Zeytinlik Alanlarında Yapılaşma (3573): %10 Sınırı, 3 Kilometre Kuralı ve Ağaç Sökümü

Zeytinlik alanlarında yapılaşma, 3573 sayılı Kanun’un getirdiği özel ve katı bir rejime tabidir. Kanun 26 Ocak 1939 tarihinde kabul edilmiş olup, zeytinlik sahalarını hem yapılaşmaya hem de çevresel etkilere karşı korur.

Bu yazıda zeytinlik sahalarındaki yapılaşma sınırı, üç kilometrelik tesis yasağı, zeytin ağacı sökümünde aranan izin, izinsiz kesimin sonuçları, tarım mevzuatıyla ilişki ve arsa alımında yapılacak kontroller ele alınmaktadır.

Temel Kural: Zeytincilik Sahaları Daraltılamaz

Kanun’un 20. maddesinin ikinci fıkrası, korumanın çekirdeğini kurar: zeytincilik sahaları daraltılamaz.

Bu kuralın tek istisnası, sahanın imar hudutlarına alınması hâlinde uygulanacak sınırlı yapılaşma imkânıdır. Hüküm şöyledir: belediye sınırları içinde bulunan zeytinlik sahalarının imar hudutları kapsamı içine alınması hâlinde, altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma, zeytinlik alanının yüzde onunu geçemez.

Bu oran çok dar bir alan bırakır ve önemli bir ayrıntı içerir: sınıra altyapı ve sosyal tesisler de dahildir. Yani yol, otopark, teknik altyapı ve sosyal donatı alanları da bu yüzde onun içinde sayılır.

Uygulamada bu, on bin metrekarelik bir zeytinlik alanında toplam yapılaşmanın bin metrekareyi aşamayacağı anlamına gelir.

Önceki planların durumu

Kanun bir geçiş hükmü de içerir: bu Kanunun yayımından önce zeytinlik alanlarına ilişkin kesinleşmiş imar planları geçerlidir.

Bu nedenle zeytinlik alanındaki bir parselde imar planı bulunuyorsa, planın kesinleşme tarihi belirleyici olabilir. Plan tarihini imar durumu belgesinden ve plan onay kayıtlarından teyit ettiriniz.

Zeytinlik Alanındaki Temel Sınırlamalar

Üç Kilometre Kuralı

Kanun’un en geniş etkili hükmü budur ve yalnızca zeytinlik parselini değil çevresindeki geniş bir alanı kapsar.

Hükme göre; zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az üç kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikası hariç olmak üzere, zeytinliklerin vegetatif ve generatif gelişmesine mani olacak kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez.

Bu kuralın üç unsuru birlikte değerlendirilir:

• Mesafe: zeytinlik sahasının içi ve en az üç kilometrelik çevresi.
• Tesisin niteliği: kimyevi atık bırakan, toz veya duman çıkaran tesisler.
• Etki: zeytinliklerin vegetatif ve generatif gelişmesine engel olma.

Yani parseliniz zeytinlik olmasa dahi, zeytinlik sahasına üç kilometre mesafedeyseniz kurmayı planladığınız tesis bu yasağa takılabilir. Sanayi ve enerji yatırımlarında bu hüküm sık sık uyuşmazlık konusu olmaktadır.

İzne bağlı istisnalar

Yasak mutlak değildir. Bu alanlarda yapılacak zeytinyağı fabrikaları ile küçük ölçekli tarımsal sanayi işletmelerinin yapımı ve işletilmesi, ilgili Bakanlığın iznine bağlıdır.

Buradaki ayrım önemlidir: zeytinyağı fabrikası zaten yasak kapsamı dışında tutulmuştur; küçük ölçekli tarımsal sanayi işletmeleri ise izinle mümkündür. Bunun dışındaki kirletici tesisler bakımından izin yolu öngörülmemiştir.

Bu nedenle bir yatırım planlanırken, tesisin hangi kategoriye girdiği teknik olarak ortaya konmalıdır.

Yatırım Türüne Göre Değerlendirme

Tesisin niteliği teknik raporla ortaya konmalı; kategori tayini uyuşmazlığın merkezindedir.

Zeytin Ağacı Sökümü

Zeytinlik alanında yapılaşma kararı verildiğinde ilk mesele ağaçlardır ve Kanun burada da katı davranır.

Bu sahalardaki zeytin ağaçlarının sökülmesi, ilgili Bakanlığın fennî gerekçeye dayalı iznine tabidir.

İznin verilmesinde iki görüş alınır: Bakanlığa bağlı araştırma enstitülerinin ve mahallinde varsa ziraat odasının uygun görüşü.

Kanun burada durmaz ve bir üst sınır daha koyar: bu hâlde dahi kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacı kesilemez ve sökülemez.

