Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.344, 345

Kira sözleşmesi altı yıl önce imzalanmıştır. Her yıl endeks oranında artırılmış, bugün gelinen nokta ise bölgedeki emsallerin çok altındadır. Kiraya veren artış ister, kiracı “kanuni oran budur” der.

İkisi de kısmen haklıdır — çünkü kanunda iki ayrı rejim vardır ve hangisinin uygulanacağını sözleşmenin yaşı belirler. Aşağıda bu ayrım, davanın zamanlaması, emsal ispatı ve hazır bir dava dilekçesi, artış bildirimi ve kiracı cevap dilekçesi yer almaktadır.

İki Rejim: Beş Yıl Eşiği

Bu ayrım yapılmadan ne talep ne savunma doğru kurulabilir.

Beş yıl dolmadan. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yoksa bedel, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Buradaki oran bir tavandır: aşılamaz, ama hâkim bunun altında da belirleyebilir.

Beş yıldan sonra. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından şu üç ölçüt birlikte gözetilerek belirlenir:

• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın durumu,
• Emsal kira bedelleri.

Kritik fark şudur: burada yıllık artış sınırı bağlayıcı bir tavan oluşturmaz. Yargı kararlarında da, beş yıldan uzun kira ilişkilerinde yalnızca artış oranına bakılamayacağı; emsal kira, kiralananın niteliği ve hakkaniyetin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Beş yıl nasıl sayılır? Hesapta sözleşmenin ilk tarihi esas alınır ve sonraki yenileme dönemleri sayılır. Birer yıllık bir sözleşmenin yenilenmeleriyle de bu süre dolabilir; yeni bir sözleşme imzalanmış olması tek başına sayacı sıfırlamaz.

TBK m.344 ve m.345: Fıkra Fıkra Uygulama

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler TBK m.339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Tacir ve tüzel kişilerin kiracı olduğu işyeri kiralarında bu hükümlerin uygulanmasını erteleyen geçiş süresi 1/7/2020’de sona erdiğinden, bugün bu kiralarda da aynı kurallar geçerlidir. Konut kiralarında 11/6/2022’den itibaren uygulanan ve daha sonra uzatılan yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı ise 1/7/2024 itibarıyla sona ermiştir; bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında yeniden TÜFE ortalaması esas alınır.

m.344/3’ün son cümlesi uygulamada sıkça atlanır: beş yıllık dönem sonunda hâkim tarafından belirlenen kira yılında bedel, izleyen yıllarda yeniden birinci ve ikinci fıkradaki esaslara, yani TÜFE ortalaması sınırına göre değiştirilebilir. Beş yıllık hakkaniyet incelemesi her yıl değil, her beş yılın sonunda bir kez yapılır. Kiracı aleyhine olan bu tür değişiklikleri sınırlayan genel kural da TBK m.343’tedir: kira sözleşmesinde kiracının durumunu ağırlaştıran değişiklik yapılamaz; ancak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler saklıdır.

Artış oranının hesabı için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Zamanlama: Davanın Asıl Meselesi

Bu dosyalarda en sık yapılan hata usule ilişkindir ve sonucu doğrudan etkiler.

Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yani süre kaçtı diye dava reddedilmez. Ancak asıl soru şudur: belirlenecek bedel hangi dönemden itibaren uygulanacak?

Bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için üç yoldan biri gereklidir:

1. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalı; veya
2. Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalı; veya
3. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmalı — bu hâlde dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Bu koşullar sağlanmazsa dava görülür, bedel belirlenir; ancak bir sonraki döneme sarkar. Pratikte bu, bir yıllık farkın kaybı demektir.

Bu nedenle en güvenli yol, dönem başından otuz gün önce noter ihtarnamesiyle yazılı artış bildirimi göndermektir. Aşağıdaki dilekçe setinde bu bildirimin hazır metni yer almaktadır.

Uygulamada bildirimin otuz günlük süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır; tebliğ tarihi tebliğ şerhiyle ispatlanır. Kanun bildirimde istenen yeni bedelin yazılmasını şart koşmaz (TBK m.345/2); yine de somut bir rakam önermek arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşmayı kolaylaştırır.

