Kira Tespiti ve Tahliye Davaları: Artış Sınırı ve Tahliye Sebepleri

Kira ilişkisinde en sık yaşanan iki uyuşmazlık, kira bedelinin ne kadar artırılabileceği ve kiracının hangi hâllerde tahliye edilebileceğidir. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için bu konulardaki kuralların net bilinmesi, gereksiz anlaşmazlıkların ve hak kayıplarının önüne geçer.

Bu yazıda, kira artış oranının yasal sınırını, kira tespit davasını ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen başlıca tahliye sebeplerini güncel mevzuata göre yalın bir dille açıklıyoruz. İçerik bilgilendirme amaçlıdır; kira sözleşmenizin özel hükümleri sonucu etkileyebileceğinden, dava ya da ihtar öncesi bir avukata danışmanız önerilir.

Kira Artışında Yasal Sınır Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran bir tavandır; taraflar anlaşarak daha düşük bir oran belirleyebilir. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, aşan kısım kural olarak geçersiz sayılır.

Yüzde 25’lik Sınır Hâlâ Geçerli mi?

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde yeniden TÜFE on iki aylık ortalaması yasal üst sınır olmuştur. Dolayısıyla güncel durumda, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında geçerli olan tavan, sözleşmede daha düşük bir oran yoksa TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Artış, sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı üzerinden hesaplanır. Dikkat edilmesi gereken nokta, esas alınan verinin “yıllık enflasyon” değil, son on iki ayın ortalaması olmasıdır. Ayrıca kira artışı her dönemde yalnızca bir kez yapılabilir; yıl içinde ikinci bir zam talep edilemez.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin emsallere ve taşınmazın durumuna göre yeniden belirlenmesi için açılan davaya kira tespit davası denir. TBK 344. madde uyarınca, beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde hâkim; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek yeni kira bedelini TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın belirleyebilir. Böylece uzun süredir rayicin altında kalan kiralar, dava yoluyla güncel piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.

Kira Tespit Davasında Süre ve Yürürlük

Yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve kiracıya yapılan bildirime göre değişir. Dava açılmadan önce belirli bir süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması, tespit edilen bedelin yeni dönem başından itibaren uygulanmasını sağlayabilir. Bu nedenle dava ve bildirim takviminin doğru kurgulanması önemlidir.

Tahliye Davası: Genel Çerçeve

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunun koruması altındadır; kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir. Tahliye sebepleri, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana grupta toplanır. Her sebep için ayrı şartlar ve dava açma süreleri öngörülmüştür.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Aynı madde kapsamında, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme için kullanımının zorunlu olması da bir tahliye sebebidir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınlarının konut/işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse eski sözleşmedeki sürenin sonunda da bu sebebe dayanabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye sağlayabilir. Taahhüdün geçerliliği bakımından, sözleşmenin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması önem taşır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz.

Dava Açma Sürelerine Dikkat (TBK m. 353)

Tahliye sebeplerinin önemli bir kısmında, dava açmak için öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir; süre kaçırılırsa o dönem için dava açılamaz. Bununla birlikte kiraya veren, dava açacağını süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

On Yıllık Uzama Sonunda Fesih (TBK m. 347)

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Başlıca Tahliye Sebeplerinin Özeti

Tablo özet niteliğindedir; her sebebin uygulamada ek koşulları ve istisnaları bulunabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü: Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiraya veren için en hızlı yol olmakla birlikte geçerlilik şartları katıdır. Bir şartın eksikliği taahhüdü tümüyle işlevsiz kılar.

Kiracı tarafında savunma da bu eksende kurulur: taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte alındığı, boş imzalatıldığı veya baskı altında verildiği ileri sürülebilir. Bu iddiaların ispatı için sözleşme tarihi, teslim tarihi ve taahhüt tarihi karşılaştırılır; tanık ve yazışmalar destekleyici delil olur.

On Yıllık Uzama Sonunda Fesih

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden sonra işleyen uzama dönemi belirli bir noktada kiraya verene fesih imkânı tanır.

