Kamulaştırmasız El Atma: Fiili ve Hukuki El Atma Rehberi

Taleplerin Maddeleri: TMK m.683, m.995, m.705 ve Usulde HMK m.2, m.12

Kamulaştırmasız el atmada üç ayrı talep vardır ve üçünün dayanağı Kamulaştırma Kanunu değil, Medenî Kanun‘dur. Dilekçede hangi talebin hangi maddeye dayandığının gösterilmesi, davanın nitelendirilmesini de belirler.

El atmanın önlenmesinin kaynağı: TMK m.683. Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Maddenin ikinci fıkrası iki ayrı dava verir: malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. “El atmanın önlenmesi” talebinin kanuni adı ve dayanağı budur; idarenin kamu gücü kullanıyor olması bu hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ecrimisilin kaynağı: TMK m.995. Yazıda anılan haksız işgal tazminatının dayanağı zilyetlik hükümlerindedir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İkinci ifade önemlidir: idarenin taşınmazdan gelir elde etmemiş olması talebi düşürmez; elde edilmesi ihmal edilen ürün ve kira geliri de hesaba katılır.

Bedel davasının sonucu: TMK m.705. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bedel davasında verilen karar bu nedenle yalnızca para hükmü değildir: taşınmazın idare adına tescili sonucunu da doğurur ve malikin mülkiyeti sona erer. Bu, bedel davasının el atmanın önlenmesi davasından ayrıldığı en kritik noktadır; iki talep birlikte değil, tercih edilerek kurulur.

Tapu kaydından doğan zarar: TMK m.1007. Bazı dosyalarda zararın kaynağı fiilî el atma değil, tapu kaydındaki durumdur. Bu hâlde uygulanacak hüküm açıktır: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Kayıt hatası, yolsuz tescil veya sicilin yanlış tutulması nedeniyle mülkiyetini kaybeden malikin talebi bu maddeye dayandırılır ve husumet Hazineye yöneltilir.

Görev: HMK m.2. Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Fiilî el atmada adli yargıdaki görevin dayanağı budur; bedelin büyüklüğü görevi değiştirmez.

Yetki kesindir: HMK m.12. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki taraflarca değiştirilemez ve mahkemece re’sen gözetilir; yanlış yerde açılan dava esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır. El atmanın önlenmesi, bedel ve ecrimisil talepleri bu kapsamdadır.

Talepler arasındaki ilişki. Üç talebin birlikte kurulup kurulamayacağı sık sorulur. El atmanın önlenmesi ile bedel talebi birbirini dışlar: biri müdahalenin sona erdirilmesini, diğeri fiilî durumun kabulü karşılığında bedel ödenmesini ister. Ecrimisil ise her ikisiyle birlikte istenebilir; çünkü geçmiş dönemdeki haksız kullanımın karşılığıdır. Bedel davasında tescil gerçekleştiğinde ecrimisil yalnızca tescil tarihine kadar olan dönem için hesaplanır.

Hangi talep, hangi madde

Hangi Rejim Uygulanır? El Atmanın Tarihi ve Türü Yolu Belirler

Kamulaştırmasız el atma tek bir hukuki rejim değildir. Taşınmaza ne zaman ve nasıl el atıldığı, hangi kanun hükmüne dayanacağınızı, dava açmadan önce hangi aşamalardan geçmeniz gerektiğini ve bedelin nasıl hesaplanacağını doğrudan değiştirir. Uygulamada en sık yapılan hata, üç ayrı rejimi tek bir kalıpla ele almaktır.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: 1956–1983 aralığındaki bir el koymada uzlaşma aşamasını atlayarak doğrudan dava açarsanız, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Buna karşılık imar kısıtlaması kaynaklı bir talepte dayanağınız geçici m.6 değil, ek m.1’dir ve beş yıllık süre ölçütü devreye girer. Kamulaştırma, fiilî el atma ve hukuki el atmanın dava, mahkeme, süre ve ödeme bakımından yan yana karşılaştırması ile 2026’daki değişiklikler için fiili el atma ile hukuki el atma farkı rehberimize bakabilirsiniz.

