Önalım (Şufa) Hakkı Süre Hesaplama Aracı — TMK m.732-734 (2026)

Önalım hakkı 25 Aralık 2025’te köklü biçimde değişti: iki yıllık süre bir yıla indi, bedel tapudaki satış bedeli yerine rayiç bedel oldu ve kamu ihalesi satışları kapsam dışına çıktı. Değişiklikler her satışa aynı biçimde uygulanmıyor; hangi rejimin işlediğini satış tarihi belirliyor. Bu araç o ayrımı yapar.

25 Aralık 2025: İkili Rejim

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini değiştirdi. Kanun koyucu, hangi değişikliğin hangi dosyalara uygulanacağını geçici hükümle ayrıca düzenledi.

Ayrım özetle şudur: süre ve kapsam için eski kanun, bedel için yeni kanun. Kazanılmış haklara saygı gereği süre değişikliği geriye yürümez; buna karşılık bedel kuralı derdest davalara da uygulanır.

Üç Aylık Süre Yalnızca Noter Bildirimiyle Başlar

TMK m.733/3 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bu bildirim tarihinden itibaren işler.

Yargıtay uygulaması bu konuda nettir: satışı tapudan öğrenmek, üçüncü kişilerden duymak veya fiilen fark etmek üç aylık süreyi başlatmaz. Öğrenme yeterli değildir; usulüne uygun noter bildirimi zorunludur.

Bildirim yapılmamışsa yalnızca satış tarihinden işleyen uzun süre sınırlayıcıdır. Bu nedenle pay satın alan kişinin, riski erken sonlandırmak için bildirimi kendisi yaptırması yararınadır — kanun bu yükümlülüğü alıcıya da tanımıştır.

Rayiç Bedel Esası Dengeyi Tersine Çevirdi

Değişiklik öncesinde önalım bedeli, tapu sicilinde gösterilen satış bedeliydi. Tapuda düşük beyan yaygın olduğundan bu kural, önalım hakkını zaman zaman taşınmazı piyasa değerinin çok altında edinme aracına dönüştürüyordu.

Yeni TMK m.734/2 şu düzeni kurar:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirleyeceği yere yatırır.
• Ödeme kesin süre içinde ve nakden yapılmalıdır.
• Yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Hangi Devirlerde Önalım Doğmaz?

Bağış veya trampa görünümlü işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülebilir. Muvazaa ispatlanırsa önalım hakkı gündeme gelir; ancak ispat yükü iddia edendedir.

Feragat ve Vazgeçme: İki Farklı Şekil

TMK m.733/2 iki ayrı kurum düzenler ve şekil şartları farklıdır:

• Haktan feragat — bütün satışlar için geçerlidir. Resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. İki şarttan biri eksikse feragat hüküm doğurmaz.
• Belirli bir satışta vazgeçme — yalnızca o satış için geçerlidir. Yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak, sonraki satışlar bakımından devam eder.

Fiilî Taksim Savunması

Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü bağımsız olarak kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu, uygulamada en sık ileri sürülen savunmadır.

Ancak ispat yükü davalıdadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fiilî taksimin kanıtlanamadığı dosyada önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olmadığına hükmetmiştir. Salt tanık beyanı çoğu zaman yeterli görülmez; kullanım biçimini gösteren somut deliller aranır.

Hak Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı yalnızca dava açmak suretiyle kullanılır. Alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılır.

İhtarname göndermek, alıcıyla görüşmek veya beyanda bulunmak hakkı kullanmış saymaz ve süreyi durdurmaz. Bu, hak kaybının en sık yaşandığı noktadır.

Davacı, paydaşlığını yargılama boyunca korumalıdır; payını devrederse dava konusuz kalır.

Pay Satın Alan Kişi Ne Yapmalı?

Önalım riski yalnızca hak sahibini değil, payı satın alan üçüncü kişiyi de ilgilendirir. Alıcı bakımından belirsizliği sonlandırmanın yolu bildirimi kendisi yaptırmaktır.

Kanun bildirim yükümlülüğünü “alıcı veya satıcı” olarak düzenlemiştir. Yani alıcı, satıcıyı beklemeden noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirimde bulunabilir. Bunun sonucu şudur: bildirim tarihinden itibaren üç ay dolduğunda hak düşer ve alıcı, uzun sürenin sonunu beklemek zorunda kalmaz.