1. Kiracı bakımından. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır.
2. Kiraya veren bakımından. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
3. On yıllık uzama. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
4. Hesap. On yıllık süre, sözleşmenin uzamaya başladığı tarihten itibaren hesaplanır; ilk belirli süre bu hesaba dâhil değildir.

Bildirimin şekli ve zamanı belirleyicidir: bildirim yazılı yapılmalı ve uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tebliğ edilmelidir. Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve aynı işlem ertesi yıl için tekrarlanmalıdır.

Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırması

Son sütun önemli bir ayrım gösterir: üç yıllık yeniden kiralama yasağı, yalnızca ihtiyaç ile yeniden inşa ve imar sebeplerinde uygulanır. Diğer sebeplerle yapılan tahliyelerde böyle bir sınır yoktur. Bu, kiraya verenin hangi sebebe dayanacağını seçerken gözeteceği pratik bir husustur.

Usul bakımından: tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4); yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları uyarınca davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.6 ve m.10).

İhtiyaç sebebiyle tahliyede ispat ve üç yıl yasağının işleyişi için ihtiyaç tahliyesi rehberimize, kira ödenmemesi hâlindeki üç yolun karşılaştırması için temerrüt ve tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

TBK m.344’ün Fıkra Fıkra Kuralları

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hüküm Türk Borçlar Kanunu m.344’tür ve dört ayrı kural içerir. Birinci fıkraya göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bu kural beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. İkinci fıkra, taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedelinin aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirleneceğini öngörür.

Üçüncü fıkra uzun süreli ilişkiler için istisnadır: taraflarca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşma yapılmış olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında yeniden birinci ve ikinci fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Dördüncü fıkra ise yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedelinin, beş yıl geçmedikçe değiştirilemeyeceğini düzenler; bu tür sözleşmelerde Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’daki kısıtlamalar da ayrıca gözetilir.

Tespit Edilen Kiranın Başlangıç Tarihi: TBK m.345

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın zamanına bağlıdır. TBK m.345 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu şartların hiçbiri yoksa belirlenen bedel ancak davanın açıldığı dönemi izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olduğundan, otuz günlük sürenin arabuluculuk süreciyle birlikte hesaplanması gerekir. Uygulamada en güvenli yol, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını bildiren bir ihtarnamenin tebliğ ettirilmesi ve ardından arabuluculuk sürecinin başlatılmasıdır. Bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı sürece tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Tespit Davasında Hâkimin Ölçütleri ve Yargılama Usulü

Beş yılı doldurmuş kira ilişkilerinde mahkeme, genellikle mahallinde keşif yaparak ve bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini araştırır. Emsal olarak gösterilen taşınmazların konum, yüzölçümü, kat, yapı yaşı, kullanım amacı ve sözleşme tarihleri bakımından kiralananla karşılaştırılabilir olması gerekir. Kanunun hakkaniyet ölçütü, tespit edilecek bedelin yeni bir kiralamada istenebilecek serbest piyasa bedelinin birebir aynısı olmamasını da gerektirir; yargı uygulamasında kiracının uzun süreli kullanımı ve eski kiracı olması gözetilerek emsal bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.

Kira ilişkisinden doğan bütün davalar dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; kanun bu şartın dışında yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesini bırakmıştır (HUAK m.18/B). Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, tarafların ve arabulucunun imzaladığı anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme kesin süre verir ve bu süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Tahliye Sebeplerinde Süreler ve Özel Şartlar

Kiraya verenin gereksinimi veya yeniden inşa sebebiyle açılacak dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesinin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uygun olarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350). Kiralananı sonradan edinen yeni malik, gereksinimi varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabileceği gibi, sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açarak da sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351).

