Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı ve Yönetici Seçimi — KMK m.28 ve m.34

Yönetim Planı — KMK m.28 Kavram ve İçerik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulün yönetiminin temel çerçevesini çizen belgeyi düzenler. Maddenin birinci fıkrasına göre yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları belirler. Bu belge, kat mülkiyetinin kuruluş aşamasında maliklerin oybirliğiyle hazırlanır ve tapu kütüğüne kayıtla birlikte alenilik kazanır.

Aynı fıkranın devamına göre yönetim planı, bütün kat maliklerini, mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan devralanları, kiracıları, oturma hakkı sahiplerini ve yönetim işini üstlenen tüm kişileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat maliki bağımsız bölümünü devrettiğinde yönetim planının hükümleri kendiliğinden yeni malike de uygulanır; ayrıca kabul beyanına gerek yoktur. Bu bağlayıcılık, yönetim planına klasik borçlar hukuku sözleşmesinden farklı, gayrimenkul odaklı bir reel etki kazandırır.

Yönetim planı içeriğinde tipik olarak şu unsurlar yer alır: ana gayrimenkulün adı, arsa ve bağımsız bölüm sayısı, ortak yerler ve tesisler, blok ve site yapılanması, olağan ve olağanüstü toplantı düzeni, karar yeter sayıları, aidat hesabı, yönetici seçim şekli ve süresi, denetim kurulu, ortak giderlere katılım esasları, hayvan besleme ve kullanım yasakları, tadilat ve tabela izinleri. KMK m.28/2 gereği yönetim planında düzenlenmemiş hususlarda Kanun ve genel hükümler uygulanır.

Yönetim Planı Değişikliği — Beşte Dört Çoğunluk (KMK m.28/3)

KMK m.28/3, 13.04.1983 tarihli 2814 sayılı Kanun ile değiştirilerek bugünkü hâlini almıştır. Hüküm açık ve emredicidir: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kanun metni arsa payından söz etmeksizin bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar; bu nedenle oran toplantıya katılanlar üzerinden değil, anagayrimenkuldeki bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır ve toplantıya katılanların çoğunluğuyla alınan değişiklik kararı iptal edilir (Y18HD, E.2012/29, K.2012/2554).

Değişikliğin kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp oylanması ve karar defterine geçirilmesi, uygulamada geçerlilik tartışmalarını önleyen yoldur; toplantı yapılmaksızın imza toplanarak gerçekleştirilen değişikliklerin geçerliliği ve kat maliklerinin iradesinin tespiti tartışma konusu olabilir. Toplantıya katılım sağlanması için usulüne uygun çağrının kat maliklerine yapılması, toplantı tutanağının imzalanması ve karar defterine geçirilmesi zorunludur.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28/4). Kanun, yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini bağladığını öngördüğünden, değişikliğin tapu müdürlüğüne verilerek beyanlar hanesinde gösterilmesi, sonradan bağımsız bölüm edinenler bakımından aleniyet ve ispat açısından önem taşır. Karar sürecinde arsa paylarının doğru hesaplanması kritik önemdedir; arsa payı çelişkileri için arsa payı düzeltme davası rehberimize göz atabilirsiniz.

Yönetim Planı ve Kurul Kararlarına Karşı İptal Davası — KMK m.33

KMK m.28/3’ün son cümlesi, değişiklik oylamasına muhalif kalan kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar. Aynı şekilde yönetim planına ya da mevcut yönetim planı değişikliğine aykırı biçimde alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı da m.33 iptal davası açılabilir. Bu dava, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en sık başvurulan yargısal denetim yoludur.

Süreler hak düşürücü niteliktedir. Toplantıya katılıp muhalif oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmak zorundadır. Sürelerin geçmesiyle iptal hakkı düşer. Ancak alınan kararın yasaya, ahlaka veya kişilik haklarına aykırılığı nedeniyle mutlak butlan ile hükümsüz sayıldığı veya yokluk hâlleri bulunduğunda süre koşulu aranmaz; her zaman tespit davası açılabilir.

Görevli mahkeme, KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyetinden doğan her türlü uyuşmazlık — yönetim planına aykırılık, ortak yer kullanımı, aidat, yönetici azli, hesap denetimi — sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. KMK Ek m.1 uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir. Yönetim planına aykırı biçimde tesis edilmiş olan tescil ihtilaflarında ayrıca tapu iptali ve tescili — yolsuz tescil rehberimize göz atmanız yararlı olacaktır.

Kat Malikleri Kurulu — KMK m.29-33 Toplantı ve Karar

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün en yüksek karar organıdır. KMK m.29 uyarınca kurul, yılda en az bir defa olağan olarak toplanır. Olağan toplantının hangi ayda yapılacağı yönetim planında gösterilir; gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır. Ayrıca yöneticinin çağrısı veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı da düzenlenebilir. Toplantı çağrısı, gündem gösterilerek ve toplantıdan en az on beş gün önce imzalı bildirim veya taahhütlü mektupla yapılır.

