Kiralananda Onarım ve Masraflar: Yük Kime Ait? (TBK m.301, 302, 303, 305, 307, 317)

Kiralanan taşınmazda bir arıza çıktığında sorulan soru hep aynıdır: masrafı kim öder? Türk Borçlar Kanunu bu soruyu net bir ilkeye bağlar. Kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun biçimde teslim etmekle kalmaz — kira süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu, kiraya verenin aslî borcudur ve süreklidir. Kiracıya ait olan ise yalnızca olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleridir. Sözleşmeye konulan “her türlü tamirat kiracıya aittir” biçimindeki genel kayıtlar, bu dengeyi kendiliğinden tersine çeviremez; çünkü çatı akması veya dış boya gibi yapıya ilişkin onarım yükümlülükleri kanunen kiracıya yüklenmemiştir.

Temel İlke: Kiraya Verenin Sürekli Borcu — TBK m.301

Kira sözleşmesinde kiraya verenin borcu, anahtarı teslim etmekle bitmez. Kanun’un 301 inci maddesine göre kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun, tam ve eksiksiz biçimde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür.

Bu hükümdeki “kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmak” ifadesi belirleyicidir. Kiralanan, sözleşme boyunca kullanıma elverişli kalmalıdır; elverişliliği bozan her durum kiraya verenin borcunu gündeme getirir.

Yargıtay uygulamasında da bu kural açıkça ifade edilmiştir: kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz şekilde teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu hâlde bulundurmakla mükelleftir; bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde kiracı, Kanun’un 304, 305 ve 306 ncı maddeleri gereğince sözleşmeyi feshedebileceği gibi kira bedelinin indirilmesini de isteyebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 6/3/2017, E.2017/2397, K.2017/2466).

Kiraya Verenin Üstlendiği Masraflar

Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler — m.302

Kanun’un 302 nci maddesi şöyledir: “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”

Bu kalemler taşınmazın mülkiyetine bağlı yüklerdir; kullanımına değil. Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası gibi kalemler kural olarak buraya girer.

Yan giderler — m.303

Kanun’un 303 üncü maddesi: “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”

Maddenin gerekçesinde amaç açıkça belirtilmiştir: kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nda yan giderlere katlanma kiracının borçlarından biri gibi düzenlenmiş olsa da, bu borcun gerçekte kiraya verene ait olduğu kabul edilmektedir; kiracıya ait olması için sözleşmede özel bir hüküm aranır.

Yaygın yanlış yorum: “yan gider” her masrafı kapsamaz

Bu, uygulamada en çok istismar edilen noktadır ve düzeltilmesi gerekir.

Kanun’un 303 üncü maddesinin görüşülmesi sırasında ortaya atılan bir yanlış yorumun aksine, hüküm “çatı akması, dış boya” gibi yapı inşaatına — yani kiralananın önemli onarımına — ait yükümlülükleri hiçbir şekilde kiracıya yüklememektedir.

Gerekçesi bellidir: kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak kiraya verenin aslî borcudur ve bu borca aykırılık Kanun’da özel yaptırıma bağlanmıştır. Kiracının borcunu düzenleyen 317 nci madde de aynı temele dayanır.

Kira hükümlerinin temel ruhu, zayıf konumdaki kiracıyı korumaktır. Bu ruh, hem mülga 6570 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinde hem de Türk Borçlar Kanunu’nun 346 ncı maddesinde kendini gösterir.

Kiracının Üstlendiği Masraflar — m.317

Kiracının yükümlülüğü dar ve nettir: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”

İki sınırlayıcı unsur vardır:

• “Olağan kullanım için gerekli” — yani rutin, düzenli, küçük ölçekli müdahaleler. Yapının kendisini ilgilendiren esaslı onarım bu kapsamda değildir.
• “Temizlik ve bakım” — onarım veya yenileme değil. Kanun kelimeleri özenle seçmiştir.

Yerel âdet ölçütü ise sınırda kalan kalemler için başvurulacak yardımcı ölçüttür; bölgeden bölgeye değişen uygulamalar bu yolla dikkate alınır.

Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir. Elektrik, su ve doğal gaz gibi tüketime bağlı kalemler bu kapsamda değerlendirilir; abonelik ve sayaç uyuşmazlıkları ayrı bir alandır: Elektrik Aboneliği Uyuşmazlıkları.

