİHTE düzenlenmiştir. TBK m.352/1 uyarınca taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA verilmiş olmalıdır. Taahhüt GEÇERSİZDİR.
• Taahhütname sözleşme anında boş olarak imzalatılmış, tarih ve içerik sonradan doldurulmuştur. Bu hususta bilirkişi incelemesi talep ederiz.
• Taahhütnamedeki imza bana ait değildir; imza incelemesi talep ederiz.
• Taahhüt, kiracı olan tarafımdan değil, üçüncü kişi tarafından verilmiştir ve beni bağlamaz.
• Taahhütnamede belirli bir tahliye tarihi yer almamaktadır.
C) İHTİYAÇ İDDİASINA KARŞI (TBK m.350):
• Davacının ileri sürdüğü ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu DEĞİLDİR.
• Davacının, ihtiyacını karşılayabileceği başka boş taşınmazı bulunmaktadır. Davacı ve yakınlarının tapu kayıtlarının celbini talep ederiz.
• Davacı, dava öncesinde kirayı fahiş oranda artırmak istemiş; kabul etmemem üzerine bu davayı açmıştır. Bu durum, ihtiyacın samimi olmadığını göstermektedir. (Ekte: yazışmalar/mesajlar.)
• İhtiyaç sahibi olarak gösterilen kişi, TBK m.350’de sayılan kişilerden değildir (örn. kardeş).
D) YENİ MALİK İDDİASINA KARŞI (TBK m.351):
• Davacı, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu tarafıma yazılı olarak bildirmemiştir. Bu yol kapanmıştır.
• Bildirimden itibaren altı aylık süre dolmadan dava açılmıştır.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.315, m.344, m.350, m.351, m.352, m.353, m.354, m.355; HMK m.114, m.115, m.317; 6325 s.K.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, ihtarname ve tebligat parçası, tahliye taahhütnamesi aslı, davacı ve yakınlarının tapu kayıtları, yazışmalar/mesajlar, bilirkişi ve imza incelemesi, tanık, keşif ve her türlü yasal delil.
SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
a) Öncelikle usule ilişkin itirazlarımızın kabulü ile davanın USULDEN REDDİNE,
b) Aksi kanaatte; haksız ve dayanaksız davanın ESASTAN REDDİNE,
c) Yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine
karar verilmesini arz ve talep ederim.
Tarih: …/…/20…
Davalı (Kiracı) / Vekili
[Ad Soyad] — İmza
⏰ İki Hafta: Cevap Süresini Kaçırmayın
Kira uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde ve basit yargılama usulüne göre görülür.
- Cevap dilekçesi süresi: dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki hafta (HMK m.317/2).
- Süre yetersizse, bu süre dolmadan bir defaya mahsus ek süre talep edilebilir; hâkim iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir.
⚠️ Cevap vermezseniz ne olur? Dava reddedilmez, ancak davacının ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılırsınız. Bu, teoride savunmasız kalmadığınız anlamına gelse de pratikte ciddi dezavantajdır: delillerinizi zamanında sunamaz, karşı iddialarınızı (ihtarın geçersizliği, taahhüdün sahteliği gibi) usulüne uygun ileri süremezsiniz.
Basit yargılamada delil sunma: Taraflar, dilekçeleriyle birlikte tüm delillerini sunmak zorundadır. Sonradan delil sunmak kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle cevap dilekçenizi tüm belgelerinizle birlikte hazırlayın.
En Güçlü Savunma: Arabuluculuk Dava Şartı
Bu, 2023 sonrası açılan davalarda en hızlı sonuç veren itirazdır.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Davacı, dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağını (anlaşamama tutanağı) eklemek zorundadır.
- Eklemezse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Bu sürede de sunulmazsa, dava usulden reddedilir (HMK m.114-115 anlamında dava şartı noksanlığı).
⚠️ Bu itirazı yalnızca gerçekten son tutanak yoksa ileri sürün. Davacı zaten arabuluculuğa başvurmuşsa, bu itiraz zaman kaybettirir ve sizi kötü niyetli gösterebilir. Dava dilekçesinin eklerini önce kontrol edin.
İstisna: İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde arabuluculuk şartı aranmaz.
Savunma Haritası: Hangi Davaya Hangi Cevap?
| Davanın dayanağı | En güçlü savunmalar |
|---|---|
| Kira ödenmemesi (TBK m.315) | • İhtar süresi 30 günden kısa → ihtar geçersiz • İhtar yazılı değil / usulsüz tebliğ • Borç süre içinde ödendi (dekont) • Ev sahibi parayı almaktan kaçındı → tevdi/bloke hesap |
| Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) | • Taahhüt sözleşmeyle aynı tarihli → GEÇERSİZ • Boş imzalatıldı, sonradan dolduruldu → bilirkişi • İmza inkârı • Taahhüt kiracı tarafından verilmemiş • 1 aylık dava süresi geçmiş |
| İhtiyaç (TBK m.350) | • İhtiyaç samimi değil • Davacının başka boş taşınmazı var → tapu sorgusu iste • Dava öncesi fahiş zam istenmiş → mesajları sun • İhtiyaç sahibi m.350’de sayılmayan kişi (örn. kardeş) |
| Yeni malik (TBK m.351) | • Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yok • 6 aylık bekleme süresi dolmadan dava açılmış |
Kiracının Bilmediği Koruma: TBK m.354
TBK m.354: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Bu, kira hukukunun en önemli koruyucu hükmüdür. Anlamı:
- Kira sözleşmesine konulan, kiracının tahliye korumasını zayıflatan her türlü kayıt geçersizdir.
- Örneğin: “Kiraya veren dilediği zaman, sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir” gibi bir madde hükümsüzdür.
- “Kiracı, ihtar süresi olmaksızın tahliye edileceğini kabul eder” tarzı kayıtlar geçersizdir.
Diğer korumalar:
- TBK m.347 (10 yıl kuralı): Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdiremez. Bu sürenin sonunda ise, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
- Fiili tahliye yasağı: Kiraya veren, kilidi değiştiremez, eşyanızı çıkaramaz, elektrik/suyunuzu kestiremez. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir. Fiili tahliye girişimi suç oluşturabilir — derhal kolluğa başvurun.
📖 İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davasına cevap süresi kaç gündür?
Dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.317/2 — basit yargılama usulü). Süre dolmadan bir defaya mahsus ek süre talep edilebilir.
Cevap vermezsem ne olur?
Davacının ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılırsınız. Ancak delillerinizi ve karşı iddialarınızı usulüne uygun ileri süremezsiniz; bu ciddi bir dezavantajdır.
Ev sahibi arabuluculuğa gitmediyse ne olur?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Son tutanak sunulmazsa mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir.
İhtar süresi 15 gün verilmişti, geçerli mi?
Hayır. TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtar süresi en az 30 gündür. Daha kısa süre veren ihtar geçersizdir ve tahliye davası bu nedenle reddedilir.
Ev sahibi kirayı almıyor, ne yapmalıyım?
Ödeme iradenizi belgeleyin: kira bedelini bankaya kiraya veren adına bloke hesaba yatırın veya sulh hukuk mahkemesine tevdi edin. Aksi hâlde ‘kira ödemedi’ iddiasıyla tahliye riski doğar.
Ev sahibi kilidi değiştirdi, ne yapmalıyım?
Derhal kolluğa başvurun. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir; fiili tahliye girişimi suç oluşturabilir.
