Yürürlük durumu — 6 Kasım 2026: Anayasa Mahkemesinin 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’nin Yargı Bölümünde yayımlandı. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 7571 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkrası ile geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası iptal edildi. İptal hükümleri kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut kural (rayiç bedelin hâkimce belirlenmesi ve kesin süre içinde depo edilmesi) uygulanmaya devam eder; yürürlüğü durdurma talepleri reddedildi.
Paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancıya sattığında diğer paydaşlar önalım (şufa) davası açarak payı alıcının elinden alabilir. 7571 sayılı Kanun 25 Aralık 2025’ten itibaren bu hakkın bedelini değiştirmiş, önalım hakkı sahibinin tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli yatırmasını şart koşmuş ve bu kuralı daha önce açılmış davalara da uygulanır kılmıştı. Anayasa Mahkemesi, on üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvurusu ve 137 milletvekilinin iptal davası üzerine bu düzenlemeyi Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı buldu.
Bu haberde kararın künyesini, Mahkemenin gerekçesini, iptalin hangi tarihte sonuç doğuracağını ve görülmekte olan önalım davalarındaki tarafların şimdi neye dikkat etmesi gerektiğini resmî metne dayanarak özetliyoruz. Ayrıntılı hukuki değerlendirme: Önalım Davasında Rayiç Bedel İptal Edildi: 6 Ağustos 2027’ye Kadar Hangi Bedel Yatırılacak, Açılmış Davalar Ne Olacak? (AYM E.2026/23, TMK m.734/2, Geçici m.1/2) yazımızda.
Kararın Künyesi
AYM E.2026/23, K.2026/162 — RG 6/11/2026-33422
| Başlık | Bilgi |
|---|---|
| Karar | Anayasa Mahkemesi, E.2026/23, K.2026/162, karar tarihi 16/7/2026 |
| Yayım | 6/11/2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete, Yargı Bölümü |
| Başvuranlar | İtiraz yoluyla 13 mahkeme: Yalova 2., Tarsus 5., İstanbul 24., Bodrum 3., Alanya 6., Gaziosmanpaşa 1., Gaziantep 7., Denizli 5., Erbaa 1., Hatay 3., Viranşehir 3., Ulukışla 1. ve Afşin 2. Asliye Hukuk Mahkemeleri; iptal davası: Murat Emir, Gökhan Günaydın, Ali Mahir Başarır ile birlikte 137 milletvekili (E.2026/51). Dosyalar E.2026/23 üzerinde birleştirildi. |
| Denetlenen kurallar | 4721 sayılı TMK m.734/2 (7571 s.K. m.36 ile değişik): “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri; TMK geçici m.1/2 (7571 s.K. m.37 ile eklenen) |
| İleri sürülen Anayasa maddeleri | Anayasa m.2, 5, 13, 35 ve 36; kural ayrıca ilgisi nedeniyle m.5 ve 35 yönünden incelendi |
| Sonuç | “Rayiç bedeli” ibaresi Anayasa’ya aykırı bulunarak oyçokluğuyla iptal edildi; “gecikmeksizin”, “kesin süre”, fıkranın kalan kısmı ve geçici m.1/2 uygulanma imkânı kalmadığı için 6216 s.K. m.43/4 uyarınca oybirliğiyle iptal edildi |
| Yürürlük | Kararın RG’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra (6/8/2027) — Anayasa m.153/3, 6216 s.K. m.66/3 |
| Karşıoy | “Rayiç bedeli” ibaresinin iptaline Başkanvekili Basri Bağcı ile üyeler Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar karşı oy kullandı |
Ne Değişti? Önalım Bedeli Üç Dönemde
TMK m.734/2’nin geçirdiği dönemler
| Dönem | Yatırılacak bedel | Süre | Hangi davalar |
|---|---|---|---|
| 25/12/2025’ten önce | Satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri (Anayasa Mahkemesi bu “satış bedeli” ibaresini E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında Anayasa’ya aykırı görmemişti) | — | 7571 öncesi davalar |
| 25/12/2025 – 6/8/2027 | Hâkimin gecikmeksizin belirleyeceği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, nemalandırılmak üzere | Hâkimin verdiği kesin süre; süre kaçarsa önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez | Geçici m.1/2 uyarınca 25/12/2025’ten önce açılmış davalar dahil |
| 6/8/2027’den sonra | 734. maddenin ikinci fıkrası tümüyle yürürlükten kalkar; kanunda bedel ve depo kuralı kalmaz. TBMM’nin yeni düzenleme yapması bekleniyor (Anayasa m.153/4) | Yeni düzenlemeye göre | Geçici m.1/2 de yürürlükten kalkar |
Mahkeme Neden İptal Etti?
