Kamulaştırma Süreleri ve Hakları Aracı — 2942 s.K. (2026)

Kamulaştırmada malikin süresi otuz gündür ve bu sürede dava açmak tek başına yeterli değildir. Ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alıp bunu bedel tespiti davasına belgelemek gerekir; aksi hâlde kamulaştırma kesinleşir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Bu araç dosyanızdaki bütün süreleri hesaplar.

Otuz Gün ve Gizli Şart

2942 sayılı Kanun m.14: malik, mahkemece yapılan tebligat gününden — tebligat yapılamayanlar için gazete ilanı tarihinden — itibaren otuz gün içinde:

• İdari yargıda iptal davası — kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı için
• Adli yargıda düzeltim davası — maddi hatalara karşı

Buraya kadarı bilinir. Asıl kritik hüküm m.10’dadır ve çoğu kaynakta gölgede kalır:

Yürütmenin durdurulması kararı alınıp belgelendiğinde ise hukuk mahkemesi, idari yargıdaki davayı bekletici mesele kabul eder ve sonucuna göre işlem yapar. İdari yargıda açılan davalar ayrıca öncelikle görülür.

Paydaşlardan Birinin Davası Artık Hepsini Koruyor

Kanunun m.14 metninde şu hüküm yer alıyordu: “Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.” Anayasa Mahkemesi bu fıkrayı iptal etti (E.2024/101, K.2024/232, 25 Aralık 2024).

Gerekçe şudur: ortada tek bir idari işlem bulunduğundan, hak sahiplerinden birinin açacağı dava işlemin hukuka uygunluğunu değerlendirmeye yeterlidir ve verilen kararın dava açmayan paydaşların da malik olduğu taşınmaz üzerinde sonuç doğuracağı şüphesizdir. Kural ise, iptal kararıyla kanuni dayanaktan yoksun kaldığı tespit edilen kamulaştırma işleminin dava açmayan paydaşlar yönünden geçerli kalmasına yol açıyor ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlıyordu.

Pratik sonucu büyüktür: hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin aldığı iptal kararı, artık dava açmamış diğer paydaşları da korur. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı zaten mevcuttu; şimdi bu davanın sonucu herkese yayılıyor.

Bedel Tespiti Davası ve Dört Aylık Süre

Uzlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu davada malik açısından iki tarih önemlidir.

Dört ay. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Yargılamalar çoğu zaman dört ayı aştığından bu faiz önemli tutarlara ulaşır.

Tescil hükmü kesindir. Bedel bankaya yatırıldıktan sonra mahkeme taşınmazın idare adına tesciline karar verir ve bu hüküm kesindir; tarafların yalnızca bedele ilişkin kanun yoluna başvurma hakkı saklıdır. İstinaf veya temyiz tescili değil, yalnızca bedeli tartışabilir.

Satın alma usulü önce denenir. İdare, kamulaştırma kararından sonra malike taahhütlü yazı gönderir. Malik veya yetkili temsilcisi, bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satış veya trampa isteğiyle idareye başvurabilir. Anlaşma bedeli, tespit edilen tahminî değeri geçemez.

Geri Alma Hakkı: Beş Yıl ve Bir Yıl

İdare taşınmazı kamulaştırıp kullanmazsa malik onu geri alabilir. Koşul şudur: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa geri alma hakkı doğar.

Hak doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süre kısadır; taşınmazın atıl bırakıldığını fark eden malikin vakit kaybetmemesi gerekir.

Acele Kamulaştırmanın İstismar Edilen Yönü

Acele kamulaştırmada mahkeme, kanunun 10 ve 15. maddelerine göre oluşturacağı kıymet takdir komisyonu marifetiyle yedi gün içinde değer tespiti yapar ve idarenin bu bedeli bloke etmesi şartıyla el koyma kararı verir.

İki noktanın altını çizmek gerekir:

• Tespit edilen bedel nihai bedel değildir. m.27 davası yalnızca bir tespit niteliğindedir; taşınmazın mülkiyeti bu aşamada idareye geçmez. Nihai bedel m.10 davasında belirlenir.
• İdare makul sürede m.10 davası açmalıdır. Uygulamada bu süre altı ay olarak kabul edilir. Taşınmaza el koyan idare bu süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açmazsa, malik kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat davası açabilir.

