Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira artışı, taraflar arasında en yoğun uyuşmazlık kaynaklarından biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 artış oranını tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlarken; m.345 dava açma süresini ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin kiracıyı hangi dönemden itibaren bağlayacağını düzenler. Beşinci yılın sonunda ise yalnızca TÜFE değil; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyet ölçütüyle tespit yapılır.

Aşağıda; TBK m.344/1 sınırı, 7409 sayılı Kanun ile getirilip 01.07.2024 tarihinde süresi dolan %25 tavan uygulaması, beş yıl sonrası hakkaniyet tespiti (m.344/3), m.345 dava açma süresi (30 gün önce ihtar veya dava), görevli sulh hukuk mahkemesi ve delil-emsal kira bedeli kalemleri sırasıyla ele alınmıştır.

TBK m.344/1 — Yenilenen Dönem Artış Sınırı (TÜFE Oniki Aylık Ortalama)

TBK m.344/1 uyarınca; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrım gözetilmeksizin uygulanır. Kira sözleşmesinde bir yıldan daha uzun süreli olarak yapılmış olsun ya da olmasın, bu esas geçerlidir.

Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmamışsa, m.344/2 devreye girer: hâkim, kiralananın durumunu göz önünde tutarak, hakkaniyete göre kira bedelini belirler; bu belirleme de TÜFE oniki aylık ortalama sınırını aşamaz. Sözleşmede TÜFE üzerinde bir oran (örneğin %60) kararlaştırılmışsa, aşan kısım kesin hükümsüzdür ve artış TÜFE oniki aylık ortalama oranına çekilir. Emredici nitelikteki bu kural, kiracı aleyhine sözleşmesel bir düzenleme ile değiştirilemez.

Yerleşik Yargıtay içtihadına göre TÜFE oniki aylık ortalama, TÜİK tarafından her ay açıklanan endeks üzerinden hesaplanır. Kiracı, kira başlangıç ayına denk gelen ay için açıklanan oranı esas alır; bu oranı aşan artış talepleri yönünden borcun bu kısmı bakımından temerrüt oluşmaz. Kiraya verenin, aşan kısım nedeniyle iki haklı ihtar veya temerrüt yoluyla tahliye talebinde bulunması hukuken sonuç doğurmaz.

7409 Sayılı Kanun ile %25 Tavan — Süresi Biten Geçiş Rejimi (11.06.2022 – 01.07.2024)

11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. maddesi ile TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 çerçevesinde; konut kiraları bakımından maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 01.07.2023 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde artış oranı bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli sayılmıştır. Bu oranı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım bakımından kiracıyı bağlamaz.

Sonrasında 14.07.2023 tarihinde 7456 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, %25 tavanını 01.07.2024 tarihine (bu tarih dâhil) kadar uzatmıştır. 01.07.2024 tarihinde geçici düzenlemenin süresi dolmuş ve uzatılmamıştır. Bu tarihten sonra konut kiralarında artış oranı yeniden yalnızca TBK m.344/1 kuralına, yani TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırına tabi hâle gelmiştir.

Uygulamada önemli bir ayrım: 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 tavan yalnızca konut kiralarını kapsamış; çatılı işyeri kiraları geçici rejim dışında bırakılmıştı. İşyeri kiralarında 2022-2024 döneminde de artış TÜFE oniki aylık ortalama ile sınırlıydı. 01.07.2024 sonrasında konut ile işyeri arasındaki bu ayrım ortadan kalkmış; her iki tür için TBK m.344/1 kuralı tek başına belirleyici hâle gelmiştir.

Beş Yıl Sonrası Hakkaniyet Tespiti — TBK m.344/3

TBK m.344/3, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından; TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini hükme bağlar.

Beşinci yıl kuralının uygulama alanında hâkim, artık yalnızca TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Yerleşik Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (mülga 3. HD dâhil) uygulamasında; taşınmazın konumu, fiziki durumu, kiracının yerleşiklik süresi ve emsal kira bedelleri karşılaştırmalı olarak değerlendirilir. Bulunan piyasa değeri üzerinden yerleşik uygulamada belirli bir bantta “hakkaniyet indirimi” uygulanması söz konusudur; indirim oranı somut olayın koşullarına göre değişkenlik gösterir.