Alıcı ayrıca satıcıdan, diğer paydaşların önalımdan vazgeçtiğini gösteren yazılı beyanları temin etmeyi de talep edebilir. Belirli bir satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce de yapılabilir.

Önalım Davasının Tarafları ve Görevli Mahkeme

Davacı, satış tarihinde paydaş olan kişidir. Birden fazla paydaş dava açabilir; her biri kendi payı oranında hak sahibidir.

Davalı payı satın alan üçüncü kişidir. Dava satıcıya karşı değil, alıcıya karşı açılır. Bu, sık yapılan bir hatadır: satıcıya yöneltilen dava husumet yokluğundan reddedilir.

Pay el değiştirmişse dava son malike yöneltilir. Ardışık devirlerde durum karmaşıklaşır; ilk satıştan itibaren işleyen süre içinde kalmak koşuluyla son malike karşı dava açılabilir.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Muvazaalı Satış Bedeli Artık Sorun Değil

Eski dönemin en tartışmalı meselesi, tapuda gösterilen bedelin gerçek bedeli yansıtmamasıydı. İki yönlü bir sorun vardı.

Düşük gösterilen bedel. Alıcı ile satıcı harçtan kaçınmak için bedeli düşük beyan ettiğinde, önalım hakkı sahibi taşınmazı o düşük bedelle alabiliyordu. Alıcı, kendi vergi kaçınmasının bedelini payını kaybederek ödüyordu.

Yüksek gösterilen bedel. Bunun tersi de yapılıyordu: alıcı ve satıcı, önalım hakkının kullanılmasını fiilen imkânsız kılmak için bedeli gerçeğin çok üstünde gösteriyordu. Hak sahibi ödeyemeyeceği bir rakamla karşılaşınca hakkını kullanamıyordu. Yargıtay bu hâlde gerçek bedelin araştırılması gerektiğini kabul ediyordu ancak ispat güçtü.

Buna karşılık muvazaa iddiası işlemin niteliği bakımından önemini korur: bağış veya trampa görünümlü bir işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülebilir. Bu durumda tartışma bedelde değil, önalım hakkının doğup doğmadığındadır.

Aracı Kullanırken: Tarihleri Doğru Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

İkinci ve üçüncü satırlar iki farklı senaryoyu ayırır: satış noter aracılığıyla usulüne uygun bildirilmişse üç aylık süre bildirim tarihinden işler; bildirim hiç yapılmamışsa yalnızca satıştan itibaren satış tarihine göre bir veya iki yıllık süre uygulanır. Dördüncü satır ise kapsamı belirler — payın başka bir paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hakkınız Duruyor mu?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Üçüncü ve beşinci satırlar en çok bilinmeyen iki noktadır: satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmemişse üç aylık süre hiç işlemeye başlamaz ve satış tarihine göre bir veya iki yıllık üst sınır uygulanır; ayrıca önalım hakkı karşı tarafa bildirimle değil, ancak dava açılarak kullanılabilir. Altıncı satır ise usulî zorunluluktur — hâkimin belirleyeceği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin verilen kesin süre içinde nakden yatırılması gerekir (TMK m.734/2).

Konunun tam anlatımı için: önalım (şufa) hakkı — süreler, bildirim usulü ve dava şartları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

TMK m.732-734’ün Güncel Yapısı: 7571 Sayılı Kanun Sonrası

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınır (TMK m.732). 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerden sonra cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh edilir, belirli bir satışa ilişkin feragat ise yazılı şekilde yapılabilir; yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733).

Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez (TMK m.734). Geçiş hükmüne göre TMK m.733’teki süre ve kapsam değişiklikleri Kanunun yürürlüğünden önce yapılan satışlara uygulanmaz; TMK m.734’teki bedel değişikliği ise görülmekte olan davalarda da uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, yürürlükten sonra açılan davalarda rayiç değerin dava tarihine, derdest davalarda ise 25.12.2025 tarihine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Süre Hesabı: Hak Düşürücü Sürelerin İşleyişi ve Tarihli Örnekler

TMK m.733’teki süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan kesilmez ve durmaz; mahkemece kendiliğinden gözetilir ve bu sürelerin geçmesiyle önalım hakkı ortadan kalkar. Süreler ay ve yıl olarak belirlendiğinden, başladığı günün sonraki ay veya yıldaki aynı gününde sona erer; son gün resmî tatile rastlarsa süre tatili izleyen ilk iş gününün bitimine kadar uzar (TBK m.92-93). Önalım davası için öngörülen süreler maddi hukuktan kaynaklanan hak düşürücü süreler olduğundan, usul hukukundaki adli tatil nedeniyle sürenin uzamasına ilişkin kural bu süreler bakımından uygulanmaz; bu nedenle süre sonunun adli tatile denk gelmesi, davanın geç açılmasını haklı kılmaz.

