Kamulaştırmasız El Atmada Uzlaşma (Dava Şartı) ve İdareye Başvuru

Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava açmadan önce idareye başvurup uzlaşma yoluna gitmenin zorunlu olup olmadığı, el atmanın tarihine ve türüne göre değişir. Bu ayrımı bilmek, davanın usulden reddedilmesini önlemek açısından kritiktir.

Uzlaşma Şartı Hangi Hâllerde Zorunlu?

2942 sayılı Kanun’un Geçici 6. maddesi, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 tarihleri arasında kamulaştırma yapılmaksızın fiilen kamu hizmetine ayrılan veya üzerinde tesis yapılan taşınmazlar için özel bir rejim öngörür. Bu dönemdeki el atmalar bakımından malik, dava açmadan önce ilgili idareye başvurup uzlaşma talep etmek zorundadır; bu, bir dava şartıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?

Bu kapsamda malik, taşınmazına el atıldığını belirterek bedel talebiyle idareye yazılı başvuruda bulunur. İdare, başvuruyu değerlendirip uzlaşma görüşmesi için maliki davet eder ve bir bedel önerir. Taraflar bedelde anlaşırsa uzlaşma tutanağı düzenlenir ve ödeme yapılır. Belirlenen süre içinde uzlaşma sağlanamazsa, malik bu kez dava açma hakkını kazanır.

1983 Sonrası El Atmalarda Uzlaşma Zorunlu Değil

Önemli bir ayrım: yukarıdaki tarih aralığı dışında kalan, özellikle 4 Kasım 1983 sonrasındaki fiili el atmalarda uzlaşma zorunluluğu aranmaz. Bu hâlde malik, idareye uzlaşma başvurusu yapmadan doğrudan adli yargıda el atmanın önlenmesi veya bedel tahsili davası açabilir. Geçici 6. maddedeki uzlaşma şartının kapsamı, yalnızca 1956-1983 arası el atmalarla sınırlıdır.

Hukuki El Atmada İdari Başvuru

Hukuki el atmada (imar planıyla taşınmazın kamusal kullanıma ayrılıp kamulaştırılmaması) durum farklıdır. Bu hâlde, İmar Kanunu’nda öngörülen idari başvuru ve işlemlerin tamamlanması beklenir; malik, idareye imar planı değişikliği veya kamulaştırma talebiyle başvurur, talep reddedilir veya cevapsız kalırsa dava yoluna gidilir. Bu nedenle hukuki el atmada izlenecek usul, fiili el atmadan ayrışır.

Harç ve Vekâlet Ücreti Yönü

Geçici 6. madde kapsamındaki (1956-1983) davalarda mahkeme ve icra harçları ile bir dönem vekâlet ücretleri maktu olarak uygulanmıştır. Bu tarih aralığı dışındaki davalar için sonradan yapılan düzenlemeyle harçlar maktu, vekâlet ücretleri ise nispi olarak belirlenmiştir. Süreç ve maliyet farklılıkları nedeniyle, somut el atmanın tarihinin ve türünün doğru saptanması büyük önem taşır.

Uzlaşma Sadece Para Demek Değil: Dört Seçenek

Uzlaşma denince akla nakit ödeme gelir; oysa kanun önce ayni çözümleri sayar ve parayı son sıraya koyar.

Kanunun sıralaması şöyledir: uzlaşma, idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle yapılabilir.

Nakit son seçenektir: kanun, nakdi bedel üzerinden uzlaşmayı bunların mümkün olmaması hâlinde öngörür.

Bunun pratik anlamı şudur: idare size başka bir taşınmaz veya imar hakkı teklif edebilir; bu teklif kanuna uygundur ve tek başına reddedilecek bir öneri değildir.

Malik için değerlendirme ölçütü: teklif edilen taşınmazın konumu, imar durumu ve satılabilirliği, nakit bedelle karşılaştırılarak tartılmalıdır.

İmar hakkı kullandırılması özellikle dikkat gerektirir: hakkın hangi parselde, hangi ölçüde ve hangi sürede kullanılacağı belirsizse, sonradan uygulama sorunları doğabilir.

Görüşmeler Altı Ay İçinde Sonuçlandırılır

Uzlaşma aşaması süresiz değildir; kanun bir üst sınır koymuştur.

Kural: uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiilî engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.

Başlangıç tarihi önemlidir: süre davetin gönderildiği değil, davete icabet ettiğiniz tarihten işler.

Sonuç tutanağa bağlanır: uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa geçirilir.

Tutanağı mutlaka alın: uzlaşma sağlanamadığında dava açabilmek için bu belge gerekir; dava şartının yerine getirildiğini gösteren dayanak odur.

Altı ay dolarsa: görüşmeler sonuçlanmamışsa sürecin tıkandığı kabul edilir ve yargı yolu açılır.

Görüşmede Söyledikleriniz Aleyhinize Delil Olmaz

Bu, uzlaşma masasına oturan malik için en önemli güvencedir ve çok az bilinir.

