İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Değerlendirme Aracı — TMK m.698-699 (2026)
Ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman istenen sonucu vermez: yıllar sürer, taşınmaz açık artırmada piyasa değerinin altında satılır ve giderler davayı açan dahil herkese payı oranında yüklenir. Üstelik 2023’ten beri dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Bu araç davanın nasıl sonuçlanacağını ve payınıza ne düşeceğini gösterir.
Açık artırma çoğu zaman piyasa değerinin altında kalır
Not: Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu dava şartıdır.
Not: Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu dava şartıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
TMK m.699 bir sıra öngörür ve bu sıra çoğu zaman atlanır. Kanun önce bölünmeyi öngörür.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
Satış ancak iki hâlde gündeme gelir:
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse,
Özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa.
Bu hâllerde açık artırmayla satışa hükmolunur. Pratikte bir daire, tek bir yapı ya da imar mevzuatının bölünmesine izin vermediği parseller satışa gider; büyük tarım arazileri ise aynen taksime elverişli olabilir.
Aynen taksim talebinizi açıkça ileri sürün. Hâkim bölünme imkânını resen araştırsa da, aynen taksim isteyen paydaşın bunu dilekçesinde belirtmesi ve bölünme projesine ilişkin somut öneri sunması sonucu doğrudan etkiler. Talep edilmediğinde uygulamada doğrudan satışa gidilmesi yaygındır.
7589 Sayılı Kanun: Miras Taşınmazlarında Mirasçı Önceliği (İİK m.114)
31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi satışlarında önemli bir yenilik getirdi: miras yoluyla edinilen taşınmazlarda birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.
Düzenlemenin gerekçesi, ortaklığın giderilmesi davalarında üçüncü kişilerin açık artırmaya girmesinin önüne geçilerek mirasçıların menfaatlerinin korunmasıdır. Aile taşınmazının dışarıdan gelen bir alıcıya gitmesi riski, mirasçılara tanınan bu tek seferlik pencereyle azaltılmak istenmiştir.
İki koşul birlikte aranır
Taşınmazın tüm paydaşlarının mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması,
Mirasçı olmayan üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması.
Maliklerden biri payını satın alma, bağış veya başka bir yolla edinmişse bu özel usul uygulanmaz ve satış genel hükümlere göre yürür. Uygulamada bu şart, mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye devrettiği dosyalarda hükmü devre dışı bırakır.
Bedel eşiği yüzde elli değil, yüzde yüzdür. Mirasçılar arasında yapılan bu birinci artırmada verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir; genel satışlardaki yüzde elli eşiği burada uygulanmaz. Mirasçılar muhammen kıymetin tamamını karşılayamazsa satış genel usule döner: ikinci artırmada taban yüzde elliye iner ve üçüncü kişiler artırmaya katılabilir hâle gelir. Üstelik bu usul bir defaya mahsus olduğundan ikinci bir şans doğmaz.
Bunun pratik sonucu şudur: aile taşınmazını korumak isteyen mirasçıların, muhammen kıymetin tamamını karşılayacak finansmanı artırma tarihinden önce hazırlamış olması belirleyicidir. Tek pencere kaçırıldığında taşınmaz genel usule düşer.
İkinci artırmanın eşiği: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarın ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarının aşılması aranır.
Geçiş kuralı: ilan tarihi belirleyicidir. 7589 sayılı Kanunla getirilen değişiklikler, 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz. İlan tarihi bu tarihten önce olan dosyalarda mirasçı önceliği işlemez ve genel hükümler devam eder.
Bu kanuni öncelik, aşağıda anlatılan satışın paydaşlar arasında yapılması imkânından farklıdır: biri bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3), diğeri koşulları varsa doğrudan kanundan doğar.
Satış Paydaşlar Arasında Yapılabilir — Ama Herkesin Rızasıyla
Kanun önemli bir imkân tanır: satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilir. Böylece taşınmaz dışarıya çıkmaz ve paydaşlardan biri edinir.
Ancak bu, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın karşı çıkması imkânı ortadan kaldırır ve artırmaya üçüncü kişiler de katılır.
Rıza sağlanamadığında paydaş olarak siz de artırmaya katılabilirsiniz; ancak bu kez üçüncü kişilerle rekabet edersiniz.
Arabuluculukta anlaşmak davadan hem hızlı hem kârlıdır
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-b).
Anlaşamama son tutanağı eklenmeden açılan dava usulden reddedilir. Bu tarihten önce açılmış davalar kapsam dışındadır.
Burada arabuluculuk gerçekten işe yarar. Ortaklığın giderilmesi davaları — özellikle mirasçı sayısı kalabalıksa — yıllarca sürer ve satış çoğu zaman piyasa değerinin altında gerçekleşir. Arabuluculukta paydaşların anlaşması hâlinde rızai satış ya da paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması mümkün olur. Bu çözüm hem daha hızlıdır hem de genellikle daha yüksek bedel sağlar. Düzenlemenin amacı da tam olarak budur.
Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
Giderler Davayı Açana Değil, Herkese
Bu, en çok şaşırtan noktadır. Ortaklığın giderilmesi bir hasım davası değildir; kimse haksız çıkmaz. Bu nedenle yargılama giderleri ve satış masrafları, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yüklenir.
Yani davayı açan paydaş, giderlerin tamamını değil kendi payına düşeni öder; diğer paydaşlar da kendi paylarına düşeni karşılar. Bu kural hem davayı açmayı kolaylaştırır hem de “ben istemedim” savunmasını geçersiz kılar.
Satış bedeli, giderler düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Aracın ilgili bölümünden payınıza düşecek net tutarı hesaplayabilirsiniz.
