Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı ve Yönetici Seçimi — KMK m.28 ve m.34

Yönetim Planı — KMK m.28 Kavram ve İçerik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulün yönetiminin temel çerçevesini çizen belgeyi düzenler. Maddenin birinci fıkrasına göre yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları belirler. Bu belge, kat mülkiyetinin kuruluş aşamasında maliklerin oybirliğiyle hazırlanır ve tapu kütüğüne kayıtla birlikte alenilik kazanır.

Aynı fıkranın devamına göre yönetim planı, bütün kat maliklerini, mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan devralanları, kiracıları, oturma hakkı sahiplerini ve yönetim işini üstlenen tüm kişileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat maliki bağımsız bölümünü devrettiğinde yönetim planının hükümleri kendiliğinden yeni malike de uygulanır; ayrıca kabul beyanına gerek yoktur. Bu bağlayıcılık, yönetim planına klasik borçlar hukuku sözleşmesinden farklı, gayrimenkul odaklı bir reel etki kazandırır.

Yönetim planı içeriğinde tipik olarak şu unsurlar yer alır: ana gayrimenkulün adı, arsa ve bağımsız bölüm sayısı, ortak yerler ve tesisler, blok ve site yapılanması, olağan ve olağanüstü toplantı düzeni, karar yeter sayıları, aidat hesabı, yönetici seçim şekli ve süresi, denetim kurulu, ortak giderlere katılım esasları, hayvan besleme ve kullanım yasakları, tadilat ve tabela izinleri. KMK m.28/2 gereği yönetim planında düzenlenmemiş hususlarda Kanun ve genel hükümler uygulanır.

Yönetim Planı Değişikliği — Beşte Dört Çoğunluk (KMK m.28/3)

KMK m.28/3, 28.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikle bugünkü hâlini almıştır. Hüküm açık ve emredicidir: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu yeter sayı hem sayı hem arsa payı bakımından eş zamanlı olarak sağlanmalıdır; birinin sağlanıp diğerinin sağlanamadığı değişiklik geçersizdir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulaması bu iki koşulun kümülatif olduğunu istikrarla vurgulamaktadır.

Değişiklik yalnızca kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp oylanarak alınabilir; kapı kapı imza toplama yoluyla veya yönetici tarafından yazılı belgeyle kabul talebiyle değişiklik yapılamaz. Yargıtay, salt imza sirkülasyonuyla değil, tartışma ve oylama zeminine oturan bir kurul iradesinin varlığını arar. Toplantıya katılım sağlanması için usulüne uygun çağrının kat maliklerine yapılması, toplantı tutanağının imzalanması ve karar defterine geçirilmesi zorunludur.

Değiştirilen yönetim planı, tapu sicil müdürlüğüne sunularak tapu kütüğüne şerh edilir. Şerh edilmeyen değişiklik, kat malikleri arasında ancak iç ilişkide hüküm ifade eder; üçüncü kişilere, sonradan bağımsız bölüm devralanlara karşı ileri sürülemez. Bu nedenle geçerli bir yönetim planı değişikliği için hem yasal çoğunluk hem tapu tescili tamamlanmalıdır. Karar sürecinde arsa paylarının doğru hesaplanması kritik önemdedir; arsa payı çelişkileri için arsa payı düzeltme davası rehberimize göz atabilirsiniz.

Yönetim Planı ve Kurul Kararlarına Karşı İptal Davası — KMK m.33

KMK m.28/3’ün son cümlesi, değişiklik oylamasına muhalif kalan kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar. Aynı şekilde yönetim planına ya da mevcut yönetim planı değişikliğine aykırı biçimde alınan kat malikleri kurulu kararlarına karşı da m.33 iptal davası açılabilir. Bu dava, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en sık başvurulan yargısal denetim yoludur.