Mahkeme önce önalım hakkını mülkiyet hakkı içinde konumlandırdı. Paylı mülkiyette satılan pay satıcı ve alıcı bakımından Anayasa’nın 35. maddesi anlamında mülktür; önalım hakkı sahibinin hakkı ise doğrudan Anayasa’dan doğmasa da kanunla tanındığı ve mülkiyete bağlı olarak kullanıldığı için mülkiyet hakkı güvencesi kapsamındadır. Kural özel kişiler arasındaki ilişkiyi düzenlediği için devletin pozitif yükümlülükleri çerçevesinde, yani önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişi arasında adil denge kurulup kurulmadığı yönünden incelendi.
Gerekçeye göre önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibince aynen üstlenilmesine, yani yalnızca alıcının değişmesine dayanır. Mahkeme yasal önalım hakkını daha önce (E.2024/152, K.2025/116) bu nedenle orantılı bulmuş, satış bedelini esas alan eski kuralı da (E.2023/77, K.2023/190) Anayasa’ya uygun görmüştü. Rayiç bedel ise tarafların serbest iradeyle kararlaştırdığı bedeli devre dışı bırakır ve satışı “farklı bir satış ilişkisine” dönüştürür: Mahkemenin belirleyeceği bedel ödenen fiyattan düşükse alıcı zarara uğrar, yüksekse haksız kazanç elde eder. Önalım hakkı sahibi de ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenebildiği için hukuken belirsiz bir konuma düşer. Bu nedenle kural devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmadı; Anayasa m.2 yönünden ayrıca inceleme yapılmadı.
Karşıoy yazan dört üye ise satıştan uzun süre sonra kullanılan önalım hakkında depo edilen satış bedelinin enflasyon karşısında eridiğini, uygulamada bedelde muvazaa iddiasıyla zaten rayiç değer tespit edildiğini ve rayiç bedelin iki tarafı da dengelediğini belirterek kuralın Anayasa’ya uygun olduğu görüşünü savundu.
Hukuki Çerçeve
Kararla birlikte okunması gereken hükümler
| Hüküm | İçerik | Karardan sonra |
|---|---|---|
| TMK m.732 | Paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir | Yürürlükte; denetlenmedi |
| TMK m.733 | 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada önalım kullanılamaz; satış noterle bildirilir; hak bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıl sonra düşer | Yürürlükte; denetlenmedi |
| TMK m.734/1 | Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır | Yürürlükte |
| TMK m.734/2 | Rayiç bedel, kesin süre, depo yükümlülüğü, nemalarıyla ödeme | İptal; 6/8/2027’ye kadar uygulanır |
| TMK geçici m.1/1 | 733’teki değişiklikler yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz | Yürürlükte; denetlenmedi |
| TMK geçici m.1/2 | 734’teki değişiklikler önceden açılmış davalara da uygulanır | İptal; 6/8/2027’ye kadar uygulanır |
| Anayasa m.153 | Kararlar kesindir; erteleme en fazla bir yıl; TBMM boşluğu dolduracak teklifi öncelikle görüşür; iptal kararları geriye yürümez | Yeni düzenleme için 9 aylık süre |
Kimleri Etkiliyor?
Önalım davası açan paydaşlar: 6 Ağustos 2027’ye kadar mahkemeler 734. maddenin ikinci fıkrasını uygulamaya devam edecek. Hâkimin belirlediği rayiç bedel ve tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez. Kararın iptal edilmiş olması bu yükümlülüğü bugünden kaldırmaz.
Payı satın alan alıcılar: Görülmekte olan davalarda alıcı yönünden de mevcut kural sürüyor. Rayiç bedelin belirlenmesine ilişkin bilirkişi incelemelerinde taraflar itiraz haklarını kullanmalıdır.
7571 öncesinde açılmış davaların tarafları: Geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası, rayiç bedel kuralını bu davalara da uygulatıyordu. Bu fıkra da iptal edildi, ancak iptal 6 Ağustos 2027’de sonuç doğuracak. Anayasa m.153’e göre iptal kararları geriye yürümez; bu tarihten sonra hükme bağlanacak davalarda hangi kuralın uygulanacağı, TBMM’nin yapacağı yeni düzenlemenin geçiş hükümlerine bağlı olacak.
Satış yapmayı düşünen paydaşlar ve alıcılar: Satış bedeli, noter bildirimi ve önalımdan feragat belgeleri bugün daha da önem kazandı. Önalım hakkı ile ilgili temel bilgiler için Önalım (Şufa) Hakkı Davası rehberimize, süreler için önalım süre hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.
Yürürlük ve Geçiş
Hüküm fıkrasında iptallerin “kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra” yürürlüğe gireceği belirtildi. Karar 6 Kasım 2026’da yayımlandığı için iptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girer. Anayasa’nın 153. maddesinin dördüncü fıkrası, iptalin ertelendiği hâllerde TBMM’nin hukuki boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşüp karara bağlayacağını öngörür. Mahkeme, Anayasa’nın 153. maddesinin ikinci fıkrası gereği kanun koyucu gibi hareket edemeyeceğinden yeni bedel kuralını belirlemedi; bu tercih yasama organına bırakıldı.
