Ne yaşandı?
Kiracı ve ev sahibi, apartman aidatı, ısınma, su, asansör bakımı, demirbaş ve büyük onarım gibi giderlerin kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmazlığa düşüyor. Hangi giderin kime ait olduğu belirsiz kalıyor.
Aidat ve ortak giderler kimin sorumluluğunda?
Gider nitelendirmesi, KMK m.22 sınırı ve rücu talebinde Hukukçular Evi yanınızda.
10 Saniyede Hukuk · Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Komşum aidat ödemiyor, ne yapılabilir?
Bu soruya dair kısa bilgilendirme videosunu izleyebilir, ayrıntılı açıklamayı aşağıdaki rehberde bulabilirsiniz. Video genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için avukata danışınız.
▶ Videonun sayfası ve tam metni →
Tüm “10 Saniyede Hukuk” videoları →
⚡ Net Cevap: Kiracı ile ev sahibi arasında, sözleşmede aksi yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya (TBK m.341); zorunlu sigorta ve vergiler ile yapının esaslı onarımı kiraya verene aittir (m.302, m.301). Kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (m.346). Yönetime karşı ise kiracı, kat malikinin aidat ve avans borcundan müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kiradan düşülür (KMK m.22). Kat malikleri arasında kapıcı ve kaloriferci gideri eşit, sigorta, onarım ve yönetici aylığı arsa payı oranında paylaşılır (m.20). 22/5/2026’dan itibaren işletme projesi genel kurulda onaylanır ve geçici projede artış yeniden değerleme oranını aşamaz (m.37).
Hukuki durum
Türk Borçlar Kanunu m. 341’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse ya da aksine yerel âdet yoksa, kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. Buna karşılık m. 302 uyarınca, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır. Genel ilke şudur: kullanımla doğan giderler kiracıya, malın kendisine/yapısına ilişkin giderler (büyük onarım, demirbaş, bina vergisi) kiraya verene aittir.
Apartman aidatının kullanıma ilişkin kısmı (temizlik, asansör elektriği, ısınma gibi) çoğu zaman kiracıya; binanın yapısal/anaparaya ilişkin payı (büyük onarım, demirbaş yenileme gibi) ise kiraya verene düşer. Giderlere katlanan taraf, istem üzerine bunları ispat eden belgelerin örneğini diğer tarafa vermekle yükümlüdür.
Sözleşmede “tüm giderler kiracıya aittir” gibi genel bir kayıt bulunsa bile, binanın yapısına ve anaparaya ilişkin büyük onarım ile demirbaş giderleri kural olarak kiraya verende kalır. Bu tür genel kayıtlar, kiracı aleyhine dar yorumlanır.
Ne yapmalısınız?
Sözleşmenizde giderlere ilişkin özel bir düzenleme olup olmadığını kontrol edin; yoksa kanundaki dağılım uygulanır. Aidat dökümlerini ve gider belgelerini saklayın; uyuşmazlık hâlinde bir avukata danışmanız yararlı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.
İki kanun birlikte okunur: TBK ve KMK
Bu uyuşmazlıkta iki ayrı ilişki vardır ve karıştırılmamalıdır:
- Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki — Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
- Kat malikleri ile apartman yönetimi arasındaki ilişki — Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.
Kira ilişkisinde temel ayrım: TBK m.341 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır. Buna karşılık TBK m.302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır.
Ölçüt “kullanım” ile “yapının değeri” ayrımıdır: günlük kullanımla bağlantılı düzenli işletme giderleri kiracıya; yapının değerini koruyan veya artıran esaslı onarım, yenileme ve anaparaya ilişkin giderler malike aittir.
Uygulamadaki dağılım genellikle şöyledir:
- Kiracıya ait sayılanlar: kapıcı ve temizlik gideri, ortak alan elektriği, asansör elektrik ve düzenli bakım gideri, ısıtma ve su bedeli, çöp ve genel işletme giderleri.
- Malike ait sayılanlar: çatı ve dış cephe onarımı, asansörün yenilenmesi, kalorifer kazanının değiştirilmesi, ısı yalıtımı, bina güçlendirmesi, demirbaş alımı, bina sigortası ve emlak vergisi.