Süreler hak düşürücü niteliktedir. Toplantıya katılıp muhalif oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmak zorundadır. Sürelerin geçmesiyle iptal hakkı düşer. Ancak alınan kararın yasaya, ahlaka veya kişilik haklarına aykırılığı nedeniyle mutlak butlan ile hükümsüz sayıldığı veya yokluk hâlleri bulunduğunda süre koşulu aranmaz; her zaman tespit davası açılabilir.

Görevli mahkeme, KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyetinden doğan her türlü uyuşmazlık — yönetim planına aykırılık, ortak yer kullanımı, aidat, yönetici azli, hesap denetimi — sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı HMK m.12 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir; bu yetki kesindir ve taraf iradesiyle değiştirilemez. Yönetim planına aykırı biçimde tesis edilmiş olan tescil ihtilaflarında ayrıca tapu iptali ve tescili — yolsuz tescil rehberimize göz atmanız yararlı olacaktır.

Kat Malikleri Kurulu — KMK m.30-33 Toplantı ve Karar

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün en yüksek karar organıdır. KMK m.30 uyarınca kurul, yılda en az bir defa olağan olarak toplanır. Olağan toplantının hangi ayda yapılacağı yönetim planında gösterilir; gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır. Ayrıca yöneticinin çağrısı veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı da düzenlenebilir. Toplantı çağrısı, gündem gösterilerek ve toplantıdan en az on beş gün önce imzalı bildirim veya taahhütlü mektupla yapılır.

KMK m.31 oy hakkını düzenler. Kural, her kat malikinin arsa payı büyüklüğüne bakılmaksızın bir tek oy hakkı bulunmasıdır. Aynı ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bir bağımsız bölüm için bir oy kullanır; ancak kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümde birden çok paydaş varsa oy hakkını yalnızca temsilci olarak seçtikleri tek bir kişi kullanır. Kat maliki, yazılı vekâletname ile bir başkasına oy hakkını kullanma yetkisi verebilir.

KMK m.32’ye göre kanunda veya yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça kararlar, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla alınır. İlk çağrıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa en geç on beş gün içinde ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak yönetim planı değişikliği (m.28/3), ortak yer üzerinde yenilik ve ilaveler (m.42), çekilmez hale gelen kat malikinin bağımsız bölümünün devri (m.25) gibi konularda kanunda özel yeter sayılar öngörülmüştür.

Yönetici Seçimi ve Görevleri — KMK m.34-39

KMK m.34, yönetici atanmasını düzenler. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Her iki çoğunluk birlikte sağlanmalıdır; yalnızca sayı ya da yalnızca arsa payı çoğunluğu yeterli değildir.

Görev süresi kural olarak bir yıldır. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Yönetim planında farklı süre öngörülmüşse bu düzenleme dikkate alınır; toplu yapılarda ise KMK Ek m.4 kapsamında görev süresi iki yıla kadar uzatılabilir. Çoğunluk sağlanamaz veya toplantı yapılamazsa kat maliklerinden birinin talebi üzerine sulh hukuk hâkimi tarafından mahkemece yönetici atanır. Bu atama, uygulamada özellikle sekiz bağımsız bölümü aşan ancak kat malikleri arasında uzlaşı sağlanamayan yapılarda başvurulan yoldur.

KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar: kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek, ana gayrimenkulün gayesine uygun kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak, sigorta yaptırmak, ortak giderler için avans toplamak, işletme projesini hazırlamak, gelir-gider hesabını tutmak, kat maliklerinden alacakları takip ve tahsil etmek. m.36 karar defteri ile işletme defterinin noter tarafından tasdik edilmesi ve düzenli tutulması zorunluluğunu getirir. m.37 işletme projesinin kat maliklerine imzalı belge veya taahhütlü mektupla tebliğini ve tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz süresini düzenler; itiraz edilmezse proje kesinleşir ve İcra ve İflâs Kanunu m.68 anlamında ilamsız icra takibine esas belge oluşturur. m.38 yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar; özen ve sadakat borcu vardır. m.39 ise hesap verme yükümlülüğünü düzenler; yönetici, yıllık faaliyet ve hesap raporunu kurula sunmakla yükümlüdür.

