Kira artışı, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344). Ancak 5 kira yılı dolduğunda, taraflardan biri kira tespit davası açarak hâkimden emsal rayice göre yeni bedel belirlenmesini isteyebilir — bu davada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı değildir.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 s.K.). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinde bu şart aranmaz.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Ad Soyad] (T.C. [—]) — [Kiraya veren / Kiracı], [Adres]
VEKİLİ: Av. [Ad Soyad]
DAVALI: [Ad Soyad] — [Kiracı / Kiraya veren], [Adres]
KONU: …/…/20… tarihinde başlayacak kira dönemi için kira bedelinin tespiti talebidir.
HARCA ESAS DEĞER: … TL (talep edilen yıllık kira farkı)
ARABULUCULUK: …/…/20… tarihli anlaşmama son tutanağı ektedir. (Dava şartı yerine getirilmiştir.)
AÇIKLAMALAR:
1. Taraflar arasında, [kiralanan tam adresi] adresindeki taşınmaza ilişkin …/…/20… başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Hâlihazırdaki aylık kira bedeli … TL‘dir.
2. [Aşağıdakilerden dosyanıza uygun olanı seçiniz]
a) KİRAYA VEREN İÇİN — 5 yıl dolmuşsa (TBK m.344/3): Kira sözleşmesi beş kira yılını doldurmuştur. Mevcut kira bedeli, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin çok altında kalmıştır. TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. Bölgedeki emsal kiralar aylık … TL – … TL aralığındadır.
b) KİRACI İÇİN — Yasal tavan aşılmışsa (TBK m.344/1): Davalı kiraya veren, yeni dönem için … TL kira talep etmektedir. Bu tutar, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına göre hesaplanan yasal üst sınırı aşmaktadır. TBK m.344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu hüküm geçersizdir.
3. Taraflar arasında yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamamış; arabuluculuk aşamasında da uzlaşma olmamıştır.
4. Bu itibarla, …/…/20… tarihinde başlayacak kira dönemi için kira bedelinin mahkemenizce tespiti zorunlu hâle gelmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.343, m.344, m.345, m.346; HMK; 6325 s.K. ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri / emsal araştırması, TÜİK TÜFE verileri, kira ödeme dekontları, keşif ve bilirkişi incelemesi, arabuluculuk son tutanağı, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ ve TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
a) Davanın KABULÜ ile …/…/20… tarihinde başlayacak kira dönemi için aylık kira bedelinin … TL olarak TESPİTİNE,
b) Yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.
Tarih: …/…/20…
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad] — İmza
⚠️ %25 Tavan Bitti — Artık Sadece TÜFE
Güncel durum (2026): Konut kiralarında uygulanan %25’lik geçici artış tavanı, 7409 sayılı Kanun ile 11.06.2022’de başlamış ve uzatılarak 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. Bu düzenleme uzatılmamıştır.
Bugün geçerli olan tek kural TBK m.344‘tür:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
- Konut ve çatılı iş yeri için aynı kural geçerlidir. (İş yerleri 01.07.2020’den beri aynı rejime tabidir.)
- Esas alınacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
- TÜFE tavandır — taraflar altında anlaşabilir, üstüne çıkamaz.
- Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile geçersizdir; yasal tavan uygulanır.
Not: TÜFE 12 aylık ortalama, yıllık enflasyonla aynı şey değildir. Son 12 ayın endeks değerlerinin ortalamasıdır ve genellikle yıllık enflasyondan farklıdır. Güncel oran TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır.
5 Yıl Kuralı: TÜFE Tavanı Kalkar
TBK m.344/3 — kira hukukunun en güçlü aracıdır:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde… kira bedeli, taşınmazın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Ne demek? 5 kira yılı dolduktan sonra:
- Hâkim, TÜFE tavanıyla BAĞLI DEĞİLDİR.
- Emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, niteliği ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedel belirlenir.
