Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: KMK m.14-16 ve Ek m.1 — Yapı Kullanma İzni ve Resen Tescil (2026)
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) üçüncü bölümünde m.14 ilâ m.27 arasında düzenlenen; henüz yapı yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride tamamlanacak yapının bağımsız bölümleri lehine arsa payı oranında kurulan ve bu bağımsız bölümler üzerinde ileride tesis edilecek kat mülkiyetinin hukuki hazırlığını oluşturan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti gerçekleşmiş yapıya, kat irtifakı ise henüz gerçekleşmemiş yapıya ait bir haktır. Uygulamada özellikle proje aşamasındaki toplu konut inşaatlarında, kooperatif yapılarında ve kentsel dönüşüm alanında kat irtifakı; bağımsız bölüm sahiplerine yapı henüz tamamlanmadan önce mülkiyet güvencesi sağlaması, ipotek gibi finansman araçlarına konu olabilmesi ve satışa elverişli hâle gelmesi bakımından kritik bir hukuki araçtır. Bu rehber; kat irtifakının kurulması (KMK m.14 — resmi senet, yönetim planı ve tapu tescili), kat irtifakı sahibinin hakları (m.15), yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla birlikte kat mülkiyetine geçiş (m.16 ve Ek m.1 — resen tescil), iskan sürecinin 3194 sayılı İmar Kanunu m.30 ve 31 çerçevesinde işleyişi ve dönüşüm zorunluluğunun müeyyideleri konularını 2026 uygulaması ile Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik çizgisi ışığında ele almaktadır.
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Kat İrtifakı Nedir — KMK m.14 Amacı ve Hukuki Niteliği
Kat irtifakı; KMK m.3 uyarınca arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır ve niteliği itibarıyla ileride kurulacak kat mülkiyetinin öncü basamağını oluşturur. Kanun koyucu; yapının inşasına başlanmadan önce veya inşaat sürerken bağımsız bölüm sahibi olacak kişilere hukuki güvence sağlanmasını, bu güvence altında hem finansman (banka kredisi, ipotek) hem de satış işlemlerinin yapılabilmesini amaçlamıştır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının fiilen tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekirken; kat irtifakı, henüz yapı bulunmayan boş bir arsa veya yapımı devam eden bir inşaat üzerinde de kurulabilir. Bu yönüyle kat irtifakı, tamamlanmamış bir yapı üzerinde bağımsız bölüm mülkiyetinin ön hazırlığını yapan geçici nitelikte bir haktır; yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla birlikte kanuni gereği olarak kat mülkiyetine dönüşür.
Kat irtifakının konusu, arsa üzerinde yapılması kararlaştırılan ve mimari projede yer alan bağımsız bölümlerdir. Her bir bağımsız bölüm için arsa üzerinde ayrılan pay (arsa payı) KMK m.3/2 uyarınca bağımsız bölümlerin konum, büyüklük, kullanım amacı ve özellikleri gözetilerek değerleriyle orantılı olarak belirlenir. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, ipotek edilemez veya sınırlı ayni hakka konu edilemez; bağımsız bölüm ile birlikte tapu kütüğünde tek bir bütün olarak izlenir. Kat irtifakı sahibi de arsa payına bağlı olarak bağımsız bölümü üzerinde tam bir tasarruf yetkisine sahiptir; satabilir, ipotek verebilir, kiralayabilir, ölüme bağlı tasarrufa konu edebilir. Bu tasarruf yetkisi kat mülkiyetinin sağladığı yetkilerle özde aynıdır; aralarındaki tek fark yapının fiilen tamamlanmamış olmasıdır. Bu ana rehberin genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku ana sayfamıza başvurulabilir.