KMK m.31 oy hakkını düzenler. Kural, her kat malikinin arsa payı büyüklüğüne bakılmaksızın bir tek oy hakkı bulunmasıdır. Aynı ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bir bağımsız bölüm için bir oy kullanır; ancak kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümde birden çok paydaş varsa oy hakkını yalnızca temsilci olarak seçtikleri tek bir kişi kullanır. Kat maliki, yazılı vekâletname ile bir başkasına oy hakkını kullanma yetkisi verebilir.

KMK m.30’a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; kararlar sayfaları noterce onaylı karar defterine yazılır (KMK m.32). İlk çağrıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa en geç on beş gün içinde ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak yönetim planı değişikliği (m.28/3), ortak yer üzerinde yenilik ve ilaveler (m.42), çekilmez hale gelen kat malikinin bağımsız bölümünün devri (m.25) gibi konularda kanunda özel yeter sayılar öngörülmüştür.

Yönetici Seçimi ve Görevleri — KMK m.34-39

KMK m.34, yönetici atanmasını düzenler. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Her iki çoğunluk birlikte sağlanmalıdır; yalnızca sayı ya da yalnızca arsa payı çoğunluğu yeterli değildir.

Görev süresi kural olarak bir yıldır. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Yönetim planında farklı süre öngörülmüşse bu düzenleme dikkate alınır; toplu yapılarda ise yönetim düzeni ve organların görev süreleri Kanunun toplu yapılara ilişkin hükümleri ve yönetim planıyla ayrıca belirlenir (KMK m.66 vd.). Çoğunluk sağlanamaz veya toplantı yapılamazsa kat maliklerinden birinin talebi üzerine sulh hukuk hâkimi tarafından mahkemece yönetici atanır. Bu atama, uygulamada özellikle sekiz bağımsız bölümü aşan ancak kat malikleri arasında uzlaşı sağlanamayan yapılarda başvurulan yoldur.

KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar: kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek, ana gayrimenkulün gayesine uygun kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak, sigorta yaptırmak, ortak giderler için avans toplamak, işletme projesini hazırlamak, gelir-gider hesabını tutmak, kat maliklerinden alacakları takip ve tahsil etmek. Yönetici gelir ve giderlere ilişkin kayıtları düzenli tutmakla yükümlüdür. 7579 sayılı Kanun’la değişik m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar, bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır; önceki metindeki yedi günlük itiraz ve kesinleşme düzeni kaldırılmıştır. m.38 yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar; özen ve sadakat borcu vardır. m.39 ise hesap verme yükümlülüğünü düzenler; yönetici, yıllık faaliyet ve hesap raporunu kurula sunmakla yükümlüdür.

Ortak Giderler ve Yönetici Sorumluluğu — KMK m.20, m.34

KMK m.20, ana gayrimenkulün genel giderlerine kat maliklerinin katılım esaslarını düzenler. Buna göre kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığına arsa payı oranında katılırlar. Yönetim planında farklı bir dağılım öngörülmüşse yönetim planı hükmü uygulanır. Kat maliki, kendi bağımsız bölümünden yararlanmasa dahi genel giderlere katılmakla yükümlüdür.

28.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanun ile m.20’ye eklenen hükme göre ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Bu tazminat, 3095 sayılı Kanun kapsamındaki yasal faizin üzerinde ve tazminat niteliğinde bağımsız bir yükümlülüktür. Ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı, kurulca onaylanan işletme projesine ve kurul kararına dayanılarak ilamsız icra takibine konulabilir; kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde m.22 uyarınca kanuni ipotek hakkı da doğar.

Yönetici, tahsil ettiği aidat ve avansı ana gayrimenkul adına ayrı hesapta tutmak, harcamaları belgelemek ve kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla hesap vermek zorundadır (KMK m.38-39). Ortak paranın kişisel amaçla kullanılması, sahte belge düzenlenmesi veya harcamaların belgelendirilememesi tazminat sorumluluğunu, ağır hâllerde ise güveni kötüye kullanma (TCK m.155) veya belgede sahtecilik gibi cezai sorumluluk hâllerini doğurabilir. Kat malikleri kurulu, yönetim ve hesap verme yükümlülüğünü ihlal eden yöneticiyi her zaman görevden alıp yerine yeni yönetici atayabilir; bu karar için yönetim planında aksi öngörülmemişse sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

KMK m.28-30’un Metni: Yönetim Planı, Toplantı Zamanı ve Yeter Sayılar

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır ve kat maliklerinin m.33’e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır; yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ile denetçileri bağlar (KMK m.28).

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurul her zaman toplanabilir (KMK m.29). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa kanunda öngörülen süre içinde yapılacak ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir (KMK m.30). Yönetim planının değiştirilmesi gibi kanunda nitelikli çoğunluk öngörülen kararlar bakımından ikinci toplantıdaki kolaylaştırılmış çoğunluk uygulanmaz.

Yönetim Planıyla Neler Düzenlenebilir, Neler Düzenlenemez?

