Fiili El Atma (Kamulaştırmasız): Tanımı, Örnekleri ve Bedel Davası

Kanunun Tarif Ettiği Fiili El Koyma

Fiili el atmanın kanuni tanımı, 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesinin ilk fıkrasındadır. Madde, kendi kapsamını çizerken aynı zamanda kurumun unsurlarını da sayar:

Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması…

Bu tanımdan dört unsur çıkar ve dördü birlikte aranır:

1. Kamulaştırma yapılmamış veya tamamlanmamış olmalı. Usulüne uygun tamamlanmış bir kamulaştırma varsa el atmadan söz edilemez.
2. Taşınmaz fiilen kamu hizmetine ayrılmış veya kamu yararına bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılmış olmalı. Fiili kullanım aranır.
3. El koyma malikin rızası olmaksızın gerçekleşmiş olmalı.
4. Müdahale fiziksel olmalı. Taşınmazın tamamına, bir kısmına veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilerek gerçekleşebilir.

Uygulamada Karşılaşılan Biçimleri

Fiili el atma iddiaları pratikte belirli kalıplar etrafında yoğunlaşır:

• Yol ve kavşak çalışmaları. Güzergâh üzerindeki parselin bir kısmının veya tamamının kamulaştırma yapılmaksızın yola dâhil edilmesi.
• Su yapıları. Baraj, gölet, sulama kanalı ve isale hattı çalışmalarında taşınmazın su altında kalması veya kanal güzergâhına girmesi.
• Enerji nakil hatları ve direkler. Taşınmaz üzerinden geçen hat nedeniyle kullanımın kısıtlanması. Burada talep çoğu zaman mülkiyetin değil irtifak hakkının bedeline yönelir.
• Belediye hizmet alanları. Parselin park, yeşil alan, otopark veya hizmet binası olarak fiilen kullanılmaya başlanması.
• Okul, cami ve sağlık tesisi yapımı. Kamu binasının kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaz üzerine inşa edilmesi.

Hukuki El Atmadan Ayıran Çizgi

Fiili el atmanın ayırt edici unsuru fiziksel müdahaledir. Taşınmaz üzerinde bir tesis yapılmış, yol geçirilmiş veya taşınmaz fiilen kullanılmaya başlanmıştır.

Buna karşılık hukuki el atmada fiziksel bir müdahale yoktur; taşınmaz imar planında umumi hizmete ayrılmış ve kamulaştırılmadan bekletilmektedir. Bu hâlin dayanağı Ek 1. maddedir ve rejimi farklıdır.

Bu ayrımın pratik önemi büyüktür: dayanılacak madde, izlenecek usul ve görevli yargı kolu buna göre değişir. Dosya kurulurken sorulacak ilk soru bu nedenle “taşınmaz üzerinde fiziksel bir müdahale var mı?” olmalıdır.

Hangi Rejim Uygulanır? Tarih Belirleyici

Fiili el atma tek bir hukuki rejime tabi değildir. El koymanın tarihi, izlenecek yolu belirler.

9/10/1956 ile 4/11/1983 arasındaki el koymalar geçici 6. maddenin doğrudan kapsamındadır. Bu maddenin en kritik hükmü ilk fıkranın son cümlesidir: bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Uzlaşma aşaması işletilmeden açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

4/11/1983 sonrasındaki el koymalar geçici 6. maddenin kapsamı dışındadır. Maddenin bu rejimi 1983 sonrasına yayan fıkraları, Anayasa Mahkemesinin 13/11/2014 tarihli, E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla hukuk güvenliğine aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Bu dönemin el atmalarında dava, kaynağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1956 tarihli kararlarından alır: uzlaşma dava şartı değildir, harç ve vekâlet ücreti nispidir. Ödeme bakımından ise 7421 sayılı Kanunla 2022’de eklenen geçici 19. madde, 4/11/1983 – 28/7/2021 arasındaki fiilî ve hukuki el atmalardan doğan bedel ve tazminatlar için idarelerin bütçesinden pay ayrılmasını öngörür.

8/10/1956’ya kadar kamulaştırmasız olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar ise 2026’da eklenen geçici 20. maddeye tabidir; bu dönemin dosyalarında talep yolu büyük ölçüde kapanmıştır.

Yirmi Yıllık Hak Düşürücü Süre Kalktı

Fiili el atma dosyalarında en çok yanlış bilinen nokta budur ve eski kaynaklarda hâlâ eski hâliyle anlatılmaktadır.