Kat İrtifakının Kurulması — KMK m.14 Resmi Senet ve Yönetim Planı
KMK m.14 kat irtifakının kurulma usulünü ayrıntılı biçimde düzenler. Bu hükme göre henüz yapı yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescili için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının; bu yönde bir istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan mimari proje, (b) bendinde belirtilen yönetim planı ve diğer gerekli belgeleri tapu idaresine vermesi gerekir. Belgelerin tam olarak sunulmasının ardından tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenir ve kat irtifakı arsanın tapu kütüğüne tescil edilir. Kat irtifakı kurulmasında dikkat edilmesi gereken en kritik nokta; kat irtifakının ancak arsanın bütün maliklerinin (paydaşlarının) birlikte istemi ile kurulabilmesidir. Paydaşlardan yalnızca birinin veya bir kısmının başvurusu ile kat irtifakı tesis edilemez; katılmayan paydaş varsa öncelikle KMK m.10/son uyarınca “kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulması” davası ile sulh hukuk mahkemesinden hüküm alınması gerekir.
Mimari proje bakımından KMK m.12(a) hükmü; anayapının veya yapıların dış cepheleri ile iç taksimatını gösteren, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri ile açık biçimde belirtildiği ve ilgili idarece (belediye veya ilgili valilik) onaylı mimari projenin sunulmasını zorunlu kılar. Proje elektronik ortamda hazırlanabilir; ilgili idarece dijital onay yapılmış proje tapu idaresince kabul edilir. Bağımsız bölümler ve eklentilerin niteliği (konut, iş yeri, dükkan, depo gibi), yer aldığı kat, yaklaşık yüzölçümü ve varsa özel kullanım koşulları projede açıkça belirtilmelidir. Projeyle çelişen resmi senet düzenlenmesi mümkün değildir; tapu memuru re’sen inceleme yükümü altındadır. Projeye uygun olmayan tesis, tapu iptaline konu olur; ayrıntı için tapu iptal ve tescil davası (yolsuz tescil TMK 1024-1025) rehberimize başvurulabilir.
Yönetim planı, KMK m.12(b) uyarınca kat irtifakının kurulmasında sunulması zorunlu ikinci temel belgedir. Yönetim planı; anayapının, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini, aidat, tahsilat ve yönetim işlerine ilişkin diğer hususları düzenleyen; kat malikleri ile onların halefleri ve yönetici ile denetçiler açısından bağlayıcı nitelikte olan bir sözleşmedir. Yönetim planı bütün kat irtifakı sahipleri tarafından imzalanır ve tapu kütüğüne şerh edilir. KMK m.14/2 uyarınca “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez”; bu hüküm dönüşüm sürecinde yeniden yönetim planı düzenleme külfetini ortadan kaldırmıştır. Yönetim planının içeriği ile değiştirilme usulü hakkında ayrıntılı analiz için kat mülkiyeti yönetim planı (KMK m.28) ve yönetici seçimi yazımız incelenebilir.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları — KMK m.15
Kat irtifakı sahibinin hakları KMK m.15’te düzenlenmiştir. Bu hükme göre kat irtifakı sahipleri; ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, kanuna, projesine ve bunlarda gösterilmemişse ilgili genel hükümlere göre yapılmasını birbirinden isteme, gerektiğinde inşayı yaptırma hakkına sahiptir. Kat irtifakı sahibi olan her paydaş; yapının projeye uygun olarak yapılmasını, işin gecikmesini önlemeyi ve giderlerin arsa payı oranında karşılanmasını diğer paydaşlardan isteyebilir. Bir paydaşın yükümlülüğüne uymaması hâlinde diğerleri, sulh hukuk mahkemesinden dava yoluyla yerine getirilmesini talep edebilir; ağır ihlal hâllerinde kat irtifakının sona erdirilmesi de gündeme gelir. Uygulamada bu hüküm en çok kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilen paylar bakımından işletilmekte; yüklenici müteahhidin işi durdurması, kalitesiz malzeme kullanması veya projeye aykırı yapıyı sürdürmesi hâlinde diğer kat irtifakı sahipleri KMK m.15 ile TBK m.470 vd. birlikte uygulanarak eş zamanlı olarak inşaatın tamamlanmasını isteyebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih hâlleri hakkında ayrıntılı analiz için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih (TBK m.470 vd.) yazımıza başvurulabilir.
