Mevzuat güncellemesi — 7571 sayılı Kanun (25 Aralık 2025, RG 33118): Önalım hukukunda üç köklü değişiklik yapılmıştır.
- Hak düşürücü süre kısaldı: TMK m.733’teki iki yıllık azami süre bir yıla indirilmiştir. Bu kısalma yalnızca 25.12.2025’ten sonraki satışlara uygulanır; daha önceki satışlarda iki yıllık süre korunur.
- Cebrî satışlar kapsam dışına çıktı: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Bedel artık rayiç bedeldir: TMK m.734/2 yeniden yazılmıştır — “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.”
Derdest davalar: TMK Geçici m.1/2 uyarınca m.734’teki değişiklikler yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararlarında, rayiç değerin belirlenmesinde değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihinin, önceden açılmış ve derdest davalarda ise 25.12.2025 tarihinin esas alınması gerektiği kabul edilmekte; eski satış bedeli esasına göre kurulan hükümler bozulmaktadır.
Paylı (hisseli) mülkiyette birden çok kişi, fiilen bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli paylarla maliktir; her paydaşın payı üzerinde geniş hakları, ancak ortak mal üzerinde sınırları vardır. Bu rehberde, paylı mülkiyette paydaşların haklarını ve yükümlülüklerini Türk Medeni Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.
Paylı (Hisseli) Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Yani taşınmaz fiilen bölünmemiştir; her paydaşın belirli bir oransal payı (örneğin 1/2, 1/4) vardır ve bu pay taşınmazın tamamına yayılmıştır. Aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.
Paydaşın Payı Üzerindeki Hakları
Her paydaş, kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir: payını satabilir, bağışlayabilir, devredebilir veya pay üzerinde ipotek kurabilir. Bu işlemler için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak paydaş, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümü üzerinde değil, soyut payı üzerinde tasarruf eder.
Ortak Malın Yönetimi ve Kullanımı
Taşınmazın bütününe ilişkin kararlar, işin niteliğine göre farklı çoğunluklar gerektirir:
Olağan yönetim işleri (bakım, onarım, kısa süreli kiralama gibi) için pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir. Önemli yönetim işleri (örneğin tarımsal kullanım biçiminin değiştirilmesi) için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı aranır. Olağanüstü işler ve tasarruflar (taşınmazın tamamının satışı, taşınmazın özgülendiği amacın değiştirilmesi, taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması gibi) için kural olarak oybirliği gerekir. Her paydaş, ortak şeyi diğer paydaşların hakkına zarar vermeyecek şekilde kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir.
Giderlere ve Yükümlülüklere Katılma
Paydaşlardan her biri, taşınmazın yönetim giderlerine, vergilerine ve korunması için yapılan masraflara kendi payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bir paydaş ortak gideri tek başına ödemişse, diğer paydaşlardan paylarına düşen kısmı talep edebilir.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyetin en önemli koruyucu mekanizmalarından biri yasal önalım (şufa) hakkıdır (TMK m.732). Bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemeyi amaçlar. Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Bu azami süre 7571 sayılı Kanun’la 25.12.2025 tarihinde bir yıldan bir yıla indirilmiş olup, daha önceki satışlarda bir yıllık süre korunur.
Önemli: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu hakkın süresinde kullanılması gerekir; aksi hâlde hak düşer.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmakta anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) dava edebilir (TMK m.698). Ortaklık iki şekilde giderilir: taşınmazın aynen (fiziksel olarak) bölünmesi mümkünse aynen taksim; mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelinin paylar oranında paydaşlara dağıtılması (satış yoluyla). Paydaşlardan biri talep ettiğinde, kural olarak ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paylı Mülkiyet ile El Birliği (İştirak Hâlinde) Mülkiyet Farkı
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde serbestçe tasarruf edilebilir. El birliği (iştirak hâlinde) mülkiyette ise (örneğin miras ortaklığında) paydaşların belirli payları yoktur; mal üzerinde birlikte hak sahibidirler ve tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir. Miras ortaklığı, paylaşmaya kadar el birliği mülkiyeti hükümlerine tabidir.
Önemli: Paylı mülkiyette pay devri, önalım ve ortaklığın giderilmesi konuları teknik kurallara tabidir. Hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı (hisseli) mülkiyet nedir?
TMK m.688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Taşınmaz fiilen bölünmemiştir; her paydaşın oransal bir payı (1/2, 1/4 gibi) vardır. Aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.
Paydaş kendi payını satabilir mi?
Evet. Her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir; payını satabilir, bağışlayabilir, devredebilir veya ipotek kurabilir. Bunun için diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak diğer paydaşların önalım hakkı doğar.
Hisseli taşınmazın tamamı nasıl satılır?
Taşınmazın tamamının satışı olağanüstü bir tasarruf olduğundan kural olarak tüm paydaşların oybirliği gerekir. Oybirliği sağlanamıyorsa, paydaşlar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak taşınmazın satışını isteyebilir.
Paydaşlar giderlere nasıl katılır?
Her paydaş, taşınmazın yönetim giderlerine, vergilerine ve koruma masraflarına kendi payı oranında katılır. Bir gideri tek başına ödeyen paydaş, diğerlerinden paylarına düşen kısmı talep edebilir.
Bir paydaş payını sattığında ne olur?
Diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğar (TMK m.732). Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır.
Paydaşlar anlaşamazsa ne yapılır?
Her paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklık giderilir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Paylı mülkiyet ve hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
İlgili Rehberler