Aynı Kanun’la 733. maddede yapılan değişiklikler (cebrî artırmada ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda önalımın kullanılamaması, hak düşürücü sürenin satıştan itibaren bir yıl olması) ile geçici 1. maddenin (1) numaralı fıkrası bu kararın konusu değildir ve yürürlüktedir. 7571 sayılı Kanunun önalıma ilişkin diğer değişiklikleri için 7571 sayılı Kanunla önalımda yeni dönem haberimize bakabilirsiniz.
Ne Yapmalı, Hangi Süreler İşliyor?
Görülmekte olan önalım davaları için kontrol listesi
1. Dosyada hâkimin rayiç bedel ve depo için verdiği kesin süreyi takvime işleyin; 6 Ağustos 2027’ye kadar bu süre bağlayıcıdır.
2. Rayiç bedel bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edin; değerleme tarihi ve emsaller dosyanın sonucunu belirler.
3. Depo edilecek tutarı ve tapu giderlerini önceden hazırlayın; nakden yatırılmayan bedel tescil talebinin reddine yol açar.
4. Davanız 25/12/2025’ten önce açıldıysa geçici m.1/2’nin iptali ve TBMM’de hazırlanacak geçiş hükümleri yönünden dosyayı yeniden değerlendirin.
5. Henüz dava açmadıysanız 733. maddedeki süreleri (bildirimden üç ay, her hâlde satıştan bir yıl; 25/12/2025 öncesi satışlarda eski hükümler) kaçırmayın.
Anayasa Mahkemesi kararları kesindir; bu karara karşı başvurulacak bir yol yoktur. Kararın kişisel dosyalara etkisi için ayrıntılı hukuki değerlendirme yapılmalıdır. Paylı mülkiyetteki diğer seçenekler için ortaklığın giderilmesi davası ve paylı mülkiyette haklar rehberlerimize bakabilirsiniz. Tüm gayrimenkul konuları Gayrimenkul Hukuku Rehberi’nde, günün diğer gelişmeleri Hukuk Gündemi Son Durum sayfasında yer alıyor. Önalım davanız için 0554 648 37 15 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.
Önalım (şufa) davanız mı var?
Rayiç bedel kuralı 6 Ağustos 2027’ye kadar uygulanmaya devam ediyor. Dosyanızdaki kesin süreyi, bilirkişi değerlemesini ve iptal kararının davanıza etkisini birlikte değerlendirelim.
📞 Hemen Arayın: 0554 648 37 15💬 WhatsAppSıkça Sorulan Sorular
Anayasa Mahkemesi önalım davasında rayiç bedel kuralını iptal etti mi?
Evet. 16/7/2026 tarihli E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararla TMK m.734’ün 7571 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkrası ve geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası iptal edildi. Karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
İptal kararı ne zaman yürürlüğe girecek?
Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra, yani 6 Ağustos 2027’de. Bu tarihe kadar rayiç bedel ve kesin süre kuralı uygulanmaya devam eder.
Şu an açılan önalım davasında hangi bedeli yatırmalıyım?
6 Ağustos 2027’ye kadar yürürlükteki 734. maddenin ikinci fıkrasına göre hâkimin belirleyeceği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, verilen kesin süre içinde nakden yatırmanız gerekir; aksi hâlde adınıza tescil kararı verilemez.
Mahkeme neden rayiç bedeli Anayasa’ya aykırı buldu?
Mahkemeye göre önalım hakkı, alıcının kabul ettiği satış koşullarının aynen üstlenilmesine dayanır. Rayiç bedel tarafların kararlaştırdığı bedeli devre dışı bırakıyor, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabiliyor ve önalım hakkı sahibini ne ödeyeceğini bilemediği belirsiz bir konuma sokuyor. Bu nedenle kural Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulundu.
7571 sayılı Kanundan önce açılmış davalar ne olacak?
Bu davalara rayiç bedel kuralını uygulatan geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası da iptal edildi; ancak iptal 6 Ağustos 2027’de sonuç doğuracak ve iptal kararları geriye yürümez. Bu tarihten sonra karara bağlanacak davalarda uygulanacak kural, TBMM’nin yapacağı yeni düzenlemeye ve geçiş hükümlerine bağlı olacak.
Cebrî artırmada önalım yasağı ve bir yıllık süre de iptal edildi mi?
Hayır. 7571 sayılı Kanunla 733. maddede yapılan değişiklikler bu kararın konusu değildir ve yürürlüktedir.
Bu karara itiraz edilebilir mi?
Hayır. Anayasa’nın 153. maddesine göre Anayasa Mahkemesi kararları kesindir ve yasama, yürütme ve yargı organlarını, idare makamlarını, gerçek ve tüzel kişileri bağlar.
Kaynaklar: 6/11/2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete Yargı Bölümü, Anayasa Mahkemesinin 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı (karşıoy yazısıyla birlikte); 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.732, 733, 734 ve geçici m.1 (7571 sayılı Kanun m.35–37 ile değişik/ek; mevzuat.gov.tr); Anayasa m.2, 5, 35, 152, 153; 6216 sayılı Kanun m.43/4, 66/3.