Apartman Yönetimi — 634 Sayılı KMK m.34-42 Yönetici, Hesap Verme ve Denetici

Apartman yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesinden 42. maddesine kadar olan hükümler çerçevesinde yürütülen, ana gayrimenkulün ortak alanlarının bakımı, korunması, işletilmesi ve ortak giderlerin karşılanmasına ilişkin sistemin bütünüdür. Kat maliklerinin yıllık olağan toplantısında seçtiği yönetici, bu görevleri kat malikleri kurulunun kararları doğrultusunda yerine getirir; kanuna, yönetim planına ve toplantı kararlarına uygun hareket etmekle yükümlüdür. Aşağıdaki başlıklarda 634 sayılı KMK m.34 (yönetici seçimi), m.35 (görevleri), m.37 (işletme projesi), m.38 (sorumluluğu), m.39 (yıllık hesap raporu), m.41 (denetici) ve m.42 (yenilik ve ilaveler) hükümleri; sayı ve arsa payı çift çoğunluğu, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde zorunluluk, işletme projesinin İİK m.68 belgesi statüsü ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ile 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları çerçevesinde açıklanmaktadır.

Yönetici Seçimi — KMK m.34 (Çift Çoğunluk, 1 Yıl, 8+ Zorunlu)

634 sayılı KMK’nın 34. maddesi, ana gayrimenkulün yönetiminin nasıl kurulacağını düzenler. Bu maddeye göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Seçilen tek kişiye yönetici, üç kişilik yapıya ise yönetim kurulu denir. Ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunması halinde yönetici atanması kanuni bir zorunluluktur; bu zorunluluğa uyulmadığı takdirde kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu (uygulamada çift çoğunluk denilen esas) tarafından atanır. Bu kural; örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda 11 malikin oyu alınmış olsa dahi, bu 11 malikin toplam arsa payının 500/1000’i geçmemesi halinde geçerli bir yönetici seçiminin yapılamamış olduğu sonucunu doğurur. Yönetici, kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında her yıl yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir. Yönetim süresi bir yıldır. Bir yıl geçtikten sonra yeniden seçim yapılmamış olması, kural olarak yöneticinin görevinin fiilen sona ermesi anlamına gelmez; yeni yönetici seçilinceye kadar mevcut yönetici görevine devam eder; ancak yönetim süresinin uzatılmasına dair açık bir irade yoksa kat malikleri her zaman yeni bir toplantı yaparak yönetici değişikliğine gidebilir.

Kat malikleri, apartmanın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, KMK m.34/son fıkra uyarınca, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra bir yönetici atanır. Bu yolla atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin sahip olduğu yetki ve sorumluluklara sahiptir; kat maliklerine karşı sorumludur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları uyarınca, yönetici atanmasına ilişkin sulh hukuk mahkemesi kararları çekişmesiz yargı işi niteliğinde değerlendirilir ve kesin hüküm oluşturmaz; kat malikleri her zaman yeniden toplanarak yeni bir yönetici seçebilir.

Yöneticinin Görevleri — KMK m.35

634 sayılı KMK m.35, yöneticinin görevlerini geniş kapsamlı olarak sayar. Bu görevlerin ortak paydası, ana gayrimenkulün amacına uygun olarak korunması, bakımı, onarımı ve işletilmesidir. Yönetici; kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi, ana gayrimenkulün gayesine uygun kullanılması için gerekli tedbirlerin alınması, sigortalanması, temizlik-bakım-onarım gibi işlerin yürütülmesi, asansör-kalorifer-sıcak ve soğuk hava sistemi gibi ortak tesislerin işletilmesi görevlerini üstlenir.

• Ortak gider ve avans toplanması: Yönetici; yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda para toplamak ve bu paranın gerekli yerlere harcanmasını sağlamakla yükümlüdür.
• Tebligatın kabulü: Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı yönetici kabul eder; ilgili kat maliklerine bildirir.
• Sürelerin ve hakların korunması: Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına uğranılmaması için gerekli tedbirlerin alınması yöneticinin görevidir.
• Dava ve icra takibi: Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, gerektiğinde kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesini istemek yöneticinin görevidir.
• Banka hesabı açma: Toplanan para ve avansların, muteber bir bankada yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle ana gayrimenkul adına açılan hesapta tutulması KMK m.35/g bendi kapsamında zorunludur. Bu hesabın, yöneticinin özel banka hesabından ayrı olması gerekir.
• Toplantıya çağırma: Kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısı ile gerektiğinde olağanüstü toplantıya çağrılması yöneticinin görevidir.

