Erken Tahliyede Kira Alacağına Cevap Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.325 ve Makul Süre

Tayin çıktı, iş değişti, ailevi bir zorunluluk doğdu. Kiracı sözleşme bitmeden taşınır ve birkaç ay sonra elinde kalan tüm ayların kirasını isteyen bir dava dilekçesiyle karşılaşır.

Bu talep çoğu zaman olduğu gibi kabul edilir; oysa kanun sorumluluğu açıkça sınırlamıştır. Aşağıda sorumluluğun gerçek kapsamı, makul sürenin nasıl belirlendiği, sorumluluğu tamamen bitiren mekanizma ve hazır bir cevap dilekçesi ile tahliye bildirimi yer almaktadır.

Sorumluluk Kalan Aylarla Değil, Makul Süreyle Sınırlıdır

Buradaki yanlış anlama, davaların büyük bölümünde gereksiz ödeme yapılmasına yol açar.

Kanun şunu düzenler: kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Yani on iki aylık sözleşmenin üçüncü ayında çıkan kiracı, kalan dokuz aydan değil; taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süre kadarından sorumludur. Bu süre uygulamada çoğu zaman bir ilâ üç ay aralığında değerlendirilmektedir; ancak her dosyada ayrıca belirlenir.

Düzenlemenin mantığı iki yönlüdür: bir yandan kiralananı kullanmayan kiracının sorumluluğunun tamamen ortadan kalkmaması sağlanmış, diğer yandan kiracıya sorumluluğunu makul bir süreyle sınırlama imkânı tanınmıştır.

Makul Süre Nasıl Belirlenir?

Makul süre, sözleşmede yazan bir sayı değil; her dosyada ayrıca tespit edilen bir olgudur.

Belirlenmesinde dikkate alınan ölçütler:

• Taşınmazın cinsi ve niteliği. Konut mu, işyeri mi? İşyerlerinde kiralama süresi genellikle daha uzundur.
• Konum. Merkezî ve talep gören bir bölgede süre kısalır.
• Kira bedeli. Piyasa üzerindeki bir bedel, kiralama süresini uzatır.
• Tahliye tarihindeki piyasa koşulları. Değerlendirme, dava tarihine değil tahliye tarihine göre yapılır.
• Taşınmazın durumu. Hemen kullanıma hazır mı, tadilat gerektiriyor mu?

Başlangıç anı: makul süre, kiracının fiilî kullanımının sona erdiği, yani taşınmazın teslim edildiği tarihten itibaren işler. Bu nedenle anahtar teslim tarihi dosyanın en kritik verisidir.

Tespit, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Bu nedenle cevap dilekçesinde keşif talebi mutlaka yer almalı ve çevredeki benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığına ilişkin emsal araştırması sunulmalıdır.

Sorumluluğu Tamamen Bitiren Yol: Yeni Kiracı Önerisi

Kanun, kiracıya makul süre kirasından da kurtulma imkânı tanır ve bu, en az bilinen hükümlerden biridir.

Kiracının, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Üç unsur birlikte aranır:

• Kabul edilmesi beklenebilecek olmak. Aday, objektif olarak makul bir kiraya verenin kabul edeceği nitelikte olmalıdır.
• Ödeme gücüne sahip olmak. Bu, belgeyle gösterilir: gelir belgesi, çalışma yazısı, gerekirse kefil.
• Kira ilişkisini devralmaya hazır olmak. Aday, mevcut sözleşme koşullarıyla devralmaya razı olmalıdır.

Pratik uygulama: öneri yazılı yapılmalı, tercihen noter ihtarnamesiyle iletilmeli ve adayın kimlik ile gelir bilgileri eklenmelidir. Sözlü öneri sonradan ispatlanamaz.

Kiraya veren öneriyi haklı bir sebep göstermeksizin reddederse, bu husus savunmada ileri sürülür. Ret gerekçesinin makul olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Kiraya Verenin Mahsup Yükümlülüğü

Maddenin son hükmü, uygulamada en çok atlanan ve kiracı lehine en güçlü olan kısmıdır.

Kiraya veren; yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bunun üç ayağı vardır:

1. Kurtulunan giderler. Taşınmaz boş kaldığı dönemde kiraya verenin ödemekten kurtulduğu kalemler indirilir.

2. Elde edilen yararlar. Taşınmaz bu dönemde başka biçimde kullanılmışsa, elde edilen yarar mahsup edilir.

3. Elde etmekten kasten kaçınılan yararlar. En kritik ayak budur. Kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermek için hiçbir çaba göstermemişse — ilan vermemiş, emlak ofisine kayıt yaptırmamışsa — bu pasiflik kiracıya yüklenemez.