- Davayı hem kiraya veren hem kiracı açabilir (kira piyasanın çok üstündeyse kiracı da açabilir).
Uygulama: Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bilirkişi, çevredeki emsal kiraları inceleyerek rayiç bedeli belirler. Uygulamada mahkemeler genellikle bir hakkaniyet indirimi uygulayarak, uzun süreli kiracıyı piyasa şokundan kısmen korur.
⚠️ Karar kesinleşmeden icra edilemez. Tespit edilen kira, kararın kesinleşmesinden sonra uygulanır (Yargıtay HGK, 2017/1847 E., 2021/1376 K.).
Dava Ne Zaman Açılmalı? (TBK m.345)
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak tespit edilen kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı davanın açılma zamanına bağlıdır:
| Durum | Ne yapılmalı? | Sonuç |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış hükmü VAR | Dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir | Tespit edilen kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur |
| Sözleşmede artış hükmü YOK | Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı VEYA kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yapmalı | Bildirim yapılmışsa dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve tespit edilen kira yeni dönem başından geçerli olur |
Pratik uyarı: Sözleşmenizde artış hükmü yoksa ve 30 günlük bildirim süresini kaçırırsanız, tespit edilen kira ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır — bir yıl kaybedersiniz.
Kiracı İçin: Fazla Ödediğinizi Geri Alabilirsiniz
Kiraya veren TÜFE tavanının üstünde zam talep ediyorsa:
- Fazlayı ödemek zorunda değilsiniz. Tavanı aşan artış hukuken geçersizdir. Yasal orana göre hesapladığınız tutarı ödeyin ve dekontu saklayın.
- Yazılı ihtarname çekin. TBK m.344 uyarınca yasal sınırın üzerindeki artışın geçersiz olduğunu bildirin.
- Zaten fazla ödediyseniz geri isteyebilirsiniz. Sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m.77 vd.) çerçevesinde alacak davası açılabilir; alacak icra takibine de konu edilebilir.
⚠️ Önemli: Tavan üstü zammı kabul etmemek tahliye sebebi değildir. Kiraya veren sizi bu nedenle çıkaramaz; kira bedelini ancak dava yoluyla artırabilir. Ancak kira ödememek tahliye sebebidir — yasal orana göre hesapladığınız tutarı mutlaka zamanında ödeyin.
Tuzak: Sözlü baskıyla tavan üstü zammı kabul etmek, sonraki yıllarda katlanarak büyüyen bir fark yaratır — çünkü sonraki artışlar bu yüksek taban üzerinden hesaplanır.
📖 İlgili Rehberler
- 📚 Kira Hukuku Örnek Dilekçeler (Tümü)
- İcra ve İflas Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
- Kira Ödenmemesi İhtarnamesi Örneği
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Dilekçesi Örneği
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
- Depozito İadesi İhtarnamesi ve Dava Dilekçesi Örneği
- Tahliye Davasına Cevap Dilekçesi Örneği
Sık Sorulan Sorular
2026’da kira artış oranı nedir?
Kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344). %25’lik geçici konut tavanı 01.07.2024’te sona ermiştir ve uzatılmamıştır. Güncel oran TÜİK verilerine göre her ay değişir.
5 yıl dolunca kira nasıl belirlenir?
TBK m.344/3 uyarınca hâkim, TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedeli belirler. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kira tespit davasını kim açabilir?
Hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Kiraya veren kirayı artırmak, kiracı ise piyasanın üstündeki kirayı düşürmek için başvurabilir.
Sözleşmede TÜFE’den yüksek oran yazıyor, geçerli mi?
Hayır. TBK m.344 emredicidir; sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılsa dahi yasal tavan (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanır. Fazla ödenen tutarlar geri istenebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuktur. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Tespit edilen kira ne zaman uygulanır?
Karar kesinleştikten sonra uygulanır. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin başından geçerli olur; artış hükmü yoksa 30 gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması gerekir (TBK m.345).
