Erken Tahliyede Kira Alacağına Cevap Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.325 ve Makul Süre

Tayin çıktı, iş değişti, ailevi bir zorunluluk doğdu. Kiracı sözleşme bitmeden taşınır ve birkaç ay sonra elinde kalan tüm ayların kirasını isteyen bir dava dilekçesiyle karşılaşır.

Bu talep çoğu zaman olduğu gibi kabul edilir; oysa kanun sorumluluğu açıkça sınırlamıştır. Aşağıda sorumluluğun gerçek kapsamı, makul sürenin nasıl belirlendiği, sorumluluğu tamamen bitiren mekanizma ve hazır bir cevap dilekçesi ile tahliye bildirimi yer almaktadır.

Sorumluluk Kalan Aylarla Değil, Makul Süreyle Sınırlıdır

Buradaki yanlış anlama, davaların büyük bölümünde gereksiz ödeme yapılmasına yol açar.

Kanun şunu düzenler: kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Yani on iki aylık sözleşmenin üçüncü ayında çıkan kiracı, kalan dokuz aydan değil; taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süre kadarından sorumludur. Bu süre uygulamada çoğu zaman bir ilâ üç ay aralığında değerlendirilmektedir; ancak her dosyada ayrıca belirlenir.

Düzenlemenin mantığı iki yönlüdür: bir yandan kiralananı kullanmayan kiracının sorumluluğunun tamamen ortadan kalkmaması sağlanmış, diğer yandan kiracıya sorumluluğunu makul bir süreyle sınırlama imkânı tanınmıştır.

Makul Süre Nasıl Belirlenir?

Makul süre, sözleşmede yazan bir sayı değil; her dosyada ayrıca tespit edilen bir olgudur.

Belirlenmesinde dikkate alınan ölçütler:

• Taşınmazın cinsi ve niteliği. Konut mu, işyeri mi? İşyerlerinde kiralama süresi genellikle daha uzundur.
• Konum. Merkezî ve talep gören bir bölgede süre kısalır.
• Kira bedeli. Piyasa üzerindeki bir bedel, kiralama süresini uzatır.
• Tahliye tarihindeki piyasa koşulları. Değerlendirme, dava tarihine değil tahliye tarihine göre yapılır.
• Taşınmazın durumu. Hemen kullanıma hazır mı, tadilat gerektiriyor mu?

Başlangıç anı: makul süre, kiracının fiilî kullanımının sona erdiği, yani taşınmazın teslim edildiği tarihten itibaren işler. Bu nedenle anahtar teslim tarihi dosyanın en kritik verisidir.

Tespit, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Bu nedenle cevap dilekçesinde keşif talebi mutlaka yer almalı ve çevredeki benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığına ilişkin emsal araştırması sunulmalıdır.

Sorumluluğu Tamamen Bitiren Yol: Yeni Kiracı Önerisi

Kanun, kiracıya makul süre kirasından da kurtulma imkânı tanır ve bu, en az bilinen hükümlerden biridir.

Kiracının, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Üç unsur birlikte aranır:

• Kabul edilmesi beklenebilecek olmak. Aday, objektif olarak makul bir kiraya verenin kabul edeceği nitelikte olmalıdır.
• Ödeme gücüne sahip olmak. Bu, belgeyle gösterilir: gelir belgesi, çalışma yazısı, gerekirse kefil.
• Kira ilişkisini devralmaya hazır olmak. Aday, mevcut sözleşme koşullarıyla devralmaya razı olmalıdır.

Pratik uygulama: öneri yazılı yapılmalı, tercihen noter ihtarnamesiyle iletilmeli ve adayın kimlik ile gelir bilgileri eklenmelidir. Sözlü öneri sonradan ispatlanamaz.

Kiraya veren öneriyi haklı bir sebep göstermeksizin reddederse, bu husus savunmada ileri sürülür. Ret gerekçesinin makul olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Kiraya Verenin Mahsup Yükümlülüğü

Hükmün üçüncü fıkrası, uygulamada en çok atlanan ve kiracı lehine en güçlü olan kısmıdır.

Kiraya veren; yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bunun üç ayağı vardır:

1. Kurtulunan giderler. Taşınmaz boş kaldığı dönemde kiraya verenin ödemekten kurtulduğu kalemler indirilir.

2. Elde edilen yararlar. Taşınmaz bu dönemde başka biçimde kullanılmışsa, elde edilen yarar mahsup edilir.

3. Elde etmekten kasten kaçınılan yararlar. En kritik ayak budur. Kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermek için hiçbir çaba göstermemişse — ilan vermemiş, emlak ofisine kayıt yaptırmamışsa — bu pasiflik kiracıya yüklenemez.