KMK m.36 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulu kararlarını, tebligat ve ihtarların özet ile tarihlerini ve tüm giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmakla yükümlüdür. Karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması zorunludur. Defterin noter onayı, hem kararların şekli geçerliliği hem de olası uyuşmazlıklarda ispat aracı olarak büyük önem taşır.

İşletme Projesi ve Ortak Giderler — KMK m.37 ve m.20

634 sayılı KMK m.37, ana gayrimenkulün bir yıllık yönetim döneminde tahmini gelir ve giderlerini gösteren işletme projesinin hazırlanmasını düzenler. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlar. Bu projede;

• Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları,
• Tüm giderlerden her kat malikine, KMK’nın 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
• Tahmini giderleri ve diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. madde esaslarına göre vermesi gereken avans tutarı

gösterilir. İşletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır. Bu husus uygulamada büyük bir öneme sahiptir: kat maliki aidatını ödemediğinde yönetici, ilamsız icra takibinde borçlunun itirazı halinde itirazın kaldırılması yolunu kullanarak süreci hızlandırabilir; borçlu itirazın gerçekliğini ancak sınırlı belgelerle kanıtlayabilir.

Ortak giderlerin paylaşımı KMK m.20 esaslarına tabidir. Bu esasa göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bağımsız bölümde fiilen oturmama, tatile gitme veya bölümü kullanmama, ortak gider ve avans yükümlülüğünden kurtarmaz; bu husus Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 20. Hukuk Dairesi kararlarında istikrarlı biçimde vurgulanmıştır.

Yöneticinin Sorumluluğu — KMK m.38

634 sayılı KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı hukuki durumunu aynen bir vekil gibi düzenler. Bu düzenleme, yöneticinin sorumluluk rejimini vekalet hükümlerine (Türk Borçlar Kanunu m.502 vd.) bağlar. Buna göre yönetici, işi bizzat yapmakla, özenli davranmakla, hesap vermekle ve topladığı malvarlığı değerlerini iade etmekle yükümlüdür.

Yöneticinin sorumluluğu, kural olarak kusur esasına dayanır. Yönetici, ortak alanın bakımını ihmal etmesi, tahsil ettiği aidatları kanuni banka hesabına yatırmayarak kişisel kullanımı için değerlendirmesi, defter tutmaması veya notere kapattırmaması, gerekli sigortayı yaptırmaması ve dava-icra sürelerini kaçırması gibi hallerde uğranılan zarardan sorumludur. Yönetici, kat malikleri kurulunun onaylı işletme projesi dışında keyfi harcama yapamaz; bu tür harcamalar sonucu doğan zararı da kişisel malvarlığından karşılamak durumundadır.

Yönetici hakkında açılan ibra veya sorumluluk davaları, uygulamada kat malikleri kurulunun ibra kararının iptali ile birlikte veya ayrı olarak açılabilir. KMK m.38/f.2 uyarınca kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Bu, yöneticinin sadece sorumlu değil, aynı zamanda kat maliklerinin ortak temsilcisi olduğunun yasal ifadesidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulaması, yönetici aleyhine açılan sorumluluk davasında zamanaşımı süresinin, vekalet hükümlerine tabi kılınması yönündedir; kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir.

Hesap Verme ve Denetim — KMK m.39 ve m.41

Yöneticinin en önemli yükümlülüklerinden biri, tutulan hesapları düzenli olarak kat malikleri kurulunun onayına sunmasıdır. 634 sayılı KMK m.39, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü düzenler: yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yıllık hesap raporunun içeriği; toplanan aidat ve avansları, yapılan tüm harcamaları (ısınma, temizlik, bakım, onarım, elektrik, su, sigorta, personel ücretleri, yönetim gideri, dava masrafı vb.), personel primi ve vergisel ödemeleri, gelecek dönem devir bakiyesini kapsar. Rapor, banka ekstresi, fatura, makbuz ve karar defteri kayıtlarıyla desteklenir. Kat maliklerinin ibra kararı almadan hesabı incelemesi ve karşı iddialarını dile getirmesi yönetsel güvence açısından esastır.

