Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)

Hukuki el atma; imar planında taşınmaza kamusal bir kullanım (yol, yeşil alan gibi) ayrılmasına rağmen, uzun süre kamulaştırma yapılmamasıyla ortaya çıkar.

Sonucu

Bu durumda malik, taşınmazını fiilen kullanamaz hâle gelebilir; mülkiyet hakkının özüne yönelik bir kısıtlama doğar.

Talep

Malik, bu kısıtlama nedeniyle uğradığı zararın tazminini dava yoluyla isteyebilir.

Önemi

Fiili el atmadan farklı olarak, burada planlama kaynaklı bir kısıtlama söz konusudur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Fiili El Atma ile Farkı

Fiili el atmada idare taşınmaza fiziken girer — yol geçirir, tesis kurar, işgal eder. Hukuki el atmada ise fiziksel bir müdahale yoktur; taşınmaz kâğıt üzerinde kamusal alana ayrılmış, malikin tasarruf imkânı hukuken kilitlenmiştir. Sonuç ekonomik olarak benzerdir: mülkiyet hakkı özünden yoksun kalır. Bu nedenle hukuk düzeni, uzun süre kamulaştırılmayan planlı taşınmazlar için malike tazminat yolu açar.

Başvuru ve Dava Yolu

Ek 1. madde çerçevesinde malik, süre koşulunun gerçekleşmesi hâlinde önce idareye başvurarak kamulaştırma yapılmasını veya bedelinin ödenmesini ister; talebin karşılanmaması üzerine dava yoluna gidilir. Uygulamada bu davalarda; planın hangi tarihte yürürlüğe girdiği, taşınmazın plandaki fonksiyonu, imar kısıtlılığının süresi ve taşınmazın değeri belirleyici olur. İdarenin bütçe yokluğu savunması tek başına sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Alternatif Strateji: Plan Değişikliği Talebi

Tazminat tek yol değildir. Malik, taşınmazın kamusal fonksiyondan çıkarılması için plan değişikliği talebinde bulunabilir; talebin reddi hâlinde bu ret işlemi de dava konusu edilebilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğu; taşınmazın konumu, planın gerçekleşme ihtimali ve malikin kullanım beklentisine göre belirlenmelidir.

Kanuni Dayanak: Beş Yıllık Süre Kuralı

Hukuki el atmanın çerçevesi, Kamulaştırma Kanunu’na eklenen özel bir maddede çizilmiştir.

Kapsam: uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar.

İdareye yüklenen ödev: uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır.

İki seçenekten biri gerçekleşmelidir: taşınmazlar bütçe imkânları dâhilinde ilgili idarelerce kamulaştırılır; ya da her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır.

“Her hâlde” ifadesi belirleyicidir: kamulaştırma bütçe imkânlarına bağlanmışken, kısıtlılığın kaldırılması bakımından böyle bir kayıt yoktur.

Malik için pratik sonuç: beş yıl dolduğunda ve iki seçenekten hiçbiri gerçekleşmediğinde, hukuki el atma iddiasının koşulları oluşmuş sayılır.

Sürenin Başlangıcı ve İspatı

Beş yılın ne zaman başladığı, talebin kabul edilebilirliğini doğrudan belirler.

Başlangıç: süre, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren işler.

Bu nedenle plan tarihi belgelenmelidir: planın onay tarihi, askı ilanı ve kesinleşme tarihini gösteren belediye kayıtları temin edilmelidir.

Plan değişiklikleri dikkate alınmalıdır: taşınmaz sonradan farklı bir kullanıma ayrılmışsa, hangi planın esas alınacağı ayrıca değerlendirilir.

Kısıtlılığın niteliği de gösterilmelidir: tahsisin mülkiyet hakkının özüne dokunacak nitelikte olması aranır; her imar kaydı bu ağırlıkta değildir.

Tipik tahsis türleri: yol, park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi ve resmî kurum alanı gibi kamu hizmetine ayrılan kullanımlar.

Görevli Yargı Kolu: Tartışma Sürüyor

Bu konu, kamulaştırma hukukunun en çok yön değiştiren başlıklarından biridir; tek ve kesin bir cevap vermek doğru olmaz.

Birinci dönem: davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülmekteydi.

İkinci dönem: değişen içtihat ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararları ile davalar idari yargı mercilerinde görülmeye başlandı.

Üçüncü dönem: 26 Kasım 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kanun değişikliğiyle Ek 1. maddeye eklenen cümlede, bu davaların adli yargıda görüleceği düzenlendi.

Dördüncü dönem: Anayasa Mahkemesi ilgili kuralı iptal etti. Gerekçede, idarelere kamulaştırma yapmak yerine, kamulaştırma için Anayasa’da belirtilen ilkelere aykırı olarak taşınmazları elde etme imkânı tanıyan düzenlemenin Anayasa’nın sözüyle bağdaşmadığı belirtildi.

Bugün itibarıyla uygulama birlik göstermemektedir: bir yaklaşım, Kanun’da açıkça “idari yargıda görülür” denmeyen uyuşmazlıkların asliye hukuk mahkemesinde görüleceğini savunurken; başka kararlarda idare mahkemesinin görevli olduğu sonucuna varılmaktadır.

