İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Değerlendirme Aracı — TMK m.698-699 (2026)

Aynen Taksim mi, Satış mı?

TMK m.699 bir sıra öngörür ve bu sıra çoğu zaman atlanır. Kanun önce bölünmeyi öngörür.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Satış ancak iki hâlde gündeme gelir:

• Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse,
• Özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa.

Bu hâllerde açık artırmayla satışa hükmolunur. Pratikte bir daire, tek bir yapı ya da imar mevzuatının bölünmesine izin vermediği parseller satışa gider; büyük tarım arazileri ise aynen taksime elverişli olabilir.

7589 Sayılı Kanun: Miras Taşınmazlarında Mirasçı Önceliği (İİK m.114)

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi satışlarında önemli bir yenilik getirdi: miras yoluyla edinilen taşınmazlarda birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.

Düzenlemenin gerekçesi, ortaklığın giderilmesi davalarında üçüncü kişilerin açık artırmaya girmesinin önüne geçilerek mirasçıların menfaatlerinin korunmasıdır. Aile taşınmazının dışarıdan gelen bir alıcıya gitmesi riski, mirasçılara tanınan bu tek seferlik pencereyle azaltılmak istenmiştir.

İki koşul birlikte aranır

• Taşınmazın tüm paydaşlarının mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması,
• Mirasçı olmayan üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması.

Maliklerden biri payını satın alma, bağış veya başka bir yolla edinmişse bu özel usul uygulanmaz ve satış genel hükümlere göre yürür. Uygulamada bu şart, mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye devrettiği dosyalarda hükmü devre dışı bırakır.

Bunun pratik sonucu şudur: aile taşınmazını korumak isteyen mirasçıların, muhammen kıymetin tamamını karşılayacak finansmanı artırma tarihinden önce hazırlamış olması belirleyicidir. Tek pencere kaçırıldığında taşınmaz genel usule düşer.

İkinci artırmanın eşiği: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarın ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarının aşılması aranır.

Bu kanuni öncelik, aşağıda anlatılan satışın paydaşlar arasında yapılması imkânından farklıdır: biri bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699/3), diğeri koşulları varsa doğrudan kanundan doğar.

Satış Paydaşlar Arasında Yapılabilir — Ama Herkesin Rızasıyla

Kanun önemli bir imkân tanır: satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilir. Böylece taşınmaz dışarıya çıkmaz ve paydaşlardan biri edinir.

Ancak bu, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın karşı çıkması imkânı ortadan kaldırır ve artırmaya üçüncü kişiler de katılır.

Rıza sağlanamadığında paydaş olarak siz de artırmaya katılabilirsiniz; ancak bu kez üçüncü kişilerle rekabet edersiniz.

Arabuluculuk Artık Dava Şartı

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-b).

Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; arabulucuya başvurulmuş ancak son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre vererek eksikliğin tamamlanmasını ister, süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilir (HUAK m.18/A). Bu tarihten önce açılmış davalar kapsam dışındadır.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Giderler Davayı Açana Değil, Herkese

Bu, en çok şaşırtan noktadır. Ortaklığın giderilmesi bir hasım davası değildir; kimse haksız çıkmaz. Bu nedenle yargılama giderleri ve satış masrafları, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yüklenir.

Yani davayı açan paydaş, giderlerin tamamını değil kendi payına düşeni öder; diğer paydaşlar da kendi paylarına düşeni karşılar. Bu kural hem davayı açmayı kolaylaştırır hem de “ben istemedim” savunmasını geçersiz kılar.

Satış bedeli, giderler düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Aracın ilgili bölümünden payınıza düşecek net tutarı hesaplayabilirsiniz.

Paylaşmayı İsteme Hakkı ve Sınırları

Kural açıktır: paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir ve bu hak zamanaşımına uğramaz. Üç sınır vardır (TMK m.698):

On yılı aşan bir süre kararlaştırılmışsa fazlası geçersizdir; süre dolduğunda paylaşma istenebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de dava açılabilir. Miras ortaklığında her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman paylaşmayı isteyebilir. Paydaşlar isterse önce paylı mülkiyete geçiş sağlanır, ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi talep edilir.