Beşinci yıl tespiti için sözleşmenin sürekli yenilenmiş olması yeterlidir; sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olması sonucu değiştirmez. TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme sonunda fesih iradesini bildirmediği sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; on yıllık uzama süresi boyunca kiracı bakımından fesih hakkı olduğu gibi devam eder. Beşinci yıl tespit davası, on yıllık uzama süresi boyunca da periyodik olarak açılabilir.

TBK m.345 — Dava Açma Süresi ve 30 Günlük İhtar

TBK m.345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

İki senaryo mümkündür:

1. Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması — Mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, doğrudan yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. İhtar zorunluluğu yoktur.
2. 30 gün önce yazılı ihtar + izleyen dönem sonuna kadar dava — Kiraya veren, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce yazılı ihtar ile kira bedelinin artırılacağı iradesini bildirmişse; davayı izleyen kira döneminin sonuna kadar açtığında yine tespit edilecek bedel, yeni dönem başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu iki koşuldan hiçbiri sağlanmadan açılan dava reddedilmez; ancak mahkemece belirlenen yeni bedel, davanın açıldığı tarihten sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. TBK m.345/2 sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedelin bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağını ayrıca öngörür.

İhtar, ispatlanabilir şekilde (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta, kayıtlı elektronik posta / KEP) gönderilmelidir. İhtarın içeriği “kira bedelinin artırılacağı iradesini” açıkça yansıtmalı; yalnızca soyut talep değil, tespit yönünde açık bir bildirim niteliğinde olmalıdır. Uygulamada belirli bir artış oranı yazılmasa da geçerlidir; asıl olan artış iradesinin açık biçimde bildirilmiş olmasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme — Sulh Hukuk, TBK m.343 Sistematiği

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı HMK m.4/1-a; kira ilişkisinden doğan ve içeriği ne olursa olsun tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkemeyi sulh hukuk mahkemesi olarak belirler. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir; HMK m.6 çerçevesinde davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi de yetkili sayılır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk yükümlülüğü, 7445 sayılı Kanun ile 01.09.2023 tarihinden itibaren getirilmiştir; kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk son tutanağının dilekçe ekine konulması gerekmektedir. Aksi hâlde dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süresi boyunca 30 günlük dava açma süresi bakımından zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.

TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliği yapılamayacağını hüküm altına alır. Bu kural; kira bedelinin serbest iradeyle belirlenmesi ilkesinin, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından m.344 sınırıyla dengelendiğini gösterir. m.343-m.352 kapsamındaki hükümler emredici olup sözleşme ile aksi kararlaştırılamaz.

Delil, Bilirkişi ve Emsal Kira Bedeli

Kira tespit davasında ispat yükü, kira artışını talep eden tarafın üzerindedir. Dosyaya sunulması yerleşik uygulama olan deliller şunlardır:

• Emsal kira sözleşmeleri — Aynı bina, aynı sokak veya benzer nitelikte taşınmazlara ait yürürlükteki kira sözleşmeleri.
• Emlakçı fiyat listeleri ve ilanlar — Aynı bölgedeki güncel kira ilanları; delil değerini bilirkişi raporu üzerinden kazanır.
• Bilirkişi raporu — Sulh hukuk mahkemesi, üç kişilik bilirkişi heyeti (genellikle emlakçı + inşaat mühendisi + tapu bilirkişisi) marifetiyle taşınmazı yerinde inceleterek emsal kira bedeli tespiti yaptırır.
• Keşif tutanağı — Kiralananın fiziki durumu, yaşı, konumu ve varsa aleyhine değişiklikleri belgeleyen keşif tutanağı temel unsurdur.
• TÜİK verileri — TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı, matematiksel sınır olarak dosyaya sunulur.

Yerleşik uygulamada mahkeme, bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedelinden hakkaniyet indirimi uyguladıktan sonra yeni kira bedelini belirler. Beşinci yıl kuralında (m.344/3) kiracının uzun süredir taşınmazda oturuyor olması, yerleşiklik kıdemi ve düzenli ödeme geçmişi hakkaniyet indirimi lehine değerlendirilen unsurlardır. Bilirkişi heyeti tarafından bulunacak brüt piyasa değeri üzerinden yapılan indirim, mahkemenin takdirine bağlı olup kesin bir formüle bağlanmamıştır.