Bu nedenle dava açmadan önce güncel içtihat kontrol edilmelidir; görev itirazına karşı hazırlıklı olunması ve süre kaybını önleyecek biçimde hareket edilmesi gerekir.

Kamulaştırma davalarındaki genel görev ve yetki kuralları için kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkeme sayfamıza bakabilirsiniz.

İki Görüşün Dayanakları

Tartışmanın hangi temellere dayandığını bilmek, dosyanın kurgusunda işe yarar.

İdari yargı görüşünün dayanağı: imar planlarının yapılması ve uygulanması idari işlem niteliğindedir; idari işlem ve eylemlerden doğan zararların tazmini tam yargı davasına konu edilir. Anayasa’da da idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.

Adli yargı görüşünün dayanağı: Kamulaştırma Kanunu’nda açıkça “idari yargıda görülür” şeklinde düzenlenmeyen uyuşmazlıkların, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görüleceğine ilişkin genel kural.

Pratik sonucu şudur: yanlış yargı koluna açılan dava görev yönünden reddedilir; bu, zaman ve masraf kaybına yol açar.

Bu nedenle dilekçe hazırlanırken her iki ihtimale göre hukuki dayanaklar ve talep sonucu titizlikle kurulmalıdır.

Trampa Yoluyla Çözümde Vergi ve Harç Muafiyeti

Kanun, kısıtlılığın nakit dışında bir yolla giderilmesini kolaylaştıran bir teşvik öngörmüştür.

Kural: kamu kullanımına ait sosyal, kültürel ve teknik altyapı alanlarının, Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması hâlinde, şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Bunun anlamı şudur: takas yoluyla çözümde malik, devir işlemlerinden doğan mali yüklerle karşılaşmaz.

Değerlendirmede dikkat edilecekler: teklif edilen alanın konumu, imar durumu ve gerçek değeri, nakit bedelle karşılaştırılmalıdır.

Muafiyet tek başına belirleyici olmamalıdır: vergi avantajı, düşük değerli bir taşınmazın kabulünü haklı kılmaz.

Fiilî El Atmadan Farkı ve Ortak Yönleri

İki kavram sıkça karıştırılır; ayrım hem delil hem talep bakımından sonuç doğurur.

Fiilî el atmada: idare taşınmaza fiilen girmiş, üzerinde yol, park veya tesis yapmıştır.

Hukuki el atmada: fiilî bir müdahale yoktur; taşınmaz imar planındaki tahsis nedeniyle kullanılamaz hâle gelmiştir.

Delil farkı: fiilî el atmada saha durumu ve uydu görüntüleri; hukuki el atmada imar planı, plan tarihi ve imar durum belgesi belirleyicidir.

Ortak yön: her ikisinde de sonuçta taşınmazın bedeli talep edilir ve mülkiyet idareye geçer.

Ayrımın ayrıntısı için kamulaştırmasız el atma: fiilî ve hukuki el atma rehberi; müdahalenin durdurulması talebi için el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Başvuru ve Dava Öncesi Hazırlık

Hukuki el atma dosyasında belgeler, davanın kaderini büyük ölçüde belirler.

1. İmar planı belgelerini toplayın. Plan paftası, onay ve askı tarihleri ile taşınmazın hangi kullanıma ayrıldığı gösterilmelidir.

2. Beş yıllık süreyi hesaplayın. Planın yürürlük tarihinden itibaren geçen süre açıkça ortaya konmalıdır.

3. İdareye başvurun. Kamulaştırma veya plan değişikliği talebinizi yazılı olarak iletin ve cevabı bekleyin.

4. Kısıtlılığı belgeleyin. Ruhsat başvurusunun reddi gibi belgeler, mülkiyet hakkının kullanılamadığını somutlaştırır.

5. Güncel içtihadı kontrol edin. Görevli yargı kolu tartışmalı olduğundan, dava açmadan önce son durum değerlendirilmelidir.

6. Alternatifi değerlendirin. Plan değişikliği talebi, bedel davasına göre daha hızlı sonuç verebilir.

Uzlaşma aşaması için kamulaştırmasız el atmada uzlaşma (dava şartı) ve idareye başvuru; kararın tahsili için kamulaştırmasız el atma tazminatının idareden tahsili sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İptal Kararının Yürürlük Tarihi Neden Önemli?

Ek 1. maddenin görevli yargı kolunu belirleyen cümlesine ilişkin iptal kararı, verildiği anda sonuç doğurmamıştır. Anayasa’nın 153. maddesi ve 6216 sayılı Kanun’un 66. maddesi, Anayasa Mahkemesi’ne iptal hükmünün yürürlüğünü erteleme yetkisi verir; bu dosyada da erteleme yapılmıştır.

Erteleme, iptal edilen cümlenin 30 Ocak 2026’ya kadar yürürlükte kaldığı anlamına gelir. Bu tarihten sonra ise kanun metninde görev konusunu doğrudan çözen bir hüküm bulunmamaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin gerekçesinde bu davaların hangi yargı kolunda görüleceği yönünde bağlayıcı bir tespit de yapılmamış; kural, kamulaştırmanın Anayasa’nın 46. maddesindeki ilkelere uygun yapılmasını sağlayacak güvence içermediği için iptal edilmiştir.

