“Sözleşmem Bitti Ama Oturuyorum” – Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması

Doğru madde TBK m.347 — genel kira kuralı burada uygulanmaz

Bu konuda en sık yapılan hata, genel kira hükümleriyle konut ve çatılı işyeri kirasına özgü hükmün karıştırılmasıdır. Ayrım şudur:

Genel kira (TBK m.327): açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Arsa, tarla, depo gibi çatılı işyeri niteliği taşımayan taşınmazlarda ve taşınır kiralarında bu kural işler.

Konut ve çatılı işyeri kirası (TBK m.347): özel hüküm olduğu için genel kuralı bertaraf eder. Madde metni şöyledir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Yani oturduğunuz evin sözleşmesi bittiğinde sözleşme sona ermez; kendiliğinden bir yıl uzar ve bu her yıl tekrarlanır. Ev sahibinin “süre doldu, çık” deme hakkı yoktur.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise m.347/2 uygulanır: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Hüküm emredicidir. Sözleşmede aksi kararlaştırılamaz. Yargı kararlarında, kira sözleşmesinde bir tahliye taahhüdü yer alsa bile emredici kanun hükmü uyarınca on yıllık uzama süresi boyunca sözleşmenin aynı koşullarla birer yıl uzayacağı; bu süre içinde kiracının fesih hakkının saklı kaldığı vurgulanmaktadır.

Kiracının fesih hakkı: on beş günlük bildirim

Uzamanın önüne geçme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Süre kaçırılırsa ne olur? Sözleşme bir yıl daha uzar ve kiracı kural olarak bu bir yıl boyunca kira ödemekle yükümlü hâle gelir. Erken çıkılması hâlinde kiraya verenin, taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı kira alacağı gündeme gelir. Bu nedenle çıkış planı olan kiracının takvimi baştan kurması gerekir.

Bildirim nasıl yapılmalı? Kanun bildirim için özel bir şekil öngörmese de ispat bakımından yazılılık esastır. En güvenlisi noter ihtarnamesidir; iadeli taahhütlü posta veya imza karşılığı elden teslim de kullanılabilir. Sözlü beyan ya da mesajlaşma, karşı taraf inkâr ettiğinde ispat sorunu doğurur. Bildirimde sözleşme tarihi, taşınmaz adresi, sona erme tarihi ve fesih iradesi açıkça yer almalıdır.

Sürenin hesabı. On beş günlük süre, sözleşme süresinin bitiminden geriye doğru sayılır ve bildirimin bu süre dolmadan karşı tarafa ulaşmış olması gerekir. Postaya verilme tarihi değil, muhataba ulaşma tarihi esas alınacağından bildirimin son güne bırakılmaması gerekir.

Öğretideki tartışma: on beş günlük sürenin emredici olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlar sürenin ne kısaltılabileceğini ne uzatılabileceğini savunurken, bazıları hükmün nispi emredici olduğunu ve kiracı lehine değiştirilebileceğini kabul eder. Sözleşmenizde farklı bir süre kararlaştırılmışsa bu tartışma dosyanız bakımından önem kazanır.

Aile konutunda ek şart. Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınırsa kiracı hâkimden karar isteyebilir (TBK m.349/1). On beş günlük bildirimin eşin rızası olmadan yapılması, bildirimin sonuç doğurup doğurmadığı tartışmasını açar; bu nedenle bildirim eşin de imzasıyla gönderilmelidir.

On yıllık uzama süresi ve kiraya verenin sınırlı hakkı

Kiraya verenin sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilmesi tek bir hâlde mümkündür: on yıllık uzama süresinin dolması.

Bu hakkın kullanımı iki koşula bağlıdır:

• On yıllık uzama süresinin sonu gelmiş olmalıdır.
• Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.

Bu düzenleme, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da karşılığı bulunmayan yeni bir hükümdür ve kiraya verene tanınmış tek “sebepsiz” çıkış kapısıdır.

