Sit Alanında Yapılaşma İzni, Trampa ve Kurul Kararına Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 2863

Taşınmaz sit alanına alınır ve o gün her şey durur. Ruhsat verilmez, plan uygulanmaz, satış zorlaşır. Yıllar geçer; ne koruma amaçlı imar planı yapılır ne de malike bir çözüm sunulur.

Bu bekleyiş çoğu dosyada kaderci bir kabulle sürer. Oysa kanun hem süreli yükümlülükler hem de somut bir çıkış yolu öngörmüştür. Aşağıda sit ilanının etkisi, geçiş dönemi rejimi, izin usulü, trampa hakkı ve hazır bir başvuru, trampa talebi ve dava dilekçesi yer almaktadır.

Sit İlanı Ne Yapar?

İlk ve en sert sonuç, plan uygulamasının durmasıdır.

Kanun açıktır: bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.

Bunun anlamı, mevcut imar planına dayanılarak yapılan işlemlerin (ruhsat, parselasyon, ifraz) o alanda artık yürütülememesidir. Taşınmaz, imar planında ne yazarsa yazsın, koruma rejimine geçer.

Ayrıca sit alanının etkileşim-geçiş sahası bulunuyorsa, üst ölçekli plan kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilerek ilgili idarelerce onaylanır.

Kurul kararlarının bağlayıcılığı: kamu kurum ve kuruluşları belediyeler dahil olmak üzere, gerçek ve tüzel kişiler koruma kurullarının kararlarına uymak zorundadır. Belediyenin “bizim planımız böyle” demesi sonuç doğurmaz.

Boşluk Nasıl Doldurulur? Geçiş Dönemi

Plan durunca ortaya çıkan boşluk için kanun bir köprü kurmuştur ve bu köprünün süresi bellidir.

Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar, koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir.

Yani sit ilanından sonra malik tamamen belirsizlikte bırakılmaz; kurulun üç ay içinde uygulanacak çerçeveyi belirlemesi gerekir.

Pratik sonuç: yapılacak ilk iş, kurul müdürlüğünden yürürlükteki geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarının yazıyla istenmesidir. Bu şartlar belirlenmemişse, bu husus başlı başına bir hukuka aykırılık iddiasıdır.

Üç Yıllık Plan Yükümlülüğü

Bu, malikin elindeki en güçlü argümanlardan biridir ve çoğu dosyada hiç ileri sürülmez.

Kanun şunu emreder: belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar, söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır.

Süre uzatılabilir ancak keyfî değildir: üç yıllık süre içinde zorunlu nedenlerle plan yapılamadığı takdirde koruma bölge kurulunca gerekçeli olarak uzatılabilir. Uzatılan süre içinde geçiş dönemi şartları uygulanmaya devam eder.

Bu nedenle sit alanındaki taşınmaz dosyalarında sorulacak sorular şunlardır:

• Sit ilanı hangi tarihte yapıldı?
• Üzerinden üç yıldan fazla süre geçti mi?
• Koruma amaçlı imar planı hazırlanıp kurula sunuldu mu?
• Süre uzatıldıysa uzatma kararı gerekçeli mi?

Uzun süredir plan yapılmaması, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçüsüzlüğü yönünden ileri sürülecek temel argümandır.

Plan yürürlüğe girerse: koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları, ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar.

Plan iptal edilirse: sit alanlarına ilişkin planların yargı kararlarıyla uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi hâlinde, ilgili koruma bölge kurulunca geçiş dönemi yapılanma şartları yeniden belirlenir. Yani plan iptali, boşluk doğurmaz.

En Az Bilinen Çare: Hazine Arazisiyle Değiştirme

Taşınmazı fiilen kullanılamaz hâle gelmiş malikler için kanunda somut bir çıkış yolu vardır ve neredeyse hiç kullanılmaz.

Hüküm şudur: sit alanı olması nedeni ile kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilebilir.

Devamı da önemlidir: üzerinde bina veya tesis var ise, malikin başvurusu üzerine rayiç bedeli 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödeme yapılır.