Usule İlişkin Kritik Noktalar

Bütün paydaşlar davaya dahil edilmelidir. Dava tüm paydaşlara karşı açılır; eksik taraf teşkili bozma sebebidir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tespiti ve davaya dahil edilmesi gerekir. Kalabalık mirasçı gruplarında bu aşama dosyayı aylarca bekletir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Muhdesat iddiası ayrı değerlendirilir. Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın çözülmesi gerekir; aksi hâlde satış bedelinin paylaştırılmasında hak kaybı doğar.

Satış Nasıl Yapılır? İhale Süreci

Satışa karar verilmesi davanın sonu değildir. Karar kesinleştikten sonra satış işlemi, mahkemece görevlendirilen satış memuru eliyle yürütülür ve icra hukuku kuralları uygulanır.

Süreç ana hatlarıyla şöyledir:

1. Kıymet takdiri — bilirkişi marifetiyle taşınmazın değeri belirlenir. Bu takdire karşı süresi içinde itiraz edilebilir; itiraz edilmezse değer kesinleşir ve ihale bu değer üzerinden yürür.
2. Satış ilanı — ilan yapılır ve paydaşlara tebliğ edilir.
3. İhale — açık artırmayla satış gerçekleştirilir.
4. Bedelin paylaştırılması — giderler düşüldükten sonra paylar oranında dağıtım yapılır.

İhalenin usulüne aykırı yapıldığı düşünülüyorsa ihalenin feshi istenebilir; bu talep de kısa süreye tabidir ve ayrı bir yargılama gerektirir.

Dava Açmadan Önce Değerlendirilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu, paydaşlığa son veren kesin bir çözümdür; ancak her zaman en iyi çözüm değildir. Dava açmadan önce şu seçenekler tartılmalıdır.

Taşınmaz miras yoluyla gelmişse, ortaklığın giderilmesi yerine miras taksim sözleşmesi yapılması da mümkündür. Mirasçılar anlaşabiliyorsa bu yol dava süresini tamamen ortadan kaldırır.

Paydaşlar Arasında Kullanım Uyuşmazlıkları

Ortaklığın giderilmesi davası açılana kadar paydaşlar arasında sık yaşanan bir sorun vardır: paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanır, diğerleri kullanamaz.

Bu hâlde kullanmayan paydaş, kullanan paydaştan ecrimisil talep edebilir. Ancak paylı mülkiyette önemli bir ön koşul aranır: intifadan men. Kullanmayan paydaşın, kullanan paydaşa taşınmazdan yararlanma isteğini bildirmiş ve buna engel olunmuş olması gerekir.

Bu koşulun aranmadığı istisnalar vardır: taşınmazın kira geliri getiren bir yer olması, doğal ürün veren bir yer olması, kullanan paydaşın diğerinin payını inkâr etmesi ve ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte talep edilmesi.

Kullanan paydaşın taşınmaza yaptığı zorunlu ve yararlı masraflar ise ayrıca değerlendirilir; bu masraflar ecrimisil alacağından mahsup edilebilir.

Taraf Teşkili: Bütün Paydaşlar, Ölen Paydaşın Mirasçıları ve Kayyım

Ortaklığın giderilmesi davasında verilecek karar bütün paydaşları doğrudan etkilediğinden, paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır ve dava taşınmazın tapu kaydındaki bütün paydaşlara karşı birlikte açılmalıdır (HMK m.59). Taraf teşkilindeki eksiklik dava şartı niteliğinde olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir; eksik paydaş davaya dahil edilmeden verilen karar bozma sebebidir. Tapuda kayıtlı paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları elbirliği hâlinde onun yerine geçer (TMK m.599, m.640) ve mirasçıların belirlenmesi için mirasçılık belgesi alınması gerekir (TMK m.598); mahkeme davacıya bu belgeyi getirmesi için süre verir.

