Yürürlük durumu — 6 Kasım 2026: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının “Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”i 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Yönetmelik 9. maddesi uyarınca yayımı tarihinde, 6 Kasım 2026’da yürürlüğe girdi. Metinde ayrı bir geçiş hükmü bulunmuyor.
Organize sanayi bölgelerinde (OSB) arsa tahsisinden genel kurul toplantısına kadar pek çok işlemin kuralını koyan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği on maddelik bir değişiklikle yeniden düzenlendi. Değişikliğin en dikkat çekici yanları şunlar: OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerde üst hakkı kurulabilmesi için yeni bir 63/A maddesi eklendi; daha önce “hiçbir şekilde devredilemez” denilen ön tahsis, artık 61. maddede sayılan hâllerde devredilebilecek; ilana çıkan parsele komşu olup üretime geçmiş katılımcıya öncelik tanınabilmesi için ihale yapılması zorunlu hâle geldi; süreleri bittiği için tahsisi iptal edilen katılımcıya, bedeli iade edilmeden önce aynı parseli güncel bedelden yeniden tahsis yolu açıldı.
Bu haberde değişikliğin künyesini, eski ve yeni metni madde madde, kimleri etkilediğini ve dava süresini resmî metinlere dayanarak özetliyoruz. Ayrıntılı hukuki değerlendirme: OSB Tahsisim İptal Edildi, Ön Tahsisimi Devredebilir miyim? Yeniden Tahsis, %49 Kuralı ve Üst Hakkı yazımızda.
Değişikliğin Künyesi
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
| Başlık | Bilgi |
|---|---|
| Düzenleyen | Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı |
| Yayım | 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete |
| Değiştirilen metin | 2/2/2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği |
| Değişen maddeler | 19, 42, 54/A, 55, 60, 61 ve 63. maddeler; yeni 63/A maddesi (Üst hakkı) |
| Yasal dayanak | 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.27 ve 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi m.385 ve 390 (Yönetmelik m.2) |
| Yürürlük | Yayımı tarihinde: 6 Kasım 2026 (m.9) |
| Geçiş hükmü | Yok |
Ne Değişti? Madde Madde Eski ve Yeni Metin
Aşağıdaki tabloda “eski metin” sütunu, mevzuat.gov.tr’deki konsolide Yönetmelik metninden; “yeni metin” sütunu 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’den alınmıştır.
OSB Uygulama Yönetmeliği: değişen hükümler
| Madde | Eski metin | Yeni metin |
|---|---|---|
| 19/1 — genel kurula katılım | Tüzel kişi temsilcisi, tüzel kişinin yılı içinde alınmış ticaret sicil tasdiknamesini ibraz ederek katılır. | Tasdiknamenin, temsilcinin tüzel kişiyi sınırlandırılmamış şekilde müştereken veya münferiden temsile yetkili olduğunu göstermesi gerekir. Müşterek yetkililerden biri, diğer müşterek yetkililerin imzaladığı muvafakatnameyi ibraz ederek genel kurula katılabilir. |
| 19/6-c — sanayi sitesi kökenli OSB’ler | İmar planında yer alan, en az 3000 m² müstakil sanayi parsel sahiplerinin her biri bir katılımcı olarak temsil edilir. | Aynı kural, ancak yapı kullanma izni alınmış olması şartıyla uygulanır. |
| 19/13 — ortak temsilci | Tüzel kişiliği temsile müşterek yetkili olanlar ile hisseli parsellerdeki hissedarlar, yarıdan fazlasının imzaladığı muvafakatname ile bir kişiye yetki verebilir. | Fıkra yalnızca hisseli parsellerdeki hissedarlar için geçerli; müşterek yetkililer 19/1’deki yeni muvafakatname kuralına tabi. |
| 42/1 — iş yeri ruhsatı | İş yeri açma ve çalışma ruhsatı OSB tarafından verilir; imza kuralı 42/3’te. | Ek cümle: İş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistemde elektronik ortamda imzalanması zorunludur. |
