Hisseli (Paylı) Mülkiyette Haklar ve Yükümlülükler

Paylı (hisseli) mülkiyette birden çok kişi, fiilen bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli paylarla maliktir; her paydaşın payı üzerinde geniş hakları, ancak ortak mal üzerinde sınırları vardır. Bu rehberde, paylı mülkiyette paydaşların haklarını ve yükümlülüklerini Türk Medeni Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.

Paylı (Hisseli) Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Yani taşınmaz fiilen bölünmemiştir; her paydaşın belirli bir oransal payı (örneğin 1/2, 1/4) vardır ve bu pay taşınmazın tamamına yayılmıştır. Aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.

Paydaşın Payı Üzerindeki Hakları

Her paydaş, kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir: payını satabilir, bağışlayabilir, devredebilir veya pay üzerinde ipotek kurabilir. Bu işlemler için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak paydaş, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümü üzerinde değil, soyut payı üzerinde tasarruf eder.

Ortak Malın Yönetimi ve Kullanımı

Taşınmazın bütününe ilişkin kararlar, işin niteliğine göre farklı çoğunluklar gerektirir:

Olağan yönetim işlerini (özellikle küçük onarımlar ve tarımsal işlerin yürütülmesi) paydaşlardan her biri tek başına yapmaya yetkilidir; paydaşlar çoğunlukla alacakları kararla bu konuda farklı bir düzenleme getirebilir (TMK m.690). Önemli yönetim işleri (işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmesi yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi) için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı aranır (TMK m.691). Olağanüstü işler ve tasarruflar (taşınmazın tamamının satışı, taşınmazın özgülendiği amacın değiştirilmesi, taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması gibi) için kural olarak oybirliği gerekir. Her paydaş, ortak şeyi diğer paydaşların hakkına zarar vermeyecek şekilde kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir.

Giderlere ve Yükümlülüklere Katılma

Paydaşlardan her biri, taşınmazın yönetim giderlerine, vergilerine ve korunması için yapılan masraflara kendi payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bir paydaş ortak gideri tek başına ödemişse, diğer paydaşlardan paylarına düşen kısmı talep edebilir.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyetin en önemli koruyucu mekanizmalarından biri yasal önalım (şufa) hakkıdır (TMK m.732). Bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemeyi amaçlar. Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Bu azami süre 7571 sayılı Kanun’la 25.12.2025 tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirilmiş olup, bu tarihten önceki satışlarda iki yıllık süre korunur.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmakta anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) dava edebilir (TMK m.698). Ortaklık iki şekilde giderilir: taşınmazın aynen (fiziksel olarak) bölünmesi mümkünse aynen taksim; mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelinin paylar oranında paydaşlara dağıtılması (satış yoluyla). Paydaşlardan biri talep ettiğinde, kural olarak ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Paylı Mülkiyet ile El Birliği (İştirak Hâlinde) Mülkiyet Farkı

Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde serbestçe tasarruf edilebilir. El birliği (iştirak hâlinde) mülkiyette ise (örneğin miras ortaklığında) paydaşların belirli payları yoktur; mal üzerinde birlikte hak sahibidirler ve tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir. Miras ortaklığı, paylaşmaya kadar el birliği mülkiyeti hükümlerine tabidir.

Paydaşın Hakları ve Sınırları

Paylı mülkiyette her paydaş payı üzerinde malik gibi hareket eder; ancak ortak yönetimde sınırlar vardır.

Birinci ve dokuzuncu satırlar paydaşın iki güçlü hakkını verir: payını diğer paydaşların iznine gerek olmaksızın satabilir ve ortaklığın giderilmesini her zaman isteyebilir. Altıncı satır ise bunun dengesidir — pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak aynı şartlarla payı alabilir.

Önalım (Şufa) Hakkı: Süre Kritik

Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar aynı şartlarla payı alma hakkına sahiptir.

Üçüncü ve dördüncü satırlar iki ayrı sayacı verir ve karıştırılmamalıdır: önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (7571 sayılı Kanun’dan önceki satışlarda azami süre iki yıldır). Her ikisi de hak düşürücü süredir. Dokuzuncu satır ise sık karşılaşılan bir savunmadır — tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelin çok altında olduğu ileri sürülebilir.

Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku

Paydaşlar Arası Uyuşmazlıklarda Çözüm

Paylı mülkiyette en sık yaşanan sorun kullanımın dengesiz olmasıdır.

Birinci ve ikinci satırlar ecrimisil talebinin şartını verir: payından fazlasını kullanan paydaştan ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşın kullanımdan men edildiğini bildirmiş olması aranır. Sekizinci satır ise nihai çözümdür — anlaşma sağlanamayan her durumda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Hisseli Tapu Alırken Dikkat

Hisseli tapu geçerli bir tapudur; ancak müstakil tapudan farklı riskler taşır.

Birinci ve dördüncü satırlar en büyük iki riski verir: hisseli tapuda belirli bir yerin değil, taşınmazın tamamı üzerinde bir payın maliki olursunuz ve paydaşlardan herhangi biri her zaman ortaklığın giderilmesini isteyerek taşınmazın satılmasına yol açabilir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Farkı

İkisi de birden fazla kişinin malik olduğu durumdur; ancak tasarruf imkânları tamamen farklıdır.