Emsal İspatı

Beş yıl eşiği geçildiğinde dosyanın ağırlığı buraya kayar.

Emsal olarak sunulan taşınmazların kiralananla karşılaştırılabilir olması gerekir:

• Konum — aynı mahalle veya benzer nitelikte bölge,
• Yüzölçümü ve oda sayısı,
• Bina yaşı ve durumu,
• Kat, ısıtma, asansör, otopark gibi özellikler,
• Site içi olup olmadığı ve ortak kullanım alanları,
• Sözleşme tarihi — güncel olmayan emsal zayıftır.

Delil olarak emsal kira sözleşmeleri, güncel ilan çıktıları ve emlak meslek kuruluşlarından alınacak bilgiler kullanılır. Bunların üzerine mahallinde keşif yapılması ve emlak değerleme uzmanı bilirkişi görevlendirilmesi talep edilmelidir.

En güçlü emsal, aynı binadaki veya bitişik binalardaki benzer bağımsız bölümlerdir. İlan fiyatları ile fiilen sözleşme yapılan bedeller farklı olabileceğinden mümkün olduğunca gerçekleşmiş kira sözleşmelerine dayanılmalı, ilan fiyatları ayrıca belirtilmelidir. Emsaller dilekçeye aşağıdaki düzende bir liste olarak eklenebilir.

Kiracı tarafında ise savunma çoğu zaman emsallerin uygunsuzluğu üzerine kurulur: gösterilen taşınmazların nitelik veya konum bakımından karşılaştırılabilir olmadığı, kiralananda eksiklikler bulunduğu ve yapılan masraflar ortaya konulur.

Bilirkişi İncelemesinde Neye Bakılır?

Kira tespiti davalarının sonucu büyük ölçüde keşif ve bilirkişi raporuna dayanır. Rapor şu başlıklardan denetlenmelidir:

• Emsal seçimi. Karşılaştırmaya esas alınan taşınmazlar aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihli mi?
• Taşınmazın özellikleri. Alan, kat, cephe, ısınma sistemi, otopark ve asansör durumu rapora doğru yansıtılmış mı?
• Yapının yaşı ve durumu. Bakımsız bir yapıya yeni bina emsali uygulanması bedeli gerçek dışı yükseltir.
• Hakkaniyet indirimi. Uzun süreli kiracı bakımından indirim yapılıp yapılmadığı ve oranının gerekçesi.
• Hesaplama tarihi. Bedel, davanın ilişkin olduğu kira dönemine göre mi belirlenmiş?

Kanun hâkimden hakkaniyete uygun bir bedel belirlemesini ister (TBK m.344/3). Yargı uygulamasında bu, emsal rayiç bedelden kira ilişkisinin süresi gibi nedenlerle uzun süreli kiracı lehine bir indirim yapılması biçiminde somutlaşır. Kiraya veren açısından emsal listesinin güçlü olması, kiracı açısından kiralananın eksikliklerinin ve yapılan faydalı masrafların rapora yansıtılması indirimin ölçüsünü etkiler. Uzun süreli kiracılar bakımından emsal tespitinin ayrıntısı için kiracı 6 yıldır oturuyor, kira emsale göre güncellenebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Taraflar raporun kendilerine tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik hususların tamamlattırılmasını, belirsiz noktaların açıklanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını isteyebilir (HMK m.281). İtiraz, rapordaki ilgili bölüme atıfla ve kalem kalem yapılmalıdır; kendi emsalini sunmayan taraf, incelemenin karşı tarafın verilerine dayanması riskini üstlenir.

İki Ayrı Kurum: Tespit ve Uyarlama

Bunlar sıkça karıştırılır; dayanakları ve koşulları farklıdır.

Kira tespiti: yeni kira döneminde uygulanacak bedelin, yukarıdaki ölçütlere göre belirlenmesidir. Olağan bir süreçtir.

Uyarlama: sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talebidir. Koşulları çok daha ağırdır.

Dilekçede hangi kuruma dayanıldığı baştan netleştirilmelidir; ikisi aynı dilekçede birbirine karıştırıldığında talep zayıflar. Ayrıntı için kira tespit davası rehberimize ve kira uyarlama dava dilekçesi örneğine bakılabilir.