Uzlaşma Aşaması: Atlanamayan Zorunlu Basamak

Geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde kanun, uzlaşmayı bir tercih değil dava şartı olarak düzenler. Süreç idarenin daveti veya malikin müracaatıyla başlar ve şu basamaklardan geçer:

1. Tahmini değerin tespiti. Fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde kurulan irtifak hakkının değeri, Kanun’un 8. maddesinin ikinci fıkrasına göre kurulan kıymet takdir komisyonu eliyle belirlenir. Değerlendirmede taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınır; hesaplama 11. ve 12. maddelere göre yapılır.
2. Uzlaşmaya davet. Tespitten sonra, 8. maddenin üçüncü fıkrasına göre kurulan uzlaşma komisyonu, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazıyla talep sahibini görüşmeye çağırır. Bu davet yazısında tahmini değer bildirilmez.
3. Görüşmeler. Hukuki veya fiili engel yoksa görüşmeler, davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı tutanağa bağlanır.
4. Sonuç. Uzlaşma sağlanırsa hakkın türünü, şartlarını, varsa nakdi bedeli ve ödeme şartlarını içeren bir sözleşme yapılır; taşınmaz resen tapuya tescil veya terkin edilir.

Uzlaşma yalnızca para ödemesi anlamına gelmez. Kanun dört yol sayar: idareye ait bir taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunlar mümkün değilse nakdi bedel. Uzlaşılan bedel, bütçe imkanları dâhilinde sonraki yıllara sâri biçimde taksitle de ödenebilir; taksitli ödeme süresince 3095 sayılı Kanun’a göre ayrıca kanuni faiz işler.

Uygulamada kritik bir ayrıntı: uzlaşma tutanağı ile görüşmelere ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Yani görüşme sırasında dile getirilen rakamlar sonraki yargılamada size karşı kullanılamaz.

Uzlaşma sağlanamazsa, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Bu üç aylık süre kaçırıldığında yeniden uzlaşma sürecinin işletilmesi gerekir; bu da aylarca zaman kaybı demektir.

Bedel Nasıl Hesaplanır: İki Ayrı Tarih, İki Ayrı İş

Kamulaştırmasız el atma bedelinin hesabında sıkça karıştırılan iki tarih vardır ve bunları ayırmak, bilirkişi raporunu denetlemenin temelidir:

Bu ikili yapı geçici 6. maddede açıkça düzenlenmiştir: el konulduğu andaki nitelikler dondurulur, ancak bedel güncel tarihe göre hesaplanır; mahkeme bu tespiti Kanun’un 15. maddesine göre yapılacak bilirkişi incelemesiyle yürütür ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline ya da terkinine hükmeder. Ek 1. maddede hukuki el atma için bir dönem aynı yönde bir değerleme hükmü bulunuyordu; ancak bu hüküm, maddenin birinci fıkrasının birinci cümlesi dışındaki bölümleriyle birlikte Anayasa Mahkemesinin 20/12/2018 tarihli, E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. 1983 sonrası fiilî el atmalarda ve hukuki el atmada değer dava tarihine göre belirlenir; niteliğin hangi tarihe göre saptanacağı, özellikle el atmadan sonra plan değişikliği olmuşsa, bilirkişi incelemesinde ayrıca tartışılır.

Bilirkişi kurulunun oluşumu da kanunla güvence altına alınmıştır. Kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bir kurul zorunludur ve bunlardan birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekir. Raporun Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olması, 11. maddenin açık gereğidir.

Bedel tespitinde gözden kaçırılmaması gereken bir sınır daha var: 11. madde uyarınca, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Yani yolun veya tesisin kendisinin yarattığı değer artışı bedele eklenmez.

Harç ve Vekâlet Ücretinde Maktu Rejim

Kamulaştırmasız el atma davalarının parasal usul rejimi, olağan alacak davalarından ayrılır. Geçici 6. madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir. Ek 4. madde de bu Kanun kapsamında açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçlarının, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirleneceğini düzenler. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 4/11/1983’ten sonraki fiilî el atmalardan doğan davaların kaynağını kanundan değil 1956 tarihli içtihadı birleştirme kararlarından aldığını, bu nedenle bu davalarda harç ve vekâlet ücretinin nispi olduğunu kabul etmektedir. Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığının 24.10.2024 tarihli yazısı da icra dairelerine bu ayrımı duyurmuştur: geçici 6 ve Ek 1 kapsamındaki dosyalarda maktu, 1983 sonrası fiilî el atma ilamlarında nispi harç.