Bu düzenlemenin dört pratik sonucu vardır:

• Şart: parselde kesin inşaat yasağı bulunmalıdır. Sınırlı yapılaşma imkânı olan alanlarda bu yol tartışmalı hâle gelir.
• Başvuru şart. Düzenleme malikin başvurusu üzerine işler; idare re’sen harekete geçmez.
• Arsa için trampa, yapı için bedel. Parselin kendisi Hazine arazisiyle değiştirilir; üzerindeki yapı için ayrıca ödeme yapılır.
• Bedel ölçütü kamulaştırmadan alınmıştır. Rayiç bedel, Kamulaştırma Kanunu’nun bedel tespit esaslarına göre belirlenir; bu da emsal karşılaştırma ve değer ölçütlerinin uygulanacağı anlamına gelir.

Bu nedenle sit nedeniyle donmuş bir parselde strateji ikilidir: bir yandan izin ve plan yolunu zorlamak, diğer yandan trampa ve bedel talebini kayda geçirmek.

Bedel tespit ölçütleri için bedelin belirlenmesinde değerlendirme kriterleri yazımıza bakılabilir.

İzin Süreci Nasıl İşliyor?

Sit alanında yapılacak her uygulama, ilgili belediyeden önce koruma bölge kurulundan geçer.

Yargı kararlarında da vurgulandığı üzere; sit alanlarında yapı yapılması koruma bölge kurulunun iznine tabidir.

Başvuruda netleştirilmesi gerekenler:

• Sit türü ve derecesi. Arkeolojik, kentsel veya doğal sit; derecesi neyse yapılaşma imkânı ona göre değişir.
• Alanın plan durumu. Koruma amaçlı imar planı var mı, yoksa geçiş dönemi şartları mı uygulanıyor?
• Uygulamanın niteliği. Yeni yapı, esaslı onarım, basit onarım veya tadilat.
• Yapının tescil durumu. Parseldeki yapı korunması gerekli kültür varlığı olarak tescilli mi?

Tescilli yapılarda uygulama, niteliğine göre rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri üzerinden yürütülür.

Ayrıca koruma bölge kurulları, özelliklerini kaybetmiş taşınmaz kültür varlıklarının tescil kaydını kaldırmakla da görevlidir. Yapının özgün niteliğini yitirdiği hâllerde bu yol ayrıca değerlendirilebilir.

Ret Kararına Karşı

Koruma bölge kurulu kararları idari işlem niteliğindedir ve süresinde dava edilebilir.

Dava dilekçesinde ele alınacak başlıklar:

• Geçiş dönemi şartları belirlenmemiş mi? Üç aylık yükümlülüğe uyulmamışsa, talep hangi ölçüte göre reddedilmiştir?
• Koruma amaçlı imar planı yapılmış mı? Üç yıllık süre aşılmışsa bu husus ölçülülük tartışmasının merkezidir.
• Karar gerekçeli mi? Talebin hangi koruma ilkesine veya ilke kararına aykırı olduğu somut gösterilmiş mi?
• Eşitlik. Aynı alanda benzer taleplere izin verilmiş mi?
• Ölçülülük. Ne plan yapılıyor ne trampa işletiliyorsa, kısıtlama süresiz hâle gelmiş demektir.

İşlem dosyasının celbi ara kararla istenmeli; özellikle kurul toplantı tutanakları, uzman raporları ve emsal kararlar talep edilmelidir.

Sit Alanında Yapılaşma Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin kurula yapılacak izin başvurusu, sonrasında kesin inşaat yasağı hâlinde trampa talebi ve kurul kararının iptali davası yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dosya Hazırlığı Kontrol Listesi

• Tapu kaydı, çap ve taşınmazın konumu,
• Sit ilanına ilişkin kurul kararı, tarihi ve sit türü ile derecesi,
• Sit sınırını gösteren pafta,
• Taşınmazın etkileşim-geçiş sahasında kalıp kalmadığı,
• Alanda koruma amaçlı imar planı var mı, onay tarihi nedir?
• Yoksa yürürlükteki geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları,
• Sit ilanından bu yana geçen süre ve üç yıllık plan yükümlülüğü,
• Varsa süre uzatma kararı ve gerekçesi,
• Parselde kesin inşaat yasağı bulunup bulunmadığı,
• Parsel üzerindeki yapı ve tesisler ile tescil durumu,
• Uygulamanın niteliği ve gerekli projeler,
• Aynı alandaki emsal kurul kararları,
• Trampa ve bedel talebinin yazılı olarak yapılıp yapılmadığı.

