Yapı Kullanma İzin Belgesi Nedir? Hukuki Sonuçları ve İskânsız Yapının Durumu

Yapı kullanma izin belgesi, halk arasında bilinen adıyla iskan, tamamlanan bir yapının ruhsatına ve onaylı projesine; fen, sağlık ve yangın gibi teknik kurallara uygun olarak bittiğini tescil eden resmî belgedir. Bu belge olmadan bir bina hukuken “tamamlanmış” kabul edilmez ve pek çok temel işlem askıda kalır.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir?

İskan; ruhsatlı bir yapının projesine uygun tamamlandığını ve kullanıma elverişli olduğunu gösteren belgedir. Yapının hukuken “bitiş tarihi”, bu iznin verildiği gündür. Resmî adı yapı kullanma izin belgesi olmakla birlikte günlük dilde iskan, iskân ruhsatı veya oturma izni olarak da anılır.

Önemli olan şudur: kaba inşaatı tamamlanmış olsa bile, belediyeden bu belge alınmadığı sürece yapı teknik olarak şantiye statüsünde sayılır. Bu da hem kullanım hem de mülkiyet açısından ciddi sınırlamalar doğurur.

Yasal Dayanak: İmar Kanunu m.30-31 ve Yönetmelik m.64

İskanın temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesidir. Maddeye göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilir bölümleri tamamlandığında ise o kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınması zorunludur. Kanunun 31. maddesi ise izin alınmayan yapılara abonelik bağlanamayacağını düzenler. Uygulamanın ayrıntıları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesinde yer alır.

Belgeyi vermeye yetkili idare, inşaat ruhsatını veren mercidir: yapı belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediye, dışındaysa valiliktir. Kanunda sayılan özel hâllerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yetkili olabilir.

İskan Başvurusu için Gerekli Belgeler

Başvuru, mal sahibinin müracaatı üzerine ruhsatı veren idareye yapılır. İdareler genellikle şu belgeleri ister:

• Yapı denetim kuruluşu veya fenni mesulün, yapının projeye ve fen-sağlık kurallarına uygun tamamlandığını belirten raporu
• Enerji Kimlik Belgesi (EKB)
• SGK’dan alınan ilişiksizlik (borcu yoktur) belgesi
• Isı yalıtım raporu
• Varsa asansör kontrol/tescil raporu
• Yapıya ait güncel fotoğraflar
• Vergi ilişiğinin kesildiğine dair belge
• Yapı kullanma izni harcı dekontu (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca belediyece tahsil edilir; yapının metrekaresine ve sınıfına göre hesaplanır)

İskan Nasıl Alınır? Adım Adım Süreç

Yapı kullanma izni almak için izlenen genel süreç şöyledir:

1. Yapının ruhsatına ve projesine uygun şekilde tamamlanmış olması
2. Mal sahibinin, ruhsatı veren idareye (belediye veya valilik) başvuruda bulunması
3. Gerekli belgelerin (uygunluk raporu, EKB, SGK ilişiksizlik, fotoğraflar, harç) dosyaya eklenmesi
4. İdarenin yapıyı yerinde inceleyerek projeye ve mevzuata uygunluğunu denetlemesi
5. Eksiklik veya aykırılık bulunmazsa yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip teslim edilmesi
6. Belgenin idarece MAKS’a yüklenmesi, kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi düzenlemesi ve tapuda cins değişikliği ile kat irtifakının kat mülkiyetine resen çevrilmesi (KMK m.3/3, m.10/6)

2026 itibarıyla süreç büyük ölçüde dijitalleşmiştir; başvuru ve eksiklik bildirimleri e-imar ve E-Tebligat sistemleri üzerinden yürütülerek çevrimiçi takip edilebilmektedir.

30 Gün Kuralı: İdare Cevap Vermezse Ne Olur?

İmar Kanunu’nun 30. maddesi başvurana önemli bir güvence sunar: idare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Yapıyı inceleyip eksik bulmazsa bu süre içinde belgeyi düzenlemelidir. İdare 30 gün içinde cevap vermezse, sürenin sonunda yapının kullanılmasına kanunen izin verilmiş sayılır.

İskansız Yapının Sonuçları Nelerdir?