Aksi kabul, kiraya verenin taşınmazı bilerek boş tutup sorumluluğu uzatmasına imkân verirdi. Bu nedenle cevap dilekçesinde, davacıdan kiralama çabalarına ilişkin ilan kayıtları ve emlak ofisi yazışmalarının sunulması talep edilmelidir.

Taşınmaz Yeniden Kiralandıysa

Bu, davayı en hızlı bitiren olgudur ve çoğu zaman araştırılmadan geçilir.

Taşınmaz fiilen yeniden kiraya verilmişse, o tarihten sonrası için kiracının sorumluluğu bulunmaz. Kiraya veren aynı dönem için hem yeni kiracıdan hem eski kiracıdan kira alamaz.

Yeniden kiralama tarihi şu yollarla araştırılır:

• Davacıdan yeni kira sözleşmesinin sunulmasının istenmesi,
• Abonelik kayıtları. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kim adına ve hangi tarihte açıldığı,
• Apartman yönetimi ve site kayıtları. Aidat tahakkukunun kime yapıldığı,
• Emlak ilanlarının yayından kaldırılma tarihi.

Bu araştırma cevap dilekçesinde ara kararla talep edilmelidir.

Bildirim Süresine Uymanın Değeri

Birçok kira sözleşmesinde “kiracı çıkmak isterse bir ay önceden bildirir” türü bir madde bulunur. Bu maddeye uymak, kiracıya somut avantaj sağlar.

Mantık şudur: kiracı bildirimi yaptığı andan itibaren kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için hazırlığa başlayabilecek durumdadır. Bildirim süresi ile kiracının hâlâ oturduğu süre çakıştığından, tahliye sonrası boşluk riski azalır.

Yargı uygulamasında, kiraya verenin bu ihbar süresini pasif geçirmesi ve yeni kiracı aramaması hâlinde bu kusurun kiracıya yükletilemeyeceği; kiracının, bildirim süresinin makul süreden mahsubunu talep edebileceği kabul edilmektedir.

Pratik sonuç: çıkmadan önce mutlaka yazılı bildirim yapılmalı ve tebliğ belgesi saklanmalıdır. Bu tek belge, sorumluluğu bir ay veya daha fazla kısaltabilir.

Anahtar Teslimi: Sorumluluğun Saati

Makul süre teslim tarihinden işlediğinden, teslimin belgelenmemesi sorumluluğu belirsiz biçimde uzatır.

Uygulamada karşılaşılan sorun şudur: kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınır, böylece teslim tarihi tartışmalı hâle gelir ve sorumluluk sürer.

Çözüm nettir: anahtarlar noter aracılığıyla tevdi edilmelidir. Tevdi belgesi, teslim tarihinin resmî kanıtıdır.

Bunun yanında yapılması gerekenler: karşılıklı imzalı teslim tutanağı, taşınmazın tarihli fotoğrafları, sayaç endekslerinin kaydı ve abonelik kapama işlemleri. Bu belgeler aynı zamanda depozito iadesi bakımından da kullanılır; ayrıntı için depozito iadesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Erken Tahliyede Cevap Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. Sonunda, çıkmadan önce gönderilmesi gereken tahliye bildirimi ve yeni kiracı önerisi metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Cevap Öncesi Kontrol Listesi

• Kira sözleşmesi ve içindeki bildirim süresine ilişkin madde,
• Tahliye bildiriminin tarihi ve tebliğ belgesi,
• Anahtar teslim tarihi ve tutanağı ya da noter tevdi belgesi,
• Çıkış tarihli fotoğraflar ve sayaç endeksleri,
• Abonelik kapama ve borcu yoktur belgeleri,
• Yeni kiracı önerisi yapıldıysa ihtarname ve adayın gelir belgeleri,
• Çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin emsal kiralama ilanları,
• Taşınmazın yeniden kiralanıp kiralanmadığına dair araştırma,
• Depozito ödeme belgesi ve mahsup talebi,
• Davacının ilan ve emlak ofisi kayıtlarının celbi talebi.