Aksi kabul, kiraya verenin taşınmazı bilerek boş tutup sorumluluğu uzatmasına imkân verirdi. Bu nedenle cevap dilekçesinde, davacıdan kiralama çabalarına ilişkin ilan kayıtları ve emlak ofisi yazışmalarının sunulması talep edilmelidir.

Taşınmaz Yeniden Kiralandıysa

Bu, davayı en hızlı bitiren olgudur ve çoğu zaman araştırılmadan geçilir.

Taşınmaz fiilen yeniden kiraya verilmişse, o tarihten sonrası için kiracının sorumluluğu bulunmaz. Kiraya veren aynı dönem için hem yeni kiracıdan hem eski kiracıdan kira alamaz.

Yeniden kiralama tarihi şu yollarla araştırılır:

• Davacıdan yeni kira sözleşmesinin sunulmasının istenmesi,
• Abonelik kayıtları. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kim adına ve hangi tarihte açıldığı,
• Apartman yönetimi ve site kayıtları. Aidat tahakkukunun kime yapıldığı,
• Emlak ilanlarının yayından kaldırılma tarihi.

Bu araştırma cevap dilekçesinde ara kararla talep edilmelidir.

Hangi Durumda Erken Tahliye Söz Konusudur? TBK m.327, 329, 347 ve 348

TBK m.325, kiracının kiralananı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın geri vermesini düzenler. Bu nedenle kiracının gerçekten erken çıkıp çıkmadığı, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre ayrı ayrı belirlenir. Birçok dosyada kiraya veren “erken tahliye” iddiasıyla dava açar; oysa kiracı kanuna uygun şekilde sözleşmeyi sona erdirmiştir ve TBK m.325 hiç uygulanmaz.

Belirli süreli sözleşmede. TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Süre bitiminden on beş gün önce yazılı bildirimde bulunup süre sonunda çıkan kiracı erken tahliye etmiş değildir. Buna karşılık bildirimi yapmadan uzama yılının ortasında çıkan kiracı, uzayan dönem bakımından TBK m.325’e tabi olur.

Belirsiz süreli sözleşmede. TBK m.347/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirsiz süreli sözleşmeyi genel hükümlere göre her zaman feshedebilir. Genel hüküm olan TBK m.329 uyarınca taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin, yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır. Bu süre ve döneme uymadan çıkan kiracı bakımından TBK m.325 uygulanır. Her iki hâlde de TBK m.348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır; sözlü veya telefon mesajıyla yapılan bildirim, fesih bildirimi olarak ispat sorunu doğurur.

Önemli sebeple fesih. TBK m.331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisini kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim, bütün durumları göz önünde tutarak bu erken feshin parasal sonuçlarını belirler. Kiracının çıkış sebebi ağır bir sağlık sorunu veya zorunlu bir taşınma gibi çekilmezlik boyutuna ulaşıyorsa, savunma TBK m.325’in yanında m.331’e de dayandırılmalıdır; bu durumda kiraya verenin talebi makul süre kirası değil, hâkimin hakkaniyete göre belirleyeceği parasal sonuçtur.

Bildirim Süresine Uymanın Değeri

Birçok kira sözleşmesinde “kiracı çıkmak isterse bir ay önceden bildirir” türü bir madde bulunur. Bu maddeye uymak, kiracıya somut avantaj sağlar.

Mantık şudur: kiracı bildirimi yaptığı andan itibaren kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için hazırlığa başlayabilecek durumdadır. Bildirim süresi ile kiracının hâlâ oturduğu süre çakıştığından, tahliye sonrası boşluk riski azalır.

Yargı uygulamasında, kiraya verenin bu ihbar süresini pasif geçirmesi ve yeni kiracı aramaması hâlinde bu kusurun kiracıya yükletilemeyeceği; kiracının, bildirim süresinin makul süreden mahsubunu talep edebileceği kabul edilmektedir.

Pratik sonuç: çıkmadan önce mutlaka yazılı bildirim yapılmalı ve tebliğ belgesi saklanmalıdır. Bu tek belge, sorumluluğu bir ay veya daha fazla kısaltabilir.

Anahtar Teslimi: Sorumluluğun Saati

Makul süre teslim tarihinden işlediğinden, teslimin belgelenmemesi sorumluluğu belirsiz biçimde uzatır.

Uygulamada karşılaşılan sorun şudur: kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınır, böylece teslim tarihi tartışmalı hâle gelir ve sorumluluk sürer.