Bu cümle, izin verilmiş olsa bile her ağacın sökülemeyeceği anlamına gelir. Söküm talebinin ağaç bazında ve kesin zaruret ölçütüyle değerlendirilmesi gerekir.

İzinsiz kesimin sonucu

İzinsiz kesenlere veya sökenlere ağaç başına idari para cezası verilir. Ceza tutarı Kanunda belirlenmiş olup her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, burada rakam verilmemektedir; işlem tarihindeki tutar esas alınır.

Cezanın ağaç başına hesaplanması, çok sayıda ağacın söz konusu olduğu olaylarda toplamı hızla büyütür.

Ayrıca idari para cezasının ödenmesi, ağaçların yeniden diktirilmesine ilişkin yükümlülüğü ve diğer hukuki sonuçları ortadan kaldırmaz.

Hayvancılık Kısıtlaması

Kanun’un 14. maddesi, zeytinliklerin hayvan zararlarından korunmasını düzenler.

Buna göre zeytinliklere her çeşit hayvan sokulması ve yerleşim sahaları hariç, zeytin sahalarına en az bir kilometre yakınlıkta koyun ve keçi ağılı yapılması yasaktır.

Tek istisna, çift sürme ve nakliyatta kullanılan hayvanlara ağızlık takılması şartıyla müsaade edilmesidir.

Bu hüküm, zeytinlik komşuluğunda hayvancılık tesisi kurmayı planlayanlar bakımından doğrudan engel oluşturur.

Zeytinlik Parselinde Kontrol Listesi

Tarım Mevzuatıyla İlişkisi

Zeytinlik alanları çoğu zaman aynı anda tarım arazisi niteliğindedir. Bu durumda iki mevzuat üst üste biner ve her ikisinin şartları ayrı ayrı sağlanmalıdır.

Tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılması 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tabidir ve ayrıca izin gerektirir.

Uygulamada bir yatırım, zeytinlik mevzuatı bakımından izne bağlanabilirken tarım mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilir. Dolayısıyla tek bir izin süreci yeterli olmaz.

Tarım arazisinin amaç dışı kullanımı ve tarım dışı kullanım izni için tarım arazisinin amaç dışı kullanımı (5403) ve tarım dışı kullanım izni sayfalarına bakabilirsiniz.

Benzer bir katmanlı yapı mera vasıflı araziler bakımından da geçerlidir; mera rejimi için mera vasıflı arazi ve yapılaşma yasağı sayfasına bakınız.

İmar Mevzuatıyla İlişkisi

Zeytinlik rejimi, imar mevzuatını devre dışı bırakmaz; onun üzerine ek kısıtlama getirir.

Yani zeytinlik alanındaki bir yapı için yine yapı ruhsatı gerekir ve İmar Kanunu’nun ruhsat, denetim ve yaptırım hükümleri uygulanır. Ancak yapılaşma hakkının üst sınırı 3573 sayılı Kanunla daraltılmıştır.

Bu nedenle imar durumu belgesinde görünen emsal ve taban alanı değerleri tek başına yeterli değildir; parselin zeytinlik sahası olması hâlinde yüzde onluk sınır ayrıca uygulanır.

Ruhsat rejimi için yapı ruhsatı ve ruhsat süresi, emsal ve taban alanı hesabı için TAKS, KAKS ve emsal hesabı sayfalarına bakabilirsiniz.

Ruhsatsız yapının sonucu

Zeytinlik alanında ruhsatsız veya sınırı aşan yapı hâlinde iki rejim birlikte işler:

• İmar Kanunu m.32: yapı tatil tutanağı, mühürleme ve yıkım.
• İmar Kanunu m.42: idari para cezası.
• 3573 sayılı Kanun: izinsiz ağaç kesimi bakımından ağaç başına idari para cezası.
• Türk Ceza Kanunu m.184: imar kirliliğine neden olma suçu gündeme gelebilir.

Yaptırım süreçleri için yapı tatil tutanağı ve mühürleme ve imar para cezası (m.42), cezai boyut için imar kirliliğine neden olma (TCK 184) sayfalarına bakınız.

Mevzuatın Değişkenliği

3573 sayılı Kanun’un 20. maddesi, yıllar içinde çok sayıda değişiklik teklifine konu olmuştur. Özellikle yapılaşma sınırı ve üç kilometre kuralı bakımından farklı düzenleme girişimleri gündeme gelmiştir.

Bu nedenle somut bir yatırım kararı verilmeden önce, maddenin işlem tarihindeki güncel metninin kontrol edilmesi gerekir. Bu sayfadaki bilgiler genel çerçeveyi verir; nihai değerlendirme yürürlükteki metne göre yapılmalıdır.

Aynı şekilde idari para cezası tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, tutar için işlem tarihindeki tarife esas alınmalıdır.

Arsa Alırken Nelere Bakılmalı?