Sık Yapılan Hatalar

• Sit durumunu araştırmadan taşınmaz almak. Sit ilanı, alandaki her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.
• Geçiş dönemi şartlarını sormamak. Plan yoksa uygulanacak çerçeve budur.
• Kurul iznini atlayıp inşaata başlamak. Sit alanında uygulama kurul iznine tabidir.
• Trampa yolunu bilmemek. Kesin inşaat yasağında Hazine arazisiyle değiştirme imkânı vardır.
• Trampa için başvurmamak. Düzenleme malikin başvurusu üzerine işler; re’sen uygulanmaz.
• Yapı bedelini istememek. Parselde bina varsa rayiç bedel ayrıca ödenir.
• Kurul kararını dava etmeden beklemek. Karar idari işlemdir ve süresinde dava edilebilir.

Adım Adım Süreç

1. Sit durumunu ve derecesini öğrenin — Kurul müdürlüğünden ilan kararını ve sınırı isteyin.
2. Plan durumunu sorun — Koruma amaçlı imar planı var mı, yoksa geçiş dönemi şartları nedir?
3. Projeyi statüye uygun hazırlatın — Gerekiyorsa rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri.
4. Kurula başvurun — Talebin gündeme alınmasını ve gerekçeli karar tebliğini isteyin.
5. Kesin yasak varsa trampa isteyin — Hazine arazisiyle değiştirme ve yapı bedeli talebi.
6. Emsal kararları toplayın — Aynı alandaki benzer izinler eşitlik yönünden kullanılır.
7. Ret hâlinde süresinde dava açın — Kurul tutanakları ve uzman raporlarının celbini isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Cezai Boyut: İzinsiz Müdahalenin Yaptırımı

Sit alanında izin süreci yalnızca idari bir mesele değildir. İzin alınmadan yapılan müdahale, ret işleminin iptali tartışmasından bağımsız olarak cezai sorumluluk doğurur. Kanun bu sorumluluğu ayrı bir maddede ve fiilin niteliğine göre kademelendirerek düzenlemiştir.

Maddenin en dikkat çekici hükmü, ruhsata tabi olmayan işlere ilişkin olanıdır ve “basit onarım da izne tabi mi” sorusunu doğrudan cevaplar. İmar Kanunu bakımından ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar, sit alanlarında ve korunma alanlarında izne tabidir; bunların izin alınmaksızın ya da izne aykırı olarak yapılması altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirir. Dolayısıyla imar mevzuatındaki ruhsat muafiyeti, sit alanında koruma sağlamaz. Boya, badana veya tesisat tamiri gibi işlerin dahi öncesinde yetkili merciden izin alınması gerekir. Sit alanındaki yapılaşma rejiminin genel çerçevesi için sit alanında yapılaşma ve koruma amaçlı imar planı incelenmelidir.

Müdahalenin kapsamı da sanılandan geniştir. Dokuzuncu madde, esaslı onarımın yanında tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma ve kazı gibi işleri de inşaî ve fizikî müdahale saymaktadır. Dolayısıyla “yeni yapı yapmıyorum” değerlendirmesi, cezai sorumluluk bakımından da koruyucu değildir. Bu nedenle sit alanındaki her türlü fiilî işlem öncesinde iznin yazılı olarak alınması ve iznin kapsamının işin niteliğiyle örtüşmesi sağlanmalıdır.

Sorumluların çevresi bakımından maddedeki “yaptıranlar” ifadesi belirleyicidir. Hüküm yalnızca fiilî inşaat faaliyetini yürüteni değil, işi yaptıran kişiyi de kapsar. Ayrıca bu suçun şikâyete bağlı olmadığı ve re’sen soruşturulduğu kabul edilmektedir; dolayısıyla taraflar arasında anlaşma sağlanması veya şikâyetten vazgeçilmesi süreci sona erdirmez. Aynı maddede, Kanun’a aykırı olarak yıkma veya imar izni verenler bakımından da aynı ceza öngörülmüştür.