Çözüm nettir: anahtarlar tevdi edilmelidir. TBK m.107 uyarınca alacaklı temerrüde düştüğünde borçlu, edimini alacaklı adına tevdi ederek borcundan kurtulabilir; tevdi yeri hâkim tarafından belirlenir. Uygulamada anahtarların noter aracılığıyla teslim teklifine konu edilmesi veya sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesi yoluna gidilir. Tevdi belgesi, teslim tarihinin resmî kanıtıdır.

Bunun yanında yapılması gerekenler: karşılıklı imzalı teslim tutanağı, taşınmazın tarihli fotoğrafları, sayaç endekslerinin kaydı ve abonelik kapama işlemleri. Bu belgeler aynı zamanda depozito iadesi bakımından da kullanılır; ayrıntı için depozito iadesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Usul: Arabuluculuk, Cevap Süresi ve Zamanaşımı

Kiraya verenin kalan aylara ilişkin kira alacağı davası, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. HUAK m.18/B-1-a uyarınca bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davacı arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklememişse, cevap dilekçesinde ilk olarak bu eksiklik ileri sürülmelidir; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava HMK m.115 uyarınca usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmesi ayrıca kiracı bakımından yeniden kiralama tarihini ve kiraya verenin kiralama çabalarını öğrenmek için ilk fırsattır.

Dava sulh hukuk mahkemesinde HMK m.316 uyarınca basit yargılama usulüyle görülür ve cevap süresi HMK m.317 uyarınca dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır. Basit yargılamada iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı dilekçelerin verilmesiyle başladığından, makul süre, yeni kiracı önerisi, yeniden kiralama ve mahsup savunmalarının tamamı cevap dilekçesinde bir arada ileri sürülmeli ve delilleri gösterilmelidir. Kira bedelleri TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kiraya veren alacağı ilamsız icra takibiyle istemişse, makul süre bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden itirazın iptali davasında icra inkâr tazminatının şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca tartışılmalıdır. Cevap süresi kısa olduğundan dosyanızı tebliğ alır almaz değerlendirmek için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Erken Tahliyede Cevap Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; eğik çizgiyle ayrılan seçeneklerden dosyanıza uyanı bırakın. Yeni kiracı önerilmemişse veya taşınmaz yeniden kiralanmamışsa ilgili hususlar çıkarılır. Sonunda, çıkmadan önce gönderilmesi gereken tahliye bildirimi ve yeni kiracı önerisi metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Cevap Öncesi Kontrol Listesi

• Kira sözleşmesi ve içindeki bildirim süresine ilişkin madde,
• Tahliye bildiriminin tarihi ve tebliğ belgesi,
• Anahtar teslim tarihi ve tutanağı ya da noter tevdi belgesi,
• Çıkış tarihli fotoğraflar ve sayaç endeksleri,
• Abonelik kapama ve borcu yoktur belgeleri,
• Yeni kiracı önerisi yapıldıysa ihtarname ve adayın gelir belgeleri,
• Çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin emsal kiralama ilanları,
• Taşınmazın yeniden kiralanıp kiralanmadığına dair araştırma,
• Depozito ödeme belgesi ve mahsup talebi,
• Davacının ilan ve emlak ofisi kayıtlarının celbi talebi.

Sık Yapılan Hatalar

• Kalan ayların tamamını ödemeyi kabul etmek. Sorumluluk sözleşmenin kalan süresiyle değil, makul süreyle sınırlıdır.
• Anahtarı belgesiz teslim etmek. Teslim tarihi sorumluluğun başlangıcıdır; tutanak veya noter tevdii gerekir.
• Yeni kiracı önerisini sözlü yapmak. Öneri, adayın kimlik ve gelir belgeleriyle birlikte yazılı yapılmalıdır.
• Ev sahibinin pasifliğini sorgulamamak. Elde etmekten kasten kaçınılan yararlar kira bedelinden indirilir.
• Yeniden kiralama tarihini araştırmamak. Taşınmaz yeniden kiraya verildiyse sonrası için sorumluluk kalmaz.
• Mahsup taleplerini yazmamak. Kurtulunan giderler ve depozito ayrıca talep edilmelidir.
• Keşif talebini atlamak. Makul süre, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
• On beş gün kuralını gözden kaçırmak. Süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapan kiracı erken tahliye etmiş sayılmaz (TBK m.347/1).
• Dava şartını kontrol etmemek. Kiraya veren arabulucuya başvurmadan dava açmışsa dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B).
• İki haftalık cevap süresini kaçırmak. Basit yargılamada savunmalar cevap dilekçesinde toplu olarak ileri sürülmelidir (HMK m.317).

