Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.33

Toplantıda karara itiraz edilir, sesli biçimde karşı çıkılır, ancak tutanağa hiçbir şey yazdırılmaz. Bir ay sonra dava açıldığında ilk tartışılan konu, muhalefetin kayda geçip geçmediği olur.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, uygulamada en çok usul hatası yapılan dava türlerinden biridir. Aşağıda süreler, geçersizlik sebepleri, süre işlemeyen hâller ve hazır bir dava dilekçesi, muhalefet şerhi ve hâkimin müdahalesi talebi yer almaktadır.

Süreler: Üç Ayrı Durum

Kanun, malikin toplantıdaki konumuna göre farklı süre öngörmüştür.

1. Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik. Dava, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde açılır.

2. Toplantıya katılmayan malik. Dava, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açılır. Buradaki altı aylık süre üst sınırdır: karar öğrenilmemiş olsa dahi bu süre dolduğunda dava hakkı sona erer.

3. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlar. Bu durumlarda süre koşulu aranmaz.

Dava, her hâlde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır.

Toplantıya katılmayan malik bakımından süre kararın öğrenildiği tarihten başlar; bu tarihin ispatlanabilir olması gerekir. Tebliğ belgesi, yöneticiliğe yapılan yazılı başvuru ve cevabı ya da kararın ilan panosuna asıldığı tarih bu amaçla kullanılabilir; dilekçede öğrenme tarihi ayrı bir satırda gösterilmelidir. Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Karar defterini zaman zaman incelemek, altı aylık üst sınırın fark edilmeden dolmasını önler.

Muhalefet Şerhi: Dosyanın Kaderi

Bu, yazının en pratik kısmıdır ve toplantı salonunda çözülür.

Kanun, iptal davası açabilecek kişileri sayarken toplantıya katılanlar bakımından aykırı oy kullanmış olma koşulunu aramaktadır. Uygulamada bu koşulun karşılandığı, toplantı tutanağındaki kayıtla gösterilir.

Bu nedenle:

• Karara karşı olduğunuzu sözlü olarak belirtmek yeterli değildir,
• Muhalefet tutanağa yazdırılmalı ve imzalanmalıdır,
• Gerekçeler kısaca da olsa yazılmalıdır,
• Tutanağın bir örneği alınmalıdır.

Şerhin tutanağa geçirilmesi kabul edilmezse, durum toplantıda tanıklar huzurunda tespit ettirilmeli ve aynı gün yönetime noter ihtarnamesi gönderilmelidir.

Aşağıdaki dilekçe setinde, toplantıda doğrudan kullanılabilecek hazır bir muhalefet şerhi metni yer almaktadır.

Toplantıya katılan malik yalnızca aykırı oy kullandığı kararlar için dava açabilir; olumlu oy verdiği kararlar için kural olarak sonradan iptal isteyemez. Bu nedenle her gündem maddesinde ayrı ayrı oy kullanılmalı ve muhalefet hangi karar için yazdırılıyorsa o kararın numarası şerhte gösterilmelidir.

Geçersizlik Sebepleri

İptal dilekçesinde dayanılabilecek başlıca sebepler şunlardır.

Çağrı usulüne aykırılık. Toplantı çağrısının kanunda ve yönetim planında öngörülen usul ve süreye uygun biçimde tüm kat maliklerine yapılmaması.

Yeter sayı eksikliği. Kararın, konusu bakımından kanunun aradığı nisapla alınmaması. Bazı konular oybirliği, bazıları nitelikli çoğunluk gerektirir; adi çoğunlukla alınan böyle bir karar sakattır.

Oydan yoksunluk. Kat maliki, doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren bir kararda görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (KMK m.31). Bu kurala aykırı kullanılan oy sonucu değiştirmişse iptal sebebi doğar.

Oy sayısı sınırının aşılması. Birden fazla bağımsız bölümü olan kişi her bölüm için bir oy kullanabilirse de, kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Çok sayıda daireye sahip malikin bulunduğu binalarda bu sınır sıkça aşılır.