KMK m.41, yönetim üzerindeki denetim mekanizmasını düzenler. Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Yıllık yönetim toplantısı, uygulamada aynı zamanda denetim toplantısı işlevi de görür.

Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Bu halde denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda; yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Bu düzenleme, denetim raporunun sadece toplantı ile sınırlı kalmayarak tüm kat maliklerine yazılı olarak ulaşmasını güvence altına alır. Denetçi seçmemek zorunlu değildir; denetim görevini bizzat kat malikleri kurulu da yürütebilir.

Yenilik ve İlaveler — KMK m.42

Ana gayrimenkulün ortak alanlarında yapılacak değişiklik, yenilik ve ilaveler, 634 sayılı KMK m.42 çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrasına göre kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz. Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.

KMK m.42/f.2 çerçevesinde kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi de kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı yönetmeliğine tabidir.

Kat maliklerinin kabul etmemesine rağmen kanunlarda mevcut düzenlemeler nedeniyle veya afet, kaza gibi zorunlu hallerde yenilik ve ilaveler yapılmışsa, bu husustaki masraflar tüm kat malikleri tarafından katılma oranlarına göre ödenir. Buna karşılık ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılması kararlaştırılan çok masraflı ve lüks yenilik ve ilaveler, kat maliklerinden birinin işine yaramıyorsa, o kat maliki bunların giderlerine katılmak zorunda değildir; bu tür yenilik ve ilavelerin giderini, yapılmasına karar verenler öderler. Bu ayrım uygulamada çok tartışmalıdır: bir çalışmanın lüks mü yoksa zorunlu bakım mı olduğu, keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenir. Ayrıca engelli kat maliki veya engelli birlikte yaşayanlar için ortak yerlerde ulaşılabilirliği sağlamaya yönelik değişiklikler bakımından da özel bir düzen mevcut olup, bu değişikliklerin binanın yapısal özelliklerine önemli zarar vermeyecek biçimde yapılması gerekir.

Yönetim planı değişikliğinin kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile mümkün olduğu (KMK m.28/f.2) hususu, KMK m.42 kapsamındaki yenilik ve ilaveler kararı ile karıştırılmamalıdır. Yönetim planı değişikliği ile ortak alanlarda yenilik ve ilaveler kararı, farklı hukuki nitelikte ve farklı çoğunluk esaslarına tabidir; ilki yönetim planına ilişkin bir düzenleme değişikliğidir, ikincisi ise mevcut yönetim planı çerçevesinde alınan somut bir yönetim kararıdır.

Sonuç — Sağlıklı Bir Apartman Yönetimi

Apartman yönetimi, kağıt üzerinde basit görünen; fakat uygulamada kat malikleri arasındaki ilişkileri, ortak alanların bakımını, ortak giderlerin adil paylaşımını ve komşuluk ilişkilerini doğrudan etkileyen hassas bir sistemdir. 634 sayılı KMK m.34-42 çerçevesinde; yönetici seçiminin çift çoğunlukla ve süresinde yapılması, karar defteri ile işletme projesinin usulüne uygun tutulup notere kapattırılması, ortak gider ve avansın kanunda belirlenen esaslara göre toplanması, ayrı banka hesabı açılması, yıllık hesap raporunun kat malikleri kuruluna sunulup ibra alınması ve gerektiğinde denetçi seçilmesi sağlıklı bir yönetimin dayanaklarıdır.

Bu unsurların herhangi biri eksik veya usulsüz yürütüldüğünde; kat maliklerinin işletme projesine itirazı, karar defterinin geçersizliği iddiası, yönetici hakkında sorumluluk davası, aidat alacağının icrası, kat malikleri kurulu kararının iptali ve yönetici azli talepleri gündeme gelir. Kat maliklerinin sürelerini kaçırmadan doğru dilekçe ve belgelerle harekete geçmesi, yöneticilerin de görev süresi boyunca defter-belge-hesap düzenini eksiksiz tutması, uyuşmazlıkların büyümeden çözülmesi bakımından belirleyicidir. Alanında deneyimli bir hukuk danışmanı ile birlikte yürütülen yönetim süreçlerinde hem yönetici hem de kat maliki, kanuni haklarını gecikmeksizin kullanabilir.

Sıkça Sorulan Sorular