Kira hukukunda süreler kısa ve hak düşürücüdür: ihtarname en az 30 gün, tahliye davası 1 ay, kiracının cevabı 2 hafta. Üstelik 01.09.2023‘ten beri her kira davasından önce arabuluculuk zorunludur. Aşağıda 6 dilekçe, ev sahibi mi kiracı mı olduğunuza göre gruplanmıştır.
1 Eylül 2023‘ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 s.K.).
• Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağı eklenmezse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir.
• İstisna: İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz dava değil geçici hukuki koruma talebidir; dava açılmadan önce bu kararlar alınırsa, dava açma süresi arabuluculuk süresince işlemez (HUAK m.18/A-16).
• Kiracı için: Ev sahibi arabuluculuğa gitmeden dava açtıysa, bu en hızlı savunmanızdır.
Kira uyuşmazlığında süreler kısadır ve tek bir usul hatası davayı kaybettirir. Dosyanıza özel destek alın.
📁 Tüm dilekçe örnekleri tek sayfada: Dilekçe Örnekleri Dizini — aile, icra, ceza, kira, miras ve iş hukuku alanlarındaki 63 dilekçenin tamamı, aranabilir liste hâlinde.
⚡ Net Cevap: Kira uyuşmazlığında doğru dilekçeyi seçmek önce süreyi ve yolu doğru belirlemeyi gerektirir. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira ilişkisinden doğan her davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a); son tutanak dilekçeye eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir, arabulucuya hiç gidilmemişse dava doğrudan usulden reddedilir (m.18/A-2). Dava sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür (HMK m.4/1-a, m.316); cevap süresi iki haftadır (m.317/2). Dilekçe HMK m.119’daki unsurları taşımalı, ihtarname ise TBK m.315’teki en az otuz günlük süreyi içermelidir.
🏠 EV SAHİBİYİM — kiracımı tahliye etmek istiyorum
TBK m.315 · En az 30 gün süre verilerek yazılı ihtar. Tahliyenin ön şartı — atlanırsa dava reddedilir.
📄 Tahliye Taahhüdüne Dayalı TahliyeTBK m.352/1 · Taahhüt kiralananın tesliminden SONRA ve yazılı verilmeli. Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde dava/icra.
📄 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye DavasıTBK m.350 · İhtiyaç gerçek, samimi, zorunlu olmalı. ⚠️ Tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiralanamaz.
💰 KİRA BEDELİ — artış / tespit uyuşmazlığı
🔑 KİRACIYIM — hakkımı korumak istiyorum
HMK m.317 · 2 hafta içinde cevap. İhtar 30 günden kısaysa, taahhüt teslimden önce alınmışsa dava reddedilir.
📄 Depozito İadesi İhtarnamesiTBK m.342 · Depozito 3 aylık kirayı aşamaz. Olağan eskime kesilemez. İhtarname → icra → dava.
2026’da Kira Artışı: %25 Tavan Artık Yok
Bu, kira hukukunda en çok yanlış bilinen konudur.
Konut kiralarında uygulanan %25’lik geçici artış tavanı, 01.07.2024 tarihinde SONA ERMİŞTİR ve UZATILMAMIŞTIR.
Bugün geçerli olan tek kural TBK m.344‘tür: kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.
- Konut ve çatılı iş yeri için aynı kural geçerlidir. (İş yerleri 01.07.2020’den beri aynı rejimdedir.)
- Esas alınacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
- TÜFE tavandır: taraflar altında anlaşabilir, üstüne çıkamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile geçersizdir.
- TÜFE 12 aylık ortalama ≠ yıllık enflasyon. İkisi farklı rakamlardır; karıştırılmamalıdır. Güncel oran TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır.
- Tavanı aşan zammı kabul etmemek tahliye sebebi DEĞİLDİR. Ancak kira ödememek tahliye sebebidir — yasal orana göre hesapladığınız tutarı mutlaka zamanında ödeyin.
5 Yıl Kuralı: Tavan Kalkar
TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim TÜFE oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedel belirlenir. Bu davayı hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Uygulamada kira tespit kararının kesinleşmeden icraya konulamayacağı kabul edilir.