Bunun malik açısından iki yüzü vardır. Olumlu tarafı, milyonlarca liralık bir talepte nispi harç yükü altına girmemenizdir; dava açmanın maliyeti dava değerine göre katlanmaz. Diğer tarafı ise, geçici 6. madde kapsamındaki davalarda kazanılan davada karşı taraftan alınacak vekâlet ücretinin de maktu kalmasıdır. Bu nedenle el atma tarihinin belgelenmesi, davanın maliyetini ve kazanılacak vekâlet ücretini doğrudan belirler.

2026 Değişikliği: Tapu Harçları İdareye Yüklendi

11 Haziran 2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 2942 sayılı Kanun’un 29. maddesi değiştirildi. Yeni düzenleme, giderleri sayarken kamulaştırmasız el koymayı açıkça kapsama aldı: kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında veya kamulaştırmasız el koyma nedeniyle malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçları idarece ödenir.

Değişiklikten önce, tescil aşamasında doğan tapu harcının kime ait olduğu tartışma konusuydu ve uygulamada malikten talep edilebiliyordu. Yeni metin bu tartışmayı kapatıyor. Aynı madde kapsamında mahkeme heyetinin harcırahları ile bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri de idarece karşılanır.

Kararı Aldınız: Bedeli Nasıl Tahsil Edersiniz?

Kamulaştırmasız el atma dosyalarında asıl darboğaz çoğu zaman kazanmak değil, tahsil etmektir. Kanun burada özel bir düzen kurar.

Otuz günlük ödeme yükümlülüğü. Ek 4. maddenin birinci fıkrasına göre, bu Kanun uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri; davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı olarak bildireceği banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa genel hükümler dairesinde icra yoluna gidilir. Pratik sonuç: hesap numarasını yazılı olarak bildirmek, otuz günlük süreyi başlatan işlemdir. Ancak bu kural her el atma dosyasında uygulanmaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemesi daireleri arasındaki uyuşmazlığı gidermek için verdiği 06.05.2025 tarihli, E.2025/4105, K.2025/6982 sayılı kesin kararıyla, Ek 4. maddenin birinci fıkrasının 4/11/1983’ten sonra fiilen el atılan taşınmazlar için açılan davalarda uygulanamayacağına karar vermiştir. Bu dosyalarda karar genel hükümlere göre ilamlı icraya konulur. Hesap numarasının idareye bildirilmesi yine de faydalıdır; ancak icra takibinin otuz günlük süreye bağlı olmadığı bilinmelidir.

Teminatsız icra durdurma imkânı kaldırıldı. Ek 4. maddenin ikinci fıkrası, bu Kanun uyarınca yapılacak icra takiplerinde idarenin İcra ve İflas Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep etmesi hâlinde teminat gösterme zorunluluğu bulunmadığını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi, 13 Mayıs 2026 tarihli E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla bu fıkrayı “kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları” yönünden iptal etti. Böylece bu dosyalarda idarenin teminatsız olarak icrayı durdurma imkânı ortadan kalktı.