Sınır Nerede? Uygulamadan Örnekler

Ölçüt tek cümleyle şudur: yapının kullanıma elverişliliğini sağlayan her şey kiraya verende, o elverişliliği günlük olarak sürdüren küçük müdahaleler kiracıdadır.

Kural olarak kiraya verende

• Çatı akması ve çatı onarımı.
• Dış cephe ve dış boya.
• Su, elektrik ve doğal gaz tesisatının yapısal arızaları; boru patlaması, ana hat sorunları.
• Kombi, kazan gibi sabit ısıtma tesisatının ömrünü tamamlaması veya esaslı arızası.
• Kapı, pencere ve doğramaların yapısal bozulması; ısı ve su yalıtımı sorunları.
• Nem, rutubet ve küf gibi yapıdan kaynaklanan sorunlar.
• Asansör, hidrofor gibi ortak tesisatın esaslı onarımı.
• Zorunlu sigorta ve emlak vergisi gibi mülkiyete bağlı yükler.

Kural olarak kiracıda

• Rutin temizlik ve düzenli bakım.
• Musluk contası, ampul, duş başlığı, süzgeç gibi sarf niteliğindeki küçük parçalar.
• Kombi ve klima periyodik bakımı — olağan kullanımın gerektirdiği ölçüde.
• Kullanımdan kaynaklanan tıkanıklıkların açılması.
• Baca ve filtre temizliği — yerel âdet de gözetilerek.
• Kullanma giderleri — elektrik, su, doğal gaz tüketimi.

Ayrım noktası: aynı cihaz, sebebe göre taraf değiştirebilir. Kombi ömrünü doldurduğu için arızalanmışsa kiraya veren; kiracının bakımı ihmal etmesi nedeniyle bozulmuşsa kiracı sorumludur. Bu nedenle bakım kayıtlarının saklanması iki taraf için de önemlidir.

Ayıp Doğduğunda: m.304 ve m.305

Teslim anındaki ayıp — m.304

Kanun ikili bir ayrım yapar. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli olmayan ayıplarla teslimde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Sonradan doğan ayıp — m.305: üç seçimlik hak ve fesih

Asıl uygulama alanı burasıdır. Kiralanan sonradan — yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple — ayıplı duruma gelirse kiracı üç seçimlik hakka sahiptir:

1. Ayıpların giderilmesini isteme — onarım talebi.
2. Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteme.
3. Zararının giderilmesini isteme.

Kanun ayrıca belirtir: zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Yani onarım talebiyle birlikte zarar tazmini de istenebilir.

Dördüncü hak: ayıbın önemli olması durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Buradaki “kendisine yüklenemeyen bir sebep” kaydı önemlidir: ayıp kiracının kusurundan doğmuşsa bu haklar kullanılamaz; aksine kiracı sorumlu olur. Çıkışta doğan sorumluluk tartışması için: Eşyalı Kirada Demirbaş ve Depozito.

Kira Bedelinden İndirim — m.307

Bu, pratikte en işlevsel ama en az kullanılan haktır. Kanun’un 307 nci maddesine göre: “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”

Hükmün üç unsuru vardır:

• Başlangıç: ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesi. Yani indirim, ayıbın doğduğu andan değil, bildirildiği andan itibaren işler. Bu, ihbarı hayati kılar.
• Bitiş: ayıbın giderilmesi.
• Ölçü: ayıpla orantılı. Kullanımı tamamen engelleyen bir ayıpla, kısmen etkileyen bir ayıp aynı oranda indirim doğurmaz.

Örneğin üç ay boyunca sıcak su bulunmaması hâlinde kiracı, bu üç aylık dönem için kira bedelinden orantılı indirim talep edebilir; ancak bunun için ayıbın kiraya verene bildirilmiş olması gerekir.

İhbar: Savunmanın Kalbi

Kiracının haklarını kullanabilmesi ihbara bağlıdır. Yargıtay uygulamasında açıkça belirtildiği üzere, kiracının kiralanandaki ayıbı ve eksikliği Kanun’un 123 ve 125 inci maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 6/3/2017, E.2017/2397, K.2017/2466). Aynı husus, kira bedelinden indirim talebi bakımından da geçerlidir.

İhbar nasıl yapılmalı?