2942 sayılı Kanun’un 38. maddesi şu hükmü içeriyordu: kamulaştırma yapılmış ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyed veya mirasçılarının bu taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı yirmi yıl geçmekle düşer; bu süre taşınmaz mala el koyma tarihinden başlar.

Anayasa Mahkemesi, 10 Nisan 2003 tarihli E.2002/112, K.2003/33 sayılı kararıyla 38. maddeyi iptal etmiştir.

Bunun sonucu şudur: fiili el atma nedeniyle açılacak davalar bakımından kanunda öngörülmüş yirmi yıllık bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Otuz, kırk yıl önce el konulmuş bir taşınmaz için talepte bulunmanın önünde bu madde kaynaklı bir engel yoktur.

Geçici 6. madde bu yönde bir güvence daha getirir: maddenin bedele ilişkin hükümleri, vuku bulduğu tarih itibarıyla madde kapsamında olan kamulaştırmasız el koymadan dolayı açtıkları tazminat davası süre bakımından dava hakkının düştüğü gerekçesiyle reddedilmiş olanlar hakkında da uygulanır. Yani geçmişte süreden reddedilmiş dosyalar için ikinci bir kapı açılmıştır.

Malikin Elindeki Üç Talep

Fiili el atmada malikin dayanağı mülkiyet hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi bunun çerçevesini kurar: malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Buradan üç ayrı talep doğar:

1. El atmanın önlenmesi. Müdahalenin durdurulması istenir. Ancak taşınmaz fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş ve üzerinde tesis yapılmışsa, müdahalenin fiilen durdurulması çoğu zaman mümkün olmaz.
2. Bedel. Taşınmaz idare adına tescil edilirken değerinin ödenmesi sağlanır. Uygulamada asıl talep budur.
3. Ecrimisil. Geçmişe dönük kullanım karşılığıdır ve dayanağını TMK m.995’ten alır: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Bu üç talep birbirinin alternatifi değildir; aynı dosyada birlikte değerlendirilebilir. Bedel taşınmazın geleceğine, ecrimisil geçmişine ilişkindir.

Bedel Nasıl Belirlenir: İki Ayrı Tarih

Geçici 6. madde, dava açılması hâlinde değerlemenin nasıl yapılacağını belirler: fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve 11 ile 12. maddelere göre hesaplanmak suretiyle, mahkemece 15. maddeye göre bilirkişi incelemesi yapılarak tespit edilir; taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline ya da terkinine hükmedilir.

Karar yapısı ikilidir: tescile veya terkine ilişkin hüküm kesindir, tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Harç ve Vekâlet Ücreti: Maktu mu, Nispi mi?

Geçici 6. madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir.

Bunun malik açısından olumlu tarafı, milyonlarca liralık bir talepte nispi harç yükü doğmamasıdır. Diğer tarafı, kazanılan davada karşı taraftan alınacak vekâlet ücretinin de maktu kalmasıdır.

4/11/1983 sonrası fiilî el atmalarda durum farklıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu davaların kaynağını kanundan değil 1956 tarihli içtihadı birleştirme kararlarından aldığını, bu nedenle 2942 sayılı Kanunun Ek 4. maddesindeki maktu harç kuralının uygulanmayacağını ve harç ile vekâlet ücretinin nispi belirleneceğini kabul etmektedir. Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı da 24.10.2024 tarihli yazısıyla icra dairelerine, 1983 sonrası fiilî el atma ilamlarında nispi tahsil harcı alınacağını duyurmuştur.

Bir başka kural daha vardır ve bilinmesi gerekir: 31. maddenin (e) bendi, kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekiline ait olacağının kararlaştırılmasını yasaklar. 33. madde bu yasağa aykırılığı bir yıldan aşağı olmamak üzere hapis cezasına bağlar. Yani bu dosyalarda bedelin yüzdesi üzerinden ücret sözleşmesi kurulamaz.

Tahsil: Otuz Gün ve 2026 Kararı

2942 sayılı Kanun kapsamındaki kararlarda tahsil Ek 4. maddeye tabidir. Maddeye göre mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri; davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı şekilde bildireceği banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa genel hükümler dairesinde icra olunur. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 06.05.2025 tarihli, E.2025/4105, K.2025/6982 sayılı uyuşmazlık giderme kararıyla, bu fıkranın 4/11/1983’ten sonra fiilen el atılan taşınmazlar için açılan davalarda uygulanamayacağına karar vermiştir. Bu dosyalarda karar genel hükümlere göre doğrudan ilamlı icraya konulur.