Yönetim planına aykırılık. Yönetim planı kat malikleri için bağlayıcıdır; ona aykırı karar alınamaz.

Eşitliğe ve dürüstlüğe aykırılık. Belirli bir malike haklı sebep olmaksızın farklı külfet yükleyen kararlar.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı: İki Ölçüt Birlikte

İptal davalarının en sık dayanağı nisap eksikliğidir ve hata çoğu zaman aynı noktada yapılır: yeter sayının yalnızca kişi sayısıyla hesaplanması. Kanun iki ölçütü birlikte arar: kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30).

Örneğin on bağımsız bölümlü bir apartmanda altı malikin gelmesi tek başına yeterli değildir; bu maliklerin arsa paylarının toplamının da yarıyı aşması gerekir. Dükkânı veya birden fazla dairesi olan bir malikin katılmaması, sayı çoğunluğu sağlansa bile toplantıyı düşürebilir. İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur; kanunda belirli işler için öngörülen nitelikli çoğunluk ve oybirliği hükümleri saklıdır.

Dilekçede nisap iddiası ileri sürülecekse arsa payı tablosu eklenmelidir: her bağımsız bölümün payı, toplantıya katılanlar ve katılanların pay toplamı. Tablo olmadan yapılan nisap itirazını mahkeme denetleyemez.

Oy Hakkının Sınırları: Az Bilinen Üç Kural

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun her bağımsız bölümü için bir oy hakkına sahiptir; ancak bir malik, bölümlerinin sayısı ne olursa olsun bütün oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümden oluşan yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31). Yöneticinin ibrası veya bir malikle yapılacak sözleşme gibi konularda ilgili malikin oya katılamaması kuralı da sıkça gözden kaçar.

Bu sınırlardan biri aşılmışsa iptal davasında oy hesabı yeniden yapılarak kararın gerçekte alınıp alınmadığı tartışılır. Bu nedenle hazirun cetveli ve vekâletnameler dava öncesinde mutlaka istenmelidir. Davanın genel çerçevesi için kat malikleri kurulu kararı iptal davası rehberimize bakabilirsiniz.

Süre Geçtiyse: Yokluk ve Mutlak Butlan

Çoğu dosyada tek çıkış yolu budur, çünkü bir aylık süre çok kısadır.

Kanun, kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağını açıkça düzenlemiştir. Yargı kararlarında bu kapsamda değerlendirilen başlıca hâller:

• Kanunun aradığı karar yeter sayısı sağlanmadan alınan kararlar,
• Oybirliği bulunmaksızın, ortak alanların kapsamında veya arsa paylarında değişiklik sonucu doğuran kararlar,
• Yönetim planı değişikliğinin gerekli nitelikli çoğunluk sağlanmadan kararlaştırılması.

Bu nedenle süre geçmiş görünen dosyalarda ilk yapılacak iş, kararın konusunun hangi nisabı gerektirdiğini belirlemektir. Nisap eksikse süre tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar.

Yargı kararlarında mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan kurul kararları da bu kapsamda değerlendirilmiştir; örneğin bağımsız bölümlerin öğrencilere kiraya verilmesini yasaklayan bir kararın mülkiyet hakkını kısıtladığı gerekçesiyle mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğine hükmedilmiştir. Bağımsız bölümün kullanımını, kiraya verilmesini veya devrini sınırlayan bir kararla karşılaşıldığında, süre geçmiş olsa bile önce kararın niteliği incelenmelidir.

Hâkimin Müdahalesi: Farklı Bir Yol

Aynı madde, kararların iptalinden bağımsız ikinci bir imkân daha tanır.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

İki nokta önemlidir:

• Kiracıya karşı da kullanılabilir. Hüküm yalnızca malikle sınırlı değildir; bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişiyi de kapsar.
• Ölçüt geniştir. Hâkim; ilgilileri dinledikten sonra bu Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhâl karar verir ve yerine getirilmesi için süre tespit eder.

Tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezasına hükmolunur. Kat mülkiyetinin devrine ilişkin hüküm ayrıca saklıdır; aykırılık süreklilik kazanırsa kat mülkiyetinin devri davası gündeme gelebilir.