İki süre birlikte işler ve hangisi önce dolarsa hak o tarihte düşer. Varsayımsal olarak payın 10 Ocak 2026’da satıldığı ve satışın paydaşa 15 Şubat 2026’da noter aracılığıyla tebliğ edildiği bir olayda, üç aylık süre 15 Mayıs 2026’da, bir yıllık üst sınır ise 10 Ocak 2027’de dolar; bu durumda dava en geç 15 Mayıs 2026’da açılmalıdır. Aynı satış hiç bildirilmemişse dava 10 Ocak 2027’ye kadar açılabilir. Satış 20 Kasım 2025’te yapılmışsa eski süre rejimi uygulanır ve bildirim yapılmadığı takdirde üst sınır 20 Kasım 2027’dir; bildirim 1 Mart 2026’da tebliğ edilmişse ise üç aylık süre 1 Haziran 2026’da sona erer.

Noter Bildiriminin İçeriği ve Usulüne Uygun Tebliğ

Üç aylık sürenin başlaması, bildirimin usulüne uygun biçimde yapılmasına ve hak sahibine tebliğ edilmesine bağlıdır. Bildirimde satılan payın ve taşınmazın kimliği, alıcının kim olduğu, satış tarihi ve satış koşulları açıkça gösterilmeli; hak sahibinin önalım hakkını kullanıp kullanmayacağını değerlendirebileceği bilgileri içermelidir. Satışın tarafları dışındaki bir kişinin yaptığı bildirim veya noter dışında bir yolla, örneğin adi mektup ya da mesajla yapılan bildirim, üç aylık süreyi başlatmaz (TMK m.733/3). Payın birden fazla paydaşı bulunuyorsa her paydaşa ayrı bildirim yapılmalıdır ve süre her paydaş bakımından kendi tebliğ tarihinden işler.

Noter bildirimi Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Muhatap adresinde bulunamazsa tebligat, kanunda sayılan kişilere yapılır; bunlar da yoksa tebliğ edilecek evrak muhtara veya ihtiyar heyeti üyelerinden birine teslim edilerek muhatabın kapısına ihbarname yapıştırılır ve bu durumda tebliğ, ihbarnamenin yapıştırıldığı tarihte yapılmış sayılır (Tebligat K. m.21). Adres kayıt sistemindeki adrese yapılan tebligatlar da bu kurallara tabidir. Tebligatın usulsüz olması hâlinde muhatap tebliği öğrendiğini bildirdiği tarihte tebliğ yapılmış sayılır (Tebligat K. m.32); usulsüz tebligat nedeniyle üç aylık sürenin hiç başlamadığı veya daha geç başladığı ileri sürülebilir. Paydaş ölmüşse bildirim mirasçılarına yapılmalıdır.

Rayiç Bedel, Harç ve Masrafların Planlanması

7571 sayılı Kanun’dan sonra önalım davasının maliyetini belirleyen temel kalem, payın dava tarihindeki rayiç bedelidir. Hâkim bu bedeli keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler; davacı, rayiç bedelin yanında alıcının tapuda ödediği harç gibi alıcıya düşen tapu giderlerini de hâkimin belirlediği yere yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734/2). Taşınmaz satışında tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde yirmi oranında alındığından, alıcıya düşen harç tutarı da ödenecek toplamın bir parçasıdır (492 s.K. m.63 ve (4) sayılı Tarife). Davacı ayrıca keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansını dava açarken yatırmakla yükümlüdür (HMK m.120).