Maddenin ikinci fıkrası idareye, İcra ve İflas Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep etmesi hâlinde teminat gösterme zorunluluğu bulunmadığını tanıyordu. Anayasa Mahkemesi, 13 Mayıs 2026 tarihli E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla bu fıkrayı “kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları” yönünden iptal etmiştir. Böylece bu dosyalarda idarenin teminatsız olarak icrayı durdurma imkânı ortadan kalkmıştır.

1956–1983 el atmalarında ödeme tarafında geçici 6. maddenin sekizinci fıkrası bir bütçe düzeni kurar: idareler yılı bütçelerinde pay ayırır ve kesinleşen alacakların toplamı bu ödeneği aşarsa ödemeler sonraki yıllara sâri olacak şekilde garameten ve taksitlerle gerçekleştirilir; taksitli ödeme süresince ayrıca kanuni faiz ödenir. Ayrıca bu madde uyarınca ödenecek bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez.

Yargılama Giderleri Kime Ait?

29. madde, 11 Haziran 2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle değiştirilmiştir. Yürürlükteki hâline göre idarece ödenecek kalemler arasında; mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri, tapu harçları ve kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında veya kamulaştırmasız el koyma nedeniyle malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçları yer alır.

Dosya Kurulurken

1. El koyma tarihi belirlenmelidir. Uygulanacak rejimi bu tarih belirler; hava fotoğrafı, imar arşivi, yapı kayıtları ve tanık beyanı kullanılır.
2. Fiziksel müdahale belgelenmelidir. Keşif, fotoğraf ve kadastro paftası ile.
3. Taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri ortaya konmalıdır; bedel bu niteliklere göre hesaplanır.
4. Uzlaşma aşaması geçici 6. madde kapsamındaki dosyalarda önceden işletilmelidir.
5. Üç talep birlikte kurulmalıdır: el atmanın önlenmesi, bedel ve ecrimisil.
6. Ödeme bildirimi hüküm kesinleştikten sonra yazılı olarak yapılmalıdır; otuz günlük süre bununla başlar.

İdare Kamulaştırma Yapmaya Karar Verirse

Fiili el atma sürerken idarenin sonradan usulüne uygun kamulaştırma yoluna gitmesi mümkündür. Bu hâlde ödeme rejimi yine geçici 6. maddeye bağlanmıştır.

Maddeye göre, 4/11/1983 tarihinden ilgili fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan ya da kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazların idare tarafından kamulaştırılması hâlinde; kamulaştırma bedeli ve mahkemelerce malikleri lehine hükmedilen tazminat ile bu davalara ilişkin mahkeme ve icra vekâlet ücretleri de maddenin sekizinci fıkrasına göre bütçelerden ayrılacak paydan ve aynı fıkrada belirtilen usule göre ödenir.

Yani sonradan yapılan kamulaştırma, tahsil rejimini değiştirmez; ödeme yine bütçe payı ve garameten taksit düzenine tabidir.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Rejimi karıştırmak. 1956-1983 aralığındaki bir el koymada uzlaşma aşamasını atlayıp doğrudan dava açmak, dava şartı yokluğuna yol açar.
2. El koyma tarihini belgesiz bırakmak. Nitelikler bu tarihe göre belirlendiğinden, el koymanın ne zaman gerçekleştiği hava fotoğrafı, imar arşivi ve tanıkla ortaya konmalıdır.
3. Fiili ile hukuki el atmayı ayırmamak. Taşınmaz üzerinde fiziksel müdahale yoksa dosya Ek 1. madde rejimine girer; dayanak ve usul değişir.
4. Muhdesatı atlamak. Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin bedeli ayrı kalemlerdir; sadece zemin üzerinden hesap yapılması eksik tazminata yol açar.
5. Ödeme rejimini karıştırmak. Ek 4. maddedeki otuz günlük süre Kanun kapsamındaki kararlarda hesap numarasının yazılı bildirimiyle başlar; 1983 sonrası fiilî el atma kararlarında Yargıtay bu süreyi uygulamamaktadır ve takip genel hükümlere göre yapılır.