Arsa Payı Düzeltme Davası ve Paylaşma — KMK m.3, TMK m.698

Paylı Mülkiyet ve Türk Medeni Kanunu Çerçevesi

Paylı mülkiyet, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688 ilâ 703. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TMK m.688 hükmüne göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Aynı maddenin devamına göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Uygulamada gayrimenkul üzerinde paylı mülkiyet; miras yoluyla intikal, ortak satın alma, mahkeme kararı, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması gibi hâllerde ortaya çıkar. TMK m.690 olağan yönetim işlerini her paydaşın tek başına yapabileceğini; m.691 önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğu esasını; m.692 olağanüstü yönetim işleri ile paylı malın tamamı üzerindeki tasarruflarda oybirliği kuralını; m.693 kullanma ve yararlanma yetkisini; m.694 ise giderlere payları oranında katılma borcunu hükme bağlar. Bu ayrım, uygulamada özellikle ortak taşınmazın kiralanması, iyileştirilmesi veya devredilmesi bakımından belirleyicidir.

Paylaşma (Ortaklığın Giderilmesi) Davası — TMK m.698

TMK m.698 hükmüne göre; hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Halk arasında izale-i şüyu olarak bilinen bu dava, her paydaşın diğer bütün paydaşlar aleyhine açabileceği ve hükmün bütün paydaşlar hakkında aynı sonucu doğurduğu bir davadır. Davada bütün paydaşların taraf olarak gösterilmesi zorunludur; eksik hasım varsa mahkemece tamamlanması sağlanır. Elbirliği (iştirak) mülkiyeti bulunan taşınmazda ise mirasçılar önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini (TMK m.703) talep edebilir; ya da doğrudan TMK m.642’ye dayanarak miras taksim davası açabilir.

“Uygun olmayan zaman” kavramı, örneğin taşınmazın kısa süre içinde önemli değer kazanması beklenen bir imar planı değişikliği sürecinde bulunması veya paylı malın hasat/tarımsal döngü içinde olması gibi somut ve dar hâllere işaret eder; kural, paylaşma isteminin her zaman ileri sürülebilmesidir.

Paylaşma Şekli — Aynen Taksim veya Satış (TMK m.699-700)

TMK m.699 uyarınca paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksikliğin para (ivaz) ile giderilmesine karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında (üçüncü kişilere kapalı biçimde) artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşların taşınmazı anlaşarak paylaşmak istemeleri hâlinde ise ifraz işleminin ilgili idarece onaylanması ve tapuda resmî senet düzenlenmesi gerekir (3194 s.K. m.15, TMK m.706).

Uygulamada gayrimenkullerin çoğu; imar mevzuatı, ifraz ve tevhid koşulları, kadastro durumu ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun asgari parsel büyüklüğüne ilişkin kuralları sebebiyle aynen taksim edilemez. Bu hâlde mahkeme satış suretiyle paylaşmaya karar verir; satış icra dairesince açık artırma ile gerçekleştirilir ve elde edilen bedel paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Paydaşın kendi payını dava sürecinde de üçüncü kişiye devretmesi mümkündür; ancak diğer paydaşlar TMK m.732 vd. çerçevesinde önalım (şufa) hakkı kullanabilir. Bu hak için ayrıntılı rehberimize önalım (şufa) hakkı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kat Mülkiyetinde Arsa Payı — KMK m.3

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.3/I hükmüne göre kat mülkiyeti; arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Görüldüğü üzere kanun, arsa payı için mutlak bir metrekare kuralı öngörmez; ölçüt değerdir. Bir bağımsız bölümün değeri belirlenirken salt yüzölçümü yeterli değildir; dairenin konumu (cephesi, katı, güneş alma durumu), tipi (dubleks, teras, bodrum), tamamlayıcı unsurları (özel bahçe, otopark tahsisi, depo), ısıtma sistemi, aydınlatma niteliği ve ticari kullanımlarda caddeye açılımı gibi ölçütler birlikte değerlendirilir.

Arsa payı; genel gider paylaşımında (KMK m.20), kat malikleri kurulunda sayı ile birlikte arsa payı çoğunluğu aranan kararlarda (KMK m.30, m.34, m.42) ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesindeki kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölüm tahsisinde belirleyici kriterdir. Bu nedenle projede hatalı arsa payı tahsisi, sonraki yıllarda aidat, kararların oy oranı ve dönüşümde tahsis edilecek yeni bağımsız bölüm bakımından ciddi ihtilaflara yol açar.