Sözleşme aksini kararlaştırabilir — TBK m.341 emredici değildir. Bu nedenle önce kira sözleşmesindeki gider maddesi okunmalıdır. Ancak sözleşmede kiracıya yüklenen giderlerin açıkça ve anlaşılır biçimde yazılmış olması aranır.
Yönetime karşı: kiracı da sorumlu — ama sınırlı
Burası, sayfaların çoğunda eksik bırakılan ve kiracıyı en çok ilgilendiren noktadır.
KMK m.22 — Ortak giderlerin teminatı: “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.“
Bu hükmün üç sonucu vardır:
- Yönetim kiracıya doğrudan gidebilir. Kiracı, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan müteselsilen sorumludur; “ben kiracıyım, malikle görüşün” savunması yönetime karşı sonuç doğurmaz.
- Ama sorumluluk kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracıdan, ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini aşan bir tutar istenemez.
- Ödediği kira borcundan düşülür. Yani kiracı yönetime ödeme yaptığında, bu tutarı kira borcundan mahsup eder; cebinden çıkmış olmaz.
Pratik sonuç: yönetim size aylık kiranızı aşan bir aidat borcu için icra takibi başlatırsa, bu sınırı ileri sürebilirsiniz. Ödeme yaptığınızda ise dekontu saklayıp kira ödemenizden düşmelisiniz — ancak bunu ev sahibine yazılı olarak bildirmek gerekir, aksi hâlde eksik kira ödemesi olarak değerlendirilebilir.
Malikin sorumluluğu ortadan kalkmaz. Kiracının müteselsil sorumlu tutulmuş olması, kat malikinin aidat ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez; yönetim dilerse malike, dilerse kiracıya başvurur.
Kat malikleri arasında paylaşım: iki ayrı ölçüt
Ev sahibi bakımından da bilinmesi gereken bir ayrım vardır. KMK m.20 ortak giderleri iki farklı ölçüte bağlar:
- Eşit olarak katılınacaklar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans. Daire büyüklüğü fark etmez; herkes eşit öder.
- Arsa payı oranında katılınacaklar: ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri, yönetici aylığı gibi yönetim giderleri ve bunlar için toplanacak avans.
“Kullanmıyorum” savunması kabul edilmez. Kanun açıkça; kat maliklerinin ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadığını veya bu yerleri kullanmadığını ileri sürerek giderlerden kaçınamayacağını düzenler. Zemin katta oturan malik de asansörün onarım masrafına katılmak zorundadır.
Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran kanunla belirlenmiştir; 5711 sayılı Kanunla 2007’de yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir ve uygulamada yönetim planıyla daha yüksek bir oran öngörülemeyeceği kabul edilir.
Kusurlu davranışta rücu hakkı vardır. Ortak giderlere, kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı bulunur. Kiracının dikkatsizliğiyle oluşan bir hasarın gideri, sonuçta ona yansıtılabilir.
2026 Değişikliği: İşletme Projesi ve Avans (7579 Sayılı Kanun)
Aidat uyuşmazlıklarında 2026 yılı önemli bir değişiklik getirdi. 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, 22/5/2026’da yürürlüğe girerek Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesine ilişkin hükmünü yeniden düzenledi. Eski sistemde yöneticinin hazırladığı proje kat maliklerine tebliğ ediliyor ve yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşiyordu; bu kural kaldırıldı.