Paylaşmayı İsteme Hakkı ve Sınırları
Kural açıktır: paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir ve bu hak zamanaşımına uğramaz. Üç sınır vardır (TMK m.698):
Sınır
İçerik
Sözleşme
Paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesi — en çok on yıl. Taşınmazlarda resmî şekle bağlı, tapuya şerh verilebilir
Sürekli amaç
Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması — ortak geçit, ortak avlu gibi
Uygun olmayan zaman
Geçici engeldir; koşullar değiştiğinde talep yenilenebilir
On yılı aşan bir süre kararlaştırılmışsa fazlası geçersizdir; süre dolduğunda paylaşma istenebilir.
Elbirliği mülkiyetinde de dava açılabilir. Miras ortaklığında her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman paylaşmayı isteyebilir. Paydaşlar isterse önce paylı mülkiyete geçiş sağlanır, ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi talep edilir.
Usule İlişkin Kritik Noktalar
Bütün paydaşlar davaya dahil edilmelidir. Dava tüm paydaşlara karşı açılır; eksik taraf teşkili bozma sebebidir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tespiti ve davaya dahil edilmesi gerekir. Kalabalık mirasçı gruplarında bu aşama dosyayı aylarca bekletir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Muhdesat iddiası ayrı değerlendirilir. Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın çözülmesi gerekir; aksi hâlde satış bedelinin paylaştırılmasında hak kaybı doğar.
Satış Nasıl Yapılır? İhale Süreci
Satışa karar verilmesi davanın sonu değildir. Karar kesinleştikten sonra satış işlemi, mahkemece görevlendirilen satış memuru eliyle yürütülür ve icra hukuku kuralları uygulanır.
Süreç ana hatlarıyla şöyledir:
Kıymet takdiri — bilirkişi marifetiyle taşınmazın değeri belirlenir. Bu takdire karşı süresi içinde itiraz edilebilir; itiraz edilmezse değer kesinleşir ve ihale bu değer üzerinden yürür.
Satış ilanı — ilan yapılır ve paydaşlara tebliğ edilir.
İhale — açık artırmayla satış gerçekleştirilir.
Bedelin paylaştırılması — giderler düşüldükten sonra paylar oranında dağıtım yapılır.
Kıymet takdirine itiraz penceresi kaçırılmamalıdır. Düşük belirlenen bir kıymet, ihalede oluşacak bedeli doğrudan aşağı çeker ve bütün paydaşlar zarar görür. Takdire karşı itiraz süresi kısadır ve geçtikten sonra değer tartışılamaz. Bu, izale-i şuyu sürecinde paydaşların en sık hak kaybettiği aşamadır.
İhalenin usulüne aykırı yapıldığı düşünülüyorsa ihalenin feshi istenebilir; bu talep de kısa süreye tabidir ve ayrı bir yargılama gerektirir.
Dava Açmadan Önce Değerlendirilmesi Gerekenler
İzale-i şuyu, paydaşlığa son veren kesin bir çözümdür; ancak her zaman en iyi çözüm değildir. Dava açmadan önce şu seçenekler tartılmalıdır.
Payını üçüncü kişiye satan paydaş önalım riskini göze alır. Diğer paydaşlar, satışı öğrendikten sonra kanuni süre içinde payı rayiç bedelle talep edebilir. 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlarda bu süre bir yıla inmiştir. Alıcı bakımından da belirsizlik doğduğundan, hisseli pay satışlarında bedelin bir kısmı bu risk nedeniyle düşük tutulabilir.
Taşınmaz miras yoluyla gelmişse, ortaklığın giderilmesi yerine miras taksim sözleşmesi yapılması da mümkündür. Mirasçılar anlaşabiliyorsa bu yol dava süresini tamamen ortadan kaldırır.
Paydaşlar Arasında Kullanım Uyuşmazlıkları
Ortaklığın giderilmesi davası açılana kadar paydaşlar arasında sık yaşanan bir sorun vardır: paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanır, diğerleri kullanamaz.
Bu hâlde kullanmayan paydaş, kullanan paydaştan ecrimisil talep edebilir. Ancak paylı mülkiyette önemli bir ön koşul aranır: intifadan men. Kullanmayan paydaşın, kullanan paydaşa taşınmazdan yararlanma isteğini bildirmiş ve buna engel olunmuş olması gerekir.
Bu koşulun aranmadığı istisnalar vardır: taşınmazın kira geliri getiren bir yer olması, doğal ürün veren bir yer olması, kullanan paydaşın diğerinin payını inkâr etmesi ve ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte talep edilmesi.
Ecrimisil talebini ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte gündeme getirmek avantajlıdır. Bu hâlde intifadan men koşulu aranmaz. Ayrıca dava süresince geçen yıllar için de talepte bulunulabilir; ecrimisil beş yıllık süreyle sınırlıdır ve bu sınır bir def’i olduğundan hâkim resen gözetmez, karşı tarafın ileri sürmesi gerekir. Tutarı ecrimisil aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Kullanan paydaşın taşınmaza yaptığı zorunlu ve yararlı masraflar ise ayrıca değerlendirilir; bu masraflar ecrimisil alacağından mahsup edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Kanun önce aynen bölünmeyi öngörür. Satış, bölme durum ve koşullara uygun görülmezse ya da önemli değer kaybı doğacaksa gündeme gelir.
Dava masraflarını açan mı öder?
Hayır. Yargılama giderleri ve satış masrafları, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yüklenir.
Taşınmazı yabancı birinin almasını engelleyebilir miyim?
Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi mümkündür; ancak bu bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?
Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.
Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bölünebilirlik ve değer kaybı mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