Aceleliğin gerekçesi de denetlenebilir: acele usulün uygulanabilmesi için kamunun üstün yararının bulunması ve olağan usulle işlem yapılması hâlinde kamunun zarara uğrayacak olması aranır. Aceleliğe ilişkin karar idari yargıda dava konusu edilebilir.

Kısmen Kamulaştırmada Artan Kısım

Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılmış ve artan kısım yararlanmaya elverişli değilse, malik otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir (m.12). Süre, bedel tespiti dava dilekçesinin tebliğinden işler.

İdare talebi reddederse malik, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu dava için özel bir süre öngörülmediğinden genel zamanaşımına tabidir.

Kamulaştırmasız El Atma: İki Ayrı Yol

İdare, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza el atmışsa malikin hakları saklıdır. Uygulamada iki farklı durum ayrılır ve yargı yolu da farklıdır.

Fiilî el atma. İdare taşınmaza fiilen girmiş, üzerine yol, okul, park veya tesis yapmıştır. Bu hâlde adli yargıda tazminat davası açılır. Acele kamulaştırmada el konulup makul sürede bedel tespiti davası açılmaması da bu kapsamda değerlendirilir.

Hukuki el atma. Taşınmaza fiilen girilmemiştir; ancak imar planında kamu hizmetine ayrılmış ve uzun süre kamulaştırılmayarak malikin tasarruf yetkisi fiilen ortadan kaldırılmıştır. Bu hâlde uyuşmazlığın idari yargıda çözülmesi kabul edilmektedir.

Bedel Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli mahkemece, bilirkişi kurulu marifetiyle tespit edilir. Bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir.

Değerlendirmede taşınmazın niteliğine göre farklı ölçütler öne çıkar:

• Arsa niteliğindeyse — emsal satışlar esas alınır; kamulaştırmanın yarattığı değer artışı veya azalışı dikkate alınmaz.
• Arazi niteliğindeyse — net gelir yöntemi uygulanır; ürün deseni, verim ve fiyatlar üzerinden kapitalizasyon yapılır.
• Yapı varsa — yapının cinsi, yaşı, yıpranma payı ve resmî birim fiyatlar üzerinden hesaplanır.
• Ağaç ve bitki varsa — tür, yaş ve verim durumuna göre ayrıca değerlendirilir.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal olarak gösterilen satışların gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı ayrıca tartışılır; tapuda düşük gösterilen emsaller bedeli aşağı çeker.

Satın Alma Usulü: Dava Öncesi Zorunlu Aşama

2942 sayılı Kanun m.8 uyarınca idarelerin, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Bu, atlanabilir bir formalite değil, sürecin zorunlu ilk aşamasıdır.

İşleyiş şöyledir: idare bünyesinde bir kıymet takdir komisyonu kurulur ve taşınmazın bedelini m.11’deki objektif ölçütlere göre tespit eder. Ardından pazarlık ve trampa işlemlerini yürütmek üzere bir uzlaşma komisyonu görevlendirilir. Malike, taşınmazın satın alınmak istendiği resmî taahhütlü bir yazıyla bildirilir.

Davet yazısında bedel yazmaz

Bu, uygulamada en çok şaşırtan noktadır. Kanun, davet yazısında teklif edilen bedelin belirtilmemesini öngörür; amaç malikin pazarlığa bedel bilgisi olmadan girmesidir. Malik veya yetkili temsilcisi, davet yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satma veya trampa isteğiyle idareye başvurabilir.

Uzlaşmanın kritik sonucu

Burada hayati bir denge vardır. Bedel tespiti davası açma yetkisi idareye aittir. Taşınmazı uzlaşma yoluyla satın almış olan idare bedel tespit ve tescil davası açmayacağından, malik de bedele veya kamulaştırmaya dava yoluyla itiraz edemez hâle gelir. Bu nedenle uzlaşma aşamasında teklif edilen bedelin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı çok dikkatli değerlendirilmelidir; imza atıldıktan sonra geri dönüş yolu fiilen kapanır.

Anlaşma sağlanırsa idare en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır eder ve taşınmaz idare adına tapuya tescil edilir; bedel tescilden sonra ödenir.

Bedel Tespiti Davasının İşleyişi

Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, m.7’ye göre topladığı bilgi ve belgeler ile m.8 uyarınca yaptırdığı bedel tespitini bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini ister.

• Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler.
• Taraflar, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu on günlük pencere, dosyanın kaderini belirleyen aşamadır; emsal satışların bu aşamada sunulması gerekir.
• Mahkeme bilirkişi kurulu oluşturur ve taşınmazda mahallinde keşif yaptırır.
• Dava dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, bu sürenin dolduğu tarihten karar tarihine kadar kamulaştırma bedeline yasal faiz işletilir.

Geri Alma Hakkını Kullanırken Üç Aylık Ödeme Süresi

Geri alma hakkı doğduğunda, mal sahibi veya mirasçıları duyurma üzerine, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Hakkın varlığını tespit etmek yeterli değildir; bu üç aylık ödeme süresinin de ayrıca planlanması gerekir.

Kamulaştırmasız El Atmada Uzlaşma Şartı

2942 sayılı Kanun geçici m.6, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 tarihleri arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara ilişkin talepleri düzenler. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Uzlaşma aşaması atlanarak açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Bu tarih aralığına giren dosyalarda ilk kontrol edilmesi gereken husus budur.

Kamulaştırmada Süreler ve Aşamalar

Süreç, kanuni takvimle yürür.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: idare dava açmadan önce satın alma usulüyle uzlaşma denemesi yapmak zorundadır ve bu aşama malik için pazarlık imkânı sunar. Kamulaştırılan taşınmaz kanunda öngörülen süre içinde amacına uygun kullanılmazsa malik geri alma hakkını kullanabilir.

Kamulaştırma rehberlerimiz: kamulaştırma rehberi · acele kamulaştırma · kamulaştırma iptali · bedelin artırılması · kamulaştırmasız el atma · değer ölçütleri

Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi

Değer, kanuni ölçütlerle hesaplanır.

Yedinci ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: kamulaştırma projesinin taşınmaz değerinde yarattığı artış veya azalış bedel tespitinde dikkate alınmaz. Bilirkişi raporunda kullanılan emsallerin ve hesap yönteminin ayrıntılı biçimde incelenerek süresinde itiraz edilmesi bedeli belirgin ölçüde değiştirebilir.

Kamulaştırma rehberlerimiz: kamulaştırma rehberi · acele kamulaştırma · kamulaştırma iptali · bedelin artırılması · kamulaştırmasız el atma · değer ölçütleri

Kamulaştırmada Malikin Kontrol Listesi

Süreç, adım adım takip edilmelidir.

Altıncı ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: keşif sırasında taşınmazda hazır bulunulması ve mevcut ağaç, yapı ile diğer unsurların bilirkişiye gösterilmesi bedel tespitini doğrudan etkiler. Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa kalan bölümde oluşan değer kaybının da ayrıca talep edilmesi gerekir.

Kamulaştırma rehberlerimiz: kamulaştırma rehberi · acele kamulaştırma · kamulaştırma iptali · bedelin artırılması · kamulaştırmasız el atma · değer ölçütleri

Kamulaştırmada Sık Sorulanlar

En çok merak edilen hususlar.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: bilirkişi raporundaki emsallerin ve hesap yönteminin incelenerek süresinde itiraz edilmesi bedeli belirgin ölçüde artırabilir. Süreç başlamadan bağımsız bir değerleme raporu alınması ise hem uzlaşma aşamasında hem davada pazarlık gücü sağlar.

Kamulaştırma rehberlerimiz: kamulaştırma rehberi · acele kamulaştırma · kamulaştırma iptali · bedelin artırılması · kamulaştırmasız el atma · değer ölçütleri

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmaya itiraz süresi kaç gün?

Otuz gün. Süre, bedel tespiti davasında mahkemece yapılan tebligat gününden veya gazete ilanı tarihinden işler.

İptal davası açmam yeterli mi?

Hayır. Ayrıca yürütmenin durdurulması kararı almanız ve bunu bedel tespiti davasına belgelemeniz gerekir; aksi hâlde kamulaştırma kesinleşir ve tescil yapılır.

Hisseli taşınmazda tek paydaş dava açarsa diğerleri korunur mu?

Evet. “Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez” hükmü Anayasa Mahkemesi’nin 25 Aralık 2024 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

İdare kamulaştırdığı yeri kullanmazsa geri alabilir miyim?

Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amacına uygun hiçbir işlem yapılmamışsa geri alma hakkı doğar ve bir yıl içinde kullanılmalıdır. Alınan bedel kanuni faiziyle iade edilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sürelerin başlangıcı ve dosyanın niteliği sonucu değiştirebilir.