| Konu | Yeni kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Onay | İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır | KMK m.37 |
| Onaylı proje yoksa | Yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar; proje yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşen payı ve avans tutarını gösterir | KMK m.37 |
| Bildirim | Geçici proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir | KMK m.37 |
| Karar süresi | En geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne karar alınır | KMK m.37 |
| Artış sınırı | Mevcut proje varsa geçici proje bedeli, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz | KMK m.37 (ek fıkra) |
| Avans | Yönetici işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar | KMK m.35/d |
| İcra | Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK m.68/1 belgesidir | KMK m.37 |
| Toplu yapı | Yönetim planı değişikliğinde oran beşte dörtten üçte ikiye indirildi; yönetim planlarının m.70’e aykırı hükümleri uygulanmaz | KMK m.70 |
Kiracı açısından bu değişikliğin iki sonucu vardır. Birincisi, geçici işletme projesi artık bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracıya da bildirilebilir; kiracı bildirilen tutarın dayanağını ve genel kurul onayını sorgulayabilir. İkincisi, onaylı bir proje varken geçici projede yapılan artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır; bu sınırı aşan aidat artışları, kiracı ile ev sahibi arasındaki kullanma gideri paylaşımında da tartışma konusu olur. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının geneli için kat mülkiyeti rehberi sayfamıza bakabilirsiniz.
Tahsil zinciri: dava, icra ve kanuni ipotek
Ödenmeyen aidat için kanun kademeli bir yol öngörmüştür:
- Dava veya icra takibi. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
- Kiracıya başvuru. KMK m.22/1 uyarınca kiracı da müteselsilen sorumludur — kira miktarıyla sınırlı olmak üzere.
- Kanuni ipotek. Kat malikinin borcu bu yollarla da alınamazsa; mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Tescile karar verilmesi mahkemeden istenir.
Bu, aidat alacağını çok güçlü kılar: borç sonunda taşınmazın kendisine bağlanır ve satış hâlinde alıcıyı da etkiler. Daire satın alırken ortak gider borcu olup olmadığının yönetimden yazılı olarak sorulması bu nedenle önemlidir.
Yapılacaklar:
- Kira sözleşmesindeki gider maddesini okuyun. Hangi giderin kime ait olduğu öncelikle burada belirlenir.
- İşletme projesini ve yönetim planını isteyin. Aidatın hangi kalemlerden oluştuğu ve paylaşım ölçütü bu belgelerden anlaşılır.
- Kalem bazında ayırın. Bir aidat makbuzunda hem kullanım gideri hem büyük onarım payı bulunabilir; itiraz kalem bazında yapılmalıdır.
- Ödemelerinizi belgeleyin ve banka yoluyla, açıklama yazarak yapın.
- Kiracıysanız yönetime yaptığınız ödemeyi ev sahibine yazılı bildirin ve kiradan mahsup edeceğinizi belirtin.
- Uyuşmazlıkta görevli mahkeme kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Rakamlarla KMK m.22 Sınırı ve Mahsup
Kiracının aylık kirası 18.000 TL olsun. Ev sahibinin yönetime altı aylık birikmiş aidat borcu 30.000 TL’dir ve yönetim kiracıya başvurur:
| Soru | Cevap | Dayanak |
|---|---|---|
| Yönetim kiracıdan ne kadar isteyebilir? | Kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı kadar; ödenmiş kiralar için değil, vadesi gelecek kira borcu ölçüsünde | KMK m.22 |
| Kiracı yönetime 18.000 TL öderse? | Bu tutar o ayın kira borcundan düşülür; kiracı ev sahibine ayrıca kira ödemez | KMK m.22 |
| Kalan 12.000 TL? | Ev sahibinden istenir; ödenmezse kanuni ipotek yolu açıktır | KMK m.20, m.22 |
| Gecikme tazminatı? | Ev sahibinin payına aylık yüzde beş; kiracı da kira tutarı sınırında müteselsil sorumlu | KMK m.20, m.22 |
Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir. Sınırın mantığı şudur: kiracı, kiraya verene olan borcunu yönetime ödeyerek borcundan kurtulur; kendi cebinden fazla bir şey çıkmaz. Bu nedenle kiracının yönetime ödeme yaparken ev sahibine yazılı bildirim göndermesi, hangi ayın kirasından mahsup edildiğini belirtmesi ve dekontu saklaması gerekir; aksi hâlde ev sahibi eksik ödeme nedeniyle temerrüt ihtarı gönderebilir.