| 54/A/1 — ön tahsisin zamanı | OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar, Bakanlık izniyle ön tahsis yapılabilir. | Tüzel kişilik kazanmış OSB’lerin yer seçimi kesinleştirilen alanlarında kamulaştırma ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar, Bakanlık izniyle ön tahsis yapılabilir. |
| 54/A/8 — ön tahsisin devri | Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez; devir amacıyla hisse devri tespit edilirse ön tahsis iptal edilir, bedel güncellenmeden geri ödenir. | Ön tahsis, 61. maddenin 3. ve 4. fıkralarındaki şartlarda devredilebilir. Bakanlık izni alınmadan devir amacıyla hisse devri tespit edilirse ön tahsis iptal edilir. İptal veya iadede geri ödenecek bedel ön tahsis sözleşmesinde belirlenir. |
| 55/5 (yeni fıkra) — komşu parsele öncelik | Hüküm yoktu. | İlana çıkan parselle doğrudan ortak sınırı olan parselde ruhsat alarak üretime geçmiş katılımcı başvurursa, öncelik için ihale yapılır; tahsis ihale bedeli üzerinden yapılır. Yöntem kura olsa da ihale zorunludur. Benzer durumda birden fazla başvuru varsa öncelik tanınmaz. Sonraki fıkraların numarası birer kaydı. |
| 60/3 — Bakanlık süre uzatımı | Yapı ruhsatı alıp iş yeri ruhsatı alamayan katılımcıya Bakanlık toplam 3 yılı geçmemek üzere uzatma verebilir. | Ek cümle: Uzatım başvurusu Bakanlıkta incelenirken OSB tahsisi iptal etmiş olsa bile, Bakanlık talebi uygun bulursa ve hukuki ve fiili engel yoksa iptal işlemi hükümsüz sayılır. |
| 60/6 — yeniden tahsis | Süreler bittiği için tahsisi iptal edilen parseller Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemez. | Tahsisi iptal edilen katılımcı, bedel iadesi yapılmadan önce yeniden tahsis isteyebilir; OSB uygun görürse parsel ilana çıkılmadan, Bakanlık onayıyla aynı katılımcıya güncel bedelden tahsis edilebilir. |
| 60/7 (yeni fıkra) | Hüküm yoktu. | Yeniden tahsis edilen parsellere 3. fıkra kapsamında Bakanlık süre uzatımı verilmez; bu husus tahsis sözleşmesine yazılır. |
| 61/5 — %49 pay değişikliği | Ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, Bakanlık onayı olmadan %49’u aşan pay değişikliğinde tahsisin iptal edileceğine yer verilir. | Ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Bakanlık onayı olmadan toplam %49’u aşan değişiklik yapılırsa ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilir; bu husus sözleşmelere yazılır. |
| 63/8 (yeni fıkra) — kiracı | Kiralama için tapunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmesi gerekir (63/1-a). | Katılımcı ve kiracısı tahsis başvurusunu birlikte yapar ve bu durum tahsis sözleşmesinde belirtilirse bir yıllık süre şartı aranmaz. |
| 63/A (yeni madde) — üst hakkı | Yönetmelikte katılımcı parselinde üst hakkına ilişkin hüküm yoktu. | OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve yönetim kurulunun uygun gördüğü kişi lehine, bağımsız ve sürekli olmayan, devredilemeyen ve tahsis süresini aşmayan üst hakkı kurulabilir. |
Üst Hakkı: Yeni 63/A Maddesi Neyi Mümkün Kılıyor?
Yeni maddeye göre üst hakkı, parselin belirlenen alanlarında, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü gerçek veya tüzel kişiler lehine kurulabilir. Bu hak tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmez ve devredilemez; süresi, 60. madde çerçevesinde katılımcıya verilen tahsis süresini aşamaz. Üst hakkı kurulması katılımcının 4562 sayılı Kanun, Yönetmelik ve tahsis sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz ve lehtara devretmez. Bununla birlikte lehtarın aldığı inşaat ruhsat ve izinleri, 60. maddedeki inşaat yükümlülük ve süreleri bakımından tahsis sahibinin alması gereken ruhsat ve izinlerin yerine geçer. Lehtarın Yönetmeliğe aykırı fiillerinden katılımcı da müteselsilen sorumludur.