Sık Sorulan Sorular

1) Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava öncesi arabuluculuk yükümlülüğü 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunludur; arabuluculuk son tutanağı olmadan dava usulden reddedilir.

2) Yeni dönem başlangıcından 30 gün önce ihtar çekmeden dava açabilir miyim?
Evet, dava her zaman açılabilir. Ancak yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmadıysa ve aynı süre içinde yazılı ihtar da yapılmadıysa, mahkemece belirlenecek yeni bedel yeni dönemin başlangıcından değil; davanın açıldığı tarihten sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

3) 7409 sayılı Kanun’un %25 tavanı 2026’da geçerli midir?
Hayır. %25 tavan uygulaması yalnızca konut kiraları için 11.06.2022 – 01.07.2024 arasında yürürlükte kalmış ve süresi uzatılmamıştır. 01.07.2024 sonrasında konut ve işyeri kiraları için tek sınır TBK m.344/1’deki TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranıdır.

4) Beş yılın sonunda TÜFE sınırı yine geçerli midir?
Hayır. TBK m.344/3 uyarınca beşinci yılın sonunda mahkeme, TÜFE oniki aylık ortalamayı yalnızca dikkate alınacak unsurlardan biri olarak değerlendirir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun kira bedeli belirlenir. Bu belirleme TÜFE ile sınırlı değildir.

5) Kiracı, tespit davası sonuna kadar hangi bedeli ödemelidir?
Kiracı, mahkeme kararı kesinleşinceye kadar mevcut kira bedelini veya sözleşmedeki oran ile TÜFE sınırı içindeki tutarı ödemeye devam eder. Karar kesinleştikten sonra yeni bedel yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olduğu için, aradaki fark tutarı yasal faizi ile birlikte kiracıdan tahsil edilebilir.

6) Kira sözleşmesinde TÜFE’nin üzerinde bir artış oranı yazılıysa ne olur?
TBK m.344/1 emredici hükümdür. Sözleşmede TÜFE oniki aylık ortalamayı aşan artış oranı bakımından kayıt kesin hükümsüzdür; artış TÜFE oniki aylık ortalama oranına indirilir. Kiracının bu aşan kısım nedeniyle temerrüde düşürülmesi mümkün değildir.

Sonuç

Kira bedeli tespit davası, kira ilişkisinin ekonomik dengesini koruyan temel araçtır. TBK m.344/1’in TÜFE sınırı, m.344/3’ün beşinci yıl hakkaniyet ölçütü ve m.345’in 30 günlük ihtar/dava süresi birlikte değerlendirildiğinde; taraf iradesi ile hâkim takdirinin dengeli bir alanı bulunur. 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 tavan uygulaması 01.07.2024 tarihinde süresi dolarak sona ermiş; kira ilişkileri yeniden asıl rejime dönmüştür. Süre şartları ve delil sunumu doğru yapıldığında; kira bedelinin adil biçimde güncellenmesi mümkündür.

İlgili Konular

• Gayrimenkul Hukuku — hub sayfası
• Kiracıya karşı tahliye taahhüdü — yazılı şart (TBK m.352)
• Tapu iptal ve tescil davası — yolsuz tescil (TMK m.1024-1025)
• Ön alım (şufa) hakkı — paydaş, 3 aylık hak düşürücü süre (TMK m.732-733)

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza yönelik hukuki görüş yerine geçmez. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları vardır; dosyanızın delil durumu, kira başlangıç tarihi ve sözleşmedeki artış şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Süreç Özeti — Kira Tespit Davası

1. Kira başlangıç tarihi ve sözleşmedeki artış oranı tespit edilir.
2. TBK m.344/1 kapsamında yeni dönem TÜFE oniki aylık ortalama sınırı hesaplanır.
3. Beşinci yılın sonunda ise emsal kira araştırması ve piyasa kira bedeli çalışması yapılır.
4. Yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce noter ihtarnamesi gönderilir veya dava açılır.
5. Zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulur; son tutanak alınır.
6. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
7. Keşif ve bilirkişi incelemesi sonrasında mahkeme kira bedelini belirler.
8. Karar kesinleştiğinde yeni bedel, ilgili kira döneminden itibaren geçerli olur; fark tutarı yasal faiziyle tahsil edilebilir.