Kat irtifakı sahibi; irtifakı üzerinde tam bir tasarruf yetkisine sahiptir. Bağımsız bölümü satabilir, ipotek edebilir, ölüme bağlı tasarrufla vasiyet edebilir, üzerine intifa hakkı, oturma (sükna) hakkı gibi sınırlı ayni haklar tesis edebilir. Tapu kütüğüne kat irtifakı adına açılan sayfada yapılan bütün işlemler, yapı tamamlandığında ve kat mülkiyetine geçildiğinde kendiliğinden kat mülkiyeti sayfasına aktarılır. Kat irtifakı sahibinin, henüz yapı olmasa da bağımsız bölümü üzerinde bu geniş tasarruf yetkisine sahip olması; kat irtifakının hukuki güvence sağlama işlevinin en önemli göstergesidir. Buna karşılık kat irtifakı sahibinin yükümlülükleri de vardır: arsa payına düşen inşaat giderlerini karşılamak, yönetim planına uymak, ortak arsa üzerinde diğer paydaşların haklarına saygı göstermek ve KMK m.16 kapsamında ortaklığın giderilmesini istememek. Kat irtifakı sahiplerinden birinin borcu için diğer paydaşın malı üzerinde takip yapılamaz; her irtifak sahibi kendi payı ile sınırlı sorumludur.
Kat Mülkiyetine Dönüşüm — KMK m.16 ve Ek m.1 Resen Tescil
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi süreci, kat irtifakının varlık sebebi olan asıl amacın gerçekleşme aşamasıdır. Yapının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile birlikte hukuki nitelik değişir; artık bağımsız bölümler fiilen mevcut hâle gelmiştir ve KMK m.1 anlamında kat mülkiyeti kurulmaya elverişli konumdadır. KMK m.16, kat irtifakı sahiplerinin ortak arsayı kullanma hakkı ve ortaklığın giderilmesini isteyememesi ilkeleri ile birlikte kat irtifakının sona ermesi ve kat mülkiyetine geçiş konusunu düzenler. Aynı hüküm uyarınca kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebilir. Bu düzenleme, arsanın süresiz biçimde inşaat beklentisi altında tutulmasını önlemeye ve arsa maliklerinin haklarını korumaya yöneliktir.
Yapı tamamlandıktan sonra dönüşüm süreci KMK Ek Madde 1 ile hızlandırılmış ve büyük ölçüde otomatize edilmiştir. Bu düzenleme uyarınca yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren en geç altmış gün içinde ilgili idare (belediye veya valilik), yapı kullanma izin belgesini ve KMK m.12’de sayılan belgeleri elektronik ortamda tapu idaresine göndermek zorundadır. Tapu idaresi kendisine gönderilen belgeler üzerine başkaca hiçbir belge aramaksızın kat irtifakını kat mülkiyetine resen çevirir. Bu resen tescil için maliklerin ayrıca başvurusu, ek yönetim planı sunması veya harç ödemesi gerekmez; işlem doğrudan idare-idare bilgi paylaşımı üzerinden yürür. Ek m.1’in getirdiği bu resen dönüşüm mekanizması, önceki uygulamada kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar veya ilgisizlik nedeniyle yıllarca kat irtifakı aşamasında kalan yapıların hukuki durumunu düzenlemek amacıyla getirilmiştir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin başvurusu, hatta talepte bulunulmamış olsa dahi yapı kullanma izin belgesinin idarece gönderilmesi tek başına dönüşüm için yeterli sayılır.
Resen tescil sonrasında tapu kütüğünde arsanın ana sayfasında kat irtifakı kaydı terkin edilir; her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğüne ayrı sayfa açılır. Kat irtifakı üzerinde daha önce tesis edilmiş ipotek, haciz, şerh gibi haklar kat mülkiyeti sayfasına kendiliğinden aktarılır ve varlığını sürdürür. Bağımsız bölümlerin numaraları, eklentileri, arsa payları ve varsa özel kullanımlar mimari projeye göre kayıt altına alınır. Kat mülkiyetinin resen tesis edilmesi sırasında yönetim planı bakımından da özel bir güvence bulunur: KMK m.14/2 uyarınca kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez; kat irtifakı aşamasında düzenlenmiş yönetim planı kat mülkiyeti aşamasında da hüküm ifade eder ve tüm kat maliklerini bağlar. Bu düzenleme, süreçte hukuki boşluk oluşmasını engellemektedir.