İki sınır önemli: Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilmiş sanayi parsellerinde, mülkiyet katılımcıya geçmeden önce bu imkân kullanılamaz (63/A/3). Katılımcı mülkiyetindeki sanayi parsellerinde ise bağımsız ve sürekli üst hakkı kurulamaz; birinci ve ikinci fıkradaki şartlarla ve yönetim kurulunun izniyle üst hakkı kurulabilir. Mülkiyeti katılımcıda olan boş parsellerde bunun için 60. madde, geçici 12. veya geçici 13. madde uyarınca işleyen bir tahsis süresi bulunmalıdır (63/A/4). Türk Medeni Kanunu m.826’ya göre üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir ve en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli sayılır; OSB’deki yeni hak bu niteliği taşımayacak biçimde sınırlanmıştır.
Kimleri Etkiliyor?
Değişikliğin etkilediği gruplar
| Grup | Ne değişti? | İlgili madde |
|---|---|---|
| Şirket katılımcılar ve temsilcileri | Genel kurulda tasdiknamenin sınırsız temsil yetkisini göstermesi gerekiyor; müşterek yetkiler muvafakatnameyle tek kişiye bırakılabiliyor. | 19/1, 19/13 |
| Sanayi sitesi kökenli OSB’lerdeki 3000 m² ve üzeri parsel sahipleri | Ayrı katılımcı olarak temsil için yapı kullanma izni şartı geldi. | 19/6-c |
| Ön tahsis sahipleri | Ön tahsis 61/3-4 hâllerinde devredilebilir; izinsiz hisse devrinde iptal; geri ödeme sözleşmeye göre. | 54/A/1, 54/A/8, 61/5 |
| Komşu parselde üretim yapan katılımcılar | Öncelik ancak ihaleyle ve ihale bedeli üzerinden. | 55/5 |
| Süreleri biten ve tahsisi iptal edilen katılımcılar | Bakanlık uzatımı uygun bulursa iptal hükümsüz; bedel iadesinden önce yeniden tahsis talebi mümkün, ama yeni Bakanlık uzatımı yok. | 60/3, 60/6, 60/7 |
| Kiracı ile birlikte yatırım yapanlar | Ortak başvuruda bir yıllık tapu süresi şartı aranmıyor. | 63/8 |
| Yatırım ortakları, yükleniciler, finansman sağlayanlar | Bağımsız ve sürekli olmayan üst hakkı ile parselde yapı yapabilir. | 63/A |
Yürürlük ve Dava Süresi
Yönetmelik 6 Kasım 2026’da yürürlüğe girdi ve geçiş hükmü içermiyor; bu nedenle yürürlük tarihinden sonra yapılan işlemler yeni hükümlere tabi. Bakanlıklarca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere karşı iptal davaları Danıştay’da ilk derece olarak görülür (2575 sayılı Kanun m.24/1-c). İlanı gereken düzenleyici işlemlerde 60 günlük dava süresi ilan tarihini izleyen günden başlar (İYUK m.7/4); buna göre son gün 5 Ocak 2027 (Salı). Bu süre kaçırılsa bile, Yönetmeliğin bir katılımcıya uygulanması üzerine (ör. tahsis iptali veya öncelik talebinin reddi) uygulama işlemiyle birlikte düzenleyici işleme karşı da dava açılabilir; bu durumda süre, uygulama işleminin tebliğinden itibaren 60 gündür (İYUK m.7/4).
Ne Yapmalı?
Katılımcılar için kısa kontrol listesi
- Şirketinizin temsil şekli müşterekse, genel kurul öncesi diğer yetkililerin imzaladığı muvafakatnameyi hazırlayın; tasdiknamenin sınırsız temsil yetkisini gösterdiğini kontrol edin.
- Ön tahsis sözleşmeniz varsa iade ve iptal hâlinde geri ödeme maddesini okuyun; pay devri planlıyorsanız Bakanlık iznini önceden alın.
- Ortaklık yapısındaki toplam değişikliği %49 eşiği bakımından izleyin; ruhsat aşamalarında OSB pay yapısını inceler.
- Komşu parseldeki ilana öncelikle girmek istiyorsanız ihale hazırlığını yapın; benzer durumda başka başvuru varsa öncelik tanınmaz.
- Tahsisiniz süre nedeniyle iptal edildiyse bedel iadesi yapılmadan yeniden tahsis talebini değerlendirin; yeniden tahsiste Bakanlık uzatımı verilmeyeceğini hesaba katın.
- Üst hakkı lehtarıyla yapacağınız sözleşmede Yönetmelik yükümlülüklerine uyumu ve müteselsil sorumluluğa karşı rücu imkânını açıkça düzenleyin.