Adım Adım Süreç

1. Çıkmadan önce yazılı bildirim yapın — Sözleşmedeki bildirim süresine uyun ve tebliğ belgesini saklayın.
2. Yeni kiracı adayı önerin — Ödeme gücünü belgeleyerek yazılı öneri sunun; sorumluluğu sona erdirebilir.
3. Teslimi belgeleyin — Anahtar teslim tutanağı düzenleyin; kabul edilmezse notere tevdi edin.
4. Çıkış durumunu kayıt altına alın — Tarihli fotoğraf, sayaç endeksleri ve borcu yoktur yazıları.
5. Emsal araştırması yapın — Çevredeki benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığını belgeleyin.
6. Yeniden kiralama tarihini araştırın — Abonelik ve yönetim kayıtlarının celbini talep edin.
7. Keşif ve mahsup talep edin — Makul sürenin tespiti ile kurtulunan giderlerin indirimini isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşme bitmeden çıkarsam kalan ayların tamamını öder miyim?

Hayır. TBK m.325 uyarınca kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Sorumluluk sözleşmenin kalan süresiyle değil, makul süreyle sınırlıdır.

Makul süre nasıl belirlenir?

Kiralananın cinsi, konumu, nitelikleri, kira bedeli ve tahliye tarihindeki piyasa koşulları dikkate alınarak, olağan şartlarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğine göre belirlenir. Uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Makul süre ne zaman işlemeye başlar?

Kiracının fiilî kullanımının sona erdiği, yani taşınmazın teslim edildiği tarihten itibaren işler. Bu nedenle anahtar teslim tarihinin belgelenmesi kritiktir.

Sorumluluk nasıl tamamen sona erer?

Kiracının, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Önerilen kiracı reddedilirse ne olur?

Ret haklı bir sebebe dayanmıyorsa, öneri yapılmış sayılır ve bu husus savunmada ileri sürülür. Bu nedenle öneri yazılı olarak, adayın kimlik ve gelir bilgileriyle birlikte yapılmalıdır.

Ev sahibi taşınmazı yeniden kiraya vermezse ne olur?

Kiraya veren, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Hiç çaba göstermemek bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ev sahibi hangi giderleri indirmek zorundadır?

Yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar kira bedelinden indirilir.

Taşınmaz yeniden kiraya verilirse sorumluluk sürer mi?

Taşınmazın fiilen yeniden kiraya verildiği tarihten sonrası için kiracının sorumluluğu bulunmaz. Bu tarihin araştırılması talep edilmelidir.

Yeni kiralama tarihi nasıl öğrenilir?

Kiraya verenden sorulması istenir; ayrıca abonelik kayıtları, apartman yönetimi ve site kayıtları üzerinden araştırma talep edilebilir.

Anahtarı ev sahibi almazsa ne yapılır?

Anahtarlar noter aracılığıyla tevdi edilmelidir. Aksi hâlde teslim tarihi tartışmalı hâle gelir ve sorumluluk uzar.

Sözleşmedeki bildirim süresine uymak işe yarar mı?

Evet. Sözleşmede öngörülen bildirim süresine uyulmuşsa, kiraya veren bu süre boyunca yeniden kiralama hazırlığı yapabilecek durumdadır; bu sürenin makul süre hesabında dikkate alınması talep edilebilir.

Depozito bu alacaktan mahsup edilir mi?

Kiraya verenin elinde bulunan depozitonun hükmedilecek tutardan mahsubu talep edilebilir. Talep dilekçede açıkça yer almalıdır.

İşyeri kirasında da aynı kural geçerli mi?

TBK m.325 kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemedir. Ancak makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın niteliği ve piyasa koşulları esas alındığından, işyerlerinde bu süre farklı değerlendirilebilir.

Haklı fesih sebebi varsa durum değişir mi?

Evet. TBK m.331 uyarınca kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflar sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak feshedebilir ve hâkim bu erken feshin parasal sonuçlarını bütün durumları göz önünde tutarak belirler. Bu durumda sorumluluk TBK m.325’teki makul süre kirasından farklı değerlendirilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; dava basit yargılama usulüyle görülür ve HUAK m.18/B uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Süre bitmeden 15 gün önce bildirim yapıp çıkarsam erken tahliye sayılır mı?

Hayır. TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunursa sözleşme süre sonunda sona erer. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve uzama yılında çıkış TBK m.325 kapsamına girer.

Belirsiz süreli kirada ne kadar önceden bildirim yapmalıyım?

TBK m.347/2 ve m.329 uyarınca taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdetteki kira döneminin, yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır. TBK m.348 uyarınca bildirimin yazılı olması şarttır.

Erken tahliye alacağı davasında cevap süresi ne kadar?

Dava basit yargılama usulüne tabi olduğundan HMK m.317 uyarınca cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır.

Ev sahibi arabulucuya gitmeden dava açabilir mi?

Hayır. HUAK m.18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır; bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.