Kira Hukukunda Kritik Süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira ödenmemesi ihtarı (konut/çatılı iş yeri) | en az 30 gün | TBK m.315 |
| Tahliye taahhüdünde dava/icra | 1 ay (taahhüt edilen boşaltma tarihinden) | TBK m.352/1, m.353 |
| İki haklı ihtarda tahliye davası | 1 ay (kira yılı bitiminden) | TBK m.352/2 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | 1 ay (sözleşme/fesih dönemi sonundan) | TBK m.350, m.353 |
| Yeni malik — yazılı bildirim | 1 ay (edinme tarihinden) | TBK m.351 |
| Yeni malik — dava açma | bildirimden 6 ay sonra | TBK m.351 |
| Kira tespit davası (artış hükmü yoksa) | yeni dönemden 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | TBK m.345 |
| Tahliye davasına cevap (kiracı) | 2 hafta | HMK m.317 |
| Sebep göstermeksizin sona erdirme | 10 yıllık uzama sonrası, 3 ay önce bildirim | TBK m.347 |
| ⚠️ Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl | TBK m.355 |
Görevli mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; yargılama basit usule tabidir.
Arabuluculuk Usulü: Süreler, Toplantı ve Anlaşma Belgesi
Kira davalarında dava şartı arabuluculuk, HUAK m.18/B ile getirilmiş; süreç m.18/A’daki genel kurallara tabidir. Dilekçe yazmadan önce bilinmesi gereken kurallar şunlardır:
Kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapsam | Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç | HUAK m.18/B-1-a |
| Başvuru yeri | Uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosu | HUAK m.18/A-4 |
| Süre | Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir | HUAK m.18/A-9 |
| Sürelere etkisi | Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez | HUAK m.18/A-15 |
| İlk toplantıya gelmeyen taraf | Mazeretsiz katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur | HUAK m.18/A-11 |
| Son tutanak | Dilekçeye eklenmezse bir haftalık kesin süre; hiç başvurulmamışsa doğrudan usulden ret | HUAK m.18/A-2 |
| Anlaşma belgesi | İcra edilebilirlik şerhi zorunlu; taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır | HUAK m.18/B-3 |
Hak düşürücü sürenin arabuluculuk boyunca işlememesi kira hukukunda özellikle önemlidir. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya iki haklı ihtar sebebine dayanan tahliye davalarında kanun bir aylık dava açma süresi öngörür; bu süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurulmuşsa, son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre hesaba katılmaz. Ancak son tutanaktan sonra kalan süre kısa olabileceğinden dilekçenin önceden hazır tutulması gerekir. Ayrıntı için kira davasında dava şartı arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Dava mı İcra mı? İlamsız Tahliye Yolunun Kuralları
Kira ödenmediğinde kiraya veren dava yerine icra yolunu da seçebilir ve bu yol arabuluculuk şartının dışındadır. Takip kira alacağına ilişkinse ve alacaklı talep ederse, ödeme emri temerrüt ihtarını ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceğini içerir; borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır ve kira sözleşmesini veya imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez (İİK m.269/c).
İcra ve dava yollarının karşılaştırması
| Yol | Ne zaman uygun? | Arabuluculuk | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tahliye talepli ilamsız takip (örnek 13) | Kira ödenmiyor, sözleşme ve imza tartışmasız | Gerekmez | İİK m.269-269/c; HUAK m.18/B-1-a |
| Temerrüt nedeniyle tahliye davası | Kiracı sözleşmeye veya ödemeye itiraz ediyor, delil tartışması var | Dava şartı | TBK m.315; HUAK m.18/B-1-a |
| Tahliye taahhüdüne dayalı icra | Yazılı ve teslimden sonra verilmiş taahhüt var | Gerekmez | TBK m.352/1; İİK m.272 vd. |
| Tahliye taahhüdüne dayalı dava | Taahhüdün geçerliliği tartışmalı | Dava şartı | TBK m.352/1; HUAK m.18/B-1-a |
| Kira alacağı davası | Yalnızca alacak isteniyor | Dava şartı | TBK m.313-315; HUAK m.18/B-1-a |
İlamsız takip hızlıdır ama kiracı itiraz ettiğinde alacaklının itirazın kaldırılması için noter onaylı sözleşme gibi güçlü belgelere ihtiyacı vardır (İİK m.269/b). Sözleşme adi yazılı ise ve kiracı imzayı reddederse süreç dava yoluna dönebilir. Hangi yolun seçileceği bu nedenle elinizdeki belgeye göre belirlenmelidir: icra yoluyla tahliye.