Kanunun ifadesi: bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.

Bunun anlamı şudur: görüşmede kabul ettiğiniz bir rakam veya yaptığınız bir açıklama, sonradan açılacak davada size karşı kullanılamaz.

Neden önemli? Malikler çoğu zaman “düşük bir rakam söylersem davada bana bunu gösterirler” endişesiyle müzakereden çekinir. Kanun bu endişeyi karşılamıştır.

Koruma karşılıklıdır: hüküm “taraflar aleyhine” dediğinden, idarenin görüşmedeki teklifleri de davada malik lehine delil olarak kullanılamaz.

Bu nedenle müzakereye açık davranmak risk taşımaz; ancak uzlaşma sözleşmesi imzalanırsa durum değişir ve bağlayıcılık doğar.

Uzlaşma Sağlanırsa: Sözleşme ve Resen Tescil

Anlaşmaya varıldığında süreç, mahkemeye gitmeden tapuda sonuçlanır.

Sözleşmede bulunması gerekenler: uzlaşılan hakkın türü, tanınma şart ve usulleri, nakdi ödeme yapılacaksa miktarı ve ödeme şartları ile taşınmazların tesciline veya terkinine dair muvafakat.

Tapu işlemi kendiliğinden yapılır: sözleşme çerçevesinde uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir.

Bu nedenle sözleşme metni kritiktir: ödeme şartları belirsiz bırakılırsa, tescil gerçekleştikten sonra tahsil sorunu yaşanabilir.

Ödeme takvimi yazılmalıdır: tutarın hangi tarihte ve hangi hesaba yatırılacağı açıkça belirlenmelidir.

Aynî çözümlerde ise: verilecek taşınmazın veya imar hakkının kimliği, üzerindeki takyidatlar ve teslim tarihi sözleşmede gösterilmelidir.

Dava Açılırsa: Harç ve Ücret Maktudur

Uzlaşma sağlanamayıp dava yoluna gidildiğinde, mali yük bakımından özel bir rejim uygulanır.

Kural: bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir.

Bunun anlamı şudur: talep edilen tutar yüksek olsa dahi harç ve vekâlet ücreti nispi olarak hesaplanmaz.

Malik açısından iki yönlüdür: dava açarken ödenecek harç düşük kalır; ancak kazanılması hâlinde lehe hükmedilecek vekâlet ücreti de maktu olur.

Tescil hükmü kesindir: tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Görev ve yetki kuralları için kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkeme sayfamıza bakabilirsiniz.

Ödemeler Neden Gecikiyor? Bütçe Sınırı

Kararı kazanan maliklerin en sık karşılaştığı sorun, ödemenin uzun sürmesidir; bunun kanuni bir açıklaması vardır.

Kanun bir ödenek kaynağı belirlemiştir: kesinleşen mahkeme kararlarına istinaden bu madde uyarınca yapılacak ödemelerde kullanılmak üzere, merkezî yönetim bütçesine dâhil idarelerin sermaye giderleri için öngörülen ödeneklerinin yüzde ikisi ayrılır.

Yerel idareler için ölçüt farklıdır: belediye ve il özel idareleri ile bağlı idareleri bakımından en son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamı esas alınır.

Pratik sonucu şudur: ödemeler bu ödenek havuzundan yapıldığından, aynı idareye karşı çok sayıda karar varsa sıra beklenebilir.

Malik için öneri: kararın kesinleşmesinden sonra idareye yazılı başvuru yapılarak ödeme talebi kayda geçirilmeli ve tarihi belgelenmelidir.

Tahsil aşamasının ayrıntısı için kamulaştırmasız el atma tazminatının idareden tahsili sayfamıza bakabilirsiniz.

Başvuru Öncesi Hazırlık

Uzlaşma başvurusu, dosyanın tamamının ilk kez ortaya konduğu aşamadır.

1. El atmanın türünü belirleyin. Fiilî el atma mı, imar kısıtlılığından doğan hukuki el atma mı? Rejim farklıdır.

2. El atma tarihini belgeleyin. Uydu görüntüleri, imar planı tarihleri ve idari yazışmalar kullanılabilir.

3. Tapu ve mirasçılık belgelerini hazırlayın. Hak sahipliğinin tereddütsüz gösterilmesi gerekir.

4. Taşınmazın niteliğini ortaya koyun. Arsa mı arazi mi olduğu, bedelin hesaplanma yöntemini belirler.

5. Talebinizi net yazın. Nakdi bedel mi, trampa mı, imar hakkı mı tercih ettiğinizi başvuruda belirtin.

6. Tutanağı saklayın. Uzlaşma sağlanamazsa dava şartının yerine getirildiğini gösteren belge budur.

El atma türleri için kamulaştırmasız el atma: fiilî ve hukuki el atma rehberi ve hukuki el atma (imar kısıtlılığı); kullanım bedeli talebi için kamulaştırmasız fiilî el atmada ecrimisil ve bedel sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atmada uzlaşma zorunlu mu?