OSB parselinizde tahsis, devir veya üst hakkı sorunu mu var?
Tahsis iptali, ön tahsis devri, pay değişikliği ve üst hakkı sözleşmelerini yeni Yönetmelik hükümleriyle dosyanız üzerinden birlikte değerlendirelim: Hukukçular Evi, 0554 648 37 15.
📞 Hemen Arayın: 0554 648 37 15💬 WhatsAppOSB kuruluşu, tahsis ve muafiyetlerin genel çerçevesi için Organize Sanayi Bölgeleri: Kuruluş, Tahsis ve Muafiyetler, Hazine taşınmazlarının OSB’ye devri ve bedelsiz tahsis için OSB’de Hazine Taşınmazı yazılarımıza; yönetmeliğe karşı dava yolu için Düzenleyici İşlemlere Karşı İptal Davası ve İdari Davalarda Dava Açma Süreleri rehberlerimize bakabilirsiniz. İdari işlemlere ilişkin bütün içerikler İdare Hukuku Rehberinde; günün diğer gelişmeleri Hukuk Gündemi Son Durum sayfamızda.
Sıkça Sorulan Sorular
OSB Uygulama Yönetmeliğindeki değişiklik ne zaman yürürlüğe girdi?
6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, 9. maddesi uyarınca yayımı tarihinde, yani 6 Kasım 2026’da yürürlüğe girdi. Ayrı bir geçiş hükmü yok.
OSB’de ön tahsis artık devredilebiliyor mu?
Evet, sınırlı olarak. Yeni 54/A/8 maddesine göre ön tahsis, 61. maddenin 3. ve 4. fıkralarındaki şartlarda (ör. ortaklık paylarının tamamı kendine ait şirkete, mirasçılara, tasfiyede ortaklara, birleşme, bölünme veya tür değişikliğinde yeni şirkete) devredilebilir. Bakanlık izni olmadan devir amacıyla hisse devri yapıldığı tespit edilirse ön tahsis iptal edilir.
OSB parselinde üst hakkı kurulabilir mi?
Yeni 63/A maddesiyle, OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve yönetim kurulunun uygun gördüğü kişi lehine üst hakkı kurulabilir. Hak bağımsız ve sürekli nitelikte olamaz, tapuya ayrı sayfa açılarak kaydedilmez, devredilemez ve tahsis süresini aşamaz.
Komşu parsel sahibi tahsiste öncelikli mi?
İlana çıkan parsele doğrudan ortak sınırı olan parselde ruhsat alarak üretime geçmiş katılımcı başvurursa öncelik tanınabilmesi için ihale yapılması zorunludur ve tahsis ihale bedeli üzerinden yapılır. Benzer durumda birden fazla başvuru varsa öncelik tanınmaz (m.55/5).
Süresi bittiği için tahsisi iptal edilen parsel geri alınabilir mi?
Tahsis bedeli iadesi yapılmadan önce OSB’den yeniden tahsis istenebilir. OSB uygun görürse parsel ilana çıkılmadan ve Bakanlık onayıyla aynı katılımcıya güncel bedelden tahsis edilebilir. Yeniden tahsis edilen parsele Bakanlık 60/3 kapsamında süre uzatımı vermez.
%49 kuralı nasıl değişti?
Eski metin bu kuralın sözleşmelere yazılmasını öngörüyordu. Yeni metin, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’u aşan değişiklik yapılması hâlinde ön tahsis veya arsa tahsisinin iptal edileceğini doğrudan Yönetmelikte hükme bağlıyor.
Yönetmeliğe karşı dava açılabilir mi?
Evet. Bakanlık yönetmeliklerine karşı iptal davası Danıştay’da ilk derece olarak açılır (2575 sayılı Kanun m.24/1-c). Süre ilanı izleyen günden itibaren 60 gündür; son gün 5 Ocak 2027’dir. Yönetmelik bir katılımcıya uygulandığında, uygulama işlemiyle birlikte de dava açılabilir (İYUK m.7/4).
Kaynaklar: 6/11/2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (resmigazete.gov.tr); Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (RG 2/2/2019, 30674; mevzuat.gov.tr konsolide metni) m.19, 42, 54/A, 55, 60, 61, 63, geçici 12, geçici 13; 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18, 25, 27; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.826; 2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 8.