Sayın [ev sahibi], … adresindeki bağımsız bölümün … ayına ait ortak gider ve avans borcunuz için apartman yönetimi tarafından tarafıma başvurulmuştur. KMK m.22 uyarınca kira miktarıyla sınırlı olmak üzere müteselsilen sorumlu olduğumdan, …/…/20… tarihinde yönetimin hesabına … TL ödeme yapılmıştır (dekont ektedir). Bu ödeme, aynı hüküm uyarınca … ayı kira borcumdan düşülmüştür. Ad Soyad, imza
Sözleşmedeki Gider Maddesi Nasıl Yazılmalı?
Aidat tartışmalarının çoğu, kira sözleşmesindeki “tüm giderler kiracıya aittir” gibi belirsiz kayıtlardan doğar. Matbu sözleşmelerdeki bu tür kayıtlar genel işlem koşulu niteliğindeyse, kiracıya içeriği açıkça bildirilmedikçe yazılmamış sayılır (TBK m.21) ve açık, anlaşılır değilse düzenleyenin aleyhine yorumlanır (TBK m.23). Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346); yapının güçlendirilmesi, çatı yenilemesi veya asansör değişimi gibi malikin mülkiyetine değer katan giderlerin “yan gider” adıyla kiracıya yüklenmesi bu sınıra takılır.
İyi bir gider maddesi, kiracıya ait kalemleri tek tek sayar (örneğin kapıcı, temizlik, ortak alan elektriği, asansör bakımı, ısınma), olağanüstü onarım ve demirbaş giderlerinin kiraya verene ait olduğunu açıkça yazar ve aidat artışlarının işletme projesine bağlı olduğunu belirtir. Ayrıntılı dağılım için yan giderler rehberi, yapısal onarımlar için kiralananda onarım masrafları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Taşınırken Aidat Hesabı
Kira ilişkisi sona ererken aidat ve yakıt payı tartışmaları sık yaşanır. Kiracı, sözleşmede kendisine ait olduğu kararlaştırılan kullanma giderlerini kiralananı geri verdiği tarihe kadar öder; bu tarihten sonraki aidat ev sahibine aittir. Yıllık ödenen yakıt veya kalorifer avansında, kiracının oturduğu ay oranında hesap yapılması ve fazlanın iadesi istenebilir. Giderlere katlanan taraf, istem üzerine bunları ispat eden belgelerin örneğini diğer tarafa vermekle yükümlü olduğundan (TBK m.341), kiracı çıkarken yönetimden aidat dökümünü ve borcu olmadığına dair yazıyı almalıdır. Bu yazı, sonradan yönetimin KMK m.22 uyarınca eski kiracıya başvurması riskine karşı da güvence sağlar.
Ev sahibinin depozitodan aidat borcu için kesinti yapması da ancak bu borç gerçekten kiracıya aitse ve belgelenmişse mümkündür; malike ait büyük onarım payı veya demirbaş gideri için depozitodan kesinti yapılamaz. Depozito iadesi için depozito iadesi yazımıza bakabilirsiniz. Aidat alacakları dönemsel nitelikte olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1); eski dönemlere ilişkin talepler için bu süre de gözetilmelidir.
Tek bakışta: iki kanun birlikte okunur
Aidat tartışmasında iki ayrı ilişki vardır: kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşme ilişkisi (TBK) ve yönetime karşı sorumluluk (KMK). Bunlar farklı kurallara tabidir.