1. Yazılı olmalı. Telefon görüşmesi ispat edilemez. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; en azından e-posta veya tarihli mesaj kaydı bulunmalıdır.
2. Ayıp somut biçimde tarif edilmeli. “Evde sorun var” değil; “banyo tavanından su sızmakta, boya kabarmış ve küf oluşmuştur”.
3. Uygun süre verilmeli. Kiraya verene ayıbı gidermesi için makul bir süre tanınmalıdır.
4. Talep açıkça yazılmalı — onarım mı, indirim mi, tazminat mı, yoksa bunların birleşimi mi?
5. Delil oluşturulmalı — tarihli fotoğraf, varsa teknik servis raporu, apartman yönetimi yazışmaları.

İhbarsız yapılan tek taraflı kesintiler risklidir: kiracı kira bedelini kendiliğinden eksik ödediğinde temerrüde düşme ve tahliye riski doğar. İndirim, ihbar ve talep üzerine yürütülmelidir.

Kiracı Onarımı Kendisi Yaptırırsa

Kiraya veren ihbara rağmen ayıbı gidermezse kiracının önünde iki yol vardır: seçimlik hakları kullanmak veya — acil hâllerde — onarımı yaptırıp masrafı talep etmek.

İkinci yolda dikkat edilecekler:

• Önce ihbar, sonra onarım. İhbarsız yaptırılan onarımın masrafı çoğu zaman talep edilemez.
• Aciliyet belgelenmeli — su baskını, ısıtmasız kalma gibi bekletilemeyecek durumlar.
• Fatura ve fiş saklanmalı; iş, kayıtlı bir servis veya usta tarafından yapılmalı.
• Makul bedel esastır; en pahalı çözüm değil, ayıbı gideren uygun çözüm tercih edilmelidir.
• Mahsup tek taraflı yapılmamalıdır. Kira bedelinden doğrudan düşmek yerine talep edilmesi ve mutabakat sağlanması güvenlidir; aksi hâlde temerrüt tartışması doğar.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, sözleşme özgürlüğünü kiracı lehine sınırlamıştır. Kanun’un 346 ncı maddesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağını içerir ve kira hükümlerinin zayıf konumdaki kiracıyı koruma ruhunu somutlaştırır.

Bunun onarım tartışmasındaki yansıması şudur: sözleşmeye konulan “kiralananın her türlü tamir ve bakımı kiracıya aittir” biçimindeki genel kayıtlar, kanunun kiraya verene yüklediği aslî borcu bütünüyle kiracıya devredemez. Böyle bir kayıt, olağan bakım ölçüsünü aşan esaslı onarımlar bakımından tartışmalıdır.

Aynı ilke, çıkışta talep edilen bedeller bakımından da geçerlidir; önceden verilen genel tazminat taahhütlerinin geçersizliği ayrıca düzenlenmiştir: Önceden Tazminat Taahhüdünün Geçersizliği (TBK m.334/2).

Uyuşmazlık Çıkarsa

• Arabuluculuk dava şartıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — onarım masrafı, kira indirimi ve tazminat talepleri dâhil — dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur: Kira Davasında Dava Şartı Arabuluculuk.
• Delil tespiti düşünülmelidir. Ayıp giderilince delil kaybolacağından, dava öncesi tespit talebi dosyayı güçlendirir.
• Bilirkişi incelemesi ayıbın niteliği, sebebi ve giderim maliyeti bakımından belirleyici olur.
• Görevli mahkeme için: Kira ve Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme.

Kiracı İçin Adım Adım

1. Ayıbı belgeleyin — tarihli fotoğraf ve varsa video.
2. Sebebini ayırt edin — yapıdan mı, kullanımdan mı kaynaklanıyor?
3. Yazılı ihbar gönderin ve uygun süre tanıyın.
4. Talebinizi seçin — onarım, indirim, tazminat veya birleşimi.
5. Kira ödemesini aksatmayın. İndirim talebi, ödememe hakkı vermez.
6. Acil onarım gerekiyorsa aciliyeti belgeleyin, makul bedelle yaptırın, faturayı saklayın.
7. Sonuç alamazsanız delil tespiti ve arabuluculuk yoluna gidin.