İskanı bulunmayan bir yapı, fiilen kullanılsa bile birçok hukuki ve mali sorunla karşılaşır:

• Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ve haberleşme abonelikleri kalıcı olarak açılamaz; şantiye tarifesi uygulanmaya devam eder (idare abonelik bağlarsa sorumlu olur)
• Kat mülkiyetine geçilemez; tapuda yalnızca kat irtifakı bulunur
• Banka konut kredisi kullandırılması pratikte mümkün olmaz, bu da alım-satımı zorlaştırır
• DASK ve kapsamlı konut sigortalarında kısıtlamalar doğabilir
• Yapı kaçak/ruhsata aykırı statüsünde ise 3194 sayılı Kanun m.32 uyarınca yıkım, m.42 uyarınca idari para cezası riski gündeme gelir

Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) İskan Yerine Geçer mi?

Hayır. İmar Barışı kapsamında geçici 16. madde ile alınan Yapı Kayıt Belgesi, iskan yerine geçmez. Bu belge yapının abonelik gibi bazı sorunlarını çözebilir ve belirli şartlarda kat mülkiyetine şartlı bir imkân tanır; ancak yapıyı ruhsatlı ve imar mevzuatına tam uygun hâle getirmez. Ruhsatsız veya kaçak yapılara iskan verilmez.

Son olarak: yapı kullanma izni bir kez alındığında süresiz geçerlidir, her yıl yenilenmesi gerekmez. Ancak yapıda ruhsata tabi esaslı bir tadilat yapılırsa tadilat ruhsatı alınması ve bu tadilat için yeniden kullanma izni düzenlenmesi gerekir; enerji performansını değiştiren işlerde ise enerji kimlik belgesi yenilenir. Kat karşılığı inşaatlarda iskân alma yükümlülüğü sözleşmeyle çoğunlukla yükleniciye yüklenir; bu yükümlülüğün ihlali TBK m.470 ve devamındaki eser sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilir.

İskan Neden Önemli? Abonelik, Tapu, Kredi ve Satış

Yapı kullanma izin belgesi yalnızca bir formalite değildir; bir taşınmazın hukuki ve ekonomik değerini doğrudan belirler. İskanı olmayan bir yapıda şu sonuçlarla karşılaşılır:

• Kalıcı abonelik kurulamaz: İskan olmadan elektrik, su ve doğalgazda kalıcı (mesken) aboneliği açılamaz; yapı ancak geçici/şantiye aboneliğiyle kullanılır ve bu tarife mesken tarifesine göre belirgin şekilde pahalıdır.
• Kat mülkiyeti kurulamaz, cins tashihi yapılamaz: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi kat mülkiyeti tesisini yapı kullanma izin belgesine bağlar; m.3/3 uyarınca kat irtifakı yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrilir. 7327 sayılı Kanun’la değişik m.10/6 uyarınca belge MAKS üzerinden kadastro müdürlüğüne gönderilir, tapuda cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı başka belge aranmaksızın kat mülkiyetine dönüşür.
• Konut kredisi ve sigortada zorluk: Bankalar iskanı (kat mülkiyeti) bulunmayan taşınmaza konut kredisi vermekte isteksizdir; konut sigortası da sınırlı kalabilir.
• Satış ve devirde değer kaybı: İskansız taşınmaz alıcı gözünde risklidir; satışı zorlaşır ve piyasa değeri düşer.
• İşyeri açma ruhsatı verilmez: İskansız yapıda işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmez; bu yapıda açılan işletme kaçak sayılıp mühürlenebilir.
• İdari para cezası: Ruhsata veya imara aykırılık nedeniyle iskan alınamayan yapıya, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanabilir.

İskan Talebi Reddedilirse: İtiraz ve İptal Davası

İskan (yapı kullanma izni) talebinin reddi bir idari işlemdir; bu işlem hukuka aykırı bulunuyorsa yargı yolu açıktır. Ret kararının size tebliğinden itibaren 60 gün içinde doğrudan İdare Mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.

Dilerseniz aynı 60 günlük süre içinde önce üst makama (üst makam yoksa işlemi yapan belediye veya valiliğe) başvurup kararın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Bu başvuru, işlemekte olan dava açma süresini durdurur; idare 60 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve kalan dava süresi işlemeye devam eder. Ret gerekçesi çoğunlukla projeye ya da ruhsata aykırılık olduğundan, dava açmadan önce bu aykırılığın giderilebilir olup olmadığının bir avukatla değerlendirilmesi yararlıdır.