| İlişki | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yan giderler — kiraya veren | Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır | TBK m.302 |
| Yan giderler — genel kural | Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanır; kiracıya yüklenmesi sözleşmede özel hüküm gerektirir | TBK m.303 |
| Kullanma giderleri — konut ve çatılı işyeri | Sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır; katlanan taraf belgelerin örneğini istem üzerine vermekle yükümlüdür | TBK m.341 |
| Kiracının temizlik ve bakım borcu | Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır | TBK m.317 |
| Sözleşme belirleyicidir | Aidatın kime ait olduğu öncelikle kira sözleşmesine göre belirlenir; sözleşme açıkça düzenlemişse o hüküm uygulanır | TBK m.19 · uygulama |
| Pratik ayrım | Uygulamada kullanıma bağlı giderler (ısıtma, su, kapıcı, temizlik, asansör bakımı, ortak elektrik) kiracıya; anapara niteliğindeki giderler (demirbaş yenileme, çatı onarımı, asansör değişimi, dış cephe yalıtımı) malike ait kabul edilir | TBK m.302 · m.317 · m.341 |
| Sözleşme boşsa | Nitelendirme, giderin kullanıma mı yoksa taşınmazın kendisine mi ilişkin olduğuna göre yapılır | uygulama |
| Kiracıya yükletilemeyen | Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez | TBK m.346 |
| Kiracı aleyhine değişiklik | Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz | TBK m.343 |
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiracı da sorumlu | Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken VE müteselsilen sorumludur | 634 s. KMK m.22 |
| ama sınırlı | Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür | KMK m.22 |
| Pratik sonuç | Yönetim, aidatı kiracıdan isteyebilir; ancak kira tutarını aşan kısım için kiracıya başvuramaz | KMK m.22 |
| Kiracının hakkı | Ödediği aidatı kira borcundan düşer ve bunu ev sahibine yazılı bildirir | KMK m.22 |
| Kararların kiracıyı bağlaması | Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; yerine getirmeyenler kat malikleri ile müteselsil sorumlu olur | KMK m.18 |
| Yönetim planı | Kiracı, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür | KMK m.18 · m.28 · m.32 |
| Gecikme tazminatı | Aidat ödemelerinde geciken kat malikleri aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür | KMK m.20 |
| Toplantıya katılmama | Ortak giderlere katılma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz; işletme projesi hazırlanmamış olması da kurtarmaz | Yargıtay |
| Gider türü | Paylaşım ölçütü | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri | Kat maliklerince eşit olarak | KMK m.20/1-a |
| Yönetici aylığı | arsa payı oranında (kanun yönetici aylığını “diğer giderler” arasında sayar) | KMK m.20/1-b |
| Diğer ortak giderler | arsa payı oranında — anagayrimenkulün sigorta primleri, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetim giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri | KMK m.20/1-b |
| Yönetim planı istisnası | Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse o hüküm uygulanır | KMK m.20 · m.28 |
| Faydalanmama savunması | Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir biçimde kullanılmasına ilişkin talepte bulunmak suretiyle ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar | KMK m.20 |
| Örnek | Alt kattaki malik asansör kullanmadığı gerekçesiyle payını ödemekten kaçınamaz (yönetim planında aksi öngörülmedikçe) | KMK m.20 · uygulama |
| İşletme projesi | 7579 sayılı Kanunla 22/5/2026’dan itibaren işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici işletme projesi yapar ve bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir | KMK m.37 |
| Onay süresi | Geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır; eski “yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” kuralı kaldırılmıştır | KMK m.37 (7579 s.K.) |
| Aşama | İçeriği | Dayanak |
|---|---|---|
| 1 · Yönetici takibi | Yönetici, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında dava açabilir ve icra takibi yapabilir | KMK m.20 · m.35 |
| 2 · Gecikme tazminatı | Aylık yüzde beş | KMK m.20 |
| 3 · kanuni ipotek hakkı | Kat malikinin, ortak gider ve avans payını ödemede temerrüdü hâlinde, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilmesini isteyebilir | KMK m.22 |
| 4 · İcra takibi | Kesinleşen işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları İİK m.68 anlamında belge niteliğindedir | KMK m.37 · İİK m.68 |
| 5 · Kiracıya başvuru | Kira miktarıyla sınırlı olmak üzere kiracıya da başvurulabilir | KMK m.22 |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi | KMK Ek m.1 · HMK m.4 |
| arabuluculuk | 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır | 6325 s.K. m.18/B |
| Kiracının rücuu | Kiracı, sözleşmeye göre malike ait olan bir gideri ödemek zorunda kalırsa, ödediği tutarı kira borcundan düşer veya malikten talep eder | KMK m.22 · TBK m.302 · m.341 |
| Haklı fesih | Malikin, kendisine ait giderleri ödemeyerek kiralananın kullanımını engellemesi (ısıtmanın kesilmesi gibi) elverişli bulundurma borcuna aykırılık oluşturur → kira indirimi, tazminat, ağır hâlde fesih | TBK m.301 · m.305-306 |
| Zamanaşımı | Aidat alacaklarında beş yıl | TBK m.147 |
Aidat ve ortak giderlerin kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımını belirlemek, yönetimin başvurusuna karşı KMK m.22 sınırını ileri sürmek, 7579 sayılı Kanun sonrası işletme projesi ve geçici proje artışlarını denetlemek ya da ödenmeyen aidat için icra ve kanuni ipotek sürecini yürütmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?