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alma Süreci — 3194 Sayılı İmar Kanunu m.30 ve 31
Kat mülkiyetine geçişin hukuki tetikleyicisi yapı kullanma izin belgesi (halk arasında “iskan” veya “iskan ruhsatı”) olduğundan bu belgenin alınma süreci büyük önem taşır. 3194 sayılı İmar Kanunu m.30, yapı kullanma iznini şu şekilde düzenler: yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. Belediye veya valilik, mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunu, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygunluğunu, teknik denetim raporlarını ve yapı denetim kuruluşunun onayını inceler. Belediyeler mal sahibinin müracaatını en geç 30 gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; bu süre içinde red veya kabul yönünde karar verilmezse yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına kanunen izin verilmiş sayılır. Bu 30 günlük kural, idareye karşı bireyi koruyucu bir zımni kabul mekanizması olup 2577 sayılı İYUK m.10 anlamında da sonuç doğurur.
İskan başvurusunda mal sahibinden istenen belgeler; mimari, statik, elektrik ve mekanik yapı fenni mesulleri raporları, yapı denetim kuruluşunun iş bitirme tutanağı, enerji kimlik belgesi (5627 sayılı Kanun kapsamında), zorunlu deprem sigortası poliçesi (6305 sayılı Kanun kapsamında konut olarak kullanılan yapılar için), asansör tescil belgesi (asansör bulunan yapılarda), su-elektrik-doğalgaz aboneliği için gerekli belgeler ve yapıya ilişkin fotoğraflardır. Yapı denetimi konusunda 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uygulaması kapsamında bir yapı denetim kuruluşu tarafından sürekli denetim yapılmış olması, iş bitirme tutanağı ile belgelenmiş olması aranır. Yapı denetim kuruluşunun bulunmadığı istisnai hâllerde ilgili idarenin fen elemanları tarafından denetim yapılır; kırsal bölgelerde 3194 SK m.27 uyarınca ruhsatsız yapı kabulü de sınırlı biçimde uygulanır.
3194 sayılı İmar Kanunu m.31 iskanın hukuki sonuçlarını düzenler. Bu hükme göre inşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarih olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden birinin veya birkaçının verilmemesi mecburidir. Bu kural, 3194 SK’nın en etkili müeyyide araçlarından biridir ve iskan almadan yapıyı kullanmayı fiilen imkansız kılar. Belediyeler tarafından yerine getirilmesi gereken bu yasak, uygulamada bazı bölgelerde ihlal edilmekte; ancak müeyyide yaptırımı Danıştay 6. Dairesi tarafından istikrarlı biçimde uygulanmakta ve idarenin sorumluluğu yönünde kararlar verilmektedir. İskan alınmadan yapılan devir işlemleri hukuken geçerli olmakla birlikte, alıcı bakımından hem kat mülkiyetine geçişte gecikme hem de kamu hizmetlerinden yararlanamama riskleri doğurmakta; bu nedenle gayrimenkul alımında iskan durumunun mutlaka sorgulanması önerilmektedir.
Dönüşüm Zorunluluğu — KMK Ek m.1 Müeyyideleri ve Sık Karşılaşılan Sorunlar
KMK Ek m.1 ile getirilen resen dönüşüm mekanizması ile kanun koyucu, yapının tamamlanması ve iskan alınmasına rağmen kat mülkiyetine geçişte yaşanan gecikmeleri ortadan kaldırmayı amaçlamıştır. Ek m.1 uyarınca yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış günlük süre içinde ilgili idare, belgeleri tapu idaresine göndermek zorundadır; bu süre emredicidir ve idarenin ihmali yönetim ve idare hukuku bakımından sorumluluk doğurur. Tapu idaresi de kendisine gönderilen belgeler üzerine derhal resen tescil yapmakla yükümlüdür; ek belge veya maliklerin başvurusu aranmaz. Bu düzenleme, kat malikleri arasındaki iç ilişkilerdeki uyuşmazlıkların (arsa payı itirazı, borcunu yerine getirmeme, ortak alan uyuşmazlığı) kat mülkiyetine geçişi engellememesini sağlamaktadır. Malikler arasında arsa payı bakımından bir uyuşmazlık varsa, dönüşüm sonrasında KMK m.3/2 uyarınca arsa payı düzeltmesi davası açılabilir; ayrıntı için arsa payı düzeltmesi (KMK m.3, paylaşma TMK m.698) rehberimize başvurulabilir.