Bir Yapının İskanı Var mı? e-Devlet’ten Sorgulama

Özellikle ev veya işyeri alacak olanlar için, taşınmazın iskanlı olup olmadığını önceden öğrenmek büyük önem taşır. Bunun için e-Devlet (turkiye.gov.tr) üzerindeki “Yapı Kullanma İzin Belgesi Sorgulama” hizmeti kullanılabilir; bazı belediyeler kendi dijital portallerinde de bu bilgiyi sunar. Dijital sorgulama sonucunu kesinleştirmek için ilgili belediyeden resmî yazı alınması önerilir. İskansız bir daire kat irtifakı tapusuyla satılabilir; ancak alıcı bakımından kredi kullanımının güçleşmesi ve sonradan iskan/masraf yükü gibi riskler taşıdığından, çoğu zaman fiyata da yansır. Bu nedenle satın almadan önce iskan durumunun sorgulanması akıllıca bir adımdır.

\n

Bu konuyla doğrudan bağlantılı bir diğer rehberimiz: Parselasyon.

İskânsız Yapıda Alıcı ve Kiracının Riskleri

Yapı kullanma izni bulunmayan bir taşınmazı satın almak veya kiralamak, doğrudan hukuki ve mali sonuçlar doğurur.

Satıcının Sorumluluğu ve Sözleşmeye Konulacak Kayıt

İskân eksikliği satış sonrasında ortaya çıkarsa, alıcının başvurabileceği yollar bulunur:

1. Ayıp hükümleri. İskânsızlık, taşınmazın kullanım amacına elverişliliğini etkilediğinden ayıp olarak ileri sürülebilir. Bedelde indirim veya sözleşmeden dönme gündeme gelir.
2. Bildirim süresi. Ayıp, öğrenildikten sonra makul sürede satıcıya bildirilmelidir; gecikme hak kaybına yol açabilir.
3. Ağır kusur veya hile. Satıcı durumu bilerek gizlemişse, süre kuralları farklı değerlendirilir.
4. Yükleniciye başvuru. Yeni yapılarda iskân alma yükümlülüğü çoğunlukla yüklenicidedir; sözleşme ilişkisi varsa doğrudan ona başvurulabilir.

Başvuru Reddedilirse: İtiraz ve Dava

İskân talebinin reddi hâlinde izlenecek yol idari usule tabidir ve süreleri katıdır.

İptal davasında dayanılacak başlıca argümanlar: yapının projeye ve ruhsata uygun tamamlandığı, aranan belgelerin sunulduğu, tespit edilen eksikliğin iskân verilmesini engelleyecek nitelikte olmadığı ve idarenin denetim yükümlülüğünü süresinde yerine getirmediği. Bu iddiaların teknik rapor ve fotoğraflarla desteklenmesi gerekir.

Yapı kayıt belgesi bakımından ise ayrım korunmalıdır: bu belge, yapının kayıt altına alınmasını sağlar; ancak yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez. Abonelik gibi bazı işlemlerde kolaylık sağlasa dahi, kat mülkiyeti kurulması ve imar mevzuatına uygunluk bakımından iskân ayrıca gereklidir.

Kısmi İskân: Ne Zaman Mümkün, Sınırı Ne?

Büyük projelerde bloklar farklı zamanlarda tamamlandığından kısmi iskân sık başvurulan bir yoldur. Ancak sağladığı şey sanıldığından dardır.

Kısmi iskân, tamamlanmış ve bağımsız olarak kullanılabilir durumdaki bölümler için verilir. Buradaki kritik nokta ortak alanlardır: sığınak, otopark, asansör, çevre düzenlemesi ve altyapı tamamlanmadan verilen kısmi iskân, sonraki aşamalarda sorun doğurur.

Alıcı bakımından pratik sonuçlar:

• Kısmi iskân, tam iskân değildir. Yapının tamamı için izin alınmadıkça ortak alanlara ilişkin eksiklikler sürer.
• Masraf sonradan kat maliklerine yüklenebilir. Tamamlanmamış ortak alanların bedeli, yüklenici ortadan çekildiğinde maliklerin üzerinde kalır.
• Kat mülkiyetine geçilemez. KMK m.3/3 resen geçişi yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine bağlar; KMK m.10/2 uyarınca da anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden bir veya birkaç bölümünde kat mülkiyeti kurulamaz. Kısmi iskân bu nedenle kat mülkiyeti için yeterli değildir.