İkinci ve altıncı satırlar en önemli farkı ve çözümü verir: elbirliği mülkiyetinde paydaş payını tek başına satamaz; ancak mahkemeden paylı mülkiyete geçiş istenerek pay belirli hâle getirilebilir ve bundan sonra serbestçe tasarruf edilebilir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda en sık başvurulan çözüm budur.

Kanuni Çerçeve: TMK m.688-694

Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (TMK m.688/1-2). Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3). Yönetim yetkisi işin önemine göre kademelendirilmiştir: paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir (TMK m.690); önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu (TMK m.691), olağanüstü yönetim işleri ve paylı malın tamamı üzerindeki tasarruflar için ise kural olarak bütün paydaşların oybirliği gerekir (TMK m.692).

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (TMK m.693/1). Paylı mülkiyetten doğan ve paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır (TMK m.694/1). Bu hükümler birlikte okunduğunda paylı mülkiyetin temel dengesi ortaya çıkar: paydaş payı üzerinde bağımsızdır, fakat malın bütününe ilişkin kararlarda diğer paydaşların iradesiyle sınırlıdır.

Olağan yönetim yetkisine ilişkin kural, zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümlerini saklı tutar (TMK m.690). Bu nedenle çatının akması, taşıyıcı sistemdeki bir hasar veya ürünün zarar görmesi gibi, beklenmesi hâlinde paylı malın değerinin kaybedileceği ya da azalacağı durumlarda paydaş, diğer paydaşların kararını beklemeden gerekli önlemleri alabilir. Bu önlemler için yapılan giderler de diğer paydaşları ilgilendiren yönetim giderleri arasında yer aldığından payları oranında karşılanır (TMK m.694/1); giderin tamamını ödeyen paydaş, diğer paydaşların payına düşen kısmı için onlara başvurabilir. Paydaşın bu talebini kanıtlayabilmesi için giderin zorunluluğunu gösteren fotoğraf, usta raporu ve fatura gibi belgeleri saklaması ve mümkünse diğer paydaşları önceden yazılı olarak bilgilendirmesi gerekir.

Önemli Yönetim Kararlarında Tıkanıklık: Hâkimin Müdahalesi ve Kayyım

Önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte sağlanması gerekir; örneğin iki paydaşlı ve eşit paylı bir taşınmazda tek paydaşın iradesi kira sözleşmesi yapmaya yetmez. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir ve gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir (TMK m.691). Bu yol, ortaklığın giderilmesi davası açmadan taşınmazın kiraya verilmesi veya zorunlu büyük onarımların yaptırılması gibi işlerde paydaşlar arasındaki kilitlenmeyi çözer.

Paydaşlardan birinin gerekli çoğunluk olmadan paylı taşınmazın tamamını kiraya vermesi, diğer paydaşların onayı yoksa onları bağlamaz. Bu durumda kiracıyla sözleşme yapan paydaş kira sözleşmesinden kişisel olarak sorumlu kalır; kiracının taşınmazı kullanması diğer paydaşlar bakımından haksız işgal niteliği kazanabilir ve elde edilen kira gelirinin paylar oranında paylaştırılması istenebilir. Paydaşlar ise çoğunluk kararıyla alınmış bir kira sözleşmesi varsa, kira bedelinden payları oranında pay alma hakkına sahiptir ve bu hakkı kira sözleşmesini yapan veya kira gelirini tahsil eden paydaşa karşı ileri sürebilir.

Paydaşın Payının Haczi ve Satışı

Paydaşın payı, onun kişisel borçları için alacaklıları tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3). Haczedilen pay icra yoluyla satışa çıkarılabilir; ancak paylı bir taşınmazda payın satışı çoğu zaman düşük talep görür. Bu nedenle icra mahkemesi, borçlunun paylı mülkiyetteki payının satışı yerine alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi verebilir (İİK m.121). Bu durumda diğer paydaşlar, kendi borçları olmadığı hâlde ortaklığın giderilmesi davasının tarafı hâline gelir ve taşınmazın tamamı satılabilir; satış bedelinden kendi paylarına düşen tutarı alırlar.

7571 sayılı Kanun’la TMK m.733’te yapılan değişiklikle, cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Buna göre haczedilen bir payın icra yoluyla satışında veya ortaklığın giderilmesi kararı üzerine yapılan ihalede diğer paydaşlar önalım davası açarak payı alamaz; payı veya taşınmazı korumak isteyen paydaşın ihaleye katılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi satışlarında, tamamı mirasçılara ait taşınmazlar bakımından 7589 sayılı Kanun’la getirilen mirasçılar arası birinci artırma usulü de ayrıca değerlendirilmelidir (İİK m.114/2).