9 Ekim 1956 – 4 Kasım 1983 arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda, dava açmadan önce idareye başvurup uzlaşma talep etmek dava şartıdır (Geçici m. 6). Bu tarihler dışındaki el atmalarda uzlaşma zorunlu değildir.

1983 sonrası el atmada doğrudan dava açabilir miyim?

Evet. 4 Kasım 1983 sonrasındaki fiili el atmalarda uzlaşma şartı aranmaz; idareye başvurmadan doğrudan adli yargıda el atmanın önlenmesi veya bedel tahsili davası açabilirsiniz.

Uzlaşma süreci nasıl işler?

Malik, taşınmazına el atıldığını belirterek idareye yazılı başvuruda bulunur; idare uzlaşma görüşmesi için davet eder ve bedel önerir. Anlaşılırsa tutanak düzenlenir; süresinde anlaşılamazsa malik dava açma hakkını kazanır.

Uzlaşmaya başvurmadan dava açarsam ne olur?

1956-1983 dönemi el atmalarında uzlaşma dava şartı olduğundan, başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Bu dönem dışındaki el atmalarda ise böyle bir engel yoktur.

Hukuki el atmada da uzlaşma mı gerekir?

Hukuki el atmada İmar Kanunu’ndaki idari başvuru ve işlemlerin tamamlanması beklenir; malik imar planı değişikliği veya kamulaştırma talebiyle idareye başvurur, sonuç alınamazsa dava açar. Usul, fiili el atmadan farklıdır.

Bu davalarda harç ve vekâlet ücreti ne kadar?

1956-1983 dönemi (Geçici m. 6) davalarında harçlar ve bir dönem vekâlet ücretleri maktu uygulanmıştır. Bu dönem dışındaki davalarda harçlar maktu, vekâlet ücretleri nispi olarak belirlenmiştir.

Uzlaşma yalnızca para üzerinden mi olur?

Hayır. Kanun önce idareye ait taşınmazın trampasını, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tanınmasını veya başka bir yerde imar hakkı kullandırılmasını sayar; nakdi bedel bunların mümkün olmaması hâlinde gündeme gelir.

Uzlaşma görüşmeleri ne kadar sürer?

Hukuki veya fiilî engel bulunmadığı takdirde, davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.

Görüşmede söylediklerim davada aleyhime kullanılır mı?

Hayır. Kanuna göre tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.

Uzlaşma tutanağı neden önemli?

Uzlaşma sağlanamadığında dava açabilmek için gereken belgedir; dava şartının yerine getirildiğini gösterir. Görüşme sonunda mutlaka bir örneği alınmalıdır.

Uzlaşma sağlanırsa tapu işlemi nasıl olur?

Uzlaşılan hakkın türü, şartları, varsa ödeme miktarı ve şartları ile tescil veya terkine dair muvafakati içeren bir sözleşme yapılır; uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir.

Dava açarsam harç ve vekâlet ücreti nasıl hesaplanır?

Bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri maktu olarak belirlenir; nispi hesap yapılmaz.

Kararı kazandım ama ödeme gecikiyor, sebebi nedir?

Ödemeler kanunla belirlenen bir ödenek havuzundan yapılır: merkezî yönetim bütçesine dâhil idarelerde sermaye giderleri ödeneğinin yüzde ikisi, belediye ve il özel idarelerinde ise en son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamı esas alınır.

Tescil kararına itiraz edebilir miyim?

Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesindir; yalnızca hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Kamulaştırmasız el atmada uzlaşmaya başvurmadan dava açabilir miyim?

Hayır. 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesi kapsamındaki taleplerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Bu aşama işletilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Uzlaşma sürecini malik başlatabilir mi?

Evet. Kanun süreci idarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine başlatır. Malik doğrudan ilgili idareye müracaat ederek süreci kendisi başlatabilir.

İdare beni ne kadar sürede uzlaşmaya davet etmek zorunda?

Kıymet takdirinden sonra uzlaşma komisyonu, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazı ile talep sahibini görüşmeye davet eder.

Uzlaşma davetinde bana rakam bildirilir mi?

Hayır. Kanun, davet yazısında tahmini değer bildirilmeksizin görüşmeye çağrı yapılacağını düzenler.

Uzlaşma görüşmesinde söylediklerim davada aleyhime kullanılır mı?

Kullanılamaz. Uzlaşma tutanağı ile görüşmelere ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.

Uzlaşma sadece para ödemesi şeklinde mi olur?

Hayır. Kanun dört yol sayar: idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunlar mümkün olmazsa nakdi bedel.

Uzlaşma sağlanamazsa dava süresi ne kadar?

Uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.

Davam daha önce süreden reddedilmişti, yeniden dava açabilir miyim?

Geçici 6. maddenin bedele ilişkin hükümleri, madde kapsamındaki el koyma nedeniyle açtıkları tazminat davası süre bakımından dava hakkının düştüğü gerekçesiyle reddedilmiş olanlar hakkında da uygulanır.