Önalım (Şufa) Hakkı Süre Hesaplama Aracı — TMK m.732-734 (2026)

Önalım hakkı 25 Aralık 2025’te köklü biçimde değişti: iki yıllık süre bir yıla indi, bedel tapudaki satış bedeli yerine rayiç bedel oldu ve kamu ihalesi satışları kapsam dışına çıktı. Değişiklikler her satışa aynı biçimde uygulanmıyor; hangi rejimin işlediğini satış tarihi belirliyor. Bu araç o ayrımı yapar.

25 Aralık 2025: İkili Rejim

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini değiştirdi. Kanun koyucu, hangi değişikliğin hangi dosyalara uygulanacağını geçici hükümle ayrıca düzenledi.

Ayrım özetle şudur: süre ve kapsam için eski kanun, bedel için yeni kanun. Kazanılmış haklara saygı gereği süre değişikliği geriye yürümez; buna karşılık bedel kuralı derdest davalara da uygulanır.

Üç Aylık Süre Yalnızca Noter Bildirimiyle Başlar

TMK m.733/3 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bu bildirim tarihinden itibaren işler.

Yargıtay uygulaması bu konuda nettir: satışı tapudan öğrenmek, üçüncü kişilerden duymak veya fiilen fark etmek üç aylık süreyi başlatmaz. Öğrenme yeterli değildir; usulüne uygun noter bildirimi zorunludur.

Bildirim yapılmamışsa yalnızca satış tarihinden işleyen uzun süre sınırlayıcıdır. Bu nedenle pay satın alan kişinin, riski erken sonlandırmak için bildirimi kendisi yaptırması yararınadır — kanun bu yükümlülüğü alıcıya da tanımıştır.

Rayiç Bedel Esası Dengeyi Tersine Çevirdi

Değişiklik öncesinde önalım bedeli, tapu sicilinde gösterilen satış bedeliydi. Tapuda düşük beyan yaygın olduğundan bu kural, önalım hakkını zaman zaman taşınmazı piyasa değerinin çok altında edinme aracına dönüştürüyordu.

Yeni TMK m.734/2 şu düzeni kurar:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirleyeceği yere yatırır.
• Ödeme kesin süre içinde ve nakden yapılmalıdır.
• Yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Hangi Devirlerde Önalım Doğmaz?

Bağış veya trampa görünümlü işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülebilir. Muvazaa ispatlanırsa önalım hakkı gündeme gelir; ancak ispat yükü iddia edendedir.

Feragat ve Vazgeçme: İki Farklı Şekil

TMK m.733/2 iki ayrı kurum düzenler ve şekil şartları farklıdır:

• Haktan feragat — bütün satışlar için geçerlidir. Resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. İki şarttan biri eksikse feragat hüküm doğurmaz.
• Belirli bir satışta vazgeçme — yalnızca o satış için geçerlidir. Yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak, sonraki satışlar bakımından devam eder.

Fiilî Taksim Savunması

Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü bağımsız olarak kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu, uygulamada en sık ileri sürülen savunmadır.

Ancak ispat yükü davalıdadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fiilî taksimin kanıtlanamadığı dosyada önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olmadığına hükmetmiştir. Salt tanık beyanı çoğu zaman yeterli görülmez; kullanım biçimini gösteren somut deliller aranır.

Hak Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı yalnızca dava açmak suretiyle kullanılır. Alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılır.

İhtarname göndermek, alıcıyla görüşmek veya beyanda bulunmak hakkı kullanmış saymaz ve süreyi durdurmaz. Bu, hak kaybının en sık yaşandığı noktadır.

Davacı, paydaşlığını yargılama boyunca korumalıdır; payını devrederse dava konusuz kalır.

Pay Satın Alan Kişi Ne Yapmalı?

Önalım riski yalnızca hak sahibini değil, payı satın alan üçüncü kişiyi de ilgilendirir. Alıcı bakımından belirsizliği sonlandırmanın yolu bildirimi kendisi yaptırmaktır.