Arabuluculuk: Bu Davada da Dava Şartı

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B); düzenleme 1/9/2023’ten beri uygulanmaktadır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılırsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir; başvuru yapılmış ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister (HUAK m.18/A-2).

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Yine de bir aylık sürenin kısalığı düşünülerek başvuru karardan sonra gecikmeden yapılmalı; arabuluculuk büro dosya numarası ve son tutanak tarihi dilekçede gösterilmeli, tutanak ek yapılmalıdır.

Husumet ve Tedbir

İki teknik nokta dosyaların erken aşamada takılmasına yol açar.

Husumet. Dava, yöneticiye değil, kararı alan kurulu oluşturan kat maliklerine yöneltilir. Bu nedenle kat malikleri listesi ve adresleri dilekçe ekinde sunulmalıdır. Yargıtay kararlarının bir bölümünde, iptali istenen kararın oluşması için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamının davalı gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir; bu nedenle hazirun cetveli ve oy dağılımı dava öncesinde incelenmelidir.

Tedbir. Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Ortak alanın kullanıma kapatılması veya fiziki bir değişiklik gibi eski hâle getirilmesi güç sonuçlar doğuracak kararlarda, uygulamanın tedbiren durdurulması ayrıca talep edilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin iptal davası, ardından toplantıda kullanılacak muhalefet şerhi ve hâkimin müdahalesi talebi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Karar tarihi ve toplantıya katılıp katılmadığınız,
• Katıldıysanız muhalefet şerhi tutanakta var mı?
• Katılmadıysanız öğrenme tarihi ve altı aylık üst sınır,
• Toplantı çağrı evrakı ve tebligatlar,
• Hazirun cetveli ve vekâletnameler,
• Karar konusunun gerektirdiği yeter sayı,
• Kendisini ilgilendiren konuda oy kullanan malik var mı?
• Çok daireli malikte üçte bir sınırı aşılmış mı?
• Yönetim planı ve ilgili hükümleri,
• Karar ortak alan veya arsa payında değişiklik doğuruyor mu?
• Kat malikleri listesi ve adresleri,
• Arabuluculuk son tutanağı alındı mı?
• Arsa payı tablosu hazırlandı mı?
• Tedbir talebinin gerekçesi.

Sık Yapılan Hatalar

• Muhalefeti tutanağa yazdırmamak. Toplantıya katılan malik için bu kayıt belirleyicidir.
• Bir aylık süreyi kaçırmak. Karar tarihi veya öğrenme tarihi dikkatle belirlenmelidir.
• Altı aylık üst sınırı unutmak. Toplantıya katılmayan malik için her hâlde altı aylık sınır vardır.
• Butlan iddiasını kurmamak. Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz.
• Yöneticiye dava açmak. Husumet kararı alan kat maliklerine yöneltilir.
• Tedbir istememek. Karar uygulanırsa eski hâle getirme güçleşebilir.
• Yönetim planını okumamak. Nisap ve usul çoğu zaman yönetim planında ayrıca düzenlenmiştir.
• Arabuluculuğu atlamak. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartıdır.
• Nisabı yalnız kişi sayısıyla hesaplamak. Arsa payı çoğunluğu da aranır.
• Öğrenme tarihini belgelememek. Toplantıya katılmayan malik için süre bu tarihten başlar.

Adım Adım Süreç

1. Toplantıda muhalefetinizi yazdırın — Şerhi tutanağa geçirtin ve imzalatın.
2. Karar tarihini kayda alın — Süreler bu tarihten işlemeye başlar.
3. Belgeleri toplayın — Çağrı evrakı, hazirun, tutanak, karar defteri, yönetim planı.
4. Nisabı kontrol edin — Karar konusu hangi çoğunluğu gerektiriyor?
5. Butlan ihtimalini değerlendirin — Süre geçmişse tek yol budur.
6. Arabulucuya başvurun — Son tutanağı dilekçeye ekleyin.
7. Süresinde dava açın — Sulh hukuk mahkemesi, tüm kat maliklerine husumet.
8. Tedbir talep edin — Kararın uygulanmasının durdurulmasını isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararına karşı ne yapılabilir?