Mirasçıların bir kısmının yurt dışında bulunması, adreslerinin bilinmemesi veya kimliklerinin tespit edilememesi, kalabalık miras taşınmazlarında davayı en çok geciktiren sebeptir. Yurt dışındaki paydaşlara tebligat, ilgili devletin yetkili makamı veya Türk konsoloslukları aracılığıyla yapılır (Tebligat K. m.25), adresi bulunamayan paydaşlar için ise usulüne uygun araştırmadan sonra ilanen tebligat yoluna gidilir (Tebligat K. m.28). Paydaşlardan birinin nerede olduğu uzun süredir bilinmiyorsa, onun malvarlığının yönetimi ve davada temsili için sulh hukuk mahkemesinden kayyım atanması istenebilir (TMK m.427). Bu işlemlerin dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasında başlatılması, yargılama süresini önemli ölçüde kısaltır.

Mahkemenin İnceleme Adımları: Keşif, Bilirkişi ve İmar Yazısı

Aynen taksim ile satış arasında karar verilebilmesi için mahkeme, taşınmazın fiilî ve hukuki durumunu yerinde inceler. Hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında doğrudan bilgi edinmek amacıyla keşif yapılmasına karar verir ve keşifte gerektiğinde bilirkişilerden yararlanır (HMK m.288); çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verilir (HMK m.266). Ortaklığın giderilmesi davalarında bu inceleme genellikle harita mühendisi, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanı bilirkişilerle yapılır; taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığı, bölünmenin önemli bir değer kaybına yol açıp açmayacağı ve taşınmazın ve varsa muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenir.

Aynen taksim, imar ve tarım mevzuatındaki bölünme sınırlarına uygun olmak zorundadır. Bu nedenle mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden veya ilgili idareden imar durumuna ve ifraz yapılıp yapılamayacağına ilişkin yazı ister; tarım arazilerinde ise asgari arazi büyüklüğü ve bölünme yasağı bakımından il müdürlüğünün görüşü alınır. İdarenin ifraza izin vermediği veya bölünme sonucu oluşacak parsellerin asgari büyüklüğün altında kalacağı hâllerde aynen taksim hukuken mümkün olmadığından satışa karar verilir (TMK m.699). Paydaşların keşif sırasında bölünme önerisini somut bir krokiyle sunması, bilirkişi raporunun bu öneriyi de değerlendirmesini sağlar.

Satış Bedelinin Paylaştırılması: Varsayımsal Hesap

Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli, önce satışa ilişkin harç ve masraflar ile yargılama giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Varsayımsal olarak tapuda üç paydaşın sırasıyla 1/2, 1/4 ve 1/4 payla malik olduğu bir taşınmaz ihalede 4.000.000 liraya satılmış ve toplam satış masrafları ile yargılama giderleri 200.000 lira olarak hesaplanmışsa, dağıtılacak net bedel 3.800.000 liradır. Bu durumda 1/2 paydaşa 1.900.000 lira, 1/4 paylı paydaşların her birine 950.000 lira ödenir; davayı hangi paydaşın açtığı bu hesabı değiştirmez.

Paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz veya ipotek varsa, o paydaşa düşen tutar doğrudan paydaşa ödenmez; ilgili icra dosyasına veya rehin alacaklısına aktarılır ve alacaklılar arasındaki öncelik sıra cetveliyle belirlenir (İİK m.138-140). Muhdesat iddiasının kabul edildiği hâllerde ise taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların değeri önce muhdesat sahibi paydaşa ayrılır, kalan bedel paylar oranında dağıtılır. Taşınmazın tamamını kullanan paydaşın diğerlerine ödemesi gereken ecrimisil, satış bedelinden mahsup edilmez; bu alacak, ayrıca hüküm altına alınmadıkça paydaşlar arasında ayrı bir takip veya dava konusu olur.

Yargılama Giderleri, Vekâlet Ücreti ve Arabuluculukta Katılmamanın Sonucu

Ortaklığın giderilmesi davası çekişmeli bir hasım davası niteliği taşımadığından, yargı uygulamasında yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin davayı kaybeden tarafa değil, paydaşlara payları oranında yükletilmesi esastır. Bu nedenle davayı açan paydaşın avukatı için belirlenen vekâlet ücreti de kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır ve davayı açan paydaş kendi payına düşen kısmı üstlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin vekâlet ücretinin belirlenmesinde ayrıca özel esaslar öngörmektedir.

