Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.344, 345

Kira sözleşmesi altı yıl önce imzalanmıştır. Her yıl endeks oranında artırılmış, bugün gelinen nokta ise bölgedeki emsallerin çok altındadır. Kiraya veren artış ister, kiracı “kanuni oran budur” der.

İkisi de kısmen haklıdır — çünkü kanunda iki ayrı rejim vardır ve hangisinin uygulanacağını sözleşmenin yaşı belirler. Aşağıda bu ayrım, davanın zamanlaması, emsal ispatı ve hazır bir dava dilekçesi, artış bildirimi ve kiracı cevap dilekçesi yer almaktadır.

İki Rejim: Beş Yıl Eşiği

Bu ayrım yapılmadan ne talep ne savunma doğru kurulabilir.

Beş yıl dolmadan. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yoksa bedel, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Buradaki oran bir tavandır: aşılamaz, ama hâkim bunun altında da belirleyebilir.

Beş yıldan sonra. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından şu üç ölçüt birlikte gözetilerek belirlenir:

• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın durumu,
• Emsal kira bedelleri.

Kritik fark şudur: burada yıllık artış sınırı bağlayıcı bir tavan oluşturmaz. Yargı kararlarında da, beş yıldan uzun kira ilişkilerinde yalnızca artış oranına bakılamayacağı; emsal kira, kiralananın niteliği ve hakkaniyetin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Beş yıl nasıl sayılır? Hesapta sözleşmenin ilk tarihi esas alınır ve sonraki yenileme dönemleri sayılır. Birer yıllık bir sözleşmenin yenilenmeleriyle de bu süre dolabilir; yeni bir sözleşme imzalanmış olması tek başına sayacı sıfırlamaz.

Zamanlama: Davanın Asıl Meselesi

Bu dosyalarda en sık yapılan hata usule ilişkindir ve sonucu doğrudan etkiler.

Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yani süre kaçtı diye dava reddedilmez. Ancak asıl soru şudur: belirlenecek bedel hangi dönemden itibaren uygulanacak?

Bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için üç yoldan biri gereklidir:

1. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalı; veya
2. Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalı; veya
3. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmalı — bu hâlde dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Bu koşullar sağlanmazsa dava görülür, bedel belirlenir; ancak bir sonraki döneme sarkar. Pratikte bu, bir yıllık farkın kaybı demektir.

Bu nedenle en güvenli yol, dönem başından otuz gün önce noter ihtarnamesiyle yazılı artış bildirimi göndermektir. Aşağıdaki dilekçe setinde bu bildirimin hazır metni yer almaktadır.

Emsal İspatı

Beş yıl eşiği geçildiğinde dosyanın ağırlığı buraya kayar.

Emsal olarak sunulan taşınmazların kiralananla karşılaştırılabilir olması gerekir:

• Konum — aynı mahalle veya benzer nitelikte bölge,
• Yüzölçümü ve oda sayısı,
• Bina yaşı ve durumu,
• Kat, ısıtma, asansör, otopark gibi özellikler,
• Site içi olup olmadığı ve ortak kullanım alanları,
• Sözleşme tarihi — güncel olmayan emsal zayıftır.

Delil olarak emsal kira sözleşmeleri, güncel ilan çıktıları ve emlak meslek kuruluşlarından alınacak bilgiler kullanılır. Bunların üzerine mahallinde keşif yapılması ve emlak değerleme uzmanı bilirkişi görevlendirilmesi talep edilmelidir.

Kiracı tarafında ise savunma çoğu zaman emsallerin uygunsuzluğu üzerine kurulur: gösterilen taşınmazların nitelik veya konum bakımından karşılaştırılabilir olmadığı, kiralananda eksiklikler bulunduğu ve yapılan masraflar ortaya konulur.

İki Ayrı Kurum: Tespit ve Uyarlama

Bunlar sıkça karıştırılır; dayanakları ve koşulları farklıdır.

Kira tespiti: yeni kira döneminde uygulanacak bedelin, yukarıdaki ölçütlere göre belirlenmesidir. Olağan bir süreçtir.

Uyarlama: sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talebidir. Koşulları çok daha ağırdır.

Dilekçede hangi kuruma dayanıldığı baştan netleştirilmelidir; ikisi aynı dilekçede birbirine karıştırıldığında talep zayıflar. Ayrıntı için kira bedelinin uyarlanması yazımıza bakılabilir.