Usul: Mahkeme ve Arabuluculuk

İki nokta dosyayı erken aşamada geri döndürür.

Görevli mahkeme. Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç — dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır (1/9/2023 tarihinden bu yana). Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Başvuru yapılmış ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister; sunulmazsa dava yine usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2).

Bir hatırlatma: arabuluculuk süreci de zaman aldığından, otuz günlük bildirim koşulu ile arabuluculuk takvimi birlikte planlanmalıdır.

Arabuluculukta anlaşma. Taraflar arabulucu önünde yeni bedel üzerinde anlaşırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3). Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır. Belgede yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı ve sonraki yıllarda nasıl artırılacağı açıkça yazılmalıdır.

Uzlaşmayı kolaylaştıran başlıca yollar şunlardır: aynı bölgeden yakın tarihli emsallerin tabloya dökülerek paylaşılması, farkın tek seferde değil birkaç döneme yayılarak uygulanması ve daha uzun süreli bir sözleşme karşılığında ölçülü bir artış üzerinde anlaşılması. Anlaşma sağlanamazsa aynı veri seti dava dosyasında kullanılır.

Yabancı Para Kaydı ve 32 Sayılı Karar

TBK m.344/4 uyarınca kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıl dolduktan sonra bedel 344/3’teki hakkaniyet esaslarına göre belirlenebilir. Bu sınırlama hem kiraya verenin artış talebini hem kiracının indirim talebini kapsar.

Ancak bugün yabancı para kaydının geçerliliği ayrıca denetlenmelidir. 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’ın 13/9/2018’de değişik 4/g maddesi uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında konut ve işyeri dahil taşınmaz kira sözleşmelerinde bedeli döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. İstisnalar Hazine ve Maliye Bakanlığının 2008-32/34 sayılı Tebliği’nde sayılmıştır. Yasak kapsamında kalan bir sözleşmede bedelin Türk lirasına çevrilmesi ve buna göre değerlendirilmesi gündeme gelir; bu nedenle dövizli bir sözleşmede kira tespit talebi kurulmadan önce tarafların yerleşiklik durumu ve istisna kapsamı incelenmelidir.

Harç, Basit Yargılama, Zamanaşımı ve Kararın Etkisi

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde görüldüğünden HMK m.316 uyarınca basit yargılama usulüne tabidir; cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır ve dilekçeler teatisi cevapla sona erer. Harç, Harçlar Kanunu’nun (1) sayılı tarifesi uyarınca talep edilen kira bedeli ile önceki bedel arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden nispi olarak alınır.

Mahkemece belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark kira alacağı niteliğindedir ve TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Tespit kararı yeni dönemin bedelini belirler; farkın tahsili ayrıca alacak olarak talep edilir. Yargı uygulamasında tespit kararının icraya konulabilmesi ve fark alacağının istenebilmesi için kararın kesinleşmesi aranır; belirlenen bedelin hangi dönemden geçerli olacağı ise TBK m.345’e göre belirlenir. Arabuluculuk bakımından HUAK m.18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; arabulucu üç hafta içinde süreci tamamlar ve bu süre en çok bir hafta uzatılabilir. Otuz günlük bildirim koşulu arabuluculuk süresinden bağımsız işlediği için ihtarname önce gönderilmeli, sonra arabulucuya başvurulmalıdır.

Arabuluculuk ve dava takvimini birlikte planlamak için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz. Zorunlu arabuluculuğun ayrıntıları için kira davasında zorunlu arabuluculuk sayfasına bakabilirsiniz.

Dava Sürerken Kira Nasıl Ödenir?

Kiracı tarafında: dava sürerken mevcut kira bedelinin ödenmesine devam edilmelidir. Ödemenin durdurulması veya eksik yapılması temerrüt ve buna bağlı tahliye riski doğurur; açılmış bir kira tespit davası bu riski ortadan kaldırmaz. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması, sonraki fark hesabında ispatı kolaylaştırır.

Kiraya veren tarafında: talep edilen yeni bedelin ödenmemesi tek başına temerrüt sayılmaz; çünkü bedel henüz mahkemece belirlenmemiştir. Bu nedenle dava sürerken yalnızca bu farka dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gitmek risklidir.