Bu nedenle kısmi iskânlı bir bağımsız bölüm alınırken hangi bölümler için iskân alındığı ve ortak alanların durumu belediyeden yazıyla sorulmalıdır. Yapının tamamına ilişkin eksiklikler tek bir daire alıcısını da doğrudan etkiler.

İskân ile Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti

İskânın tapu tarafındaki sonucu, satış aşamasında ortaya çıkar ve çoğu alıcı bunu geç fark eder.

Yapı kullanma izin belgesi alınmadan tapuda cins değişikliği (arsa vasfının bina olarak güncellenmesi) ve kat mülkiyetine geçiş kural olarak yapılamaz. Pratik sonuçları şunlardır:

• Bağımsız bölümler kat irtifakı aşamasında kalır; alıcı tapuda fiilen “arsa payı” satın almış olur.
• Kredi ve teminat işlemlerinde kat irtifaklı taşınmazlar farklı değerlendirilebilir.
• Kat mülkiyetine bağlı yönetim hükümlerinin uygulanmasında tartışma doğar.

Bu yüzden daire alırken tek bir kontrol çoğu riski açığa çıkarır: tapuda kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi kurulu? Kat irtifakı ise iskânın neden alınmadığı araştırılmalıdır; cevap çoğu zaman giderilmemiş bir ruhsat aykırılığıdır.

Yapı kayıt belgesi alınmış yapılarda ise, belirlenen koşullarla ve yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesinin önü açılmıştır. Ayrıntı için imar barışı ve yapı kayıt belgesi yazımıza bakılabilir.

Aykırılık Giderilebilir mi? Tadilat Ruhsatı Yolu

İskân reddedildiğinde dava açmak tek yol değildir; çoğu dosyada sonucu getiren ikinci yoldur.

Ret gerekçesi ruhsata aykırılıksa, aykırılığın giderilebilir olup olmadığı teknik olarak değerlendirilmelidir:

• Giderilebilir aykırılıklar. Ruhsat eki projeye aykırı yapılmış bölme duvarları, kapatılmış balkonlar, amaç dışı kullanılan ortak alanlar. Bunlar eski hâline getirilerek veya tadilat ruhsatı alınarak çözülebilir.
• Güç giderilen aykırılıklar. Emsal aşımı, kat ilavesi, çekme mesafesi ihlali. Bunlarda fazlalığın kaldırılması gerekir; maliyeti yüksektir.
• Giderilemeyen aykırılıklar. Plan değişikliği gerektiren durumlar.

Doğru strateji genellikle çift yönlüdür: bir yandan ret kararına karşı süresinde dava açmak, diğer yandan tadilat ruhsatı sürecini başlatmak. Dava süresi hak düşürücü olduğundan, “önce ruhsatı halledelim sonra bakarız” yaklaşımı hak kaybettirir.

Aykırılık giderildiğinde çifte kazanç doğar: iskân yolu açılır ve varsa TCK m.184 kapsamındaki ceza dosyasında etkin pişmanlık sonucu gündeme gelir. Ayrıntı için imar kirliliğine neden olma savunma dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İskânsız Yapıda Kiracının Durumu

İskân tartışmaları genellikle malik ve alıcı üzerinden yürütülür; kiracı ise çoğu zaman en savunmasız taraftır.

• Abonelik. Yapı kullanma izni bulunmayan taşınmazda kalıcı abonelik alınamadığından kiracı, geçici abonelik veya malikin aboneliği üzerinden kullanmak zorunda kalır; bu kesinti riski doğurur.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı. Ticari kullanımda bu ruhsat kural olarak yapı kullanma izin belgesine bağlıdır; iskânsız yapıda işletme kurulamaz veya kapatma riski doğar.
• Yıkım kararı. Yapı hakkında yıkım kararı varsa kiracı, kira süresi dolmadan tahliyeyle karşılaşabilir.