Belediyeden alınan bir ruhsatın veya imar affı kapsamındaki bir belgenin, koruma kurulundan alınması gereken izni ikame edip etmeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir. Altmış birinci madde, belediyeler dâhil kamu kurum ve kuruluşlarını koruma kurullarının kararlarına uymakla yükümlü tuttuğundan, kurul izni bulunmaksızın verilmiş bir belgenin sit mevzuatı bakımından yeterli sayılması güçtür. Bu nedenle dosyada iki ayrı belge aranmalıdır: imar mevzuatı uyarınca alınan izin ve koruma mevzuatı uyarınca kuruldan alınan izin. İkisinden birinin eksikliği, diğerinin varlığıyla giderilmez. Kaçak kazı ve tarihi eserlere ilişkin ayrı suç tipleri için tarihi eser kaçakçılığı ve kaçak kazı, kısıtlılığın tazminat boyutu için hukuki el atma ve imar kısıtlılığı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sit alanında yapı yapılabilir mi?

Sit alanlarında yapı yapılması koruma bölge kurulunun iznine tabidir. İzin, koruma amaçlı imar planı veya geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları çerçevesinde değerlendirilir.

Sit ilanının ilk etkisi nedir?

Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, o alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur.

Plan durunca ne uygulanır?

Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar, koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir.

Koruma amaçlı imar planı ne zaman yapılır?

Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar, söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır.

Üç yılda plan yapılmazsa ne olur?

Zorunlu nedenlerle plan yapılamadığı takdirde koruma bölge kurulunca gerekçeli olarak süre uzatılabilir. Uzatılan süre içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır.

Plan yürürlüğe girince geçiş şartları ne olur?

Koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları, ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar.

Plan mahkemece iptal edilirse ne olur?

Sit alanlarına ilişkin planların yargı kararlarıyla uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi hâlinde, ilgili koruma bölge kurulunca geçiş dönemi yapılanma şartları yeniden belirlenir.

Etkileşim-geçiş sahası nedir?

Sit alanının etkileşim-geçiş sahası bulunuyorsa, üst ölçekli plan kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilerek ilgili idarelerce onaylanır.

Kurul kararlarına uymak zorunlu mu?

Kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler dahil olmak üzere, gerçek ve tüzel kişiler koruma kurullarının kararlarına uymak zorundadır.

Taşınmazıma kesin inşaat yasağı geldi, çarem var mı?

Sit alanı olması nedeniyle kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilebilir.

Parselde bina varsa ne olur?

Üzerinde bina veya tesis bulunması hâlinde, malikin başvurusu üzerine rayiç bedel 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödeme yapılır.

Trampa kendiliğinden yapılır mı?

Hayır. Düzenleme, malikin başvurusu üzerine işletilir. Bu nedenle yazılı başvuru yapılması ve kayda geçirilmesi gerekir.

Tescil kaydı kaldırılabilir mi?

Koruma bölge kurulları, korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarından özelliklerini kaybetmiş olanlarının tescil kaydını kaldırmakla görevli ve yetkilidir.

Kurul kararına karşı dava açılabilir mi?

Koruma bölge kurulu kararları idari işlem niteliğindedir; süresinde idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir.

Basit onarım da izne tabi mi?

Sit alanındaki uygulamalar niteliğine göre değerlendirilir; hangi işlemlerin hangi usulle yapılabileceği geçiş dönemi şartları ve ilke kararlarıyla belirlenir. Bu nedenle kapsam kuruldan yazıyla sorulmalıdır.

Sit alanında yapı kayıt belgesi geçerli mi?

Sit alanlarındaki yapılar bakımından koruma mevzuatı ayrıca uygulanır. Yargı kararlarında bu alanlardaki yapıların kurul iznine tabi olduğu vurgulanmaktadır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.