Arsa Payı Düzeltme Davası — Yasal Dayanak ve Koşullar

KMK m.3/II’nin son cümlesi düzeltme davasının açık yasal dayanağıdır: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Aynı maddenin devamı hükmüne göre bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre arsa payı düzeltme davasının kabulü için aranan temel koşul; bağımsız bölümün proje aşamasındaki değeri ile tapu kütüğünde tescilli arsa payı arasında bariz orantısızlık (açık ve önemli nispetsizlik) bulunmasıdır. Küçük ve hoş görülebilir sapmalar dava sebebi değildir; orantısızlığın hakkaniyete aykırı ve dikkate değer bir düzeyde olması gerekir.

Değerlendirmede esas alınan zaman kesiti, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihtir. Sonradan yapılan tadilatlar, kişisel dekorasyon ve kullanım kaynaklı değişiklikler dava sebebi oluşturmaz; aksinin kabulü KMK m.3/2’nin son cümlesine aykırı olur ve tapu güvenliğini zedelerdi.

Dava, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi tarafından — kendi bağımsız bölümü lehine veya diğer bağımsız bölümlerin oranlarının düzeltilmesi için — açılabilir. Davada anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin taraf olarak gösterilmesi zorunludur; zira karar bütün paylara etki eder. Anagayrimenkulün yok olması ve kat mülkiyetinin sona ermesi hâlinde ise uyuşmazlık arsa üzerindeki paylı mülkiyet kuralları çerçevesinde değerlendirilir (KMK m.46).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı düzeltme davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. KMK Ek m.1, kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıkların — arsa payı düzeltmesi, ortak yer kullanımı, yönetim planı, aidat, projeye aykırılık — sulh hukuk mahkemesince görüleceğini hükme bağlar.

Paylaşma (izale-i şüyu) davasında da 6100 sayılı HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Buna karşılık paylı mülkiyet çerçevesindeki tapu iptali/tescili gibi mülkiyet hakkı temelli uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu ayrımın uygulamadaki sonuçlarını değerlendirmek için tapu iptali ve tescili — yolsuz tescil rehberimize göz atabilirsiniz.

Yetkili mahkeme her iki dava türünde de HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin niteliktedir; taraf iradesiyle değiştirilemez ve mahkemece re’sen gözetilir. Birden fazla taşınmaza ilişkin taleplerin aynı davada ileri sürülmesi hâlinde yetki, HMK m.12’nin birden çok taşınmaza ilişkin hükmü çerçevesinde değerlendirilir.

Yargılama Süreci — Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Değer

Arsa payı düzeltme davasında hâkim; tapu kayıtları, mimarî proje, onaylı yerleşim planı, yönetim planı, iskân belgesi ve yerel emsal değerler üzerinden inceleme yapar. Uygulamada mahkeme, konusunda uzman bilirkişi kuruluna — harita ya da inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan üç kişilik heyete — mahallinde keşif eşliğinde inceleme yaptırır.

Bilirkişi raporunda her bağımsız bölümün brüt ve net alanı, bulunduğu kat, cephe ve manzara niteliği, güneş alma ve gürültü koşulları, ısıtma-aydınlatma sistemi, tamamlayıcı unsurları (bahçe, teras, otopark, depo), kullanım amacı (mesken, işyeri) ve projenin tanzim edildiği tarihteki değeri ayrı ayrı gösterilir. Toplam değer üzerinden her bağımsız bölüme düşen yeni arsa payı oranı hesaplanır. Burada esas alınan değer, güncel piyasa satış değeri değil, KMK m.3’ün öngördüğü projeye göre değerdir.

HMK m.281 uyarınca bilirkişi raporuna itiraz süresi, raporun taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır. Süresinde itiraz edilmemesi rapordaki eksikliklerin sonradan ileri sürülmesini güçleştirir; bununla birlikte hâkim raporla bağlı değildir ve gerekli görürse ek rapor alınmasına veya yeni bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebilir (HMK m.281-282). Bu nedenle rapor tebliğ edilir edilmez teknik ve hukuki gerekçelerle itirazın hazırlanması önem taşır.