Bu nedenle işyeri kirasında sözleşme öncesinde yapının iskân durumu ve ruhsat geçmişi belediyeden yazıyla sorulmalıdır. Sözleşmeye, taşınmazın öngörülen kullanıma elverişli olduğuna ilişkin kayıt konulması ve iskânın alınamaması hâlinde uygulanacak sonucun belirlenmesi isabetlidir.

Cevap Gelmezse: İmar Kanunu m.30’daki Kanuni İzin ve Sonrası

İskân başvurusunda sessizliğin sonucu, idare hukukundaki genel kuraldan farklıdır. İYUK m.10 uyarınca idareye yapılan başvurulara altmış gün içinde cevap verilmemesi kural olarak zımni ret sayılır. İmar Kanunu m.30 ise yapı kullanma izni başvurusu için özel bir kural koyar: belediye veya valilik mal sahibinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür; bu süre içinde karar verilmezse yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Yani iskân başvurusunda sessizlik ret değil, kanuni izin sonucunu doğurur.

Bu kanuni iznin uygulamada bir sınırı vardır. Kat mülkiyetine resen geçiş ve cins değişikliği, KMK m.10/6 uyarınca idarenin düzenleyip MAKS’a yüklediği yapı kullanma izin belgesi üzerinden işler; belge fiilen düzenlenmeden tapu tarafındaki sonuçlar doğmaz. Bu nedenle otuz gün dolduğunda mal sahibi, kanuni iznin oluştuğunu belirterek belgenin düzenlenmesini ve sisteme işlenmesini yazılı olarak istemelidir. Bu ikinci başvuruya cevap verilmemesi veya talebin reddedilmesi artık İYUK m.10 kapsamında değerlendirilir: altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi bu tarihten işlemeye başlar; açık ret işleminde ise İYUK m.7 uyarınca tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılır. İYUK m.11 uyarınca dava açma süresi içinde üst makama başvurulması süreyi durdurur.

Başvuru yapıldığı andan itibaren tutulması gereken takvim şudur: başvurunun evrak kayıt numaralı tarihi, otuz günlük sürenin bitiş tarihi, belge düzenlenmesi talebinin tarihi ve bu talebe ilişkin altmış günlük süre. Başvurunun kayıt numaralı yapılması ve alındının saklanması, kanuni iznin ve dava sürelerinin tek ispat aracıdır.

İskânsızlığın Özel Hukuktaki Karşılığı: Ayıp Hükümleri ve Sorumluluk

İskânsızlık yalnızca idare hukukunu ilgilendiren bir eksiklik değildir; satış ve kira ilişkilerinde doğrudan sonuç doğurur. Bu sonuçların dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ayıptan sorumluluk hükümleridir.

Buradaki asıl köprü 6098 sayılı Kanun’un 219. maddesidir. Madde, ayıbı yalnızca fiziksel bozuklukla sınırlamaz; satılanın değerini veya alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ve ekonomik ayıpları birlikte sayar. İskânsızlık tam olarak bu tanımın hukuki ayıp kanadına girer: yapı fiziken sağlam olabilir, ancak aboneliğin bağlanamaması, kredi kullanılamaması ve kat mülkiyetine geçilememesi beklenen faydayı doğrudan azaltır. Aynı madde satıcının ayıbı bilmese bile sorumlu olduğunu söylediğinden, “ben de bilmiyordum” savunması tek başına sonuç doğurmaz.

Buna karşılık 222. madde dengeyi kurar: satıcı, sözleşmenin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir. Uygulamada tapu devri sırasında sözleşmeye konulan “taşınmazın iskânsız olduğu bilinmektedir” kaydının işlevi budur. Böyle bir kayıt varsa alıcının ayıba dayanan talepleri büyük ölçüde kapanır. Bu nedenle kayıt, satıcı için koruma, alıcı için ise pazarlıkta bedele yansıtılması gereken bir risktir; alıcı tarafında imzalanmadan önce fark edilmesi gereken cümle tam olarak budur. Ayıp fark edildiğinde 223. maddedeki gözden geçirme ve bildirim külfetinin yerine getirilmesi, 227. maddedeki seçimlik hakların kullanılabilmesinin önşartıdır.