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kanunda öngörülen süreler içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır.

Toplantıya katıldıysam süre ne kadar?

Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya katılmadıysam süre ne kadar?

Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

Muhalefet şerhi yazdırmak şart mı?

Toplantıya katılan kat maliki bakımından, karara aykırı oy kullanıldığının tutanakta yer alması belirleyicidir. Bu nedenle muhalefetin toplantı tutanağına geçirilmesi ve imzalatılması önemlidir.

Süre geçtiyse hiç dava açılamaz mı?

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Hangi kararlar mutlak butlanla hükümsüz olabilir?

Yargı kararlarında; kanunun aradığı karar yeter sayısı sağlanmadan alınan kararlar ile oybirliği bulunmaksızın ortak alanların kapsamında veya arsa paylarında değişiklik sonucu doğuran kararlar bu kapsamda değerlendirilmiştir. Mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan kararlar da bu kapsamda görülmüş; örneğin bağımsız bölümlerin öğrencilere kiraya verilmesini yasaklayan kararın mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğine hükmedilmiştir.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilmesi nitelikli çoğunluk gerektirir. Bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararların geçersizliği yargı kararlarına konu olmuştur.

Kendini ilgilendiren konuda oy kullanılabilir mi?

Kat maliki, kendisini ilgilendiren bir kararın alınmasında oy kullanamaz. Bu kurala aykırılık iptal sebebi oluşturabilir.

Birden fazla dairesi olan kaç oy kullanır?

Birden fazla bağımsız bölümü olan kişi her bağımsız bölüm için bir oy kullanabilir; ancak kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Davayı kime karşı açacağım?

Dava, kararı alan kurulun oluştuğu kat maliklerine yöneltilir. Bu nedenle kat malikleri listesi ve adresleri dilekçe ekinde sunulmalıdır.

Hâkimin müdahalesi nedir?

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Kiracıya karşı da istenebilir mi?

Hüküm, bağımsız bölümden kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimseyi de kapsamaktadır.

Hâkim neye göre karar verir?

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhâl kararını verir ve tespit edilen süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Karar yerine getirilmezse ne olur?

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezasına hükmolunur. Kat mülkiyetinin devrine ilişkin hüküm ayrıca saklıdır.

Dava açmak kararın uygulanmasını durdurur mu?

Kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle dilekçede kararın uygulanmasının tedbiren durdurulması ayrıca talep edilmelidir.

Apartman kararının iptali hangi maddeye dayanır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanır. Bu hüküm, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine hangi maliklerin, hangi sürede ve hangi mahkemede iptal davası açabileceğini düzenler.

Bu süreler hak düşürücü mü?

Evet. Kanunda öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir ve hâkim tarafından resen dikkate alınır. Süresi içinde açılmayan dava reddedilir; ancak arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).

Karara olumlu oy verdiysem dava açabilir miyim?

Kural olarak açamazsınız. Ancak hile, hata, tehdit gibi iradeyi sakatlayan bir durumun ispatı hâlinde farklı değerlendirme yapılabileceği belirtilmektedir.

Katıldığım toplantıdaki her karara dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat maliki, yalnızca aykırı oy kullandığı kararlar bakımından dava açabilir. Kabul ettiği kararlar için dava hakkı bulunmaz.

Toplantı yeter sayısı nasıl hesaplanır?

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa en geç on beş gün sonraki ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).

Bir kişi kaç kat malikine vekâlet edebilir?

Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümden oluşan yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).

İptal sebepleri nelerdir?

Kararın kanuna, yönetim planına veya hakkaniyet ilkelerine aykırı olması iptal sebebi oluşturur. Dilekçede bu başlıkların dosyaya uyanları ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İptal kararı geçmişe etkili midir?

Dava kabul edilirse kararın geçmişe etkili biçimde iptal edildiği ve uygulanamaz hâle geldiği belirtilmektedir. Bu nedenle karara dayanılarak yapılmış işlemlerin durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.