Paylaşma (izale-i şüyu) davalarında ise mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını inceletir; imar durumu, ifraz-tevhid şartları, kadastro sınırları, tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’un asgari parsel kuralları dikkate alınır. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşmaya karar verilir; satış icra dairesince açık artırma ile gerçekleştirilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sürecinde arsa payı, sözleşmede tahsis edilecek bağımsız bölümün oranını doğrudan etkiler; sözleşmenin feshi ve taraflarının hakları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih rehberimize göz atabilirsiniz.

Kanun Metni: KMK m.3/2 ve Arsa Payının Belirlenme Ölçütü

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m.3/1). 5711 sayılı Kanun’la 2007 yılında değiştirilen ikinci fıkraya göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir; ancak bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez (KMK m.3/2).

Arsa paylarının belirlenmesi, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında hazırlanan mimari projeyle başlar. Kat mülkiyetine geçiş için tapu idaresine verilecek mimari projede yapıların dış cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri ile bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı açıkça gösterilir; proje, proje müellifi mimar tarafından hazırlanıp anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarınca imzalanır ve yetkili kurumca onaylanır (KMK m.12). Bu nedenle arsa payındaki hata çoğu zaman projeyi hazırlayan mimarın veya kat karşılığı inşaatta yüklenicinin yaptığı değerlendirmeden kaynaklanır.

Arsa Payının Bağlandığı Haklar ve Yükümlülükler

Arsa payı yalnızca tapuda görünen bir oran değildir; kat malikinin anagayrimenkul üzerindeki hak ve yükümlülüklerinin önemli bir bölümü bu orana göre belirlenir. Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi eşit paylaşılan giderler dışında, anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (KMK m.30); yönetici atanması, ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler ile aidat borcu nedeniyle bağımsız bölümün devri davasının açılması kararlarında da sayı ile birlikte arsa payı çoğunluğu aranır (KMK m.25, m.34, m.42). Buna karşılık oy hakkı arsa payına göre değil, kural olarak kat maliki başına birdir (KMK m.31).

Arsa payının önemi özellikle kat mülkiyetinin sona erdiği veya yapının yenilendiği durumlarda artar. Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer; bütün kat maliklerinin yazılı istemi üzerine sicil kaydı silindiğinde taşınmaz, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni bir sayfaya paylı mülkiyet olarak geçirilir (KMK m.46). Riskli yapıların dönüşümünde de uygulama kararları arsa payları esas alınarak çoğunlukla alınır ve yeni yapıdaki hak sahipliği arsa payları üzerinden hesaplanır (6306 s.K. m.6). Bu nedenle yıllarca fark edilmeyen bir arsa payı hatası, dönüşüm aşamasında kat maliki için yeni bağımsız bölümün büyüklüğünü doğrudan etkileyen bir kayba dönüşebilir.

Düzeltme Davasında İspat Yükü ve Değerlendirme Tarihi

Arsa payı düzeltme davasında davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak belirlenmediğini somut delillerle ispat etmek zorundadır (TMK m.6). Değerlendirme, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki proje ve koşullar esas alınarak yapılır; bağımsız bölümün sonradan kapalı bir terasla genişletilmesi, çatı katının iskânsız olarak kullanılması veya bölgedeki değer artışları gibi sonradan doğan değişiklikler dikkate alınmaz. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farklı tarihlerde kurulmuşsa ve kat mülkiyetine geçişte yeni bir arsa payı cetveli düzenlenmişse, hangi tarihteki tahsisin esas alınacağı dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir.

Bilirkişi incelemesinde her bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki onaylı projeye göre net ve brüt alanı, kat ve cephe durumu, manzarası, güneş alma durumu, eklentileri, kullanım amacı ve ticari değeri birlikte değerlendirilir; toplam değer içindeki payına göre yeni arsa payı oranları hesaplanır. Mahkeme, oransızlığın ancak belirgin ve hakkaniyete aykırı bir boyuta ulaşması hâlinde düzeltmeye karar verir; küçük hesap farkları ve yuvarlamalar dava sebebi sayılmaz. Karar bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarını birlikte değiştirdiğinden, hüküm fıkrasında her bağımsız bölüm için yeni arsa payının açıkça gösterilmesi ve toplamın anagayrimenkulün tamamına eşit olması gerekir.