Süre bakımından taşınmaz satışında ölçüt TBK m.244’ün son fıkrasıdır. Taşınır satışında uygulanan iki yıllık süre (m.231) yapılar için geçerli değildir: bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. İskânsızlığı bilerek gizleyen satıcı bakımından ağır kusur tartışması bu noktada açılır. Satıcı konut satışını ticari veya mesleki amaçla yapan bir yüklenici veya şirketse 6502 sayılı Kanun’un ayıplı mal hükümleri uygulanır ve konut niteliğindeki taşınmazlarda zamanaşımı yine beş yıldır; kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin yükleniciye karşı talepleri ise TBK m.478 uyarınca taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş, ağır kusurda yirmi yıllık süreye tabidir. Son olarak 3194 sayılı Kanun’un 30. maddesinin son fıkrası hatırlanmalıdır: verilen izin, yapı sahibini ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan ve vergi, resim, harç yükümlülüğünden kurtarmaz. Yani iskân alınması geçmişteki aykırılıkları hukuken temizlemez; imar kirliliğine neden olma boyutu ile yapı kayıt belgesi tartışması ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Kat mülkiyetine geçiş bakımından süreç için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İskan ile yapı ruhsatı aynı şey midir?

Hayır. Yapı ruhsatı inşaata başlamadan önce alınan izindir; iskan (yapı kullanma izin belgesi) ise inşaat bittikten sonra, yapının projeye uygun tamamlandığını gösteren belgedir.

İskansız bir evde oturulabilir mi?

İmar Kanunu m.30 yapının kullanılabilmesi için izin alınmasını zorunlu tutar ve m.31 uyarınca kullanma izni alınmayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez. Bu nedenle iskânsız yapıda kalıcı abonelik kurulamaz, kat mülkiyetine geçilemez; yapı ruhsatsız veya ruhsata aykırıysa ayrıca İmar Kanunu m.32 uyarınca yıkım ve m.42 uyarınca idari para cezası gündeme gelir.

İskan başvurusuna belediye kaç gün içinde cevap vermek zorundadır?

İmar Kanunu m.30 uyarınca idare başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmalıdır. Bu süre içinde cevap verilmezse yapının kullanılmasına kanunen izin verilmiş sayılır.

İskan harcı ne kadardır?

Yapı kullanma izni harcı sabit bir tutar değildir; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca belediyece yapının metrekaresine ve sınıfına bağlı olarak hesaplanıp tahsil edilir.

İskan belgesi her yıl yenilenir mi?

Hayır. Belge bir kez alındığında süresiz geçerlidir. Yapıda ruhsata tabi esaslı tadilat yapılırsa tadilat ruhsatı ve buna ilişkin yeni kullanma izni gerekir; enerji performansını değiştiren işlerde enerji kimlik belgesi yenilenir.

Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi?

Geçmez. Yapı Kayıt Belgesi abonelik gibi bazı sorunları çözebilir ve şartlı kat mülkiyeti imkânı tanır, ancak yapıyı ruhsatlı ve mevzuata uygun hâle getiren iskan belgesinin yerini almaz.

Belediye 30 gün içinde cevap vermezse iskân reddedilmiş mi sayılır?

Hayır. İmar Kanunu m.30 uyarınca belediye veya valilik başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür; bu sürede karar verilmezse yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Belgenin fiilen düzenlenmesi için yapılan sonraki başvuruya altmış gün cevap verilmezse İYUK m.10 uyarınca zımni ret oluşur.

Kısmi iskân ile kat mülkiyetine geçilebilir mi?

Hayır. KMK m.3/3 kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesini yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine bağlar; KMK m.10/2 uyarınca da anagayrimenkulün tümü çevrilmeden bir bölümünde kat mülkiyeti kurulamaz.

İskânsız daire aldım, satıcıya karşı ne kadar sürede dava açabilirim?

TBK m.244’ün son fıkrası uyarınca bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılda, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Satıcı yüklenici veya şirket ise 6502 sayılı Kanun uygulanır ve konutlarda süre yine beş yıldır.

İskân alınınca tapu kendiliğinden değişir mi?

Evet. 7327 sayılı Kanun’la değişik KMK m.10/6 uyarınca yapı kullanma izin belgesi idarece MAKS’a yüklenip kadastro müdürlüğüne gönderilir; tescil bildirimi üzerine tapuda cins değişikliği ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi başka belge aranmaksızın resen yapılır.