Bedeli Ödenmemiş Dosyalarda Bütçe Payı

Hukuki el atma davasında bedel hükmedilmiş olsa bile tahsil ayrı bir aşamadır. Geçici 19. madde, 4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasındaki dönemde hukuki el atılması sebebiyle açılan davalarda hükmedilen bedel ve tazminat ödemelerini de kapsamına almıştır.

Kısıtlılığın kaldırılması yolundaki alternatif için imar programı ve beş yıllık süre, fiilî el atma ile karşılaştırma için fiilî el atma rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Hukuki el atma nedir?

Taşınmazın imar planıyla kamusal alana ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması sonucu malikin tasarruf yetkisinin fiilen ortadan kalkmasıdır; fiziksel bir işgal olmadığı hâlde mülkiyet hakkı özünden yoksun bırakılır.

Tazminat isteyebilmek için ne kadar beklemem gerekir?

2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi, uygulama imar planının yapılmasından itibaren 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırma yapılmaması hâlini esas alır; süre koşulu ve başvuru usulü dosya bazında değerlendirilmelidir.

Önce idareye başvurmak zorunlu mu?

Evet, kanun idareye başvuru aşamasını öngörür; ayrıca kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında uzlaşma sürecinin dava şartı olarak işletilmesi gerekir. Bu aşamalar atlanırsa dava usulden reddedilebilir.

Tazminat yerine planın değiştirilmesini isteyebilir miyim?

Evet — taşınmazın kamusal fonksiyondan çıkarılması için plan değişikliği talebinde bulunabilir, talebin reddi hâlinde bu işleme karşı iptal davası açabilirsiniz.

Taşınmazı bu durumda satabilir miyim?

Hukuken satış yasak değildir ancak plandaki kamusal fonksiyon nedeniyle taşınmaz alıcı bulmakta zorlanır ve değeri ciddi biçimde düşer; zaten tazminat hakkının dayanağı da bu ekonomik kilitlenmedir.

Hukuki el atmanın kanuni dayanağı nedir?

Kamulaştırma Kanunu’na eklenen Ek 1. maddedir. Bu maddeye göre uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde işlem yapılması gerekir.

İdare beş yıl içinde ne yapmak zorunda?

İki seçenekten biri: taşınmazı bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırmak veya her hâlde mülkiyet hakkının kullanılmasına engel olan kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapmak.

Beş yıl ne zaman başlar?

Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren. Bu nedenle planın onay, askı ve kesinleşme tarihlerini gösteren belediye kayıtları temin edilmelidir.

Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır?

Bu konu tartışmalıdır. Davalar önce asliye hukuk mahkemelerinde görülmüş, sonra Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarıyla idari yargıya geçmiş, 2022’de yapılan kanun değişikliğiyle adli yargı öngörülmüş, ardından ilgili kural Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir. Uygulama birlik göstermediğinden dava öncesinde güncel içtihat kontrol edilmelidir.

İdari yargı görüşünün dayanağı nedir?

İmar planlarının yapılması ve uygulanmasının idari işlem niteliğinde olması ve idari işlem ile eylemlerden doğan zararların tam yargı davasına konu edilmesidir.

Adli yargı görüşünün dayanağı nedir?

Kamulaştırma Kanunu’nda açıkça “idari yargıda görülür” denmeyen uyuşmazlıkların, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görüleceğine ilişkin genel kuraldır.

Takas yoluyla çözümde masraf öder miyim?

Kamu kullanımına ait sosyal, kültürel ve teknik altyapı alanlarının Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampası hâlinde, şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret veya herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Fiilî el atmadan farkı nedir?

Fiilî el atmada idare taşınmaza fiilen girmiş ve üzerinde tesis yapmıştır. Hukuki el atmada fiilî müdahale yoktur; taşınmaz imar planındaki tahsis nedeniyle kullanılamaz hâle gelmiştir. Delil yapısı da buna göre değişir.

Hukuki el atmanın kanuni dayanağı nedir?

2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesidir. Madde, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazları düzenler.

İdarenin beş yıl içinde ne yapması gerekir?

Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılır, bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırılır ya da kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır.

Bedel hangi tarihe göre hesaplanır?

Taşınmazın veya irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, taşınmazın hukuken tasarrufunun kısıtlandığı veya fiilen el konulduğu tarihteki nitelikleri esas alınarak 15. maddeye göre bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Bu dava hangi yargı kolunda görülür?

Ek 1. maddede yer alan ve bu davaların adli yargıda görüleceğini öngören cümle, Anayasa Mahkemesi’nin 16 Ocak 2025 tarihli E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; güncel içtihadın kontrolü gerekir.

Düzenleme ortaklık payı olarak terk edilen yer için bedel istenebilir mi?

Hayır. 35. madde uyarınca düzenleme ortaklık payı karşılığı bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve benzeri yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.