Kiracı Kirayı Ödemek İstiyor, Ev Sahibi Almıyorsa
Kiraya verenin kirayı kabul etmemesi, kiracıyı temerrüde düşürmez ama belgelenmezse tahliye tartışmasına kapı aralar. Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107). Uygulamada kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek kira bedelini gösterilen yere yatırır. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına açıklamalı olarak havale edilmesi de ödemenin ispatı bakımından güçlü bir delildir. Kiracının kendi hesabında bekletmesi ise ödeme sayılmaz.
Tahliye Sebepleri: Kanun Metnindeki Süreler
Dilekçenin hangi fıkraya dayandığı açıkça yazılmalıdır; çünkü her tahliye sebebinin dava açma süresi ayrı bir başlangıç anına bağlıdır:
Tahliye sebepleri ve dava süreleri
| Sebep | Süre ve başlangıç | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | Yazılı ihtarla en az 30 gün süre; süre sonunda fesih ve tahliye | TBK m.315 |
| Kiraya verenin gereksinimi | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren bir ay içinde dava | TBK m.350/1 |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Aynı süre; kiralananın kullanımı imkânsız olmalı | TBK m.350/2 |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; veya süre sonundan itibaren bir ay | TBK m.351 |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar | Kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava | TBK m.352/2 |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu | Sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava; kiraya veren kuruluşta bilmiyor olmalı | TBK m.352/3 |
| Dava süresinin uzaması | Süre içinde yazılı bildirimle dava açma süresi bir kira yılı uzar | TBK m.353 |
| On yıllık uzama sonu | Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeksizin fesih | TBK m.347/1 |
Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354); sözleşmeye konulacak daha kısa süreler veya ek tahliye sebepleri hüküm doğurmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348) ve aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3). Tek eşe gönderilen ihtar, en özenli yazılmış dilekçeyi bile sonuçsuz bırakabilir: aile konutu olarak kullanılan kiralık taşınmaz.
Kira Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan 6 Hata
- Arabuluculuğa gitmeden dava açmak. 01.09.2023’ten beri dava şartıdır. Son tutanak yoksa dava usulden reddedilir — aylar boşa gider.
- İhtarnamede 30 günden kısa süre vermek. TBK m.315, konut ve çatılı iş yerinde en az 30 gün arar. 15 günlük ihtarla açılan tahliye davası reddedilir.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatmak. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesini arar (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhüt, teslimden önce verildiği gerekçesiyle geçersiz sayılma riski taşır — en sık düşülen tuzak budur.
- İhtiyaç tahliyesinden sonra evi başkasına kiralamak. TBK m.355: 3 yıl yasağı vardır. İhlal edilirse eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
- Kiracı olarak depozitoyu nakit vermek ve belge tutmamak. Depozito uyuşmazlıklarının çoğu, tahliye günü tutanak/fotoğraf olmamasından çıkar. Giriş ve çıkış fotoğraflarınızı saklayın.
- Ev sahibi olarak fiili tahliyeye kalkışmak. Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak, elektrik/su kesmek suç oluşturabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılır.
Hangi Durumda Hangi Dilekçe?
Kira uyuşmazlıklarında doğru belgeyi seçmek süreci kısaltır.
Duruma göre belge seçimi
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Kira ödenmiyor | Temerrüt ihtarnamesi | Otuz günlük süre |
| Taahhüt var, çıkmıyor | Tahliye talebi veya icra takibi | Bir aylık süre |
| Zam anlaşmazlığı | Kira tespit davası dilekçesi | Yeni dönem öncesi |
| Gereksinim var | İhtiyaç nedeniyle tahliye dilekçesi | Süre şartı |
| Depozito geri gelmiyor | İhtarname ve dava dilekçesi | İade talebi |
| On yıl doldu | Bildirim yazısı | Üç ay önce |
| Tahliye davasına cevap | Cevap dilekçesi | İki haftalık süre |
| Erken çıkış | Bildirim ve makul süre | Sorumluluk |
| Ortak nokta | Noter aracılığıyla gönderin | İspat gücü |
Dokuzuncu satır tüm belgeler için geçerli kuraldır: kira ilişkisindeki bildirim ve ihtarların noter aracılığıyla yapılması, hem tebliğ tarihini hem içeriği kesin biçimde ispatlar — adi mektup veya mesajla yapılan bildirimler sonradan tartışma konusu olur. Birinci ve üçüncü satırlar ise en sık kullanılan iki belgedir.
Gayrimenkul rehberlerimiz: aile konutu şerhi · komşuluk hukuku · önalım hakkı · devletin sorumluluğu · kira gelirinin vergilendirilmesi · hobi bahçesi alırken
Dilekçe ve İhtarnamelerde Ortak Kurallar
Belge türü ne olursa olsun bazı unsurlar her zaman bulunmalıdır.