Yönetim planı sözleşme niteliğinde olduğundan, Kanunun tarafların aksini kararlaştırmasına izin verdiği konularda kat maliklerine geniş bir düzenleme alanı tanır. Ortak giderlerin paylaştırılması, Kanunda “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” kaydıyla düzenlendiğinden, yönetim planıyla eşit veya arsa payı esasından farklı bir dağıtım öngörülebilir (KMK m.20); yöneticinin ücreti, toplantı zamanı, denetim kurulu, bağımsız bölümlerin kullanım biçimi ve ortak alanların kullanım düzeni de yönetim planında düzenlenebilir. Buna karşılık Kanunun emredici hükümleri yönetim planıyla bertaraf edilemez: örneğin konut, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, klinik ve benzeri müesseselerin kurulamayacağına ilişkin yasak, kat malikleri buna aykırı sözleşme yapsa bile geçerliliğini korur (KMK m.24).

Yönetim planı hükümleri ayrıca kişilik hakkının özünü zedeleyecek veya ahlaka aykırı sınırlamalar içeremez; kimse özgürlüklerinden vazgeçemez veya onları hukuka ya da ahlaka aykırı olarak sınırlayamaz (TMK m.23). Bu nedenle bağımsız bölümün kullanımına ilişkin aşırı ve orantısız yasaklar, iptal veya kesin hükümsüzlük tartışmasına konu olabilir. Toplu yapılarda ise 7579 sayılı Kanun’la yönetim planının değiştirilmesi için aranan oran bütün kat maliklerinin üçte ikisine indirilmiş ve yönetim planlarının bu hükme aykırı düzenlemelerinin uygulanmayacağı açıkça öngörülmüştür (KMK m.70). Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda ise Kanun ve genel hükümler uygulanır (KMK m.28).

Yöneticinin Atanması, Hâkim Tarafından Atanma ve Azil: KMK m.34

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir; anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur ve yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m.34). Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; kat malikleri yöneticiyi atayamazsa, kat maliklerinden birinin istemi üzerine sulh hukuk hâkimi, kat malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atar. Hâkim tarafından atanan yönetici de kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeni yönetici atanıncaya kadar görev yapar.

Yönetim işinin profesyonel bir yönetim şirketine verilmesi de mümkündür; bu durumda şirket ile kat malikleri arasındaki ilişkiye vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler ve KMK m.38’deki vekil gibi sorumluluk kuralı uygulanır. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir; kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına ve katılacaksa ne oranda katılacağına karar verebilir. Yöneticinin görev süresi dolmadan azli, kurulun atama için aranan çoğunlukla alacağı kararla mümkündür; görevden ayrılan yönetici, elindeki defter, belge ve paraları yeni yöneticiye devretmek ve devre kadar olan dönemin hesabını vermekle yükümlüdür (KMK m.38-39).

7579 Sayılı Kanun Sonrası İşletme Projesi: Kurul Onayı, Geçici Proje ve Avans

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, yöneticinin en önemli görevlerinden biri olan işletme projesi düzenini değiştirmiştir. Yeni düzende işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar, bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır (KMK m.37). Mevcut bir işletme projesi varken yapılan geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz; bu sınır kurulun onayladığı işletme projesine uygulanmaz.

Yöneticinin avans toplama görevi de işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması şeklinde yeniden düzenlenmiştir (KMK m.35). Önceki metinde yer alan, projenin bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşeceğine ilişkin düzen kaldırıldığından, işletme projesine karşı kat malikinin yolu artık projeyi onaylayan kurul kararına karşı KMK m.33 kapsamında iptal davası açmaktır. Aidat alacağının tahsili için başlatılan ilamsız icra takibinde, kurulca onaylanmış işletme projesinin ve buna ilişkin kurul kararının dayanak belge olarak sunulması gerekir; geçici proje döneminde ise projenin kat maliklerine bildirildiğinin ve bedel sınırına uyulduğunun belgelenmesi önem taşır.

Hesap Verme, Denetçi ve Hâkimin Müdahalesi: Yöneticiye Karşı Kanuni Araçlar

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir (KMK m.39). Kurul, yönetimin denetlenmesi işini kendi aralarından seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; denetçi, yöneticinin hesaplarını inceleyerek raporunu kurula sunar (KMK m.41). Bu araçlar, kat malikinin tek başına belge istemesinden daha güçlü bir denetim imkânı sağlar.

Yönetici hesap vermez, kurul da gerekli kararı almazsa, kat maliki sulh hukuk hâkiminden müdahale isteyebilir ve hâkim durumun gerektirdiği tedbirleri alarak yöneticinin hesap vermesine veya belgelerin sunulmasına karar verebilir (KMK m.33). Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu vekil gibi olduğundan, görevini özenle yerine getirmemesi nedeniyle doğan zararlar için tazminat davası açılabilir (KMK m.38, TBK m.506); ortak paranın kişisel amaçla kullanılması ise güveni kötüye kullanma suçu kapsamında değerlendirilebilir (TCK m.155). Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: oy hakkı ve karar yeter sayıları · 7579 sayılı Kanun ve iptal sebepleri · kurul kararının iptali · işletme projesi ve aidat tahsili · KMK m.24 ve yasak işler · KMK m.25 devir davası

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konu başlıklarına Gayrimenkul Hukuku ana rehberinden ulaşabilirsiniz.