Bütçe payı ve garameten ödeme. 9/10/1956 – 4/11/1983 arasındaki el atmalarda geçici 6. maddenin sekizinci fıkrası, kesinleşen kararlara istinaden yapılacak ödemeler için idarelerin bütçelerinden pay ayrılmasını düzenler: merkezi yönetim bütçesine dâhil idarelerde sermaye giderleri için öngörülen ödeneklerin yüzde ikisi; belediye ve il özel idareleri ile bağlı idareleri için en son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamının, diğer idareler için en son kesinleşmiş bütçe giderleri toplamının en az yüzde ikisi. Kesinleşen alacakların toplamı bu ödeneği aşarsa ödemeler sonraki yıllara sâri olacak şekilde garameten ve taksitlerle yapılır; taksitli ödeme süresince ayrıca kanuni faiz işler. 4/11/1983 – 28/7/2021 arasındaki fiilî ve hukuki el atmalarda ise 7421 sayılı Kanunla eklenen geçici 19. madde uygulanır: merkezi yönetim bütçesine dâhil idarelerde sermaye giderleri ödeneğinin yüzde üçü, belediyeler ve diğer idarelerde en az yüzde üçü oranında pay ayrılır; yetmezse ödemeler garameten ve taksitlerle yapılır. Geçici 19. maddedeki taksitlere yalnızca kanuni faiz uygulanmasını öngören cümle Anayasa Mahkemesinin 27/6/2024 tarihli, E.2024/4, K.2024/129 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.

Haczedilmezlik. Geçici 6. madde uyarınca, bu madde kapsamında ödenecek bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez. Tahsil planlaması yapılırken bu sınırın baştan bilinmesi, müvekkile gerçekçi bir zaman beklentisi vermek açısından önemlidir.

Uygulamada En Sık Karşılaşılan El Atma Türleri

Kamulaştırmasız el atma iddiaları pratikte belirli kalıplar etrafında yoğunlaşır:

• Yol ve kavşak çalışmaları. Güzergâh üzerindeki parselin bir kısmının ya da tamamının kamulaştırma yapılmaksızın yola dâhil edilmesi.
• Su yapıları. Baraj, gölet, sulama kanalı ve isale hattı çalışmalarında taşınmazın su altında kalması veya kanal güzergâhına girmesi.
• Enerji nakil hatları ve direkler. Taşınmazın üzerinden geçen hat nedeniyle kullanımın kısıtlanması. Burada talep çoğu zaman mülkiyetin değil, irtifak hakkının bedeline yönelir; Kanun’un 11. maddesi irtifak tesisinde taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğünün kamulaştırma bedeli sayılacağını belirtir.
• Belediye hizmet alanları. Parselin park, yeşil alan, otopark veya hizmet binası alanı olarak fiilen kullanılmaya başlanması.
• İmar planı kısıtlamaları. Fiziksel bir müdahale olmaksızın, planda umumi hizmete ayrılan taşınmazın yıllarca kamulaştırılmaması.

Dosyayı Zayıflatan Sekiz Hata

1. Rejimi karıştırmak. 1956–1983 aralığındaki bir el koymada uzlaşma aşamasını atlayıp doğrudan dava açmak, dava şartı yokluğuna yol açar.
2. Üç aylık dava süresini kaçırmak. Uzlaşmazlık tutanağı düzenlendikten sonra süre işlemeye başlar; tutanağın tarihi dosyada takip edilmelidir.
3. El koyma tarihini belgesiz bırakmak. Nitelikler bu tarihe göre belirlendiğinden, el koymanın ne zaman gerçekleştiği hava fotoğrafı, imar arşivi, yapı kayıtları ve tanık beyanıyla ortaya konmalıdır.
4. Bilirkişi raporunu denetlemeden kabul etmek. Kurulda gayrimenkul değerleme uzmanının bulunup bulunmadığı, raporun gerekçeli ve değerleme standartlarına uygun olup olmadığı ilk bakılacak noktalardır.
5. Emsal seçimini tartışmasız bırakmak. Arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınır; uygun olmayan emsal, bedeli doğrudan aşağı çeker.
6. Ecrimisili unutmak. Bedel talebiyle birlikte geçmişe dönük kullanım karşılığı ayrıca değerlendirilmelidir.
7. Muhdesatı atlamak. Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin bedeli ayrı kalemlerdir; sadece zemin üzerinden hesap yapılması eksik tazminata yol açar.
8. Ödeme rejimini karıştırmak. Ek 4. maddedeki otuz günlük süre, Kanun kapsamındaki kararlarda hesap numarasının yazılı bildirimiyle başlar; 1983 sonrası fiilî el atma kararlarında ise Yargıtay bu süreyi uygulamamaktadır ve takip genel hükümlere göre yapılır.