Belgelerde ortak unsurlar
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Taraflar | Ad, soyad, kimlik, adres | Tebligat için |
| Sözleşme bilgisi | Tarih, taşınmaz, bedel | Somutlaştırma |
| Talep | Açık ve belirli | Belirsiz talep reddedilir |
| Süre | Tanınan süre açıkça yazılmalı | Kanuni asgariye uyun |
| Sonuç uyarısı | Uyulmazsa ne olacağı | İhtarnamelerde zorunlu |
| Dayanak | Kanun maddesi | Güçlendirir |
| Ekler | Sözleşme, dekont, tapu | Listeleyin |
| İmza ve tarih | Zorunlu | Usul |
| Gönderim | Noter aracılığıyla | Tebliğ mazbatasını saklayın |
Üçüncü ve beşinci satırlar en sık yapılan iki hatayı önler: talebin açık ve belirli olmaması dilekçenin reddine yol açar ve ihtarnamede uyulmaması hâlinde doğacak sonucun belirtilmemesi ihtarı geçersiz kılabilir. Dokuzuncu satır ise ispat boyutudur — tebliğ mazbatası, sürelerin başlangıcını gösteren tek kesin belgedir.
Kira Uyuşmazlığında Görevli Mahkeme ve Süreler
Doğru mahkeme ve süre hak kaybını önler.
Görev, yetki ve süreler
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk | Kira uyuşmazlıkları |
| Yetkili mahkeme | Davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri (kiralananın bulunduğu yer) | Seçimlik (HMK m.6, m.10) |
| Arabuluculuk | Kira uyuşmazlıklarında dava şartı | Önce başvurun |
| İstisna | Bazı talepler kapsam dışı | Kontrol edin |
| Tahliye davası | Sebebe göre süre | Kaçırmayın |
| Temerrüt | Otuz günlük ihtar sonrası | Dava veya takip |
| Cevap süresi | Dava dilekçesi tebliğinden itibaren | İki hafta |
| İcra takibi | İtiraz süresi | Yedi gün |
| Zamanaşımı | Kira alacaklarında beş yıl | Her ay ayrı işler |
Üçüncü satır son yıllardaki en önemli usul değişikliğidir: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır — bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Birinci satır ise görevli mahkemeyi verir; kira uyuşmazlıklarında görev sulh hukuk mahkemesindedir.
📖 İlgili Rehberler
- Erken Tahliyede Kira Alacağına Cevap Dilekçesi Örneği (TBK m.325)
- Depozito (Güvence Bedeli) İadesi Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.342)
- Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK m.350/2)
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.351)
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
- Aile Hukuku Örnek Dilekçeler
- Gayrimenkul Hukuku Rehberi (Ana Rehber)
- Kira Tespiti ve Tahliye Davaları
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
- İcra Hukuku Örnek Dilekçeler
- Ceza ve İnfaz Hukuku Örnek Dilekçeler
Dilekçe Yazarken: Zorunlu Unsurlar
Örnek bir metni doldurmak tek başına yeterli değildir. Dava dilekçesinin taşıması gereken unsurlar Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.119’da sayılmıştır ve eksiklik usul sorunu doğurur:
- Mahkemenin adı
- Davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri
- Davacının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası
- Varsa kanuni temsilcilerin ve vekilin adı, soyadı ve adresleri
- Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değeri
- İddianın dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri
- İddia edilen her bir vakıanın hangi delille ispat edileceği
- Dayanılan hukuki sebepler
- Açık bir şekilde talep sonucu
- İmza
Birincisi: vakıalarla delillerin eşleştirilmemesi. “Tanık, bilirkişi, her türlü delil” şeklindeki genel ifade, hangi vakıanın hangi delille ispatlanacağını göstermez. İkincisi: talep sonucunun belirsiz bırakılması. Ne istediğinizi rakam ve kalem olarak açıkça yazmazsanız hüküm de belirsiz kalır.
Kira davaları sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiğinden basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a). Bu usulün dilekçe yazımına iki doğrudan etkisi vardır: cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilemez (HMK m.317/3) ve taraflar tüm delillerini dilekçeleriyle birlikte, hangi vakıanın delili olduğunu da belirterek bildirmek zorundadır (HMK m.318). Yani dava veya cevap dilekçesinde gösterilmeyen delil için sonradan ikinci bir fırsat çoğu zaman yoktur.