Bu genel paylaştırma kuralının önemli bir istisnası arabuluculuk aşamasından doğar. Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin arabuluculuk ilk toplantısına katılmadığı için arabuluculuk faaliyeti sona ererse, bu taraf son tutanakta belirtilir ve davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur; ayrıca lehine vekâlet ücretine hükmedilmez (HUAK m.18/A). Kalabalık miras taşınmazlarında bütün paydaşların ilk toplantıya katılmaları veya katılamayacaklarsa mazeretlerini belgeleyerek bildirmeleri, bu nedenle hem maliyet hem de sürecin hızı bakımından önemlidir.

Satış Aşamasında Paydaşın Kısa Süreleri: Kıymet Takdiri, Teminat ve İhalenin Feshi

Satışa karar verilip karar kesinleştikten sonra paydaşlar bakımından en kritik aşama kıymet takdiridir. Kıymet takdirine karşı ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.128/a); bu süre geçirilirse belirlenen değer kesinleşir ve ihale bu değer üzerinden yürür. Artırmaya katılmak isteyenlerden kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat istenir; paydaşın ihaleye katılabilmesi için bu teminatı süresinde hazırlaması gerekir. İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcı bakımından ihale kararı kaldırılır, teminat iade edilmez ve kanunda öngörülen yaptırımlar uygulanır.

İhaleye katılan veya ihalede menfaati bulunan ilgililer, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde, satış ilanı tebliğ edilmemişse ihalenin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün ve her hâlde ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yıl içinde ihalenin feshini isteyebilir (İİK m.134). İhalenin feshi talebi, satış ilanının usulsüz tebliği, artırmaya fesat karıştırılması veya kıymet takdirindeki usulsüzlük gibi sebeplere dayanabilir; ancak talebin reddi hâlinde kanunda öngörülen para cezası riski de gözetilmelidir. Paydaşın süreleri kaçırmaması için satış memurluğunun tebligatlarının doğru adrese yapılmasını sağlaması ve e-satış ilanlarını takip etmesi gerekir.

Davaya Alternatifler: Miras Taksim Sözleşmesi, Pay Devri ve Kullanım Düzeni

Ortaklığın giderilmesi davası kesin bir sonuç sağlasa da, açık artırmanın piyasa değerinin altında sonuçlanma ihtimali nedeniyle paydaşların önce sözleşmesel çözümleri değerlendirmesi gerekir. Mirasçılar mirası kendi aralarında anlaşarak paylaşabilir ve paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapıldığında geçerlidir (TMK m.676); ancak taşınmazın bir mirasçıya devri tapuda ayrıca tescil işlemi gerektirir. Mirasçılardan birinin miras payını diğer mirasçılara devretmesi de mümkündür; taşınmazdaki bir payın devrinde ise resmî şekil şartı uygulanır (TMK m.706).

Paydaşlar taşınmazın mülkiyetini paylaşmak istemiyor ancak kullanım konusunda anlaşmazlık yaşıyorsa, aralarında bir yönetim ve kullanma düzeni kurabilir ve bu düzen tapu kütüğüne şerh verilerek paydaşların halefleri bakımından da bağlayıcı hâle getirilebilir (TMK m.689). Paylı mülkiyeti belirli bir süre sürdürme konusunda da anlaşılabilir; bu sözleşme en çok on yıl için yapılabilir, taşınmazlarda resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.698). Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşma, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan icra edilebilirlik şerhi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulmasını gerektirir (HUAK m.18).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: 7589 sayılı Kanun ve tarım arazisi · paylı mülkiyette haklar · pay satışında önalım · hacizli ve ipotekli pay · ihale ve tapu masrafları · paydaşlar arasında zilyetlik

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; son tutanak eklenmemişse bir haftalık kesin süre verilir.

Taşınmaz mutlaka satılır mı?

Hayır. Kanun önce aynen bölünmeyi öngörür. Satış, bölme durum ve koşullara uygun görülmezse ya da önemli değer kaybı doğacaksa gündeme gelir.

Dava masraflarını açan mı öder?

Hayır. Yargılama giderleri ve satış masrafları, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yüklenir.

Taşınmazı yabancı birinin almasını engelleyebilir miyim?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi mümkündür; ancak bu bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bölünebilirlik ve değer kaybı mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.