Karar kesinleştiğinde: belirlenen bedel, TBK m.345’e göre geçerli olduğu kira döneminden itibaren uygulanır; geçmiş aylar için fark alacağı doğar ve kiracı aradaki farkı öder.

Kiracı Açısından: Tavanı Aşan Artış ve Fazla Ödeme

Beş yıl dolmadan kiraya verenin TÜFE ortalamasını aşan bir artış istemesi hâlinde aşan kısım geçersizdir; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da kanuni sınır uygulanır (TBK m.344/1). Tavanı aşan artışı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir; kiraya veren bedeli ancak anlaşma veya dava yoluyla artırabilir. Ancak kiracının, kanuni orana göre hesapladığı kirayı zamanında ödemesi gerekir; ödenmeyen kira temerrüt sonuçlarını doğurur.

Fazla ödenen tutarın geri istenmesinde bir ayrıntı önemlidir: borçlu olmadığı bir borcu isteyerek ödeyen kişi, ancak o borçla yükümlü olduğu konusunda yanıldığını ispat ederse ödediğini geri isteyebilir (TBK m.78/1). Bu nedenle tavanı aşan ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması ve yazılı itirazın saklanması yararlı olur. Sebepsiz zenginleşmeye dayanan istem, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82). Yıl içinde ikinci kez zam istenmesi için ev sahibi yıl içinde ikinci kez zam istiyor yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; eğik çizgiyle ayrılan seçeneklerden dosyanıza uyanı bırakın. Beş yıl dolmamışsa dava dilekçesindeki üçüncü husus çıkarılır ve talep TÜFE ortalamasıyla sınırlı tutulur. İlk metin kiraya veren tarafında dava dilekçesi, ardından artış bildirimi ihtarnamesi ve kiracı tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• İlk sözleşme tarihi — beş yıl doldu mu?
• Yeni dönem başlangıç tarihi ve otuz günlük geri sayım,
• Sözleşmede artış hükmü var mı?
• Yazılı artış bildirimi gönderildi mi, tebliğ edildi mi?
• Mevcut aylık bedel ve ödeme kayıtları,
• Emsal kira sözleşmeleri ve güncel ilanlar,
• Emsaller karşılaştırılabilir nitelikte mi?
• Kiralananın yüzölçümü, yaşı ve özellikleri,
• Yapılan iyileştirme veya eksiklikler,
• Kira bedeli yabancı para mı?
• Arabuluculuk tamamlandı mı?
• Dilekçede keşif ve değerleme bilirkişisi talebi var mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Otuz günlük koşulu kaçırmak. Tespit sonraki döneme sarkabilir.
• Bildirimi sözlü yapmak. Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi aranır.
• Beş yılı yanlış hesaplamak. Süre ilk sözleşme tarihinden işler.
• Emsal sunmamak. Beş yıl sonrasında belirleyici unsur emsallerdir.
• Uygunsuz emsal göstermek. Nitelik, konum ve yüzölçümü karşılaştırılabilir olmalıdır.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği usulden ret sebebidir.
• Tespit ile uyarlamayı karıştırmak. Dayanakları ve koşulları farklıdır.
• Beş yıllık incelemeyi her yıl yapılır sanmak. TBK m.344/3 uyarınca hakkaniyetle belirlenen yıldan sonra yeniden TÜFE sınırı işler.
• Dövizli sözleşmeye güvenmek. 32 sayılı Karar m.4/g uyarınca yerleşikler arasında kira bedeli dövizle kararlaştırılamaz.
• Dava sürerken kirayı kesmek. Mevcut bedelin ödenmemesi temerrüt ve tahliye riski doğurur.
• Arabuluculukta anlaşıp şerh almamak. Kira uyuşmazlığındaki anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşme tarihini belirleyin — Beş yıllık süre buradan hesaplanır.
2. Yeni dönem başlangıcını yazın — Otuz günlük geri sayım buna göre.
3. Artış bildirimi gönderin — Noterden, dönem başından otuz gün önce.
4. Emsal araştırması yapın — Sözleşme örnekleri ve güncel ilanlar.
5. Kiralananın durumunu belgeleyin — Fotoğraf, iyileştirme faturaları.
6. Arabuluculuğa başvurun — Son tutanağı dilekçeye ekleyin.
7. Davayı sulh hukukta açın — Keşif ve değerleme bilirkişisi isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Taraflar bedel konusunda anlaşamadığında başvurulur.

