Aidat ve Ortak Giderleri Kim Ödeyecek – Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

İki kanun birlikte okunur: TBK ve KMK

Bu uyuşmazlıkta iki ayrı ilişki vardır ve karıştırılmamalıdır:

• Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki — Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
• Kat malikleri ile apartman yönetimi arasındaki ilişki — Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.

Kira ilişkisinde temel ayrım: TBK m.341 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır. Buna karşılık TBK m.302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır.

Ölçüt “kullanım” ile “yapının değeri” ayrımıdır: günlük kullanımla bağlantılı düzenli işletme giderleri kiracıya; yapının değerini koruyan veya artıran esaslı onarım, yenileme ve anaparaya ilişkin giderler malike aittir.

Uygulamadaki dağılım genellikle şöyledir:

• Kiracıya ait sayılanlar: kapıcı ve temizlik gideri, ortak alan elektriği, asansör elektrik ve düzenli bakım gideri, ısıtma ve su bedeli, çöp ve genel işletme giderleri.
• Malike ait sayılanlar: çatı ve dış cephe onarımı, asansörün yenilenmesi, kalorifer kazanının değiştirilmesi, ısı yalıtımı, bina güçlendirmesi, demirbaş alımı, bina sigortası ve emlak vergisi.

Sözleşme aksini kararlaştırabilir — TBK m.341 emredici değildir. Bu nedenle önce kira sözleşmesindeki gider maddesi okunmalıdır. Ancak sözleşmede kiracıya yüklenen giderlerin açıkça ve anlaşılır biçimde yazılmış olması aranır.

Yönetime karşı: kiracı da sorumlu — ama sınırlı

Burası, sayfaların çoğunda eksik bırakılan ve kiracıyı en çok ilgilendiren noktadır.

KMK m.22 — Ortak giderlerin teminatı: “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.“

Bu hükmün üç sonucu vardır:

1. Yönetim kiracıya doğrudan gidebilir. Kiracı, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan müteselsilen sorumludur; “ben kiracıyım, malikle görüşün” savunması yönetime karşı sonuç doğurmaz.
2. Ama sorumluluk kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracıdan, ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini aşan bir tutar istenemez.
3. Ödediği kira borcundan düşülür. Yani kiracı yönetime ödeme yaptığında, bu tutarı kira borcundan mahsup eder; cebinden çıkmış olmaz.

Pratik sonuç: yönetim size aylık kiranızı aşan bir aidat borcu için icra takibi başlatırsa, bu sınırı ileri sürebilirsiniz. Ödeme yaptığınızda ise dekontu saklayıp kira ödemenizden düşmelisiniz — ancak bunu ev sahibine yazılı olarak bildirmek gerekir, aksi hâlde eksik kira ödemesi olarak değerlendirilebilir.

Malikin sorumluluğu ortadan kalkmaz. Kiracının müteselsil sorumlu tutulmuş olması, kat malikinin aidat ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez; yönetim dilerse malike, dilerse kiracıya başvurur.

Kat malikleri arasında paylaşım: iki ayrı ölçüt

Ev sahibi bakımından da bilinmesi gereken bir ayrım vardır. KMK m.20 ortak giderleri iki farklı ölçüte bağlar:

• Eşit olarak katılınacaklar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans. Daire büyüklüğü fark etmez; herkes eşit öder.
• Arsa payı oranında katılınacaklar: ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri, yönetici aylığı gibi yönetim giderleri ve bunlar için toplanacak avans.

“Kullanmıyorum” savunması kabul edilmez. Kanun açıkça; kat maliklerinin ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadığını veya bu yerleri kullanmadığını ileri sürerek giderlerden kaçınamayacağını düzenler. Zemin katta oturan malik de asansörün onarım masrafına katılmak zorundadır.

Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu oran kanunla belirlenmiştir ve yönetim planıyla değiştirilemez. Ayrıca gecikme tazminatının istenmesi, gecikme faizinin ayrıca talep edilmesine engel değildir.

Kusurlu davranışta rücu hakkı vardır. Ortak giderlere, kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı bulunur. Kiracının dikkatsizliğiyle oluşan bir hasarın gideri, sonuçta ona yansıtılabilir.

Tahsil zinciri: dava, icra ve kanuni ipotek

Ödenmeyen aidat için kanun kademeli bir yol öngörmüştür:

1. Dava veya icra takibi. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
2. Kiracıya başvuru. KMK m.22/1 uyarınca kiracı da müteselsilen sorumludur — kira miktarıyla sınırlı olmak üzere.
3. Kanuni ipotek. Kat malikinin borcu bu yollarla da alınamazsa; mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Tescile karar verilmesi mahkemeden istenir.

Bu, aidat alacağını çok güçlü kılar: borç sonunda taşınmazın kendisine bağlanır ve satış hâlinde alıcıyı da etkiler. Daire satın alırken ortak gider borcu olup olmadığının yönetimden yazılı olarak sorulması bu nedenle önemlidir.

Yapılacaklar:

• Kira sözleşmesindeki gider maddesini okuyun. Hangi giderin kime ait olduğu öncelikle burada belirlenir.
• İşletme projesini ve yönetim planını isteyin. Aidatın hangi kalemlerden oluştuğu ve paylaşım ölçütü bu belgelerden anlaşılır.
• Kalem bazında ayırın. Bir aidat makbuzunda hem kullanım gideri hem büyük onarım payı bulunabilir; itiraz kalem bazında yapılmalıdır.
• Ödemelerinizi belgeleyin ve banka yoluyla, açıklama yazarak yapın.
• Kiracıysanız yönetime yaptığınız ödemeyi ev sahibine yazılı bildirin ve kiradan mahsup edeceğinizi belirtin.
• Uyuşmazlıkta görevli mahkeme kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da sulh hukuk mahkemesi görevlidir.