Usul: Mahkeme ve Arabuluculuk

İki nokta dosyayı erken aşamada geri döndürür.

Görevli mahkeme. Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç — dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilebilir; son tutanak dilekçeye eklenmelidir.

Bir hatırlatma: arabuluculuk süreci de zaman aldığından, otuz günlük bildirim koşulu ile arabuluculuk takvimi birlikte planlanmalıdır.

Yabancı Para Kaydı

Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Bu, hem kiraya verenin artış talebini hem de kiracının indirim talebini kapsayan bir sınırlamadır ve dosyada baştan kontrol edilmelidir.

Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin kiraya veren tarafında dava dilekçesi, ardından artış bildirimi ihtarnamesi ve kiracı tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• İlk sözleşme tarihi — beş yıl doldu mu?
• Yeni dönem başlangıç tarihi ve otuz günlük geri sayım,
• Sözleşmede artış hükmü var mı?
• Yazılı artış bildirimi gönderildi mi, tebliğ edildi mi?
• Mevcut aylık bedel ve ödeme kayıtları,
• Emsal kira sözleşmeleri ve güncel ilanlar,
• Emsaller karşılaştırılabilir nitelikte mi?
• Kiralananın yüzölçümü, yaşı ve özellikleri,
• Yapılan iyileştirme veya eksiklikler,
• Kira bedeli yabancı para mı?
• Arabuluculuk tamamlandı mı?
• Dilekçede keşif ve değerleme bilirkişisi talebi var mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Otuz günlük koşulu kaçırmak. Tespit sonraki döneme sarkabilir.
• Bildirimi sözlü yapmak. Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi aranır.
• Beş yılı yanlış hesaplamak. Süre ilk sözleşme tarihinden işler.
• Emsal sunmamak. Beş yıl sonrasında belirleyici unsur emsallerdir.
• Uygunsuz emsal göstermek. Nitelik, konum ve yüzölçümü karşılaştırılabilir olmalıdır.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği usulden ret sebebidir.
• Tespit ile uyarlamayı karıştırmak. Dayanakları ve koşulları farklıdır.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşme tarihini belirleyin — Beş yıllık süre buradan hesaplanır.
2. Yeni dönem başlangıcını yazın — Otuz günlük geri sayım buna göre.
3. Artış bildirimi gönderin — Noterden, dönem başından otuz gün önce.
4. Emsal araştırması yapın — Sözleşme örnekleri ve güncel ilanlar.
5. Kiralananın durumunu belgeleyin — Fotoğraf, iyileştirme faturaları.
6. Arabuluculuğa başvurun — Son tutanağı dilekçeye ekleyin.
7. Davayı sulh hukukta açın — Keşif ve değerleme bilirkişisi isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Taraflar bedel konusunda anlaşamadığında başvurulur.

Yıllık artış sınırı nedir?

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıl sonra ne değişir?

Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Beş yıl sonrasında TÜFE tavan mıdır?

Yargı kararlarında, beş yıldan uzun kira ilişkilerinde yalnızca artış oranına bakılamayacağı; emsal kira, kiralananın niteliği ve hakkaniyetin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Hesapta sözleşmenin ilk tarihi esas alınır ve sonraki yenileme dönemleri sayılır. Birer yıllık bir sözleşmenin yenilenmeleriyle de bu süre dolabilir.

Dava ne zaman açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı süre koşuluna bağlıdır.

Süre koşulu nedir?

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, belirlenecek bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede artış hükmü varsa?

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Süre koşulu kaçırılırsa dava reddedilir mi?

Dava her zaman açılabildiğinden reddedilmez; ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı değişir. Bu nedenle zamanlama uygulamada belirleyicidir.

Kira yabancı para ise ne olur?

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilebilir.

Emsal kira nasıl ispatlanır?

Bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri, güncel ilan çıktıları, keşif ve emlak değerleme uzmanı bilirkişi incelemesi kullanılır.

Kiracı da dava açabilir mi?

Kira bedelinin belirlenmesi talebi kira ilişkisinin her iki tarafınca da gündeme getirilebilir. Kiracı, fahiş talep karşısında bedelin mevzuata uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir.

Tespit ile uyarlama aynı şey mi?

Hayır. Kira tespiti, yeni dönem bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Uyarlama ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talebidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.