Taraf Teşkili ve Dava Şartı Arabuluculuk

Arsa payı düzeltme davası anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölümlerin paylarını birlikte etkilediğinden, davanın diğer bütün kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılması zorunludur. Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalarda kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebilmesine imkân tanıyan düzenleme (KMK m.38/2) bu dava bakımından uygulanmaz; çünkü dava bir kurul kararına değil, her kat malikinin kendi mülkiyet hakkının kapsamına ilişkindir. Kat maliklerinden biri ölmüşse mirasçılarının tamamı davada yer almalı, bağımsız bölüm dava sırasında satılmışsa yeni malik davaya dahil edilmelidir; taraf teşkilindeki eksiklik mahkemece verilecek süre içinde tamamlanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde arabuluculuk sürecinin bütün kat malikleriyle yürütülmesi uygulamada güçlük yaratsa da, arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk aşamasında kat maliklerinin tamamının yeni arsa payı cetveli üzerinde anlaşması hâlinde, bu anlaşmanın tapuda uygulanabilmesi için bütün maliklerin tapu müdürlüğündeki işleme katılımı veya anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Düzeltme Kararının Tapuya Etkisi ve Paylar Üzerindeki Haklar

Arsa payı düzeltme kararı taşınmaz üzerindeki aynî hakların kapsamını değiştirdiğinden kesinleşmeden tapu siciline işlenemez (HMK m.350/2). Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve bütün bağımsız bölümlerin arsa payları kat mülkiyeti kütüğünde yeniden düzenlenir. Bağımsız bölümler üzerinde ipotek, haciz veya başka şerhler varsa, bu haklar bağımsız bölümle birlikte değişen arsa payına yansır; ancak ipotek alacaklısının güvencesinin daralması ihtimali bulunduğundan, ipotekli bağımsız bölümün arsa payının azaltılmasına ilişkin davalarda alacaklıların durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa payının artırılması lehine karar verilen kat maliki, bu değişikliğin sonucu olarak genel giderlere daha yüksek oranda katılmak zorunda kalabilir; kararın kesinleşmesinden sonraki dönemler için işletme projesi ve aidat hesapları yeni oranlara göre düzenlenir. Karar kesinleşinceye kadar ise tapuda kayıtlı mevcut arsa payları esas alınır ve bu dönemin aidatları eski oranlara göre ödenir. Düzeltme kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan paylaşım uyuşmazlıklarını da etkileyebileceğinden, arsa sahibi ile yüklenici arasında bağımsız bölümlerin paylaşımına ilişkin sözleşme hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Paylaşılamaması ve Ortaklığın Giderilmesiyle İlişki

Kat mülkiyetine tabi bir anagayrimenkulde bağımsız bölümler ayrı ayrı mülkiyete konu olduğundan, kat maliklerinin anagayrimenkulün tamamı için TMK m.698’e dayanarak ortaklığın giderilmesini istemesi söz konusu olmaz; ortak yerler bağımsız bölümlerle bağlantılı olarak kat maliklerinin ortak mülkiyetinde kalır. Buna karşılık tek bir bağımsız bölümün birden fazla kişiye paylı olarak ait olması hâlinde, o bağımsız bölüm bakımından ortaklığın giderilmesi davası açılabilir ve bağımsız bölüm fiziken bölünemeyeceğinden satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Kat irtifakı kurulmamış bir arsa üzerindeki paylı mülkiyette ise arsa payı düzeltme davası değil, ortaklığın giderilmesi veya kat irtifakı kurulması yolları gündeme gelir. Paydaşların anlaşarak kat irtifakı kurması için bütün paydaşların istemi ve onaylı mimari proje ile yönetim planı gerekir (KMK m.14); kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla kat irtifakı tesisinin yüklenici tarafından istenmesi de mümkündür. Paylı arsa üzerinde paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isterse ve imar durumu aynen taksime elverişli değilse satış yoluyla ortaklık giderilir; bu durumda arsa üzerindeki yapılaşma hakları satış bedeline yansır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · kurul kararları ve çoğunluklar · paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · kat karşılığı inşaatta arsa payı · kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konu başlıklarına Gayrimenkul Hukuku ana rehberinden ulaşabilirsiniz.