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerde de süreler sıkıdır. Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdünde, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilir (TBK m.352/1). Kira süresi bir yıl veya daha kısa olan sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı, kira süresinin veya ihtarın verildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılır (TBK m.352/2). Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3). Kiraya veren dava açacağını bu süreler içinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olur (TBK m.353); dava sebeplerine ilişkin hükümler ise kiracının aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

On yıllık sürenin hesabı sözleşmenin türüne göre değişir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresini izleyen on yıllık uzama süresinin sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m.347). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hakkın kullanılması hâlinde de kiracı kiralananı boşaltmazsa tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; kanunda öngörülen dava veya icra yollarına başvurulması gerekir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m.355)

Gereksinim ve yeniden inşa sebepleriyle yapılan tahliyeler, kötüye kullanılmaya elverişli olduğu için kanun bir yaptırım da öngörmüştür. Dava açarak kiralananı gereksinim amacıyla boşaltan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme amacıyla boşaltılan kiralanan, eski hâli değiştirilmeksizin üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu yasaklara aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Tahliye edilen kiracı bakımından bu hüküm, tahliyeden sonra kiralananın kimin tarafından ve hangi amaçla kullanıldığını izlemenin önemini gösterir. Kiralananın kısa süre içinde başkasına kiraya verildiği, satışa çıkarıldığı veya dava gerekçesinde gösterilen kişinin taşınmaza hiç yerleşmediği tespit edilirse, kira sözleşmesi, ilanlar, adres kayıtları ve abonelik bilgileri tazminat davasının başlıca delilleri olur. Kiraya veren bakımından ise gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun baştan belgelenmesi hem tahliye davasını hem de sonraki tazminat riskini belirler.

Kira Bedeli Ödenmezse: TBK m.315 ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Aynı sonuca icra yoluyla da ulaşılabilir: kiraya veren ilamsız icra takibi başlatarak kiracıya ödeme emri gönderir; kiracı itiraz etmez ve süresinde ödeme yapmazsa kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m.269 ve m.269/a). Bu yolda arabuluculuk şartı aranmaz.

Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye talebi de ilamsız icra yoluyla ileri sürülebilir (İİK m.272 vd.). Kiracı itiraz ederse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister; mahkeme itirazın kaldırılması incelemesini belgeler üzerinden yapar. Hangi yolun seçileceği, kiracının itiraz ihtimaline, kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığına ve biriken kira alacağının miktarına göre belirlenmelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kira tespit davası · ihtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesi · iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dilekçesi · temerrüt nedeniyle tahliye dilekçesi · yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye · tahliye davasına cevap dilekçesi · kira davasında arabuluculuk şartı · tahliye süresi hesaplama aracı

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibim yüzde 25’in üzerinde zam isteyebilir mi?

Yüzde 25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Güncel durumda yasal tavan, sözleşmede daha düşük bir oran yoksa TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır; bu oranın üzerindeki artışlar kural olarak geçersizdir.

Kira tespit davasını ne zaman açabilirim?

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, hâkim emsal kira bedellerine ve taşınmazın durumuna göre yeni bedeli TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın belirleyebilir. Süre ve bildirim koşulları yürürlük tarihini etkiler.

Ev sahibi sözleşme bittiği için beni çıkarabilir mi?

Kural olarak hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sözleşmenin bitmesi tahliye sebebi değildir; kiraya verenin kanunda sayılan sebeplere dayanması gerekir. İstisnası on yıllık uzama sonundaki bildirimli fesihtir.

Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve kural olarak altı ay sonra dava açmalıdır.

Kirayı geç ödersem tahliye edilir miyim?

Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememeniz nedeniyle iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Sonuç

Kira artışı ve tahliye, sürelerin ve usulün belirleyici olduğu teknik konulardır. Yasal tavanı aşan bir zam, eksik bildirim ya da süresi kaçırılmış bir dava, hem ev sahibi hem kiracı açısından hak kaybına yol açabilir. Sözleşmenizin özel koşullarını değerlendirmek ve doğru adımı belirlemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Atıf yapılan başlıca mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m. 344, 347, 350, 351, 352, 353). Konut kiralarında geçici yüzde 25 artış sınırı 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat ve oranlar zaman içinde değişebilir; her somut durum için avukat görüşü esastır.