• Tapu kaydında ve kadastro paftasında parselin vasfını kontrol edin.
• Parselin zeytinlik sahası kapsamında olup olmadığını il tarım müdürlüğünden yazılı olarak sorun.
• Parsel üzerindeki zeytin ağacı sayısını yerinde tespit ettirin.
• İmar hudutlarına alınmış mı, kesinleşmiş plan var mı öğrenin.
• Yüzde onluk yapılaşma sınırının parselinize nasıl yansıyacağını hesaplatın.
• Yakın çevredeki zeytinlik sahalarını ve üç kilometrelik mesafeyi haritada değerlendirin.
• Planlanan kullanımın Kanundaki izin kategorilerine girip girmediğini belirleyin.
• Tarım mevzuatı bakımından ayrıca izin gerekip gerekmediğini sorgulayın.

Arsa ve tarla alımında yapılacak genel kontroller için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• İmar durumu belgesindeki emsali tek başına yeterli sanmak; zeytinlikte yüzde on sınırı ayrıca uygulanır.
• Yüzde onluk sınıra altyapı ve sosyal tesislerin de dahil olduğunu gözden kaçırmak.
• Parselim zeytinlik değil diyerek üç kilometre kuralını hesaba katmamak.
• Ağaç sökümü için izin almadan işe başlamak.
• İzin alındığında her ağacın sökülebileceğini sanmak; kesin zaruret ölçütü ayrıca aranır.
• Cezanın ağaç başına hesaplandığını bilmemek.
• Tarım mevzuatı iznini ayrıca almamak.
• Yatırım kararından önce maddenin güncel metnini kontrol etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Parselin vasfını belirleyin — Tapu ve kadastro kaydından parselin niteliğini tespit edin.
2. Zeytinlik kapsamını sorgulayın — İl tarım müdürlüğünden parselin zeytinlik sahası olup olmadığını yazılı olarak sorun.
3. Ağaç envanteri çıkarın — Parseldeki zeytin ağaçlarını yerinde saydırın ve tutanağa bağlatın.
4. Yapılaşma sınırını hesaplatın — İmar hudutlarına alınmışsa altyapı ve sosyal tesisler dahil %10 sınırını projeye yansıtın.
5. Üç kilometre analizini yaptırın — Çevredeki zeytinlik sahalarına mesafeyi haritada değerlendirin.
6. Tesis kategorisini belirleyin — Planlanan yapının izne bağlı kategorilerden birine girip girmediğini teknik raporla ortaya koyun.
7. İzinleri ayrı ayrı alın — Zeytinlik ve tarım mevzuatı bakımından gereken izinleri ayrı ayrı yürütün.
8. Güncel metni kontrol edin — Yatırım kararı öncesinde maddenin işlem tarihindeki metnini teyit edin.

Alım Öncesi Zeytinlik Kontrolü

Zeytinlik alan riski, tapu kaydına bakarak anlaşılmaz; ayrı bir araştırma gerektirir.

Alım öncesinde yapılması gerekenler:

• İl veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorun. Taşınmazın zeytinlik alan içinde olup olmadığı ve varsa ağaç sayısı yazıyla teyit ettirilmelidir.
• Ağaç varlığını yerinde tespit ettirin. Zeytin ağaçlarının sayısı ve yaşı, uygulanacak rejimi doğrudan etkiler.
• Kesim ve sökümün ayrı izne tabi olduğunu bilin. Ağaçların kaldırılması, arazinin kullanımını serbestleştirmez.
• İmar durumu ile tarım rejimini birlikte okuyun. İmar planı yapılaşmaya izin verse dahi, zeytinlik rejimi ayrıca uygulanır.

Bu araştırma yapılmadan alınan taşınmazda yapılaşma talebi reddedildiğinde, alıcının elinde yalnızca satıcıya karşı talep hakkı kalır. Bu nedenle satıcının verdiği bilgiler sözleşmeye yazılmalıdır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Zeytinlik Parselinin Bölünmesi ve Devri: 5403 Sayılı Kanun m.8

Zeytinlik alanlarında tartışma çoğunlukla yapılaşma üzerinden yürütülür; oysa parselin ifraz edilip edilemeyeceği ve payının satılıp satılamayacağı ayrı bir kanunla düzenlenmiştir. Bu rejim, yapılaşma izninden bağımsız olarak işler.

Zeytinlik parseli iki ayrı rejimin kesiştiği noktada bulunur. Zeytinciliğin ıslahına ilişkin Kanun sahanın daraltılmasını yasaklarken, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu parselin fiziken bölünmesini ve payının devrini sınırlar. Bu ikincisi çoğu zaman gözden kaçar; oysa yapılaşma izni alınamayacağı bilinen bir parselin hiç değilse bölünüp satılabileceği varsayımı, uygulamada en sık karşılaşılan yanlış beklentidir. Belirlenen asgari büyüklüğe ulaşmış tarımsal arazi bölünemez eşya niteliği kazanır ve bu büyüklüğün altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. İfraz ve tevhid usulünün genel çerçevesi için ifraz, tevhid ve yola terk incelenmelidir.