Kira Davalarında Dilekçeye Eklenmesi Zorunlu Belge
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma sağlanamadığında düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Eklenmezse dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Tek istisna, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin taleplerdir.
İhtarname ile Dilekçe Aynı Şey Değildir
İhtarname ile dava dilekçesinin farkı
| Ölçüt | İhtarname | Dava dilekçesi |
|---|---|---|
| Amacı | Karşı tarafı uyarmak, süre vermek, temerrüde düşürmek | Mahkemeden hüküm istemek |
| Nereye verilir | Notere | Mahkeme veznesine / UYAP üzerinden |
| Şekli | Serbest; içerik ve tebliğ ispatı önemli | HMK m.119 unsurları zorunlu |
| Harç | Noter ücreti | Başvurma ve peşin harç yatırılır |
| Sonucu | Süre başlatır, delil oluşturur | Yargılama başlatır |
Karşı tarafın adresi hatalıysa dilekçe doğru olsa bile süreç tıkanır. Tebligat yapılamayan dosyalarda aylar kaybedilir. Dilekçeyi vermeden önce adresi güncel bir kaynaktan teyit edin ve biliniyorsa alternatif adres ile iletişim bilgilerini de dosyaya girin.
Kiracının Cevap Dilekçesinde İlk Kontrol Edilecekler
Tahliye davasına cevap verecek kiracı için esastan önce usul gelir; çünkü kira davalarının büyük kısmı esasa girilmeden, süre ve şekil eksikliklerinden sonuçlanır. Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağı eklenmiş mi, arabuluculuğa hiç başvurulmadan mı dava açılmış (HUAK m.18/A-2)? Temerrüt ihtarında konut ve çatılı işyeri için en az otuz günlük süre verilmiş mi ve bu süre tebliği izleyen günden başlatılmış mı (TBK m.315)? Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra mı alınmış ve dava taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde mi açılmış (TBK m.352/1)? Aile konutunda ihtar eşe de ayrıca gönderilmiş mi (TBK m.349/3)? Gereksinim davasında süre sonundan itibaren bir aylık pencere korunmuş mu (TBK m.350)?
Bu soruların her birine olumsuz cevap, cevap dilekçesinde ayrı bir husus olarak ve dayandığı kanun maddesiyle birlikte ileri sürülmelidir. Basit yargılama usulünde ikinci bir dilekçe hakkı bulunmadığından (HMK m.317/3), ödeme dekontları, tebliğ mazbataları ve taahhüdün tarihini gösteren belgeler cevap dilekçesiyle birlikte sunulmalıdır. Ayrıntılı metin için tahliye davasına cevap dilekçesi örneği sayfamıza bakabilirsiniz.
Örnek Metni Kullanırken
Bu sayfadaki örnekler bir iskelet sunar; her dosyanın vakıaları farklıdır. Kullanmadan önce şunları mutlaka uyarlayın: taraf bilgileri, kiralananın adresi ve niteliği (konut / çatılı işyeri / arsa), sözleşme tarihi ve süresi, dayanılan hukuki sebep ve süreler, talep edilen tutarın dökümü. Süreler ve nitelendirme yanlış olduğunda, dilekçenin biçimi kusursuz olsa dahi sonuç alınamaz.
Dilekçe Seti: Tam Liste
Kira uyuşmazlıklarında kullanılabilecek metinler, tarafına ve aşamasına göre aşağıda toplanmıştır. Dosyanızın hangi aşamada olduğunu belirledikten sonra doğru metne geçin.
Kiraya veren tarafında — tahliye yolları:
- Kira ödenmiyorsa → otuz günlük ihtarname, ardından temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi
- Bir kira yılında iki kez ihtar çekildiyse → iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dilekçesi
- Yazılı tahliye taahhüdü varsa → tahliye taahhüdüne dayalı tahliye dilekçesi
- Konut veya işyeri gereksinimi varsa → ihtiyaç nedeniyle tahliye dilekçesi
- Taşınmaz kiracılı olarak satın alındıysa → yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye dilekçesi
- Yeniden inşa veya esaslı onarım yapılacaksa → yeniden inşa nedeniyle tahliye dilekçesi
Kira bedeli uyuşmazlığı:
- Bedel piyasanın altında kaldıysa → kira tespiti dava dilekçesi
Kiracı tarafında:
- Depozito iade edilmiyorsa → depozito iadesi ihtarnamesi, ardından depozito iadesi dava dilekçesi
- Sözleşme bitmeden çıkıldıysa ve kalan aylar isteniyorsa → erken tahliyede kira alacağına cevap dilekçesi
Her metnin kendi sayfasında süre hesabı, ispat yükü ve sık yapılan hatalar ayrıca açıklanmıştır.