Ortak Giderler ve Yönetici Sorumluluğu — KMK m.20, m.34

KMK m.20, ana gayrimenkulün genel giderlerine kat maliklerinin katılım esaslarını düzenler. Buna göre kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığına arsa payı oranında katılırlar. Yönetim planında farklı bir dağılım öngörülmüşse yönetim planı hükmü uygulanır. Kat maliki, kendi bağımsız bölümünden yararlanmasa dahi genel giderlere katılmakla yükümlüdür.

28.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanun ile m.20’ye eklenen hükme göre ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Bu tazminat, 3095 sayılı Kanun kapsamındaki yasal faizin üzerinde ve tazminat niteliğinde bağımsız bir yükümlülüktür. Ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı, işletme projesinin kesinleşmesiyle ilamsız icraya konulabilir; kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde m.22 uyarınca kanuni ipotek hakkı da doğar.

Yönetici, tahsil ettiği aidat ve avansı ana gayrimenkul adına ayrı hesapta tutmak, harcamaları belgelemek ve kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla hesap vermek zorundadır (KMK m.38-39). Ortak paranın kişisel amaçla kullanılması, sahte belge düzenlenmesi veya harcamaların belgelendirilememesi tazminat sorumluluğunu, ağır hâllerde ise güveni kötüye kullanma (TCK m.155) veya belgede sahtecilik gibi cezai sorumluluk hâllerini doğurabilir. Kat malikleri kurulu, yönetim ve hesap verme yükümlülüğünü ihlal eden yöneticiyi her zaman görevden alıp yerine yeni yönetici atayabilir; bu karar için yönetim planında aksi öngörülmemişse sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Yönetici işlemlerinin ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarla iç içe girdiği hâllerde diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir; bu konu için önalım (şufa) hakkı rehberimize göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konu başlıklarına Gayrimenkul Hukuku ana rehberinden ulaşabilirsiniz.

{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Yönetim planı değişikliği için gerçekten beşte dört oy şart mı?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Evet. KMK m.28/3, 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten bu yana yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşar. Yeter sayı hem sayı hem arsa payı bakımından eş zamanlı sağlanmalıdır; birinin sağlanıp diğerinin sağlanamadığı değişiklik geçersizdir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yönetim planı değişikliğine karşı ne kadar süre içinde iptal davası açabilirim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Toplantıda muhalif oy kullandıysanız karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmadıysanız kararı öğrenmenizden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilirsiniz. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve süreler hak düşürücüdür.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yönetici en fazla ne kadar süre için seçilebilir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “KMK m.34’ün kanuni kuralı, yöneticinin her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanmasıdır; standart görev süresi bir yıldır. Yönetim planı farklı süre öngörebilir ve toplu yapılarda Ek m.4 uyarınca süre iki yıla kadar uzatılabilir. Süresi sona eren yönetici tekrar seçilebilir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yönetim planı tapu kütüğüne şerh edilmezse hükümsüz mü olur?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Kat malikleri arasında iç ilişkide hüküm ifade eder; ancak bağımsız bölümü sonradan devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle yönetim planı ve değişiklikleri tapu kütüğüne şerh edilmelidir; aksi halde uygulamada ciddi ispat ve icra sorunları doğar.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Sekiz bağımsız bölüm altındaki apartmanda yönetici atanmak zorunlu mu?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “KMK m.34 uyarınca yönetici atanması ancak sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde mecburidir. Daha az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması ihtiyaridir; ancak yönetim planında zorunlu tutulmuşsa uygulanır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Yönetici hesap vermezse ne yapabilirim?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Yönetici KMK m.38 uyarınca vekil gibi sorumludur ve m.39 gereği yıllık hesap verme yükümlülüğü altındadır. Hesap vermeyen yöneticinin görevden alınması kat malikleri kurulunda oylanabilir; kurul karar almazsa her kat maliki KMK m.33’e göre sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesini isteyebilir. Ayrıca tazminat davası açılabilir.” } } ] }