Maddede zeytinin ismen sayılıyor olması ilk bakışta bir kolaylık gibi görünse de, hüküm dikkatle okunmalıdır. İstisna, çay ve fındıkla birlikte zeytinin de yer aldığı özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlar için öngörülmüştür; ancak iki şarta bağlanmıştır. Birincisi, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsellerin oluşmasının gerekli olmasıdır. İkincisi, Bakanlığın uygun görüşünün alınmasıdır. Dolayısıyla parselin zeytinlik olması tek başına ifraz hakkı doğurmaz; aksine, dikili tarım arazisi vasfı taşıyan bir zeytinlikte kural olarak yarım hektarlık taban gündeme gelir. İstisnadan yararlanılabilmesi, idareye başvurulup uygun görüş alınmasına bağlıdır.

Maddedeki en katı hüküm ise birlikte mülkiyete ilişkin olandır ve hisseli satış modelini doğrudan ilgilendirir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyet bulunması durumunda, bu araziler ifraz edilemez; payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Hükümdeki “her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun” ibaresi, birlikte mülkiyetin miras yoluyla mı yoksa satışla mı doğduğuna bakılmayacağını gösterir. Zeytinlik parselinde hisse satın almayı düşünen kişinin karşılaşacağı engel budur. Mirastan doğan bölünmezlik rejimi için tarım arazisinin mirasta bölünmezliği yazısına bakılabilir.

Alım öncesinde yapılacak kontrol bu nedenle üç başlıkta toplanmalıdır. Birincisi taşınmazın tarımsal vasfının ne olduğudur; dikili tarım arazisi ile mutlak tarım arazisi bakımından uygulanacak taban büyüklükler farklıdır. İkincisi bölünmezlik niteliğinin tapu kaydına işlenip işlenmediğidir; Kanun bu niteliğin şerh konulmak üzere tapu müdürlüğüne bildirileceğini öngördüğünden, durum satın alma öncesinde kayıttan görülebilir. Üçüncüsü ise parselin zeytinlik sahası kapsamında bulunup bulunmadığı ve varsa daraltma yasağının kapsamıdır. Bu üç bilgi tapu müdürlüğü ile il veya ilçe tarım müdürlüğünden yazılı olarak istenmeli; sözlü beyanlara ve ilan metinlerine dayanılmamalıdır. Tarımsal vasıflı taşınmazın amaç dışı kullanımının sonuçları için tarım arazisinin amaç dışı kullanımı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Zeytinlik alanında yapılaşma mümkün mü?

Zeytincilik sahaları daraltılamaz. Ancak belediye sınırları içindeki zeytinlik sahalarının imar hudutlarına alınması hâlinde altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanının yüzde onunu geçemez.

Yüzde onluk sınıra neler dahildir?

Altyapı ve sosyal tesisler de bu sınıra dahildir.

Üç kilometre kuralı nedir?

Zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az üç kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikası hariç, kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez.

Parselim zeytinlik değilse etkilenir miyim?

Evet. Zeytinlik sahasına en az üç kilometre mesafede bulunan parsellerde de kirletici tesis yasağı uygulanır.

Hangi tesisler izinle yapılabilir?

Bu alanlarda yapılacak zeytinyağı fabrikaları ile küçük ölçekli tarımsal sanayi işletmelerinin yapımı ve işletilmesi Bakanlığın iznine bağlıdır.

Zeytin ağacı sökebilir miyim?

Söküm, Bakanlığın fennî gerekçeye dayalı iznine tabidir. İzinde araştırma enstitülerinin ve varsa ziraat odasının uygun görüşü alınır.

İzin alınca her ağaç sökülebilir mi?

Hayır. Kanun, izin verilmiş olsa dahi kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacının kesilemeyeceğini ve sökülemeyeceğini öngörür.

İzinsiz kesimin cezası nedir?

İzinsiz kesenlere veya sökenlere ağaç başına idari para cezası verilir; tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

Eski imar planları geçerli mi?

Kanunun yayımından önce zeytinlik alanlarına ilişkin kesinleşmiş imar planları geçerlidir.

Zeytinlik yanına ağıl yapılabilir mi?

Yerleşim sahaları hariç, zeytin sahalarına en az bir kilometre yakınlıkta koyun ve keçi ağılı yapılması yasaktır.

Tarım mevzuatı ayrıca uygulanır mı?

Evet. Zeytinlik alanları çoğu zaman tarım arazisi niteliğindedir ve 5403 sayılı Kanun kapsamında ayrıca izin gerekebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.