Sık Yapılan Hatalar

• Kalan ayların tamamını ödemeyi kabul etmek. Sorumluluk sözleşmenin kalan süresiyle değil, makul süreyle sınırlıdır.
• Anahtarı belgesiz teslim etmek. Teslim tarihi sorumluluğun başlangıcıdır; tutanak veya noter tevdii gerekir.
• Yeni kiracı önerisini sözlü yapmak. Öneri, adayın kimlik ve gelir belgeleriyle birlikte yazılı yapılmalıdır.
• Ev sahibinin pasifliğini sorgulamamak. Elde etmekten kasten kaçınılan yararlar kira bedelinden indirilir.
• Yeniden kiralama tarihini araştırmamak. Taşınmaz yeniden kiraya verildiyse sonrası için sorumluluk kalmaz.
• Mahsup taleplerini yazmamak. Kurtulunan giderler ve depozito ayrıca talep edilmelidir.
• Keşif talebini atlamak. Makul süre, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Adım Adım Süreç

1. Çıkmadan önce yazılı bildirim yapın — Sözleşmedeki bildirim süresine uyun ve tebliğ belgesini saklayın.
2. Yeni kiracı adayı önerin — Ödeme gücünü belgeleyerek yazılı öneri sunun; sorumluluğu sona erdirebilir.
3. Teslimi belgeleyin — Anahtar teslim tutanağı düzenleyin; kabul edilmezse notere tevdi edin.
4. Çıkış durumunu kayıt altına alın — Tarihli fotoğraf, sayaç endeksleri ve borcu yoktur yazıları.
5. Emsal araştırması yapın — Çevredeki benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığını belgeleyin.
6. Yeniden kiralama tarihini araştırın — Abonelik ve yönetim kayıtlarının celbini talep edin.
7. Keşif ve mahsup talep edin — Makul sürenin tespiti ile kurtulunan giderlerin indirimini isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşme bitmeden çıkarsam kalan ayların tamamını öder miyim?

Hayır. TBK m.325 uyarınca kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Sorumluluk sözleşmenin kalan süresiyle değil, makul süreyle sınırlıdır.

Makul süre nasıl belirlenir?

Kiralananın cinsi, konumu, nitelikleri, kira bedeli ve tahliye tarihindeki piyasa koşulları dikkate alınarak, olağan şartlarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğine göre belirlenir. Uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Makul süre ne zaman işlemeye başlar?

Kiracının fiilî kullanımının sona erdiği, yani taşınmazın teslim edildiği tarihten itibaren işler. Bu nedenle anahtar teslim tarihinin belgelenmesi kritiktir.

Sorumluluk nasıl tamamen sona erer?

Kiracının, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Önerilen kiracı reddedilirse ne olur?

Ret haklı bir sebebe dayanmıyorsa, öneri yapılmış sayılır ve bu husus savunmada ileri sürülür. Bu nedenle öneri yazılı olarak, adayın kimlik ve gelir bilgileriyle birlikte yapılmalıdır.

Ev sahibi taşınmazı yeniden kiraya vermezse ne olur?

Kiraya veren, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Hiç çaba göstermemek bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ev sahibi hangi giderleri indirmek zorundadır?

Yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar kira bedelinden indirilir.

Taşınmaz yeniden kiraya verilirse sorumluluk sürer mi?

Taşınmazın fiilen yeniden kiraya verildiği tarihten sonrası için kiracının sorumluluğu bulunmaz. Bu tarihin araştırılması talep edilmelidir.

Yeni kiralama tarihi nasıl öğrenilir?

Kiraya verenden sorulması istenir; ayrıca abonelik kayıtları, apartman yönetimi ve site kayıtları üzerinden araştırma talep edilebilir.

Anahtarı ev sahibi almazsa ne yapılır?

Anahtarlar noter aracılığıyla tevdi edilmelidir. Aksi hâlde teslim tarihi tartışmalı hâle gelir ve sorumluluk uzar.

Sözleşmedeki bildirim süresine uymak işe yarar mı?

Evet. Sözleşmede öngörülen bildirim süresine uyulmuşsa, kiraya veren bu süre boyunca yeniden kiralama hazırlığı yapabilecek durumdadır; bu sürenin makul süre hesabında dikkate alınması talep edilebilir.

Depozito bu alacaktan mahsup edilir mi?

Kiraya verenin elinde bulunan depozitonun hükmedilecek tutardan mahsubu talep edilebilir. Talep dilekçede açıkça yer almalıdır.

İşyeri kirasında da aynı kural geçerli mi?

TBK m.325 kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemedir. Ancak makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın niteliği ve piyasa koşulları esas alındığından, işyerlerinde bu süre farklı değerlendirilebilir.

Haklı fesih sebebi varsa durum değişir mi?

Kanunun öngördüğü haklı fesih hâllerinden birine dayanılıyorsa, sorumluluk erken tahliye hükümlerinden farklı değerlendirilir. Bu nedenle çıkış sebebinin doğru nitelendirilmesi gerekir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.