Kiraya Veren İçin Adım Adım

1. İhbarı kayda alın ve tarihini sabitleyin — indirim bu tarihten işler.
2. Ayıbın sebebini tespit ettirin — yapısal mı, kullanım kaynaklı mı?
3. Yapısalsa geciktirmeyin. Gecikme, indirim süresini uzatır ve fesih riski doğurur.
4. Kullanım kaynaklıysa yazılı olarak bildirin ve dayanaklarını gösterin.
5. Onarım kayıtlarını saklayın — çıkışta doğacak tartışmalarda delil olur.
6. Periyodik bakım yükümlülüğünü sözleşmede somutlaştırın — “her türlü tamir kiracıya aittir” gibi genel kayıtlar yerine, hangi bakımın hangi sıklıkla yapılacağı yazılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• “Sözleşmede yazıyor” demek. Genel tamirat kayıtları aslî borcu tümüyle devredemez.
• İhbarsız beklemek. İndirim, ayıbın öğrenilmesinden itibaren işler; sessiz kalınan dönem kaybedilir.
• Kira bedelinden tek taraflı kesinti yapmak. Temerrüt ve tahliye riski doğurur.
• İhbarsız onarım yaptırmak. Masraf talebi dayanaksız kalabilir.
• Ayıbın sebebini ayırt etmemek. Yapısal ayıp ile kullanım kaynaklı hasar farklı sonuç doğurur.
• Delil oluşturmadan ayıbı gidermek. Sonradan ispat imkânsızlaşır.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava usulden reddedilir.

Kontrol Listesi

• Ayıp yapıdan mı, kullanımdan mı kaynaklanıyor?
• Kalem, “olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım” sınırı içinde mi, yoksa esaslı onarım mı?
• Kiraya verene yazılı ihbar yapıldı mı? Tarihi belgelendi mi?
• İhbarda ayıp somut biçimde tarif edildi ve uygun süre tanındı mı?
• Talep açık mı — onarım, indirim, tazminat veya birleşimi?
• Ayıp önemli mi? Öyleyse fesih hakkı gündeme gelir.
• Kira ödemeleri aksatılmadan sürdürülüyor mu?
• Acil onarım yaptırıldıysa aciliyet, makul bedel ve fatura belgelendi mi?
• Sözleşmedeki tamirat kaydı, kiracı aleyhine düzenleme yasağı bakımından değerlendirildi mi?
• Dava düşünülüyorsa delil tespiti ve arabuluculuk planlandı mı?

Sık Sorulan Sorular

Kiralanandaki onarım masrafları kime aittir?

Kiraya veren, Kanun’un 301 inci maddesi uyarınca kiralananı kullanım amacına uygun teslim etmek ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Kiracıya ait olan ise Kanun’un 317 nci maddesi uyarınca kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleridir.

Çatı akması veya dış boya masrafı kiracıya yüklenebilir mi?

Hayır. Kanun’un 303 üncü maddesindeki yan giderlere katlanma borcu, çatı akması ve dış boya gibi yapı inşaatına yani kiralananın önemli onarımına ait yükümlülükleri kiracıya yüklememektedir; kiralananı kullanıma hazır durumda bulundurmak kiraya verenin aslî borcudur.

Emlak vergisi ve zorunlu sigortayı kim öder?

Kanun’un 302 nci maddesi uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır.

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse ne isteyebilirim?

Kanun’un 305 inci maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Ayıbın önemli olması durumunda fesih hakkı saklıdır.

Kira bedelinden indirim hangi dönem için istenir?

Kanun’un 307 nci maddesi uyarınca indirim, ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ve ayıpla orantılı olarak istenebilir. Bu nedenle ayıbın kiraya verene ihbar edilmesi gerekir.

Ayıbı bildirmem şart mı?

Evet. Yargıtay uygulamasında kiracının kiralanandaki ayıbı ve eksikliği Kanun’un 123 ve 125 inci maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Kira bedelinden kendim kesinti yapabilir miyim?

Tek taraflı kesinti risklidir. İndirim hakkı bulunsa dahi bedelin kendiliğinden eksik ödenmesi temerrüt ve tahliye tartışması doğurabilir; indirim talebinin ihbar ve talep yoluyla yürütülmesi güvenlidir.

Sözleşmede “her türlü tamirat kiracıya aittir” yazıyor, geçerli mi?

Bu tür genel kayıtlar, kanunun kiraya verene yüklediği aslî borcu bütünüyle kiracıya devredemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Kanun’un 346 ncı maddesindeki kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve kira hükümlerinin kiracıyı koruma amacı birlikte değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.