Yıllık artış sınırı nedir?

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıl sonra ne değişir?

Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Beş yıl sonrasında TÜFE tavan mıdır?

Yargı kararlarında, beş yıldan uzun kira ilişkilerinde yalnızca artış oranına bakılamayacağı; emsal kira, kiralananın niteliği ve hakkaniyetin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Hesapta sözleşmenin ilk tarihi esas alınır ve sonraki yenileme dönemleri sayılır. Birer yıllık bir sözleşmenin yenilenmeleriyle de bu süre dolabilir.

Dava ne zaman açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı süre koşuluna bağlıdır.

Süre koşulu nedir?

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, belirlenecek bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede artış hükmü varsa?

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Süre koşulu kaçırılırsa dava reddedilir mi?

Dava her zaman açılabildiğinden reddedilmez; ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı değişir. Bu nedenle zamanlama uygulamada belirleyicidir.

Kira yabancı para ise ne olur?

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilebilir.

Emsal kira nasıl ispatlanır?

Bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri, güncel ilan çıktıları, keşif ve emlak değerleme uzmanı bilirkişi incelemesi kullanılır.

Kiracı da dava açabilir mi?

Kira bedelinin belirlenmesi talebi kira ilişkisinin her iki tarafınca da gündeme getirilebilir. Kiracı, fahiş talep karşısında bedelin mevzuata uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir.

Tespit ile uyarlama aynı şey mi?

Hayır. Kira tespiti, yeni dönem bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Uyarlama ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talebidir.

Beş yıl sonra belirlenen kira her yıl yeniden emsale göre mi belirlenir?

Hayır. TBK m.344/3 uyarınca beş yıllık dönem sonunda hâkimce belirlenen kira yılından sonra bedel, yeniden birinci ve ikinci fıkradaki TÜFE ortalaması esaslarına göre değiştirilebilir; hakkaniyet incelemesi her beş yılın sonunda yapılır.

Kira sözleşmesi dolar veya euro olarak yapılabilir mi?

32 sayılı Karar m.4/g uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında taşınmaz kira sözleşmelerinde bedeli döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz; istisnalar 2008-32/34 sayılı Tebliğ’de düzenlenmiştir.

Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beşlik artış sınırı 1/7/2024 itibarıyla sona ermiştir; bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında TBK m.344’teki TÜFE ortalaması ve beş yıllık hakkaniyet kuralları uygulanır.

Kira tespit davasında harç nasıl hesaplanır?

Harçlar Kanunu’nun (1) sayılı tarifesi uyarınca harç, talep edilen kira bedeli ile önceki kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden nispi olarak alınır.

Tespit edilen kira farkı ne zaman zamanaşımına uğrar?

Belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark kira alacağı niteliğinde olduğundan TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Kira tespit davası sürerken kirayı ödemeye devam etmeli miyim?

Evet. Dava sürerken mevcut kira bedeli ödenmelidir; ödemenin durdurulması temerrüt ve tahliye riski doğurur. Karar kesinleştiğinde belirlenen bedel, TBK m.345’e göre geçerli olduğu dönemden itibaren uygulanır ve aradaki fark ödenir.

Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Yargı uygulamasında kira tespit kararlarının icraya konulabilmesi için kesinleşmesi aranır. Belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ise davanın açılma zamanına göre TBK m.345 uyarınca belirlenir.

Arabulucuda anlaşırsak ne olur?

Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3). Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır.

Fazla ödediğim kirayı geri isteyebilir miyim?

TÜFE sınırını aşan kısım geçersiz olduğundan fazla ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (TBK m.77). İsteyerek yapılan ödemede yanılmanın ispatı gerekebileceğinden (TBK m.78) ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması yararlıdır; istem TBK m.82’deki iki ve on yıllık zamanaşımı sürelerine tabidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.