Uygulamada karşılaşılan sık sorunlardan biri; iskan alınamayan yapılarda kat irtifakının kat mülkiyetine geçişinin gecikmesi ve bağımsız bölüm sahiplerinin mağdur olmasıdır. Yüklenici müteahhidin yapıyı projesine aykırı biçimde yapması, imar mevzuatına aykırı ilaveler yapılması, yapı denetim raporlarının olumsuz gelmesi veya vergi/harç borçları nedeniyle iskan başvurusunun gecikmesi bu sorunun ana kaynaklarıdır. Bu tür durumlarda kat irtifakı sahipleri; KMK m.15 uyarınca yükleniciden veya diğer paydaşlardan yapının projeye uygun biçimde tamamlanmasını, iskan başvurusunun yapılmasını dava yoluyla talep edebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı hâllerde TBK m.470 vd. hükümlerine göre ayıp, geç ifa ve fesih yaptırımları da işletilebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve 23. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında, iskan alınamamasından yüklenicinin kusuruyla sorumluluğu tesis edilmiş ve gecikme tazminatı, kira kaybı ve diğer zararların tazmini kabul edilmiştir. Sözleşmenin fesih koşulları ve tazminat hesabı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih (TBK m.470 vd.) yazımız değerlendirilebilir.
Bir diğer sık sorun; kat irtifakı kurulduktan sonra beş yıl geçmesine rağmen yapının başlatılmaması veya tamamlanmamasıdır. KMK m.16 bu hâlde maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakiminin duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebileceğini öngörür. Kat irtifakının sona ermesi hâlinde tapudaki kayıt terkin edilir ve arsa yeniden ortak mülkiyet düzenine döner. Bu durumda ortaklığın giderilmesi (paylı mülkiyetten çıkma) yolu açılır; ancak kat irtifakı devam ederken KMK m.16 emredici hükmü gereği ortaklığın giderilmesi istenemez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kat irtifakı süresince ortaklığın giderilmesi davalarını reddetmekte; ancak sürenin dolması veya sulh hakimi kararı ile kat irtifakının sona ermesi hâlinde bu yolu kabul etmektedir. Ortak yerlerin kullanımı, yönetimin sağlanması ve yönetici seçimi bakımından yaşanan sorunlar için ise kat mülkiyeti yönetim planı ve yönetici seçimi rehberimiz incelenebilir.
Kat irtifakının hukuki güvence sağlama işlevi göz önüne alındığında; hem kurulma aşamasında (resmi senet, yönetim planı, arsa payı belirlenmesi) hem de kat mülkiyetine dönüşüm aşamasında (iskan başvurusu, resen tescil, olası itirazlar) doğru hukuki adımların atılması bağımsız bölüm sahiplerinin mal varlığı güvenliği bakımından kritik önem taşır. Kat irtifakı üzerinden banka kredisi kullanımı, ipotek tesisi, satış veya ölüme bağlı tasarruf gibi işlemlerin tamamı geçerli olmakla birlikte, sonuçları kat mülkiyeti aşamasına da yansımaktadır. Bu nedenle özellikle proje aşamasındaki gayrimenkul alımlarında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve kentsel dönüşüm uygulamalarında deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatının katkısı; hem sürecin doğru yürütülmesi hem de olası uyuşmazlıklarda haklarınızın korunması bakımından belirleyici olmaktadır.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Hukuku Ana Rehber
- Kat Mülkiyeti Yönetim Planı (KMK m.28) ve Yönetici Seçimi
- Arsa Payı Düzeltmesi (KMK m.3, Paylaşma TMK m.698)
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih (TBK m.470 vd.)
- Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
- 📄 Aile Konutu Şerhi Dilekçesi
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, KMK m.14 uyarınca henüz yapı yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride tamamlanacak yapının bağımsız bölümleri lehine arsa payı oranında kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise KMK m.1 uyarınca tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, kat mülkiyetinin hukuki hazırlığını oluşturur ve yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında KMK Ek m.1 uyarınca resen kat mülkiyetine dönüşür. Her ikisinde de tapuda ayrı sayfa açılır, satış, ipotek ve devir işlemleri yapılabilir.
Kat irtifakı nasıl kurulur; hangi belgeler gerekir?
KMK m.14 uyarınca arsanın maliki veya bütün paydaşlarının; istem dilekçesi, KMK m.12(a) uyarınca ilgili idarece onaylanmış mimari proje ve plan, m.12(b)’de belirtilen yönetim planı ile diğer gerekli belgeleri tapu idaresine sunması ve tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmesi ile kurulur. Kat irtifakı, arsanın tapu kütüğüne tescil edilir; her bağımsız bölüm için ayrı arsa payı belirlenir. Paydaşlardan yalnızca birinin başvurusu yeterli değildir; katılmayan paydaş için KMK m.10/son çerçevesinde dava yolu açıktır.
Kat irtifakı üzerinden bağımsız bölüm satılabilir veya ipotek verilebilir mi?
Evet. Kat irtifakı sahibi bağımsız bölümü üzerinde tam bir tasarruf yetkisine sahiptir; satabilir, ipotek edebilir, ölüme bağlı tasarrufa konu edebilir, üzerine intifa veya oturma hakkı tesis edebilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki tek fark yapının fiilen tamamlanmamış olmasıdır; tasarruf yetkileri hukuken aynıdır. Kat irtifakı üzerinde yapılan tüm işlemler ve tesis edilen sınırlı ayni haklar, dönüşüm sonrasında kat mülkiyeti sayfasına kendiliğinden aktarılır ve varlığını sürdürür.
Kat mülkiyetine geçiş için ne gerekir; başvuru yapmak zorunlu mu?
KMK Ek m.1 uyarınca yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren en geç altmış gün içinde ilgili idare (belediye veya valilik) yapı kullanma izin belgesini ve KMK m.12’de sayılan belgeleri tapu idaresine göndermek zorundadır. Tapu idaresi bu belgeler üzerine başkaca hiçbir belge aramaksızın kat irtifakını kat mülkiyetine resen çevirir. Kat maliklerinin ayrıca başvurusu, yönetim planı sunması veya harç ödemesi gerekmez; ancak talep hâlinde ortak maliklerden biri de tapu idaresine başvurup dönüşümü hızlandırabilir.
Kat irtifakı kurulmasından sonra beş yıl içinde yapı yapılmazsa ne olur?
KMK m.16 uyarınca kat irtifakına konu arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebilir. Kat irtifakının sona ermesi hâlinde tapudaki kayıt terkin edilir, arsa yeniden paylı mülkiyet düzenine döner ve ortaklığın giderilmesi yolu açılır. Kat irtifakı devam ederken KMK m.16 emredici hükmü uyarınca ortaklığın giderilmesi istenemez.
İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmadan bağımsız bölüm satılabilir mi; kat mülkiyeti tescil edilir mi?
Kat irtifakı üzerinden satış yapılabilir ve satış geçerlidir; ancak yapı kullanma izin belgesi alınmadan kat mülkiyeti tescil edilemez. 3194 SK m.31 uyarınca iskan alınmayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetleri verilmez; bu nedenle iskan alınmamış yapıyı satın almak, kat mülkiyetine geçişte gecikme ve kamu hizmetlerinden yararlanamama riskleri doğurur. İskan başvurusunun 30 günlük süre içinde neticelendirilmemesi hâlinde 3194 SK m.30 uyarınca kullanma izni kanunen verilmiş sayılır; ancak bu zımni kabul mekanizmasının işletilmesi için Danıştay içtihatları çerçevesinde ilgili başvuru ve belgelerin eksiksiz olması aranır.