Yanlış Metin Seçiminin Bedeli
Kira uyuşmazlıklarında en pahalı hata, doğru metnin yanlış aşamada kullanılmasıdır. Üç tipik örnek:
1. İhtarname yerine doğrudan dava. Kira ödenmediğinde ihtarname çekilmeden açılan tahliye davası reddedilir. Otuz günlük süre işletilmeden fesih hakkı doğmaz.
2. Süre dolmadan dava. İhtarname çekilmiş olsa dahi, otuz gün dolmadan açılan dava süre yönünden reddedilir ve süreç baştan başlar.
3. Dava penceresinin kaçırılması. İhtiyaç ve yeniden inşa yollarında dava, sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Pencere kaçırıldığında bir yıl beklenir; ancak süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Bu üç hata, dosyanın esasıyla ilgili değildir; tamamen zamanlamayla ilgilidir ve tamamı önlenebilir. Bu nedenle metin seçilmeden önce hangi aşamada olunduğu yazıya dökülmelidir: sözleşme türü, başlangıç ve bitiş tarihi, gönderilmiş ihtarnameler ve tebliğ tarihleri.
Doğru metni yanlış aşamada kullanmak dosya kaybettirir
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Dosyanızın hangi aşamada olduğunu, dayanılacak fıkrayı ve dava açma süresini birlikte belirlemek, arabuluculuk sürecine hazırlanmak ya da dilekçenizi gözden geçirtmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Dilekçe örneklerinin tamamı için dilekçe örnekleri dizini sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
2026’da kira artış oranı nedir?
Kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344). %25’lik geçici konut tavanı 01.07.2024’te sona ermiş ve uzatılmamıştır. Güncel oran TÜİK verilerine göre her ay değişir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama, kira alacağı) dava şartı arabuluculuk uygulanır. Son tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz dava değil geçici hukuki koruma talebidir; dava açılmadan önce bu kararlar alınırsa, dava açma süresi arabuluculuk süresince işlemez (HUAK m.18/A-16).
Kira uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevli?
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve yargılama basit usule tabidir. Cevap süresi iki haftadır.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra marifetiyle yapılabilir. Kilit değiştirme, eşya çıkarma veya elektrik/su kesme gibi fiili tahliye girişimleri suç oluşturabilir; derhal kolluğa başvurulmalıdır.
Ev sahibi kirayı almıyorsa ne yapmalıyım?
Ödeme iradenizi belgeleyin: kira bedelini bankaya kiraya veren adına bloke hesaba yatırın veya sulh hukuk mahkemesine tevdi edin. Aksi hâlde ‘kira ödemedi’ iddiasıyla tahliye riski doğar.
Bu dilekçeleri olduğu gibi kullanabilir miyim?
Bu şablonlar genel bir çerçeve sunar. Kira hukukunda süreler kısa ve hak düşürücüdür; tek bir usul hatası davanın reddine yol açar. Köşeli parantezli alanlar dosyanıza göre doldurulmalı; nihai değerlendirme ve UYAP teyidi mutlaka avukatınızca yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdünde bir aylık süre ne zaman başlar?
Süre, taahhüdün verildiği tarihten değil, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten başlar; kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır (TBK m.352/1). Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olmalıdır.
Arabuluculuk sırasında dava süresi işler mi?
Hayır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
Arabuluculuk toplantısına gitmezsem ne olur?
Mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir ve davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m.18/A-11).
Kira ödenmediğinde icra mı dava mı?
Kira sözleşmesi ve imza tartışmasızsa tahliye talepli ilamsız takip daha hızlıdır ve arabuluculuk gerektirmez (İİK m.269; HUAK m.18/B-1-a). Kiracı itiraz edip imzayı reddederse ve sözleşme noter onaylı değilse dava yolu gündeme gelir.
Kira davasında sonradan delil sunabilir miyim?
Kira davaları basit yargılama usulüne tabidir; taraflar tüm delillerini dilekçeleriyle birlikte, hangi vakıanın delili olduğunu belirterek bildirmek zorundadır ve cevaba cevap dilekçesi verilemez (HMK m.316-318).
Ankara kira ve gayrimenkul avukatı kadromuz, kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıklarında yanınızda.