Kanun bildirim yükümlülüğünü “alıcı veya satıcı” olarak düzenlemiştir. Yani alıcı, satıcıyı beklemeden noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirimde bulunabilir. Bunun sonucu şudur: bildirim tarihinden itibaren üç ay dolduğunda hak düşer ve alıcı, uzun sürenin sonunu beklemek zorunda kalmaz.

Alıcı ayrıca satıcıdan, diğer paydaşların önalımdan vazgeçtiğini gösteren yazılı beyanları temin etmeyi de talep edebilir. Belirli bir satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce de yapılabilir.

Önalım Davasının Tarafları ve Görevli Mahkeme

Davacı, satış tarihinde paydaş olan kişidir. Birden fazla paydaş dava açabilir; her biri kendi payı oranında hak sahibidir.

Davalı payı satın alan üçüncü kişidir. Dava satıcıya karşı değil, alıcıya karşı açılır. Bu, sık yapılan bir hatadır: satıcıya yöneltilen dava husumet yokluğundan reddedilir.

Pay el değiştirmişse dava son malike yöneltilir. Ardışık devirlerde durum karmaşıklaşır; ilk satıştan itibaren işleyen süre içinde kalmak koşuluyla son malike karşı dava açılabilir.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Muvazaalı Satış Bedeli Artık Sorun Değil

Eski dönemin en tartışmalı meselesi, tapuda gösterilen bedelin gerçek bedeli yansıtmamasıydı. İki yönlü bir sorun vardı.

Düşük gösterilen bedel. Alıcı ile satıcı harçtan kaçınmak için bedeli düşük beyan ettiğinde, önalım hakkı sahibi taşınmazı o düşük bedelle alabiliyordu. Alıcı, kendi vergi kaçınmasının bedelini payını kaybederek ödüyordu.

Yüksek gösterilen bedel. Bunun tersi de yapılıyordu: alıcı ve satıcı, önalım hakkının kullanılmasını fiilen imkânsız kılmak için bedeli gerçeğin çok üstünde gösteriyordu. Hak sahibi ödeyemeyeceği bir rakamla karşılaşınca hakkını kullanamıyordu. Yargıtay bu hâlde gerçek bedelin araştırılması gerektiğini kabul ediyordu ancak ispat güçtü.

Buna karşılık muvazaa iddiası işlemin niteliği bakımından önemini korur: bağış veya trampa görünümlü bir işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülebilir. Bu durumda tartışma bedelde değil, önalım hakkının doğup doğmadığındadır.

Aracı Kullanırken: Tarihleri Doğru Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

İkinci ve üçüncü satırlar iki farklı senaryoyu ayırır: satış noter aracılığıyla usulüne uygun bildirilmişse üç aylık süre bildirim tarihinden işler; bildirim hiç yapılmamışsa yalnızca satıştan itibaren iki yıllık süre uygulanır. Dördüncü satır ise kapsamı belirler — payın başka bir paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hakkınız Duruyor mu?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Üçüncü ve beşinci satırlar en çok bilinmeyen iki noktadır: satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmemişse üç aylık süre hiç işlemeye başlamaz ve yalnızca iki yıllık üst sınır uygulanır; ayrıca önalım hakkı karşı tarafa bildirimle değil, ancak dava açılarak kullanılabilir. Altıncı satır ise usulî zorunluluktur — dava açılırken satış bedeli ve masrafların mahkemece belirlenen süre içinde depo edilmesi gerekir.

Konunun tam anlatımı için: önalım (şufa) hakkı — süreler, bildirim usulü ve dava şartları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkında süre kaç yıl?

25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıl; daha önceki satışlarda iki yıl. Noter bildirimi yapılmışsa ayrıca bildirimden itibaren üç aylık süre işler ve erken dolan geçerli olur.

Satışı tapudan öğrendim, süre başlar mı?

Hayır. Üç aylık sürenin başlaması için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur; başka yolla öğrenme süreyi başlatmaz.

Önalımda hangi bedel ödenir?

Artık rayiç bedel. Hâkim payın rayiç bedelini belirler; bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde nakden yatırılır. Bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır.

İcradan alınan paya önalım davası açılır mı?

Hayır. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da 25 Aralık 2025’ten itibaren kapsam dışıdır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Satış tarihi ve bildirimin usulü sonucu doğrudan etkiler.