Önemli bir belirsizlik. “On yıllık uzama süresi” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği doktrinde tartışmalı olduğu gibi Yargıtay’ın farklı daireleri arasında da görüş birliği bulunmamaktadır. Tartışma, on yılın sözleşmenin başlangıcından mı yoksa ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarından mı sayılacağı noktasındadır. Uygulamada baskın kabul, ilk sözleşme süresine ek olarak on uzama yılının aranmasıdır; bu okuma, beş yıllık ilk süreli bir sözleşmede hakkın on beşinci yılın sonunda doğması anlamına gelir. Somut dosyada hangi tarihin esas alınacağı, sözleşmenin başlangıç tarihine ve yenilemelere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Geçiş hükmü. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici maddesi uyarınca, bu hüküm bir defaya mahsus olmak üzere, TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş sözleşmelerden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süresi beş yıldan kısa olanlar hakkında yürürlük tarihinden itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında ise iki yıl sonra uygulanır (6101 s.K. geçici m.2). TBK 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdiğinden, on yıllık uzama süresi dolmuş sözleşmelerde bu hak 1 Temmuz 2014’ten itibaren kullanılabilir hâle gelmiştir.

On Yılın Hesabı: Örnek Takvim

Kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirme hakkı, doğru takvim kurulmadan kullanılamaz. Aşağıdaki örnek, 1 Ocak 2015’te başlayan bir yıllık belirli süreli bir konut kira sözleşmesi için iki farklı okumayı gösterir:

Tartışmalı olan başlangıç noktası nedeniyle kiraya veren açısından güvenli yol, baskın uygulamaya göre hesap yapmak ve bildirimi en az üç ay önce yazılı olarak (TBK m.348) göndermektir; aile konutunda bildirimin kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılması gerekir (TBK m.349/3). Sözleşme sona erdikten sonra kiracı çıkmazsa, kiraya veren dava yoluyla tahliye isteyebilir; bu dava da kira ilişkisinden kaynaklandığından arabuluculuk dava şartına tabidir (HUAK m.18/B-1-a). Beş yılı dolduran ilişkide kira bedelinin emsale göre tespiti ise ayrı bir yoldur (TBK m.344/3): beş yıllık kira tespiti.

Konut Dışı Kiralarda Durum: Örtülü Uzama ve Belirsiz Süreli Sözleşme

Arsa, tarla, açık otopark veya çatısız depo gibi TBK m.347’nin kapsamına girmeyen kiralarda kural terstir. Belirli süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer; ancak taraflar açık bir anlaşma olmaksızın ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (TBK m.327). Belirsiz süreli sözleşmelerde taraflardan her biri, daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır ve uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328). Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m.329).

Kiralananın hangi rejime girdiğini belirlemek bu yüzden ilk adımdır: aynı sözleşme süresi dolduğunda bir dükkân kiracısı korunurken, çatısız bir otopark kiracısı süre sonunda sözleşmenin kendiliğinden bittiğini görebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m.339).

Uzayan sözleşmede koşullar ve tahliye yolları

Koşullar aynen korunur. Madde “aynı koşullarla” der; uzama, yeni bir sözleşme kurulması değil mevcut sözleşmenin devamıdır. Bunun sonuçları şunlardır:

• Kira bedeli, ancak kanunun öngördüğü artış sınırları çerçevesinde artırılabilir; ev sahibi uzama sırasında dilediği bedeli dayatamaz.
• Depozito, kefalet ve diğer sözleşme hükümleri devam eder.
• Kiracının kıdemi kesintiye uğramaz; on yıllık uzama süresinin hesabı da bu süreklilik üzerinden yapılır.
• Yeni bir sözleşme imzalanması zorunlu değildir. İmzalanırsa bunun bir yenileme mi yoksa uzamanın devamı mı olduğu, on yıllık sürenin hesabı bakımından önem taşır.

Kiraya veren hangi hâllerde tahliye isteyebilir? Süre bitimi bir sebep olmadığına göre, kiraya verenin dayanabileceği sebepler kanunda sınırlı sayıda gösterilmiştir: gereksinim (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı), yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, kiracıdan alınmış geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması. Her birinin kendi usul ve süre koşulları vardır.

Kiracı bakımından pratik özet: sözleşmeniz bittiği hâlde oturmaya devam ediyorsanız hukuken bir belirsizlik yoktur — sözleşme uzamıştır ve haklarınız aynen sürer. “Süren doldu” gerekçesiyle yapılan tahliye talepleri, kanunun saydığı sebeplerden birine dayanmadıkça sonuç doğurmaz.

Saklanacak belgeler: kira sözleşmesinin aslı ve varsa ekleri, kira ödemelerine ilişkin banka dekontları (sürekliliği ve kira bedelini ispatlar), depozito makbuzu, taraflar arasındaki tüm bildirim ve ihtarnameler ile tebliğ şerhleri, varsa yenileme sözleşmeleri.