Paydaşlar Arasında Kullanım, Ecrimisil ve Kullanım Anlaşması

Paydaşlardan biri paylı taşınmazın tamamını veya payından fazlasını kullanıyorsa, diğer paydaşların bu kullanım için ecrimisil isteyebilmesi kural olarak intifadan men şartına bağlıdır. Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli, E.1937/29, K.1938/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için, kullanan paydaşın diğer paydaşları taşınmazdan yararlanmaktan alıkoymuş olması, bunun için de genellikle diğer paydaşın yararlanma talebinin yazılı olarak bildirilmesi aranır. Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi veya niteliği gereği birlikte kullanımın mümkün olmaması gibi durumlarda bu şart aranmayabilir.

Uyuşmazlığı önlemenin en etkili yolu paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması yapılmasıdır. Anlaşmada her paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı, giderlere katılım oranı ve süresi belirlenebilir; bu tür anlaşmalar paydaşlar arasında bağlayıcıdır ve payın sonradan başkasına devri hâlinde yeni paydaşa karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi yoluna gidilebilir. Kullanım anlaşması ortaklığın giderilmesi hakkını tamamen ortadan kaldırmaz; ancak paylaşmanın belirli bir süre için ertelenmesi kararlaştırılmışsa, taşınmazlarda bu anlaşmaların resmî şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekir (TMK m.698).

Paylı Taşınmazda Yapı ve Muhdesat

Paydaşlardan birinin paylı arazi üzerinde ev, depo veya başka bir kalıcı yapı inşa etmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan bir yapı işi olduğundan kural olarak bütün paydaşların oybirliğini gerektirir (TMK m.692). Oybirliği olmadan yapılan yapı, arazinin bütünleyici parçası olur ve kural olarak bütün paydaşların payları oranında mülkiyetine girer (TMK m.684, m.718). Diğer paydaşlar bu durumda yapının kaldırılmasını veya ecrimisil talep edebilir; yapıyı yapan paydaş ise koşulları varsa yapının kendisine ait olduğunun, yani muhdesatın aidiyetinin tespitini isteyebilir.

Muhdesatın aidiyeti özellikle ortaklığın giderilmesi davasında önem kazanır: diğer paydaşlarca kabul edilen veya ayrı bir tespit davasında kesinleşen muhdesatın değeri, taşınmazın satış bedelinden önce muhdesat sahibine ayrılır. Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası ileri sürülmüş ve ayrı bir tespit davası açılmışsa, bu dava bekletici mesele yapılabilir (HMK m.165). Yapı yapmayı düşünen paydaşın, diğer paydaşlardan yazılı ve mümkünse resmî şekilde onay alması ve yapının kendisine ait olacağını kayıt altına alması, ileride doğacak uyuşmazlıkların önüne geçer.

Paylı Mülkiyette Dava Açma Yetkisi

Paylı taşınmaza üçüncü bir kişi el atmışsa, paydaşlardan her biri kural olarak el atmanın önlenmesi davasını tek başına açabilir; bu dava bütün paydaşların yararına sonuç doğurur ve yargı uygulamasında paydaşın diğer paydaşların katılımı olmadan dava açabileceği kabul edilmektedir (TMK m.683). Buna karşılık ecrimisil ve tazminat talepleri bölünebilir niteliktedir ve her paydaş ancak kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir. Paylı taşınmazın tamamına ilişkin tapu iptali ve tescil talepleri ise, tescilin bütün paydaşları etkilemesi nedeniyle kural olarak paydaşların birlikte hareket etmesini veya davaya katılımını gerektirir.

Paydaşın kendi payına ilişkin davaları tek başına açabileceği tartışmasızdır; örneğin payının muris muvazaası nedeniyle başkasına devredildiğini ileri süren mirasçı, kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır: miras ortaklığında mirasçılar kural olarak birlikte hareket etmek zorundadır; mirasçılardan biri tek başına dava açmışsa, diğer mirasçıların davaya muvafakati sağlanmalı veya mirasçılık belgesiyle tereke için temsilci atanması istenmelidir (TMK m.640).

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş

Kanun veya sözleşmeyle kurulan bir topluluk nedeniyle bir malın tamamına birlikte malik olan kişiler arasında elbirliği mülkiyeti vardır ve her bir ortağın hakkı malın tamamına yayılır; aksine bir hüküm bulunmadıkça tasarruf için bütün ortakların oybirliği gerekir (TMK m.701-702). Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir: mirasın paylaşılmasına kadar mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümleri uygulanır ve mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.640, m.642).

Mirasçılar mirası paylaşmak yerine elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmeyi tercih edebilir; bu dönüşüm mirasçıların anlaşmasıyla tapuda yapılabileceği gibi, anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararıyla da gerçekleştirilebilir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir, payını satabilir veya rehnedebilir; bu aşamadan sonra da paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece ise mirasçı miras payını devredebilse de, tereke içindeki belirli bir taşınmazdaki soyut payını tek başına satamaz.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: önalım hakkı ve 7571 sayılı Kanun · hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi · ecrimisil ve zilyetlik · başkasının arazisine yapı · miras ortaklığında zilyetlik · tapu iptali ve tescil davası

Sıkça Sorulan Sorular