Varsayımsal olarak rayiç değeri 1.500.000 lira olarak belirlenen bir pay için alıcının tapuda 900.000 liralık satış bedeli üzerinden binde yirmi oranında 18.000 lira harç ödediği bir dosyada, davacının kesin süre içinde yatırması gereken tutar en az 1.518.000 liradır; tapudaki satış bedelinin düşük gösterilmiş olması davacıya bir avantaj sağlamaz. Dava rayiç değer üzerinden nispi harca tabi olduğundan, harç ve avukatlık ücreti hesabında da bu değer esas alınır. Kesin süre içinde yapılmayan ödeme için yeniden süre verilemediğinden, davacının rayiç bedelin belirlenmesinden sonraki kısa süre içinde nakit bulabileceği bir finansman planı yapması ve davayı buna göre açması gerekir (HMK m.94).

Dava Sırasında Payın Devri, İhtiyati Tedbir ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Önalım davası açıldıktan sonra alıcının payı başka bir kişiye devretmesi, davayı kendiliğinden sona erdirmez. Davanın devamı sırasında dava konusu şey devredilirse davacı, devralana karşı davaya devam edebileceği gibi davadan vazgeçerek devredenden tazminat da isteyebilir (HMK m.125). Ancak taşınmaz üzerinde tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunduğundan (TMK m.1023), dava sırasında payın iyiniyetli bir kişiye devri tescil talebinin yerine getirilmesini fiilen imkânsız kılabilir.

Bu riski önlemenin yolu, dava ile birlikte dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulmasını ve tedbir kararının tapu kütüğüne şerh edilmesini istemektir. İhtiyati tedbir için hakkın varlığının yaklaşık olarak ispatı ve mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağının gösterilmesi yeterlidir (HMK m.389-390). Dava açılmadan önce tedbir istenirse, tedbir kararının uygulanmasından itibaren iki hafta içinde esas hakkında dava açılmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397). Önalım davası dava şartı arabuluculuğa tabi olmadığından, davacı hak düşürücü süreler içinde doğrudan dava açabilir.

Pay Alıcısının Önalım Riskini Yönetmesi

Paylı bir taşınmazda pay satın alan kişi, önalım riskini tapu işleminden önce ve sonra alacağı tedbirlerle önemli ölçüde azaltabilir. İlk tedbir, diğer paydaşlardan bu satışa ilişkin yazılı feragat beyanları alınmasıdır; belirli bir satışa ilişkin feragat yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce de verilebilir (TMK m.733/2). Tapu kaydında resmî şekilde yapılmış ve şerh edilmiş genel bir feragat bulunup bulunmadığının incelenmesi de bu aşamada yapılmalıdır. Feragat alınamıyorsa alıcının, satışın tapuda tescilinden hemen sonra bütün paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yaptırması, riskin süresini bir yıldan üç aya indirir (TMK m.733/3-4).

Önalım davasının kabul edilmesi hâlinde pay alıcıdan alınarak davacı adına tescil edilir ve davacının yatırdığı rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir; alıcı böylece ödediği satış bedelini değil, payın rayiç değerini alır (TMK m.734/2). Alıcı ile satıcı arasındaki ilişkide ise önalım nedeniyle payın alıcının elinden çıkması, satıcının zapttan sorumluluğu çerçevesinde değerlendirilebilir; bu nedenle satış sözleşmesine önalım hakkının kullanılması hâlinde tarafların birbirine karşı talepleri açıkça yazılmalıdır (TBK m.214). Tapuda gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunulması ise önalım bakımından artık bir sonuç doğurmasa da, tapu harcı ve vergi ziyaı cezası riskini sürdürdüğünden hiçbir şekilde tavsiye edilmez (492 s.K. m.63).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: önalım hakkı ve Yargıtay 7. HD kararları · paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi ve ihale · hisseli tapu alırken riskler · tapu harcı · tapu iptali ve tescil davası

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkında süre kaç yıl?

25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıl; daha önceki satışlarda iki yıl. Noter bildirimi yapılmışsa ayrıca bildirimden itibaren üç aylık süre işler ve erken dolan geçerli olur.

Satışı tapudan öğrendim, süre başlar mı?

Hayır. Üç aylık sürenin başlaması için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur; başka yolla öğrenme süreyi başlatmaz.

Önalımda hangi bedel ödenir?

Artık rayiç bedel. Hâkim payın rayiç bedelini belirler; bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde nakden yatırılır. Bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır.

İcradan alınan paya önalım davası açılır mı?

Hayır. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da 25 Aralık 2025’ten itibaren kapsam dışıdır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Satış tarihi ve bildirimin usulü sonucu doğrudan etkiler.