Kira ilişkisinde TBK m.341 uyarınca sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır; TBK m.302 uyarınca zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. Ölçüt, günlük kullanım gideri ile yapının değerine ilişkin gider ayrımıdır.
Yönetim doğrudan benden isteyebilir mi?
Evet. KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümde kira akdine dayanarak devamlı şekilde faydalananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Kiracı olarak sorumluluğumun sınırı var mı?
Evet. KMK m.22 uyarınca kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiranızı aşan bir tutar sizden istenemez.
Yönetime ödeme yaptım, kiradan düşebilir miyim?
Evet. KMK m.22 açıkça yaptığınız ödemenin kira borcundan düşüleceğini belirtir. Ancak bunu ev sahibine yazılı olarak bildirmek ve dekontu saklamak gerekir; aksi hâlde eksik kira ödemesi olarak değerlendirilebilir.
Kat malikleri arasında paylaşım nasıl olur?
KMK m.20 iki ölçüt öngörür: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine tüm kat malikleri eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri ve yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payı oranında katılır.
Asansörü kullanmıyorum, yine de öder miyim?
Evet. Kanun, kat maliklerinin ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadığını veya bu yerleri kullanmadığını ileri sürerek giderlerden kaçınamayacağını açıkça düzenler; zemin kattaki malik de asansörün onarım masrafına katılır.
Geciken aidata ne kadar tazminat işler?
Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran kanunla belirlenmiştir ve uygulamada yönetim planıyla daha yüksek bir oran öngörülemeyeceği kabul edilir (KMK m.20).
Aidat ödenmezse ne olur?
Önce dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; kiracıya da başvurulabilir. Borç bu yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
2026’da aidat artışında bir sınır getirildi mi?
Evet. 7579 sayılı Kanunla 22/5/2026’dan itibaren işletme projesi genel kurulda onaylanır; onaylı proje varken yöneticinin hazırlayacağı geçici projedeki bedel, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz (KMK m.37).
İşletme projesine hâlâ yedi gün içinde itiraz mı edilir?
Hayır. Eski “yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” kuralı 7579 sayılı Kanunla kaldırıldı. Geçici proje bildirildikten sonra en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır (KMK m.37).
Yönetici aylığı nasıl paylaşılır?
Kanun yönetici aylığını, sigorta primleri ve ortak yerlerin onarım giderleriyle birlikte “diğer giderler” arasında sayar; bu giderler, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/1-b).
Sözleşmede “tüm giderler kiracıya aittir” yazıyor, bina güçlendirmesini ben mi öderim?
Hayır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346); yapının değerini artıran güçlendirme gibi giderler kiracıya yüklenemez. Belirsiz matbu kayıtlar düzenleyen aleyhine yorumlanır (TBK m.23).
Aidat uyuşmazlığında arabuluculuk gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-c). Kesinleşen işletme projesine dayanan icra takibi ise İİK m.68 belgesi sayıldığından doğrudan başlatılabilir.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
- Kat Mülkiyeti Rehberi: Aidat, Kurul Kararı, Ortak Alan ve Yönetim
- 📘 Kira ve Tahliye (Ana Kategori)
- Yan Giderler, Aidat ve Ortak Giderler: Yük Kime Ait? (TBK 341, 302)İlgili konu anlatımı
- Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı (32 sayılı Karar)
- Ortak Alanda Düşüp Yaralanma
- Komşunun Su Baskını veya Yangını
- Depozito İadesi
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi ile değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki 132 rehber · Tüm hukuk dalları
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
